Sentencia Civil Nº 12/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 365/2012 de 18 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00012/2013

Fecha:18 DE ENERO DE 2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 365/2012

Ponente:ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

Apelante y demandado:D. Roque

PROCURADORA: Dª. PAZ LANDETE GARCIA

Apelado y demandante:ALQUIVICAR SL

PROCURADOR: D. JULIAN CABALLERO AGUADO

Autos:2255 /2010 JUICIO VERBAL

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 61 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil trece.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 2255/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 61 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 365/2012, en los que aparece como parte apelante: D. Roque , representado por la Procuradora Dª. PAZ LANDETE GARCIA, y como apelada: ALQUIVICAR SL representada por el Procurador D. JULIAN CABALLERO AGUADO, sobre reclamación de rentas derivadas de contrato de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 2255/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 61 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Miren Nekane Yagüe Egaña, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 61 de Madrid se dictó sentencia nº 226 con fecha veintiocho de noviembre de dos mil once , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: ' Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Caballero Aguado, en nombre y representación de Alquivicar S.L., condenando a Roque a abonar a la actora la cantidad de 11.943,50 euros, con los intereses legales, imponiéndole asimismo el pago de las costas caudas .'

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Dª. Paz Landete García, dándosele traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 16 de enero de 2013.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, que coincidan con los siguientes:

PRIMERO.-En la sentencia nº 226 de 28 de noviembre de 2011 del Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid, dictada en el procedimiento de juicio verbal nº 2255/2010 , se estimó la demanda de la arrendadora ALQUIVICAR, S.L., por reclamación de los conceptos vencidos e impagados que se detallaron en el fundamento de derecho primero de dicha resolución judicial, y en atención a las razones expuestas en dicho fundamento jurídico, obrante a los folios 75 y 76 de autos, que por su interés se tiene por reproducido.

SEGUNDO.-El arrendatario demandado D. Roque apeló dicha sentencia, insistiendo entre otras consideraciones, en que el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2009 finalizó por mutuo acuerdo de las partes, y que la permanencia en la vivienda durante los meses de mayo a agosto de 2010, no fue por prórroga, sino por contrato nuevo por meses. Afirma que ambas partes pactaron que las dos últimas mensualidades se compensasen con la fianza. El arrendatario nunca pagó los gastos de Comunidad, y que entregó las llaves el 15 de agosto de 2010. La carta manuscrita y la escritura de compraventa de la nueva vivienda entiende el apelante que son pruebas suficientes de dichas aseveraciones.

La parte apelada se ha opuesto a las alegaciones de la parte recurrente por entender que carecen de prueba suficiente según se razonó en la sentencia, cuya conformidad a derecho se defiende por la arrendadora.

TERCERO.-La Sala considera que los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, en líneas generales, no han sido desvirtuados por la parte demandada, salvo una concreta alegación, que más tarde se tendrá oportunidad de enjuiciar, siendo el arrendatario quien tiene la carga de la prueba de los hechos negativos, impeditivos y extintivos que propugna, según dispone el artículo 217.3º de la LEC . La descripción técnica del desarrollo del juicio verbal efectuada en el escrito del recurso no es un motivo de apelación eficaz, pues no se solicita la nulidad de actuaciones, con efectos retroactivos, en el suplico de la apelación, sin que, una vez comprobado por la Sala el contenido de los dos CDs, en que consta la grabación de la vista se deba colegir que la dirección procesal de la juzgadora de instancia determinara la indefensión material con relevancia constitucional del Letrado del apelante, quien tuvo oportunidad de exponer las alegaciones de oposición a la demanda, manifestando cuáles eran las pruebas de que intentaba valerse, habiéndose así cumplido con lo dispuesto en los artículos: 405 y 443.2 de la LEC , sin detrimento del derecho a la igualdad de armas procesales y del derecho a un proceso con todas las garantías reconocidos por el art. 24.2 CE ( STC 114/1984 EDJ1984/114).

