Sentencia Civil Nº 12/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 717/2013 de 24 de Enero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933816/86/87

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0012530

Recurso de Apelación 717/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 11/2012

APELANTE:D./Dña. Nieves

PROCURADOR D./Dña. MIRIAM LOPEZ OCAMPOS

APELADO:COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000

PROCURADOR D./Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA

SENTENCIA Nº 12

PONENTE ILMO. SR. D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D./Dña. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

D./Dña. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a veinticuatro de enero de dos mil catorce.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 11/2012, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid sobre reclamación de cantidad en el marco de arrendamiento urbano, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 717/2013 en el que han sido partes, como apelante-demandante, doña Nieves , que estuvo representada por la procuradora Miriam López Ocampos y defendida por letrado; y de otra, como apelada-demandada, Comunidad de Bienes doña DIRECCION000 , a la que representó la procuradora Doña María Concepción López García y que también estuvo defendida por letrado.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.-Con fecha 4 abril de 2013 el juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por DOÑA Nieves contra la C.B. DIRECCION000 debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones condenatorias solicitadas por la actora, con expresa imposición de costas a ésta última.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante que formalizó adecuadamente (folios 781 y siguientes) y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (folios 408 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló que el 20 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO: Objeto del proceso y sentencia dictada en la instancia, r ecurso devolutivo interpuesto, con sus motivos específicos, y oposición al mismo

Doña Nieves s, a través de su representación procesal, formuló demanda frente a la Comunidad de Bienes DIRECCION000 0, interesando del juzgador de instancia fuese condenada esta última, como arrendadora del inmueble ocupado por la primera, a abonar la cantidad de 11.055,15 €, que luego redujo en la audiencia previa a 6786,16 €, por no haberse repercutido adecuadamente los gastos de calefacción, portería, ascensor, portero automático, luz y obras, a cuya petición se opuso la contraparte que aportó, con su contestación a la demanda, un sinfín de documentos acreditativos del importe de los distintos servicios y suministros, igual que las obras realizadas en el inmueble en que se asienta el piso arrendado, para interesar la desestimación de la propia demanda

El juzgador de instancia, en su sentencia de 4 abril 2013 , desestimó la repetida demanda, alcanzándose contra la sentencia la representación procesal de la señora Nieves s que se opone, frontalmente, al fundamento jurídico quinto de la sentencia dictada en la instancia donde se desestiman las repercusiones por calefacción, obras y servicios y suministros, para, aun cuando no se exprese así de manera detallada, estar denunciando error en la apreciación de la prueba y error de derecho. Al recurso se opuso la contraparte en la forma que consta a los folios 808 y siguientes dejando constancia de que se comunicó a la arrendataria cada repercusión efectuada de forma anual, repercutiéndose también de esta manera, que la calificación se gira durante seis meses y luego se reajustan en más o en menos según el propio gasto y que el resto de los servicios de suministro también se efectúa anualmente

SEGUNDO:Hechos acreditados partiendo de la prueba practicada que se valora desde las reglas de la sana crítica

La prueba practicada, valorada desde las reglas de la sana crítica, especialmente la documental que obra en autos, es demostrativa de la existencia del contrato de arrendamiento de 3 septiembre 1956 respecto del piso NUM000 0 de la CALLE000 0 número NUM001 1 de Madrid, que en su cláusula 10ª expresa que la renta tendrá un aumento del 30% sobre la misma, en cada mes en que se dé la calefacción para, en relación al agua (cláusula novena) especificarse que habrá de abonar el arrendatario del agua el precio que se facture y a prorrateo de la renta que satisface en relación con el total de la finca

Tras entrada en vigor de la ley de 1994 se efectuó la repercusión de obrasen, servicios y suministros de forma anual, partiendo del importe global de cada uno de los servicios, y de las obras mismas y su reparto en función de los coeficientes que cada piso arrendado tiene en el total inmueble, para reajustarse luego los incrementos o disminuciones, en razón del propio gasto, y poniendo siempre la arrendadora a disposición de los arrendatarios la total documentación acreditativa del importe de las citadas obras, servicios y suministros

