Sentencia CIVIL Nº 119/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 737/2019 de 02 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0818442120178022340

Recurso de apelación 737/2019 -I

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 328/2017

Parte recurrente/Solicitante: Pilar

Procurador/a: Victoria Morales Frasnedo

Abogado/a:

Parte recurrida: Enriqueta, Jose Carlos

Procurador/a: Paul Yuri Brophy Dorado

Abogado/a: Araceli Caballero Herrera

SENTENCIA Nº 119/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Mireia Rios Enrich Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 2 de marzo de 2020

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 12 de julio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 328/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Victoria Morales Frasnedo, en nombre y representación de Pilar contra Sentencia - 23/04/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Paul Yuri Brophy Dorado, en nombre y representación de Enriqueta y Jose Carlos.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Paul Yuri Brophy en nombre y representación de DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos, contra DOÑA Pilar, y DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Victoria Morales Frasnedo en nombre y representación de DOÑA Pilar frente a DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos,

PRIMERO.- Condeno a DOÑA Pilar a que abone a la parte actora la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS EUROS (3.600 euros).

SEGUNDO.- Asimismo, condeno a DOÑA Pilar a abonar a la parte actora el interés legal del dinero, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta resolución, computado sobre la suma objeto de condena desde el día 27 de marzo de 2017 hasta su completo pago.

TERCERO.- Absuelvo a DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos de los pedimentos formulados contra ellos.

CUARTO.- Todo ello se entiende con imposición de las costas procesales tanto de la demanda principal como de la reconvención a DOÑA Pilar.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/02/2020.

CUARTOEn la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

En fecha 18 de mayo de 2017, DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos presentan demanda de reclamación de cantidad contra DOÑA Pilar solicitando la devolución de la suma de 3.600 euros, entregada en octubre de 2014 en concepto de fianza legal y adicional.

DOÑA Pilar se opone a la demanda y formula demanda reconvencional, por importe de 2.936,41 euros, correspondiente a las reparaciones realizadas en la vivienda arrendada tras finalizar el contrato de arrendamiento, y se allana parcialmente en cuanto a la cantidad de 663,59 euros, que reconoce adeudar a los demandantes por la diferencia entre la fianza y la garantía adicional y el importe de las reparaciones (3.600 euros - 2.936,41 euros).

DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos se oponen a la demanda reconvencional.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos, contra DOÑA Pilar, desestima la demanda reconvencional, y condena a DOÑA Pilar a abonar a la parte actora la cantidad de 3.600 euros, más el interés legal del dinero, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la sentencia, computado sobre la suma objeto de condena desde el día 27 de marzo de 2017 hasta su completo pago, y absuelve a DOÑA Enriqueta y a DON Jose Carlos de los pedimentos formulados contra ellos, con imposición de las costas procesales, tanto de la demanda principal como de la reconvención, a DOÑA Pilar.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Pilar interpone recurso de apelación en el que alega que la sentencia de primera instancia ha incurrido en un claro y evidente error en la valoración conjunta de la prueba practicada.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligación del arrendatario de devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió.

DOÑA Enriqueta y DON Jose Carlos, arrendatarios de la vivienda sita en PASEO000, número NUM000, de VALLDOREIX, solicitan a DOÑA Pilar la devolución de la fianza y de la garantía adicional por un importe conjunto de 3.600 euros.

El contrato de arrendamiento entre las partes se celebró el día 15 de octubre de 2014, documento 1 de la demanda, se revolvió de mutuo acuerdo y se devolvió la posesión a la propiedad, mediante entrega de las llaves, el día 27 de febrero de 2017.

DOÑA Pilar, en su escrito de contestación a la demanda y reconvencional, alega que los arrendatarios han causado daños en la vivienda y en el jardín, lo que le ha supuesto un coste de 2.936,41 euros, según las facturas que aporta como documentos 7 a 15, por lo que se allana parcialmente a la demanda en cuanto a la suma de 663,59 euros, que corresponde a la diferencia entre la cantidad reclamada en concepto de fianza y garantía adicional por importe de 3.600 euros, y la suma de las distintas facturas aportadas.

El artículo 21 de la LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil y, en el apartado 4º, señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

El hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada, y ese uso comporta un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza.

La obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió, se concreta en el artículo 1.561 del Código Civil, cuando dice que 'El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.'

Expresamente, se contempla en el precepto que el menoscabo propio del transcurso del tiempo, el desgaste ordinario, no es de cargo del arrendatario.

Por el contrario, sí son a cargo de los arrendatarios aquellos desperfectos que proceden de un uso inadecuado de la vivienda.

En el primer caso, sería imputable a la propiedad, en el segundo, al arrendatario.

La misma solución nos da el artículo 1.563 del Código Civil cuando dice que 'El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.'

A falta de prueba, pues, debe presumirse la responsabilidad de la parte arrendataria y debe asumir ésta el gasto.

Y, en cuanto al estado previo del inmueble, el artículo 1.562 del Código Civil establece que si el contrato no dice nada sobre el estado de la finca, se presume que se recibe en buen estado.