La admisión de la terminación del contrato no significa que la parte actora estuviese de acuerdo con la versión de la parte contraria, en cuanto a la fecha del abandono del piso y de la entrega de las llaves. Las presunciones, según los artículos 385 y 386 de la LEC , no son suficientes si no están asentadas en hechos convincentes, en que se pueda basar la deducción jurídica. Y en este caso los documentos aportados por el demandado en el acto de la vista fueron insuficientes para basar las presunciones de que intenta valerse el apelante en la tercera alegación del escrito de interposición del recurso, citando por error el artículo 353 de la LEC , que se refiere a la prueba de reconocimiento judicial, que ni siquiera se solicitó en este pleito. El documento publicitario nº 1 no es vinculante para las partes que suscribieron el contrato enjuiciado de arrendamiento, que nova y anula cualquier condicionamiento anterior, que no se encuentre debidamente firmado en prueba de conformidad por ambas partes. El documento nº 2 adjuntado en el acto de la vista del juicio verbal por el demandado sólo acredita que el 30 de junio de 2010, éste y su cónyuge otorgaron escritura pública de compraventa de otro bien inmueble distinto al alquilado, y que es objeto del presente litigio, por lo que no es causa desestimatoria de la demanda. Y el documento nº 3 aportado en el acto de la vista del juicio verbal por el demandado, es una carta manuscrita suya de 15 de agosto de 2010, manifestando que deja la vivienda litigiosa, sin que conste acto de remisión, ni de recepción alguno de las llaves de la vivienda, respecto de la sociedad arrendadora. Por lo que la eficacia probatoria de dicha documental a los efectos económicos del caso controvertido, no es la que pretende dicho demandado individual, al no constar notificación fehaciente a la arrendadora del abandono del piso, ni de la entrega de las llaves, o su consignación, en su caso, siéndole indiferente el otorgamiento de la escritura pública comentada, al no afectar a la acreditación de la entrega efectiva de las llaves de la vivienda objeto del alquiler que se enjuicia en este asunto civil.

Los documentos nº 5, 6 y 7, de los adjuntos a la demanda, folios 24 a 26 que son los justificantes del impago de las mensualidades del alquiler reclamadas, a razón de una renta mensual de 774,13 €, son significativos al efecto de liberar al arrendatario de lo expresamente pactado en el Anexo del contrato de alquiler de vivienda, respecto del concepto de contribución a los gastos comunes e instalaciones, sólo por lo que se refiere a las tres mensualidades litigiosas, debiendo prosperar en este concreto apartado el recurso de apelación, procediendo el descuento de 300 € de la cantidad total reclamada: 11.943,50 €, puesto que no consta en dichos documentos bancarios que se le hubiera incluído en los comentados recibos de alquiler, que son los instrumentos de pago que obligan y vinculan a las partes contratantes, constatando la Sala que se había operado en las tres mensualidades litigiosas una reducción de hecho, con relación de la renta pactada en el contrato de 1 de mayo de 2009, a razón de una renta mensual de 1.090,63 €. Con independencia de esta conclusión, y en lo que afecta a las mensualidades precedentes que no son objeto del presente litigio, debemos puntualizar que no consta que el arrendatario nunca pagase la contribución a los gastos comunes e instalaciones, porque era una obligación establecida en el Anexo de dicho contrato de alquiler de 1 de mayo de 2009, folio 21 de autos, en relación a la cláusula octava del mismo, folio 19, y el documento nº 1 aportado en el acto de la vista del juicio verbal, pues se trata de una manifestación absoluta, que no contiene los requisitos probatorios para dotarle de la necesaria fehaciencia, mediante los oportunos recibos de pago, al no ser admitida y reconocida de contrario.

CUARTO.-Por lo que se refiere a la pretendida compensación de las rentas de alquiler adeudadas con la fianza arrendaticia prevista en la cláusula décima del contrato, hemos de considerar que el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene un carácter imperativo, ineludible, y por tanto quien quiera hacer uso de una compensación dentro del juicio verbal, según las SSAP Madrid, sec. 19ª, de 28-6-2010, nº 348/2010, rec. 218/2010 y 25-5-2012, nº 286/2012, rec. 336/2012 , habrá de notificársela al actor al menos cinco días antes de la vista para los supuestos en que se esgrima crédito compensable; sin darse este específico requisito no podrá acudirse a la compensación, a la posibilidad, en definitiva, de hacer valer un crédito compensable, por la especialidad de esta norma que se establece para el juicio verbal, a diferencia de lo que ocurre respecto del procedimiento ordinario a la luz del artículo 408 de la propia Ley Enjuiciamiento Civil . En el presente caso la parte ahora apelante planteó la compensación de la deuda en el acto del juicio verbal, sin haber cumplido con los requisitos de forma y plazo que establece el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que en la sentencia apelada no se pudo estimar dicha pretensión, según lo interpretó en un supuesto similar la SAP Madrid, sec. 9ª, de 7-7-2011, nº 379/2011, rec. 128/2011 , al concluir que: ' El artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone al demandado una carga procesal, en el supuesto de que quiera hacer valer la compensación, cual es que lo comunique con suficiente antelación al menos con cinco días de antelación al acto del juicio al acreedor, siendo necesario por lo tanto que el demandado haga esa alegación con tiempo suficiente para el actor tenga conocimiento de ella'.Aunque estos requisitos formales se hubiesen cumplido, no se ha acreditado que se le pudiesen compensar al inquilino las rentas reclamadas con la fianza arrendaticia, porque la cláusula décima, 10.4 del contrato de arrendamiento, que consta al reverso del folio 19, no permite directamente que se le diera tal destino, teniendo preferencia la comprobación del estado de la finca arrendada, aplicando la fianza a los daños existentes, luego los recibos por suministros, y en tercer lugar de la prelación de imputación de pagos, las rentas pendientes, premisas que no se cumplieron en este caso, siguiendo las pautas doctrinales de las SSAP de Madrid, Civil sección 21 del 10 de Marzo del 2010 (ROJ: SAP M 4769/2010), Recurso: 723/2007; sección 11 del 28 de Abril del 2010 (ROJ: SAP M 5937/2010), Recurso: 41/2009; sección 14 del 4 de Mayo del 2010 (ROJ: SAP M 8732/2010), Recurso: 11/2010; y de Barcelona, sección 13 del 28 de Julio del 2010 (ROJ: SAP B 6194/2010), Recurso: 290/2009: Por ello, sólo una vez extinguido el contrato, y cuando conste referencia suficiente a la inexistencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza, presupuesto que no se ha probado, teniendo en cuenta el plazo previsto en el artículo 36.4 LAU , podría procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, cuando se cumpliesen los requisitos procesales, que no se observaron.

Respecto a la 'ficta confesio' del representante legal de la sociedad actora, es cierto que no asistió al juicio verbal, según consta en el Acta de 24 de noviembre de 2011, unida a los folios 61 y 62 de autos, y en la grabación comentada, no siendo solicitado a su debido tiempo, dicha comparecencia y prueba por el demandado, conforme a lo dispuesto en el artículo 304 de la LEC , entre la citación a juicio mediante providencia de 10 de noviembre de 2011 y la celebración de la vista verbal el 24 de noviembre de 2011, por lo que el interrogatorio del representante legal de la sociedad actora, de haberse celebrado, no pudo tener los efectos de la 'ficta confesio', al no reunirse sus requisitos constitutivos, en concreto el establecido en el artículo 304, párrafo segundo de la LEC , de modo que no se le pudo tener por confeso, al no haberse solicitado así expresamente, en tiempo y forma debidos. No se ha probado la vinculación entre la arrendadora y la empresa embargada por la Agencia Tributaria: Obras y Vías, S.A., en relación a los folios 73 y 74 de autos, sin perjuicio de que los recibos de alquiler se domiciliaran a ésta sociedad como destinataria, pero a efectos del contrato de arrendamiento no consta como parte litigante. Ni que la citada Agencia informase al arrendatario de lo que él manifiesta por medio de su abogado, respecto de la arrendadora ALQUIVICAR SL. No se ha probado, que el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2009 finalizase por mutuo acuerdo de las partes, y que la permanencia en la vivienda durante los meses de mayo a agosto de 2010, no fuera por prórroga, sino por contrato nuevo por meses, siendo manifestaciones del Letrado del demandado, sin prueba suficiente al respecto, conforme al artículo 217 de la LEC . La afirmación del demandado de que ambas partes pactaron que las dos últimas mensualidades se compensasen con la fianza, tampoco se ha probado, porque el documento manuscrito unilateralmente redactado por el demandado, folio 72 de autos, no consta que fuera recibido, ni firmado en prueba de conformidad por el representante legal de la arrendadora. Tampoco consta que el arrendatario entregase, ni consignase las llaves el 15 de agosto de 2010. En resumen, tanto la carta manuscrita, como la escritura de compraventa de la nueva vivienda, entiende la Sala apelante que no son pruebas suficientes de las afirmaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso de apelación, porque la primera no consta que fuera entregada a la actora y la segunda no le concierne, al ser tercera respecto del contrato de compraventa. El reintegro de los beneficios del contrato, que fueron pactados en el documento nº 4 de los adjuntos a la demanda, folio 23 de autos, por ambas caras, es una obligación contractual que no consta fuera resuelta, ni anulada por las partes, siendo debida.

QUINTO.-La estimación en parte del recurso de apelación, quedando reducida la cantidad de condena a 11.643,50 €, determina que no proceda la expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes, según el art. 394 y 398 de la LEC , con reintegro del depósito para recurrir.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Roque , contra la sentencia nº 226 de 28 de noviembre de 2011 del Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid, dictada en el procedimiento de juicio verbal nº 2255/2010 , lo cual comporta revocar en parte dicha resolución judicial, quedando reducida la cantidad de condena a 11.643,50 €, sin que proceda la expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes, con reintegro del depósito para recurrir al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.