La arrendataria desde la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 consintió las distintas repercusiones de obras, servicios y suministros, en la forma a que se acaba de hacer mención para ya en el año 2012 efectuar la reclamación que sirve de soporte al proceso para los años 2007 a 2011, sin que antes hubiese efectuado -acabamos de expresar- reclamaciones después de la comunicación de los repetidos incrementos de coste de los servicios y suministros, al igual que de las mismas obras

Consta en el procedimiento, desde la documentación acompañada por demandante y demandado, ciertamente abundante y numerosa, las repercusiones efectuadas por obras y servicios y suministros para los años 2007 a 2011, y que venían desplegándose también desde la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1994

No se ha acreditado, en definitiva, que exista verdadero y propio desajuste entre las cantidades giradas para los años 2007 a 2011 por la arrendadora y aquellas que podrían, en definitiva, repercutirse conforme a un contrato del año de 1956, que recibió, primero, la normativa incluida en el texto refundido de 1964, para posteriormente aplicársele el real decreto ley 21985, de 30 abril y posteriormente el derecho transitorio recogido, especialmente, en la disposición transitoria segunda de la ley de arrendamientos urbanos 29/1994, 24 noviembre

TERCERO:La regulación del arrendamiento de vivienda en la ley de arrendamientos urbanos de 1994, complementada con el código civil

Damos por reproducida la fundamentación jurídica que efectúa la sentencia de instancia en torno al contrato de arrendamiento en su regulación de la ley de 1994, que habrá de ser complementada por el código civil, especialmente en lo relativo, en cuanto a este último código, a los obligaciones del arrendador y el arrendatario y respecto de la ley especial de arrendamientos urbanos en lo concerniente a la repercusión de servicios y suministros desde el derecho transitorio incluido en la repetida norma, sin olvidar que el arrendamiento de vivienda está sujeto a la imperatividad de la propia norma especial ( articulo cuatro, apartados uno y dos, de la ley 22/1994 , el 24 noviembre en relación con el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964) a diferencia de lo que ocurre con el local de negocio, donde el principio de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del código civil ) tiene un carácter imperante

En lo que se refiere a la repercusión del coste de las obras y los servicios y suministros habremos de acudir, como se acaba de anticipar, a la disposición transitoria segunda, apartado C, 10, en sus numerosos 3, 4 y 5, donde se expresan, dentro de otros derechos del arrendador, que (3) podrá repercutir en el arrendatario del importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas que se concretan y que especifica la norma; detalla el apartado (4) que si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión será de forma proporcional a la superficie de la finca afectada y, finalmente, el apartado (5) deja constancia que podrá el arrendador repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley; se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador

El contrato de 3 septiembre 1956, que celebra, en cualidad de arrendador, don Juan Manuel l y como arrendatario don Celso o, se ciñe al piso NUM000 0 a) del número NUM001 1 de la CALLE000 0 número NUM001 1 de Madrid, por plazo de un año y con una renta de 6912,24 pesetas al año pagaderas por meses. Reseña la estipulación 10ª que la renta tendrá un aumento de un 30% sobre la misma, en cada mes en que se dé la calefacción y la cláusula novena deja constancia de que el agua se pagará al precio que se fracture y a prorrateo de la renta que satisface en relación con el total de la finca