TERCERO.- Análisis de las concretas partidas reclamadas por la propiedad.

Procede analizar los conceptos que la parte apelante solicita sean deducidos de la fianza y garantía adicional:

1. Limpieza general de la casa: 338,80 euros, documento 7 de la contestación a la demanda, al folio 164.

2. Limpieza en jardín, barbacoa, colocación de 'racholas', rasillas y piedras: 580,80 euros, documento 8 de la contestación a la demanda, al folio 165.

3. Factura de LEROY MERLIN por importe de 50,79 euros, de CONDIS por importe de 11,92, documento 9 al folio 166, así como factura de CAPRABO por importe de 3,99 euros y de LIDL por importe de 0,99 euros, documento 12 al folio 169, correspondientes a herramientas y productos de limpieza.

En cuanto a los conceptos de limpieza y pintura, tanto esta sección cuarta como la sección trece de esta A.P. (sentencia sección 13ª, de 18-12-2018) hemos indicado de manera reiterada que ' la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )'.

Por lo que no procede aplicar a la fianza arrendaticia el importe de estas tres primeras partidas.

4.Factura de INSTALACIONES MANDRI, que asciende a 765,58 euros, documento 10 de la contestación a la demanda, al folio 167 por los siguientes conceptos:

- Por trabajos en reparar persiana, puerta del salón al jardín, teniendo que cambiar cinta de arrastre, torno de recogida y tirantes de tiro.

- Reparar persiana en ventana de dormitorio planta superior, teniendo que cambiar cinta de arrastre, torno de recogida y tirantes de tiro.

- Cambiar grifería fregadera cocina.

- Cambiar mecanismos eléctricos en dormitorio planta superior por estar rotos los mecanismos de seguridad.

- Reparar depósitos WC baños planta superior.

- Localizar y reparar avería de luz en zona bodega.

- Tapar abertura en cristal en zona de la bodega.

En el correo electrónico de fecha 2 de septiembre de 2014, aportado como documento 3 de la demanda, al folio 31, se incluyen una serie de partidas que, a la fecha de celebración del contrato, se comprometía a realizar la propiedad: reparar humedades, pintar, reparar ventanas que no cierran, arreglar persiana que está atascada, reparar el toldo y volver a colocar los zócalos que están saltados y limpieza general de la casa.

El testigo DON Carlos, hijo de los demandantes, afirmó en el acto del juicio que se reparó todo excepto el zócalo y el toldo.

Por su parte, en el certificado aportado como documento 3 de la contestación a la demanda, al folio 114, firmado por una representante de la mercantil NEXT GLOBAL DOMUS S.L. (con nombre comercial HABITA BARCELONA), que intervino como agencia intermediaria en la gestión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se hace constar que antes de la firma del contrato de arrendamiento, celebrado el 15 de octubre de 2014, la vivienda presentaba los desperfectos siguientes:

- Parqué de las habitaciones del segundo piso sin pulir.

- Ventana en mal estado en la habitación de matrimonio.

- Piscina con agua sucia y sin alicatar.

- Jardín falto de mantenimiento.

- Avería en timbre y luces de la calle.

Y se añade que dichos desperfectos fueron debidamente reparados por la parte arrendadora con anterioridad a la firma del contrato.

En el Anexo I al contrato de arrendamiento, obrante al folio 112, se indica que la vivienda se entrega en las siguientes condiciones, comprometiéndose el arrendatario a devolverla en el mismo estado: se han pulido los suelos de parqué en todas las habitaciones segundo piso, se han instalado ventana y puerta de aluminio en habitación de matrimonio, piscina alicatada, con cambio de agua y en perfecto estado, riego automático revisado y operando correctamente y jardín en buen estado, se ha revisado el motor bomba cuarto caldera y se ha reparado la avería eléctrica en el timbre y luces de la calle.

Por lo tanto, entendemos que estas partidas, agrupadas en la factura de INSTALACIONES MANDRI, por importe de 765,58 euros, documento 10, al folio 167: reparar persiana, puerta del salón al jardín, teniendo que cambiar cinta de arrastre, torno de recogida y tirantes de tiro, reparar persiana en ventana de dormitorio planta superior, teniendo que cambiar cinta de arrastre, torno de recogida y tirantes de tiro, cambiar mecanismos eléctricos en dormitorio planta superior por estar rotos los mecanismos de seguridad, reparar depósitos WC baños planta superior, localizar y reparar avería de luz en zona bodega y tapar abertura en cristal en zona de la bodega, entran dentro de ese concepto de gastos que deben soportar los arrendatarios, pues según el artículo 21.4 de la LAU, 'Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario', excepto el cambio de la grifería de la fregadera de la cocina por importe de 88 euros.

En este sentido, la testigo DOÑA Blanca que intervino como mediadora en el nuevo contrato de alquiler de esta vivienda, tras finalizar el contrato de autos, afirmó en el acto del juicio, que visitó la vivienda antes de la comercialización de la vivienda, cuando estaban viviendo los demandados; que en el interior no se fijó; que en el exterior sí se veía el jardín descuidado, pero la piscina estaba impecable; el 30 de febrero se iban y el 1 de marzo entraban los nuevos inquilinos; que hizo una segunda visita a la casa, tenía que hacer el inventario para el nuevo arrendamiento, vio el estado, hizo fotos y en esta segunda ocasión hizo una vista más exhaustiva y había algunos desperfectos en el interior: una persiana no funcionaba, no subía, habían quitado una puerta del cuarto de baño y se veían agujeros en la madera, en alguna ventana había algún agujero de la madera, la cadena de la cisterna no funcionaba en la planta baja, arañazos en las paredes; y que se hizo un inventario para dejar constancia de en qué estado se dejaba la casa a los nuevos inquilinos.

Por ello, consideramos que esta factura corresponde abonarla a los arrendatarios excepto el cambio de grifería tres de fregadera, por importe de 88 euros, por no haberse justificado la necesidad de su sustitución, por lo que deberá descontarse de la fianza y garantía adicional la cifra de 677,58 euros (765,58 euros- 88 euros = 677,58 euros).

5.Factura de JARDÍ MOTOR, SUMINISTROS DE JARDINERÍA S.L., por reparación de la máquina cortacésped, por importe de 183,72 euros, documento 11 de la contestación a la demanda, al folio 168.

Declara el testigo DON Carlos, hijo de los demandantes, que el cortacésped que había al inicio de la relación arrendaticia no funcionaba y que sus padres compraron un cortacésped, que dejaron en la casa pues se mudaron a un piso de Barcelona y no lo necesitaban.

Lo cierto es que no existe prueba que desvirtúe la afirmación del testigo, por lo que la no cabe descontar esta factura de la fianza arrendaticia.

6. Factura de MONSÓ I BENET S.L., por importe de 58,39 euros, correspondiente a la compra de una bola de politileno, documento 13 de la contestación a la demanda, al folio 170.

No sabemos a qué concepto corresponde esta compra, por lo que no procede imputar esta factura a la fianza arrendaticia.

7.Factura de INSTALACIONES Y MONTAJES MARIO CARBONELL, por importe de 201,24 euros, documento 14 de la contestación a la demanda, al folio 171, por los siguientes conceptos: repaso general de riego, cambiar aspersores, boquillas y reparar dos tramos de tubería, comprobar los 11 circuitos y ajustar aspersores.

En el Anexo I al contrato de arrendamiento, al folio 112, se refleja que la vivienda se entrega en las siguientes condiciones, comprometiéndose el arrendatario a devolverla en el mismo estado: se han pulido los suelos de parqué en todas las habitaciones segundo piso, se han instalado ventana y puerta de aluminio en habitación de matrimonio, piscina alicatada, con cambio de agua y en perfecto estado, riego automático revisado y operando correctamente y jardín en buen estado, se ha revisado el motor bomba cuarto caldera y se ha reparado la avería eléctrica en el timbre y luces de la calle.

Por lo tanto, acreditado que se entregó la casa, con el riego automático revisado y operando correctamente y el jardín en buen estado, y habiendo afirmado la testigo DOÑA Blanca que, al finalizar el contrato, el jardín se veía descuidado, el coste de esta factura de INSTALACIONES Y MONTAJES MARIO CARBONELL, por importe de 201,24 euros, documento 14 al folio 171, por los siguientes conceptos: repaso general de riego, cambiar aspersores, boquillas y reparar dos tramos de tubería, comprobar los 11 circuitos y ajustar aspersores, debe asimismo aplicarse a la fianza y garantía adicional.

8. Factura de VIDRES I ALUMINIS TECNALUM SCP, que asciende a 701,80 euros, documento 15 de la contestación a la demanda, al folio 172, correspondiente a la sustitución de tela y brazos en toldo por rotura, daños producidos por viento.

El testigo DON Carlos afirmó en el acto del juicio que se reparó todo excepto el zócalo y el toldo, por lo que no procede deducir el importe de esta factura de la fianza arrendaticia.

En base a lo expuesto, deben deducirse del importe a devolver por la propietaria en concepto de fianza y garantía adicional, por valor de 3.600 euros, la factura de INSTALACIONES MANDRI, por el coste de 765,58 euros, menos 88 euros de la grifería, lo que supone deducir la suma de 677,58 euros, así como la factura de INSTALACIONES Y MONTAJES MARIO CARBONELL, por cuantía de 201,24 euros.

Lo anterior supone descontar de la cantidad a devolver en concepto de fianza y garantía adicional la cifra de 878,82 euros, por lo que la propiedad deberá abonar a los arrendatarios el importe de 2.721,18 euros.

Por consiguiente, debemos estimar en parte la demanda, la demanda reconvencional y el recurso de apelación.

CUARTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda, la demanda reconvencional y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Pilar contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de RUBÍ, en los autos de juicio verbal número 328/2017, de fecha 23 de abril de 2018, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda, y estimando parcialmente la demanda reconvencional, condenamos a DOÑA Pilar a pagar a la cantidad de 2.721,18 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda principal.

No se hace expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.