Puede deducirse, por tanto, de lo expuesto que contiene en el contrato una previsión especial en virtud de la cual el arrendador no asume el pago de servicios y suministros, por lo que los mismos habrán de ser repercutidos, desde la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1994, al arrendatario para un contrato que primero hubo de sujetarse al texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964; si esto es así habrá de entenderse también respecto de la calefacción, que lo que está haciendo el contrato es determinar, en principio, un porcentaje de incremento del 30 para hacer frente a los gastos de la aludida calefacción, sin que excluya, obviamente, especialmente tras la entrada en vigor de la ley de 1994, que aquella repercusión pueda tener un mayor alcance, pues ciertamente no hay una asuncion en exclusiva por parte del arrendador del aludido servicio, siendo factible, obviamente, incrementar la cantidad pactada como renta en los meses de calefacción o hacerlo, una vez conocido el gasto causado, a lo largo de todo el año, pues con ello no se violentaría, consecuentemente, la interpretación que ha de merecer el contrato de 1956, que tiene que recibir también, como es obvio, el caudal normativo del refundido de 1964 de arrendamientos urbanos y de la ley de 1994 en cuanto le es aplicable; no sería posible, por tanto, desde la renta pactada, que sufrió la oportuna congelación hasta el año de 1985 (real decreto ley 2/1985, el 30 abril, sobre medidas de política económica) efectuar las operaciones matemáticas que realizará la parte demandante, luego apelante, y sobre las que insiste en el recurso de apelación, en lo que a la calefacción se refiere, pues es indudable que aquellos gastos de calefacción pueden repercutirse incluso más allá del 30%, desde la entrada en vigor de la ley de 1994, pues nunca asumió en exclusiva el arrendador -insistimos en este extremo- el repetido servicio; otro tanto puede decirse de la portería, ascensor, portero automático, luz , aun cuando estas cantidades, al igual que en las que se han girado por obras ejecutadas en el inmueble, se redujesen en la audiencia previa de 11.055,15 a 6786,16 €

En lo que se refiere a las obras - cuyo carácter necesario para mantener las viviendas en el estado de servir para el uso pactado está fuera de toda duda- habremos de decir que las mismas se han repercutido en la misma forma que recoge el artículo 108 del texto refundido de 1964, habiéndose puesto siempre a disposición de la arrendataria-recurrente, que ocupa la vivienda en segunda subrogación, las facturas de las obras que luego se repercuten

Como no resaltar, de otra parte, como expresa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 14, de 10 noviembre 1998 , que el silencio, efectuada la repercusión de las obras, habrá de entenderse como aceptación tácita al no haberse opuesto el arrendatario en el plazo legalmente previsto; luego esgrimir problemas de procedimiento cuando se dio la aceptación tácita, está fuera de toda razonabilidad, sin que el extremo relativo al procedimiento pueda, por tanto, ser acogido por este tribunal. Expresa la sentencia de la Audiencia Provincial de León de 7 abril 2000 que entran dentro del concepto de reparaciones necesarias todo lo relativo al mantenimiento y conservación, pudiendo ser llevadas a este extenso capítulo las se ejecutaron en el inmueble al que se refiere al procedimiento

CUARTO: Desestimación del recurso interpuesto desde el contraste de los hechos acreditados con normativa aplicada.

Si se contrastan los hechos acreditados con lo hasta ahora expuesto se puede llegar a la conclusión de que

1.- las repercusiones se ajustan al contrato y a las leyes de 1964 y 1994 de arrendamientos urbanos; las fracturas de las obras ejecutadas en el inmueble, que repercutieron en beneficio de la arrendataria-demandante, se pusieron siempre a disposición de la misma, cuando se giró la cantidad a repercutir por este concepto, teniendo en cuenta que las obras, en la vivienda, han de ser examinadas desde la globalidad y el beneficio común del mismo inmueble de todos sus ocupantes;

2.- en cuanto a repercusiones portero-conserje, existen datos fehacientes sobre salario mínimo interprofesional, seguridad social y total de los conceptos a repercutir

3.- en lo que atañe a la calefacción consta el gasto total y los criterios utilizados en la misma repercusión; bastando a estos fines con examinar los documentos acompañados por la demandada en su contestación a la demanda y que obran en los folios 113 siguientes, refiriéndose a la portería los folios 200 a 322, al ascensor los 322 a 341, al portero automático 342 a 347, a la luz 348 a 394 y a las obras de 395 a 540

Si esto es así, se comprenderá la imposibilidad de acoger el recurso devolutivo interpuesto por las repercusiones de los servicios y suministros, igual que las obras se efectúan según los parámetros legislativos, teniendo en cuenta el coste de los servicios y suministros, para efectuarse el reparto por coeficientes, según la extensión de los pisos arrendados, porque de los datos que obran en autos parece deducirse que la totalidad del inmueble está ocupado distintos arrendatarios

Del examen de los bancos resultan acreditados los importes de obras, servicios y suministros que se comunican en carta anual, con detalle del correspondiente reparto, para en lo que se refiere a la calefacción dividirlo en seis meses de temporada, para finalizar ésta realizar el oportuno balance y regularizar, en más o en menos, la cifra inicial; en cuanto a servicio de portería también se conoce su importe y se aplica el oportuno coeficiente, dividido en 12 mensualidades, haciéndose en igual sentido el coste del resto de los servicios. En lo relativo a las obras de conservación se giran éstas en proporción a la superficie arrendada

Dice el juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que no obstante clausurado del contrato en cuanto al 30% sobre la renta en los meses de calefacción, el sistema actual no es más perjudicial puesto que el importe se divide en seis meses de temporada y se multiplica por el coeficiente de participación, realizando balance de regularización en el recibo final, no habiéndose acreditado haber satisfecho mayor cantidad por este concepto

Los límites que la repercusión de obras (12% anual sin que excedan del 50% de la renta), se ajustan en la normativa vigente por más que se remita una sola carta al año en la que se acumulan todas las obras ejecutadas, poniendo a disposición las facturas, que quedan en poder del arrendador, debiendo resaltarse, y este extremo entendemos que es esencial, que se asumieron las repercusiones de obras, servicios y suministros desde que entró en vigor la ley de 1994, sin impugnación alguna, respecto del pago de aquellas cifras, hasta el momento en que se interpone la demanda en el año 2012, lo que está suponiendo una aceptación plena de las repetidas repercusiones, lo que puede ser, perfectamente, conectado con la doctrina de los actos propios -según hemos ya anticipado con carácter previo-

Desde lo expuesto, podrá comprobarse que la parte apelante lo que pretende es sustituir el criterio imparcial del juzgador gestado ex artículo 117 de la Constitución por el suyo propio, sin soporte fáctico- jurídico que pueda acoger esta Sala; y es que en lo que se refiere a la calefacción, insiste la parte en las operaciones aritméticas que plasma en la demanda, olvidando que la cláusula 10ª del contrato tiene que ser interpretada desde la normativa a que antes se hizo mención, teniendo presente que no recoge el contrato la asunción total o parcial por el arrendador del gasto de calefacción, sino que se utiliza un criterio proporcional que podrá ser luego modificado en función del gasto del propio servicio, máxime después de la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1994.

En cuanto a las obras la forma en que se notifican los importes a abonar no lesionan, ciertamente, la normativa vigente sobre el particular, pues se comunica anualmente el importe de las obras, se pone a disposición de los arrendatarios la documentación relativa a su propio coste que se repercute en importe anualmente -sin olvidar que la doctrina científica, desde el contenido de la disposición transitoria segunda a que antes hicimos mención, ha dejado siempre constancia que la totalidad de las obras son repercutirles-, dentro de los parámetros económicos que la ley permite y, finalmente, el resto de la repercusión de los servicios son la pura aplicación de la ley de 1994. Y es que, en definitiva, es preciso introducir criterios de razonabilidad cuando se está en presencia, como en nuestro caso, de un inmueble donde la totalidad de las viviendas están arrendadas, y la que se ocupa en nuestro caso lo es desde el año de 1956

QUINTO: Régimen de costas:

Desestimado que ha sido recurso, las cosas producidas en el mismo se imponen a su promotor desde cuanto establece el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación Interpuesto por doña Nieves s, que estuvo representada por la procuradora Miriam López Ocampos, al que se opuso la Comunidad de Bienes doña DIRECCION000 0, a la que representó la procuradora Doña María Concepción López, contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 9 de Madrid (juicio ordinario 11/2012), en 4 abril 2013, debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución, con expresa imposición de las costas producidas en la alzada a su promotora

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000 00-0717-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe