Sentencia Civil Nº 12/2015, Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6, Rec 45/2014 de 10 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ, SECCIÓN SEXTA. CEUTA . AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6CEUTA

SENTENCIA: 00012/2015

N01250

C/PADILLA S/N. EDIFICIO CEUTA CENTER 2ª PLANTA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 956510905 Fax: 956514970

N.I.G. 51001 41 1 2013 0002423

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000045 /2014

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CEUTA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000305 /2013

Recurrente: Adrian , Marina

Procurador: ANGEL RUIZ REINA, ANGEL RUIZ REINA

Abogado: MANUEL MARFIL ATIENZA, MANUEL MARFIL ATIENZA

Recurrido: Braulio

Procurador: JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ

Abogado: MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GONZALEZ

SENTENCIA

PRESIDENTE: Ilmo. Sr. don Fernando Tesón Martín.

MAGISTRADOS: Ilmos. Srs. don Jesús Lucena González y don Emilio José Martín Salinas.

PONENTE: Ilmo. Sr. don Emilio José Martín Salinas.

En Ceuta, a diez de Marzo de dos mil quince.

La sección sexta de esta Audiencia Provincial, constituida por los magistrados más arriba señalados a los efectos del citado rollo de apelación, ha examinado sus actuaciones, dimanantes de los recursos interpuestos por Adrian y Marina contra la sentencia que, condenándole a abonar las costas procesales, estimó íntegramente la demanda formulada contra los mismos por Braulio en la que solicitó que se declarase la nulidad de dos contratos de arrendamiento de vivienda y su entrega, con el objeto de que se revoque, se desestime de igual forma la misma y se impongan al último de los citados las costas procesales.

La presente resolución se dicta, EN EL NOMBRE DE S.M. EL REY, teniendo en cuenta lo siguiente:

Antecedentes

PRIMERO.-El procurador Juan Carlos Teruel López presentó el día 25/10/2013 en representación de Braulio una demanda de juicio ordinario contra Adrian y Marina , en la que solicitó que se adoptaran los siguientes pronunciamientos:

' ...1. Declarar con carácter principal la nulidad de los contratos de las viviendas sitas en C/ DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 NUM002 y NUM001 NUM003 de Ceuta, de fecha 1 de junio de 1.990.

2. Subsidiariamente y para el caso de que se consideren validos dichos contratos, se acuerde al resolución de los mismos por expiración del plazo y,

3. en consecuencia, se admita una u otra acción, se condene a Adrian Y Marina , a estar y pasar por esta declaración y al desalojo de las viviendas en cuestión dejándolas libres de enseres y moradores y a disposición de su propietario... '

Comenzó alegando en apoyó de tales peticiones que era propietario de los dos inmuebles antes indicados tras adjudicárseles como herencia de su madre, Dulce . Indicó a continuación que los mismos se le habían cedido desde antes del fallecimiento de aquélla a su hermano, Adrian , para que lo ocupara junto con su familia por mera liberalidad mientras adquiría una vivienda en Ceuta, cosa que no hizo nunca, aunque se había comprado otras en Granada y El Ejido. Mantuvo posteriormente que ni a él ni al resto de sus hermanos les constaba la existencia de contrato de arrendamiento alguno sobre los bienes indicados, de ahí que, una vez se le adjudicaron, instó a Adrian para que le indicara bajó qué concepto o título residía en ellas, comunicándole que si era su interés continuar en tal situación se redactara uno de esas características, a lo que este último se negó afirmando que ya tenía uno concertado, ante lo que se le requirió para que lo exhibiera, a lo que se negó, no logrando tenerlos a la vista hasta el 25/09/2013, como consecuencia de la tramitación de unas diligencias preliminares, tratándose de dos fechados el 01/06/1990, suscritos por Adrian como apoderado de su madre y su esposa, Marina , como arrendataria. Hizo hincapié después a tenor de esto último en que, ante la confianza con su hijo Adrian , que fuera el único que habitaba en Ceuta y el que tuviera varios pisos y locales en esta ciudad, la madre del demandante le confirió un poder especial de representación y administración a su hermano, que no incluía las facultades de autocontratación. Argumentaron asimismo que como transcurrido unos años el apoderado no realizaba las funciones que le habían sido encomendadas, el 23/05/2001 se revocó, contratándose simultáneamente los servicios de un abogado en Ceuta para que gestionase los mismos asuntos, al cual no se le entregaron los contratos de arrendamiento antes indicados cuando se requirió a Adrian para que lo hiciera con todos los que dispusiera relativos a propiedades de su madre, como se extrae de la carta que aquél le envió a ella el 01/08/2001, no siendo hasta un momento posterior cuando al profesional al que se le encargaron tales gestiones se le dijo tras visitarlas que se habían celebrado dos contratos de arrendamiento a favor del propio Sr. Adrian y otros dos de fecha posterior en beneficio de su esposa como arrendataria, ninguno de los cuales se le exhibió, circunstancia que le comunicó a su madre el 20/09/2001 en otra carta que le remitió. Sostuvo tras ello que por sugerencia de ese mismo se encomendó por Dulce la gestión de sus asuntos a Fincas Valriberas, labor que continúa realizando hoy en día, a la que aquél, mediante carta, le hizo entrega de los contratos de arrendamiento que a su vez le había dado antes Adrian , entre los que no se encontraban los de los inmuebles inicialmente referidos, ante lo cual el demandante se preguntó retóricamente de cuándo databan y las razones por las que nunca antes se hubiera sacado a la luz. Adentrándose en el examen de la documentación de los mismos destacó, aparte de incidir en varios aspectos ya expuestos, que los dos demandados, cuyo régimen económico matrimonial era el de sociedad de gananciales, convivían en dichas viviendas por constituir su vivienda habitual, no se hizo alusión alguna a ellos hasta 4 meses después de revocase el poder, nunca habían sido ratificados por la poderdante, hasta el punto de que se legaron al actor y se dejó a su hermano Adrian la legítima estricta, se extraía de los mismos un claro abuso de poder por el evidente conflicto de intereses que existía, que se traslucía en la simbólica renta de 1.000 pesetas establecida cuando en el mismo edificio se habían fijado otras de 75.000 y 80.000 pesetas en bienes también propiedad de la Sra. Dulce , se había pactado la duración indefinida, potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, los gastos comunes de la comunidad era superiores a la remuneración percibida y en la zona otras viviendas se alquilaban entre 650 y 900 euros. Afirmó como conclusión del argumento anterior que ' ... en definitiva, se trata de un supuesto autocontratación y abuso de poder que viola las más elementales normas de la buena fe contractual exigible en el art. 7.1 del C.c , más cuando estamos en presencia de la relación de representación fundada en el parentesco de las partes y con manifiesta extralimitación de las facultades, por lo que estamos ante un contrato nulo de derecho, por falta o inexistencia de poder para ello. Asimismo, la valoración del documento exige determinar que el contrato se hizo con plena regularidad y sin sin perjuicio para la poderdante o terceros interesados, cosa que hemos visto no ocurrió...'. Destacó después que se indicara el número de identificación fiscal de la arrendataria cuando aún no había entrado en vigor su aplicación, nunca se había abonado por el arrendatario gasto alguno de comunidad ni del impuesto de bienes inmuebles a pesar de haberse asumido todos los de mantenimiento y conservación, no se había justificado la constitución de la fianza que se convino y había puesto su firma el arrendador en el lugar de la arrendataria y a la inversa. Ante esto último insistieron que ' ... el contrato es nulo de pleno derecho, pues no consta la fecha fehaciente en que se realizó, se otorgó en virtud de una autocontratación no recogida en ninguna cláusula del poder, y además se concertó con claro abuso de derecho y perjuicio de intereses de la poderdante, la cual en ningún momento lo ratificó...'. Argumentaron del mismo modo que los negocios jurídicos referidos no estaban sometidos a prórroga forzosa, reconduciéndose anualmente por años hasta la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos, momento en el que se hizo por 3 anualidades hasta el 01/06/1998, prorrogándose por años a partir de entonces hasta el 01/06/2013, después de que el 04/04/2013 requiriese a los demandados para que abandonaran las viviendas antes del mes de junio de 2013. Indicó para finalizar que Dulce había fallecido el 06/06/2006, no pudiendo tomar su herencia hasta que en Julio de 2011 se aprobó el cuaderno particional tras un procedimiento judicial de adjudicación de la misma al no estar conforme su hermano Adrian con las estipulaciones testamentarias, intentado desde entonces que se desalojen los inmuebles, se celebre un contrato de arrendamiento o incluso se permuten por otros pisos que tiene en Granada, a todo lo cual se opuso.

SEGUNDO.-El procurador Ángel Ruiz Reina contestó a la demanda oponiéndose a ella en representación de Adrian y Marina mediante un escrito presentado el día 21/01/2014. Admitieron que se correspondía con la realidad todo lo alegado en la demanda sobre que el actor había adquirido los dos inmuebles tras adjudicárseles como herencia de su madre, Dulce , ocupaban los mismos como lugar de residencia habitual, se habían exhibido los contratos de arrendamientos sobre ellos en las diligencias preliminares que se habían promovido de contrario, el otorgamiento del poder por aquélla a su favor y los motivos de ello, así como su revocación, la remisión de la carta del letrado designado por la misma para gestionar sus intereses en sustitución de Adrian de fecha 20/09/2001 y la de dicho letrado a Fincas Valriberas que le tomó el relevo en tal labor y en cuando falleció la Sra. Dulce . Puntualizaron, por otra parte, que Adrian ocupaba la vivienda desde el 01/01/1972, estando empadronado desde entonces allí. Incidieron en que en una carta que se le remitió al mismo, de fecha 28/05/2012, se reconocía la existencia de los contratos de arrendamiento, de los que ya tenía conocimiento Dulce a través de la misiva antes referida datada el 20/09/2001, viniendo abonándose las rentas correspondientes. Destacaron después que Adrian ya había comenzando a llevar la administración de los bienes viviendo aún su padre, estando amparado en el poder que su madre otorgó a su favor la posibilidad de arrendarlos, sin que los que se celebraron el 01/06/1990 pudiera calificarse de autocontrataciones por ser la arrendataria su esposa y no él. Argumentaron también que la revocación no se fundó en una falta de diligencia en la actividad encomendada, sino en la imposibilidad de llevarla a efecto por sufrir una enfermedad que le generaba una incapacidad permanente absoluta para todo trabajo. Sostuvieron de igual manera que la existencia de rentas muy superiores a 1.000 pesetas en el mismo edificio estaba ayuno de cualquier prueba, sin que pudiera dejar de tomarse en consideración que no se fijo sólo en función de la relación de parentesco, sino también de que hubiera asumido la administración de todos los bienes que la familia tenía en Ceuta, conviniéndose en justa de reciprocidad que se actualizara y la realización de las obras de conservación ordinarias en los inmuebles arrendados. Razonaron, de otro lado, que el que el número de identificación fiscal no entrara en vigor hasta un momento posterior a la fecha de los arrendamientos era indiferente, dado que la administración tributaria los facilitaba de oficio previamente, se había excluído expresamente al arrendatario de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad de propietarios que pudieran exigirse a la titular y sólo asumía los de esa última categoría de las viviendas, tratándose el pago de los gastos de la comunidad y del impuesto de bienes inmueble, en cualquier caso, de una mera cuestión económica ajena a lo debatido, más allá de que nunca se hubieran presentado al cobro los recibos, se había cumplido lo convenido sobre la fianza y que no se había justificado intento alguno de acuerdo, ni siquiera oferta, por parte del actor. Afirmaron en el plano puramente técnico que no se había llegado a indicar el tipo de nulidad que se invocaba, aunque se hubiera dado un supuesto de autocontratación sólo serían anulables los contratos, éstos habían sido confirmados tácitamente por su madre y suegra al percibirse las rentas, de las que dispuso en vida como tuvo por conveniente, no se produjo un abuso de poder ni conflicto de intereses, la acción de anulabilidad se había extinguido por el transcurso del plazo de 4 años establecido legalmente por tenerse conocimiento de la relación arrendaticia desde Septiembre de 2001 y que estaban sometidos a prórroga forzosa.

TERCERO.-En la audiencia previa ninguna de las partes impugnó en aspecto alguno los documentos aportados de contrario cuando se le confirió la palabra a tal fin. Tras ello los demandados alegaron que entendían que no había hechos controvertidos, sino que sólo se discutía una cuestión jurídica, que no era otra si eran nulos los contratos por falta de poder y si se habían resuelto por el transcurso del tiempo, añadiendo que admitían el otorgamiento del poder, que se hubieran celebrado aquéllos en virtud del mismo y que la arrendataria fuera la esposa del apoderado, sin que hubiera más discusión sobre lo mantenido de contrario. El demandante sostuvo después de tales afirmaciones que sólo consideraba controvertido si se había producido la nulidad de los contratos, se habían extinguido y si había tenido lugar una autocontratación.

CUARTO.-El día 16/09/2014 se dictó una sentencia en la que se estimó íntegramente la demanda y se declaró ' ...la nulidad absoluta de los dos contratos de arrendamientos de fecha 1 de junio de 1990, sobre la viviendas identificadas como CALLE000 Nº NUM004 , NUM001 NUM005 o puerta NUM003 ; y NUM001 NUM006 o puerta NUM002 , ambos de Ceuta, y en su consecuencia debo condenar y condeno a los citados demandaos a estar y pasar por dicha declaración, desalojando de forma inmediata las viviendas antes mencionadas dejándolas libres de enseres y moradores...Todo ello con la imposición de las costas a la parte demandada '. Tales pronunciamientos se fundaron en que, teniendo que dilucidarse si aquéllos eran simulados o no, se había acreditado que se confeccionaron ' ex profeso' con posterioridad a la revocación del poder conferido a Adrian por su madre ' ...con el único fin de justificar su ocupación (por eso se exhiben 11 años más tarde)...', destacando que era también revelador de ello la renta irrisoria que se había convenido, el que la arrendataria fuera la esposa de aquél, no se hubieran mostrados los contratos escritos en Agosto de 2001 cuando se le instó a que pusiera a disposición del nuevo administrador todos los demás que tenía en su poder y que no se tuviera noticias de abono de remuneración alguna hasta el 01/01/2002.

QUINTO.-El procurador Ángel Ruiz Reina interpuso en representación de Adrian y Marina sendos recursos de apelación en un escrito común contra la sentencia anteriormente indicada, en los interesaron que se revocara y se desestimara la demanda, imponiendo las costas procesales al actor. Alegaron en primer lugar que se había cometido en dicha resolución la infracción procesal de incongruencia, dado que se había otorgado una nulidad radical de los contratos de arrendamiento, que excedía de la pretensión articulada de contrario, que era de anulabilidad de los mismos, y se fundamentó la decisión, no en la falta de consentimiento válido por no estar contemplada en el poder conferido al Sr. Adrian la autocontratación, que fue lo que se esgrimió, sino por una simulación absoluta de la causa que no se argumentó ni fue debidamente combatida. Mantuvieron a continuación que la juzgadora ' a quo' entendió que no se discutía la carencia de esa facultad representativa, lo que no era cierto, más allá de que se tratara de un vicio de anulabilidad. Aseveraron tras ello que se les había ocasionado con tal actuación una indefensión al no poder alegar ni acreditar nada sobre esa simulación, siendo con ocasión del recurso la primera ocasión en la que habían podido hacer valer la falta de congruencia. Esgrimieron posteriormente que no se había acreditado la existencia de los hechos en los que se fundó la apreciación de nulidad, criticando la prueba de presunciones sobre la que se asentó. A este respecto aseveraron sobre el haberse convenido una renta simbólica que no se había acreditado cuál era la remuneración media por ese mismo concepto en una vivienda tipo en 1990 y se había obviado que se trataba de un hijo de la titular de los bienes, residía en los inmuebles desde 1972 y no había percibido remuneración alguna por su labor de administración durante 15 años. En lo que tocaba a que los contratos no se hubieran exhibido hasta el 25/09/2013 indicaron en esa misma línea que se había reconocido en la demanda que se conocía su existencia desde Septiembre de 2001, no se había negado su existencia en la misiva que se le había dirigido al Sr. Adrian el 28/05/2012 y que su madre podría haber obtenido copias de los mismos cuando hubiera querido. Sobre que no se tuviera noticia del pago de las rentas sino desde el 01/01/2012 sostuvieron que se había aportado una documentación no tendente a justificar su abono, que no había sido cuestionado realmente, sino desde cuando tenía conocimiento su madre de su satisfacción para poner de relieve la ratificación del contrato. Razonaron asimismo que no cabía apreciar una autocontratación al ser la arrendataria Marina y no el Sr. Adrian , no estaba prohibido el arrendamiento a favor del propio apoderado y que en cualquier caso el vicio que pudiera existir estaba subsanado por la ratificación tácita, más allá de que habría transcurrido el plazo de 4 años para hacerla valer, todo ello como se había analizado con más detalle en la contestación de la demanda. Expusieron finalmente que los contratos estaban sometidos a la prórroga forzosa de la anterior ley de arrendamientos urbanos, puesto que su clausulado se había redactado en los mismos términos que las previsiones normativas que la establecían, debiendo interpretarse así en cualquier caso por lo convenido sobre la actualización de las rentas y las obras a realizar, de los que se extraía una clara vocación de permanencia.

SEXTO.-El procurador Juan Carlos Teruel López se opuso al recurso de apelación en representación de de Braulio . Comenzó alegando en sustento de tal posición que no se había incurrido en incongruencia en la sentencia atacada, dado que tanto en el encabezamiento como en el suplico de la demanda se había interesado la declaración de nulidad radical y absoluta de los contratos y, como consecuencia de la misma, el desalojo de los inmueble, lo que sería incompatible con la anulabilidad, y que en el juicio se ' ...incidió en la posible falsedad de los mismos o por lo menos de uno de ellos como ya dejamos anunciado en nuestro escrito de demanda...'. Argumentó posteriormente que la prueba de presunciones en la que se fundaba la existencia de la simulación se había articulado correctamente, en tanto que se evidenciaba por la información puesta de relieve por el letrado que asumió la administración tras cesar en ella Adrian que la renta establecida era simbólica si se comparaba con otros arrendamientos, no se habían exhibido los contratos hasta el 25/09/2013, limitándose previamente los demandados a afirmar su existencia por lo que, residiendo allí y ante la recomendación de un letrado fundada en que lo había y por lo tanto no podía hacerse uno nuevo se promovieron las diligencias preliminares ante la negativa a mostrarlos, y que en estas últimas se habían pedido los recibos del pago de la renta desde el 01/06/1990 y del ingreso de la fianza en el organismo correspondiente y sólo se había justificado en ellas el pago de las primeras desde el 01/10/2002. Incidió después en que en el poder conferido a Adrian no se recogía la facultad de autocontratación y que los contratos no fueron ratificados en cualquier caso ni tácitamente porque nunca se habían visto hasta las diligencias preliminares, realizándose, por lo demás, en su propio beneficio por ser su vivienda habitual, lo que suponía un claro abuso del derecho, un conflicto de intereses y un enriquecimiento injusto al fijarse una renta irrisoria. Razonó finalmente que no se había pactado una prórroga forzosa por mucho que se aludiera a su carácter indefinido, dado que ello era incompatible con la naturaleza de los arrendamientos y se fijó específicamente con independencia de tal mención una duración de 1 año con una renta mensual actualizable anualmente si se prorrogaba, de todo lo cual extraía que se recondujeron tácitamente por años hasta la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos, momento en el que se hizo por 3 años hasta el 01/06/1998, prorrogándose con un máximo de otras 3 anualidades hasta el 01/06/2001 y reconduciéndose nuevamente a partir de entonces de forma tácita por años hasta el 01/06/2013 después de que el 04/04/2013 requiriese a los demandados para que abandonaran las viviendas antes del mes de junio.

Fundamentos

PRIMERO.-El principio de aportación de parte, recogido en el artículo 216 de la ley de enjuiciamiento civil bajo el quizás no acertado título de 'principio de justicia rogada', impone que las controversias que se sometan a los tribunales, como la surgida en este caso entre Braulio , de un lado, y Adrian y Marina , de otro, se resuelva tomando en consideración exclusivamente los hechos que en sustento de sus respectivas posiciones introdujeron las partes en los momentos procesales oportunos, que son la demanda y su contestación, sin perjuicio de las alegaciones complementarias que pueden introducirse en la audiencia previa y los hechos acaecidos o con posterioridad a aquéllas que se puedan hacer valer en este último acto procesal indicado y al inicio del juicio conforme con los artículos 399 , 405 , 426 y 433 de la ley de enjuiciamiento civil .

SEGUNDO.-Partiendo del principio de aportación de parte y de la preclusión para introducir los hechos por los contendientes referidos en el fundamento de derecho anterior, el que se obligue al actor por el artículo 399.3 de la ley de enjuiciamiento civil a fijarlos de forma ordenada y clara adquiere una especial trascendencia más allá de contribuir a que se vea facilitada la carga procesal que su artículo 405.2 impone a los demandados de negarlos o admitirlos en su contestación. En el caso que nos ocupa, el eje fundamental de la controversia entre las partes gira sobre dos contratos de arrendamientos que se habrían celebrado sobre otras tantas viviendas en los que actuaba como arrendataria Dulce representada por su hijo, Adrian , hermano del actor, y como arrendataria Marina , esposa del segundo. En la demanda se hacía la pregunta retórica sobre cuál era la fecha en la que habrían tenido lugar, aunque en los documentos en los que aquéllos se habrían plasmado figuraba como tal el 01/06/1990, fecha que se calificó de falta de fehaciente. No se indicó de una manera ni relativamente directa que los mismos hubieran sido redactados posteriormente a la revocación del poder conferido a Adrian el 23/05/2001. El propio demandante es conciente de que no se posicionó de una forma rotunda a ese respecto en su primer escrito cuando en el de oposición al recurso mantuvo que en el juicio '...incidió en la posible falsedad de los mismos o por lo menos de uno de ellos como ya dejamos anunciado en nuestro escrito de demanda...'. En los fundamentos de derecho de esta última, por su parte, no se hizo alusión alguna a ese supuesto falseamiento como sustento de sus pretensiones. Por sus argumentos todo parece apuntar, en una primera aproximación y sin perjuicio de lo que luego se razonará, a que el actor ha confundido constantemente el contrato en sí, como acuerdo de voluntades que es del que surgen determinadas obligaciones conforme con el artículo 1.254 del código civil , con la documentación de los mismos por escrito.

TERCERO.-La posición mantenida por el demandante en la audiencia previa, en cuyo desarrollo juegan un papel fundamental los artículos 427 y 428 de la ley de enjuiciamiento civil , no puede pasarse por alto al margen de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior. A través del primero de esos preceptos, aparte de impugnar la posible autenticidad de los documentos en sentido estricto que se hayan aportado, que permite la entrada en juego de sus artículos 319, 326 y 334, se contribuye a perfilar los extremos fácticos discutidos poniendo en evidencia la veracidad intrínseca de su contenido, la realidad de las observaciones de los profesionales de la investigación privada que se hubieran incluído y el acierto de las conclusiones de los dictámenes periciales que se hubieran hecho valer. El artículo 428, por su parte, coadyuva a concluir tal labor mediante un turno de intervención destinado a que los contendientes muestren expresamente sus posiciones sobre '...los hechos sobre los que exista conformidad o disconformidad...'. Como es fácil comprender, los dos preceptos constituyen en buena medida distintas caras de una misma moneda, complementándose mutuamente en este ámbito. Si volvemos sobre el antecedente de hecho tercero de la presente resolución lo primero que salta a la vista es la escasa importancia que las partes concedieron al acto procesal que se está examinando y su patente confusión entre lo que eran aspectos fácticos y jurídicos. No obstante, lo que tiene que destacarse es que el demandante no cuestionó ni en cuanto a su autenticidad ni en cualquier otro ámbito los documentos en los que se recogían los contratos de arrendamientos antes aludidos cuando la juzgadora 'a quo' les preguntó al respecto de su posición sobre los aportados de contrario conforme con el artículo 427 y que cuando se le concedió la palabra a los efectos del artículo 428 se insistió en que lo que se discutía era su nulidad y, en caso negativo, si se habían extinguido y si hubo autocontratación. Parece evidente que el actor no supo encauzar sus pretensiones de una forma clara o no quiso hacerlo por cualquier razón, entre las que cabría apuntar el tratar de eludir los riesgos de calificar como falsos dos documentos. La conclusión que tiene que extraerse de ello, ligado a lo expuesto en los dos fundamentos de derecho anteriores sobre el momento procesal en el que tienen que introducirse los hechos y hacerse con orden y claridad es que su falseamiento, al menos en lo tocante a un dato tan relevante como era su fecha, debe obviarse como un extremo a tomar en consideración de cara a resolver el conflicto existente entre las partes. El que sí se hubiera calificado expresamente como tal en el recurso es indiferente en aplicación del artículo 456.1 de la ley de enjuiciamiento civil , lo que tiene una vital relevancia de cara a la decisión que tiene que recaer en la alzada, como se analizará en fundamentos de derecho siguientes.

CUARTO.-La ineficacia de los negocios jurídicos está defectuosamente regulada en nuestro ordenamiento jurídico desde el punto de vista técnico. Buena prueba de ello es la redacción de los artículos 1.300 a 1.314 del código civil y la abundante y sólo relativamente coincidente doctrina al respecto. Ahora bien, más allá de las discrepancias terminológicas que puedan existir en el derecho positivo, en los comentarios de los autores y en las propias resoluciones de los órgano jurisdiccionales patrios y las diferentes posiciones existentes sobre las situaciones en las que se producen y las consecuencias finales que debe llevar aparejadas puede apreciarse una línea relativamente mayoritaria que acierta a distinguir entre los fenómenos de nulidad radical, a los que suele equiparse lo que podría denominarse inexistencia, también llamada nulidad sin más, y de nulidad relativa o anulabilidad. Tiene que destacarse, sin embargo, que unas y otras son causas distintas de un resultado que vendría a ser asimilable en lo esencial, que es la nulidad del negocio afectado por las mismas, que sería lo que se habría de declarar por los tribunales si ello se instare. La primera de ellas se entendió en la demanda que concurría en los dos contratos de arrendamientos tantas veces citados, en la que se vino a insistir que eran '...nulos de pleno derecho...', frente a lo que se sostuvo por los demandados en sus recursos. Cuestión diferente es que concurriesen los requisitos de la nulidad radical. En la alzada se incurrió en el error de confundir qué habría de producirla con la consecuencia jurídica principal derivada de la misma cuando se afirmó que se había pedido la declaración de anulabilidad y no de nulidad.

QUINTO.-Lo expuesto sobre determinados aspectos que debían entenderse excluídos del debate y qué era lo que se había pedido con carácter principal por el actor en los fundamentos de derecho anteriores no era superfluo. Ante el dictado de una sentencia estimatoria de la demanda en su contra, los demandados no sólo podían esgrimir en los recursos de apelación que formularon contra la misma argumentos relativos al fondo de las pretensiones ejercitadas frente a ellos. El artículo 459 de la ley de enjuiciamiento civil les abría la puerta a hacer valer la '...infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia...', precepto que exige que se citen '...las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida...' además de acreditar que se '...denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello'. Esas quiebras adjetivas pueden haberse cometido, como tiene en consideración el artículo 465.3 y 4 del citado cuerpo legal , en la propia sentencia recurrida en apelación o, previamente, durante la tramitación del procedimiento. Entre las primeras se encuentran las que pudieran suponer una violación de los requisitos internos de dicho tipo de resoluciones, como se entendió por los recurrentes que había acontecido en este caso al afirmar que se había incurrido en incongruencia, ante lo que no tuvo, obviamente, una previa ocasión procesal de alegarlo, como exige el primer precepto citado.

SEXTO.-El artículo 218.1 de la ley de enjuiciamiento civil establece como un requisito interno de las sentencias su congruencia. Conforme a ella, los órganos jurisdiccionales tienen que dictarlas con arreglo al concreto conflicto que le haya sido puesto de manifiesto por las partes, constituído fundamentalmente por los elementos que tradicionalmente se ha venido afirmando que integran las pretensiones, que son los sujetos que postulan la tutela judicial de que se trata y contra los que se dirige, el 'petitum' o pronunciamiento judicial que concretamente se insta que se adopte y la 'causa petendi' o hechos de relevancia jurídica en los que sustente lo pedido. Más modernamente este último elemento se ha puesto de relieve que no puede concebirse sólo desde su perspectiva estrictamente fáctica, sino también jurídica, como se desprende del párrafo segundo de dicho precepto, aunque del mismo se extraiga igualmente que ello no quiere decir que no quepa aplicar normas que no hubieran sido esgrimidas o que erróneamente se hubiera hecho valer. Tomando en cuenta ello y lo indicado en el fundamento de derecho cuarto, no cabe mantener, como se alegó en el recurso, que la resolución atacada fuera incongruente porque se hubiera concedido una concreta tutela (nulidad) cuando la solicitada era otra (anulabilidad). Sin embargo, no le falta la razón cuando critica que se declarase la nulidad respecto de los dos contratos sobre la base de un argumento que se ha razonado que debe entenderse fuera de debate, como era el que se hubieran realizado 'ex profeso' con posterioridad a la revocación del poder conferido a Adrian por su madre '...con el único fin de justificar su ocupación (por eso se exhiben 11 años más tarde)...'. A tenor de ello la sentencia tiene que calificarse de incongruente.

SÉPTIMO.-Conforme con el artículo 465.3 de la ley de enjuiciamiento civil , al producirse el vicio procesal referido en el fundamento de derecho anterior tiene que ordenarse la 'revocación' de la sentencia en lo tocante a la estimación íntegra de la demanda, lo que, obviamente, no supone que se sustituya la decisión de la juzgadora 'a quo' por un fallo desestimatorio en igual grado. Por el contrario, vendría a producirse un efecto similar a la anulación del acto procesal en sí que es la resolución apelada, pero sin retroacción de actuaciones, teniendo que adentrase este tribunal en el fondo del asunto, aunque ello suponga analizar novedosamente determinadas cuestiones fácticas y jurídicas.

OCTAVO.-Analizadas las infracciones de naturaleza procesal que se hicieron valer en la apelación y dirimido que este tribunal tiene que entrar de lleno en lo relativo al fondo de la cuestión, lo primero que tiene que destacarse es que, como se extrae de lo expuesto en los antecedentes de hecho, es incontrovertido, de ahí que esté exento de la necesidad de ser probado conforme con el artículo 281.3 de la ley de enjuiciamiento civil , que Adrian , hermano del actor, convino con su esposa, Marina afirmando actuar con poder de su madre, Dulce , que se revocó el 23/05/2001, cederle el uso de las dos viviendas para habitar en ellas durante un tiempo determinado a cambio de una cantidad de dinero mensual. Nos encontramos, más allá de las consecuencias que pudieran tener en el tráfico dichas declaraciones de voluntad y con independencia de que se hubiera emitido el 01/06/1990, como se documentó, o posteriormente, ante sendos contratos de arrendamientos urbanos para uso de vivienda conforme con los artículos 1.542 y 1.543 del código civil y los artículos 1 y 2 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 y el artículo 2.1 de la vigente. Su objeto, sin embargo, como acertó a destacarse en la sentencia apelada, fue erróneamente descrito en la demanda, aunque no hay duda de que se trataba de dos pisos hoy al menos incardinados en la CALLE000 , nº NUM004 . La discrepancia entre las direcciones aportadas parece evidente que se debe a un cambio de denominación realizado por la corporación municipal.

NOVENO.-El demandante, que es incontrovertido que adquirió de su madre por vía hereditaria los dos inmuebles antes indicados, que les legó expresamente, circunstancias que están exentas también de la necesidad de ser probadas por entrar en juego nuevamente el artículo 281.3 de la ley de enjuiciamiento civil , sostuvo que en los dos contratos de arrendamiento celebrados sobre los mismos se había incurrido en una autocontratación que no había sido autorizada. Esta figura, aunque no tiene una regulación expresa en nuestro ordenamiento jurídico, tiene cabida dentro del amplio margen que concede a la autonomía de la voluntad el artículo 1.255 del código civil , sin perjuicio de algunas referencias sesgadas a la misma que se recogen en sus artículos 162.2 º, 221.2 º y 3 º y 1.459.1 º y 2º, y en los artículos 267 y 288 del código de comercio . Por la evidente puesta en peligro de los intereses del poderdante que puede llevar aparejada es vista con recelo, sólo pudiendo entrar en juego cuando hubiera sido conferida tal facultad. No obstante, todo ello, como acertaron a alegar los recurrentes, no nos encontramos con una autocontratación en su sentido más estricto cuando la otra parte en los dos negocios jurídicos no es el apoderado, sino una tercera persona, aunque sea su esposa.

DÉCIMO.-Aunque no nos encontremos en puridad con una autocontratación de Adrian , ello no quiere decir que los dos contratos de los que tenemos que partir de la base que se celebraron tuvieran una plena eficacia. Al margen de que la arrendataria fuera su propia esposa, se incidió en la demanda en que los inmuebles que constituyen su objeto habían sido habitados desde hacía largo tiempo, constituía la vivienda familiar de ambos y que su régimen matrimonial era el de sociedad de gananciales, circunstancias todas sobre las que no hubo controversia entre las partes, con la consecuencia que ello lleva aparejado conforme con el artículo 281.3 de la ley de enjuiciamiento civil , actuando ambos en connivencia para asegurarse continuar ocupándolas en condiciones extraordinariamente beneficiosas. Ello tiene una indudable ligazón con la afirmación constante que se hizo en la demanda y en la oposición al recurso de que se actuó con abuso del poder y conculcándose la buena fe a la que exige atender el artículo 7 del código civil . Tales argumentos fácticos y jurídicos no son desacertados. No existe disputa tampoco entre los contendientes sobre que el Sr. Adrian estaba apoderado suficientemente por su madre para celebrar arrendamientos, pero aun actuando dentro de las facultades concedidas su actuación puede ser reprochable. Es inherente al mandato del que surgió tal situación el depósito de una confianza en la persona a la que se habilita para actuar en nombre ajeno, que puede verse frustrada por su actuación desleal. En tales casos, una recta interpretación del artículo 1.259 del código civil impediría que los negocios jurídicos celebrados desplegaran todos sus efectos entre mandante y mandatario, haciéndose extensivo a los terceros que hubieran tomado parte en ellos y que no deban gozar de una protección por actuar confiando en la aparente corrección de lo llevado a cabo, reforzando tal interpretación el que el artículo 1.714 de ese último cuerpo legal citado imponga al mandatario el deber de no traspasar los límites de su mandato, el que actúe conforme lo haría un buen padre de familia cuando no se hubieran facilitado instrucciones al respecto de lo que se trate en virtud de su artículo 1.729 y los deberes de actuar conforme a las exigencias de la buena fe que imponen con carácter general su artículo 7.1 del código civil y, más específicamente en el ámbito contractual, su artículo 1.258. Como es fácil de entender, la proscripción de la autocontratación no autorizada y la actuación dentro de los límites del poder pero abusiva tienen una misma raíz, que no es otra cosa que el atentar contra un deber genérico de lealtad, evitándose que se aprovechen las facultades representativas en perjuicio de quien las concedió, de ahí también que las consecuencias jurídicas de los actos afectados por los mismos sean idénticas en términos generales.

UNDÉCIMO.-La acreditación de una actuación abusiva por Adrian , que se traduciría en tratar de mantenerse con el concurso consciente de su esposa, el mayor tiempo posible en el uso de dos viviendas con un coste mínimo, perjudicando los intereses económicos de su madre y futuras personas llamadas a sucederle en la titularidad de dichos bienes, como efectivamente ocurrió tras su fallecimiento, no puede ser más sencilla en el presente caso. Existe el enlace preciso y directo conforme a las reglas del criterio humano entre dicha conclusión y determinados indicios que exige el artículo 386.1 de la ley de enjuiciamiento civil para presumirlo. En concreto estos últimos son que, como es incontrovertido, ya venía ocupando desde largo tiempo sin pagar renta alguna, el que se hubiera constituído desde un principio como residencia habitual y lo hubiera seguido siendo el 01/06/1990 y al tiempo de interponer la demanda 23 años después y que la renta establecida fuera notoriamente irrisoria incluso para la fecha en la que se afirmó que se celebraron los contratos (1.000 pesetas mensuales). Apuntar a otra línea atentaría contra las leyes más esenciales de la lógica. En vano puede esgrimirse en contra de la corrección de dicha inferencia la existencia de una relación familiar con la propietaria y que se le hubiera encomendado al Sr. Adrian la gestión de sus intereses en Ceuta cuando no es la misma la que está haciendo las declaraciones de voluntad de esos negocios jurídicos, sino que formalmente las emite su representante, puesto que ello se reflejaría en una actuación directa de la misma. Tampoco adquiere relevancia alguna que se conviniera una actualización de la renta, pues, no es discutido que la estipulación al respecto establecía que se acomodaría a las variaciones tanto al alza como a la baja del índice de precios al consumo, sobre todo cuando su cuantía era tan extremadamente baja. No obsta a ese mismo razonamiento tampoco que no se percibiera remuneración alguna por la gestión de los bienes en Ceuta, que es obvio que le interesaba como llamado a suceder a sus titulares previos, al margen de admitir que ocuparon las dos viviendas en un primer momento sin satisfacer remuneración alguna.

DUODÉCIMO.-Los contratos realizados con abuso del poder por el representante, como es el caso a raíz de lo expuesto en los dos fundamentos de derecho anteriores, incurren en un vicio de anulabilidad conforme con una interpretación conjunta y a la luz de las exigencias de la buena fe contractual de los artículos 293, 1.259 y 1.301 del código civil, con independencia de que estos dos últimos preceptos, como en otros muchos en ese mismo cuerpo legal , se hable incorrectamente de nulidad. Dicha solución es la única que parece coherente con que se trate de una cuestión que no excede del interés puramente privado de las partes y de la susceptibilidad de ratificación incluso cuando se carezca de facultades representativas que prevé el segundo de los preceptos citados. Sus efectos se extienden a la arrendataria codemandada, en la que no cabe apreciar una situación digna de protección por actuar de buena fe en atención a la apariencia creada por la actuación del resto de intervinientes en el tracto negocial.

DÉCIMOTERCERO.-Como se mantuvo por los recurrentes, el artículo 1.309 del código civil establece que la que podemos denominar a pesar del tenor literal del precepto como acción de anulabilidad '...queda extinguida desde el momento en que el contrato haya sido confirmado validadamente', lo que no puede ser más coherente con lo establecido en sus artículos 1.259 y 1.727.

DECIMOCUARTO.-La confirmación referida en el fundamento de derecho anterior puede tener lugar en virtud del artículo 1.311 del código civil tanto expresa como tácitamente, en lo que incide en sede de regulación del contrato de mandato, que constituye la base sobre la que se construye la teoría de la representación, como se ha ido viendo en fundamentos de derecho precedente, su artículo 1.727. El primero de dichos preceptos ofrece una interpretación legal de cuando se produce lo segundo, que será '...cuando, con conocimiento de la causa de nulidad, y habiendo esta cesado, el que tuviera derecho a invocarla ejecutase un acto que implique necesariamente la voluntad de renunciarlo'. Frente a la expresa, que requiere una declaración de voluntad tendente a depurar la anomalía de la que el contrato adoleciera, la modalidad tácita, que es la que los demandados mantuvieron concurría en este caso, exige, realizando una mínima labor de interpretación teleológica conforme con su artículo 3, que, sin hacer uso previamente de la acción de anulabilidad que pudiera ejercitarse, de alguna manera se aproveche el negocio jurídico o se contribuya a que vayan surtiendo los efectos que le son propios, atentando de forma intolerable contra la confianza legítimamente suscitada en la parte contraria por dicha conducta, de ahí que algunos autores entiendan que esta previsión normativa no es más que una manifestación del principio de proscripción ir en contra de los propios actos. Tales circunstancias concurren en el presente caso. Con la contestación a la demanda se aportó lo que de ordinario suele calificarse con más o menos acierto como una 'certificación' de Fincas Valriberas, Servicios Inmobiliarios, que es incontrovertido que sustituyó a Lería, Martínez & Guerrro Abogados, quien, a su vez, asumió la gestión de los intereses en la ciudad de la madre del actor y de Adrian tras cesar en ese desempeño este último. En dicho documento se indica que el demandado, Sr. Adrian , venía abonando 63,10 euros de renta por las dos viviendas objeto de los contratos cuya nulidad se pretendía desde el 01/01/2002. En la audiencia previa, en la que se prestó por el demandante, como ya se apuntó, escasa importancia a su contenido y objetivos, no se cuestionó realmente, no ya en cuanto a su autenticidad, sino incluso en lo tocante a la veracidad intrínseca de tales afirmaciones. En cualquier caso, valorando el mismo conforme a las reglas de la sana crítica, como exige el artículo 381 de la ley de enjuiciamiento civil al regular las respuestas escritas a cargo de personas jurídicas y entidades públicas, precepto que tiene que aplicarse analógicamente, debe atribuírsele plena credibilidad a lo en él expuesto, dado que, aparte de que ninguna sospecha de subjetividad puede apreciarse en sus autores ni se trató de sembrar por el demandante, fue emitido por aquéllos en quien depositó específicamente su confianza la anterior propietaria de los bienes y madre de dos de los contendientes. A tenor de ello, llevándose a cabo esos abonos incluso antes de que tuviera lugar la revocación de todos los poderes al Sr. Adrian el 23/05/2001 y mediando algo más de 4 años y 6 meses ya sólo desde que constan esos abonos hasta que se produjo el fallecimiento de aquélla el 06/06/2006 y siéndole comunicado a ella el 20/09/2001, como tampoco se discute, que se afirmaba por los demandados que se habían celebrado los contratos, aunque su documentación no se exhibiera hasta años después, es evidente que se consintió durante un período más que prolongado, se estuviera de acuerdo o no con ella en el fondo, una situación que implicaba la continuación de la ocupación de las viviendas por los demandado, percibiendo una remuneración por ello en concepto de renta aunque fuera mínima, generándose así la confianza digna de protección que se ha indicado. Todo parece apuntar a que, aunque la anterior propietaria no estuviera muy de acuerdo con la actuación de su hijo, hoy demandado, como se evidenciaría no sólo porque le cesó en la representación de sus intereses y revocó formalmente las facultades que le había conferido, sino también porque legó expresamente a otro hermano los bienes que constituían su vivienda desde hacía largo tiempo, le debió ser duro, despreciable o simplemente embarazoso obligar a su hijo a que abandonara su casa, posponiendo la solución a un problema latente durante un período importante a cuando ella muriera, teniendo que encargarse de la misma sus demás herederos y, en concreto, el demandante. Los negocios jurídicos arrendaticios deben tenerse por ratificados, produciendo, en consecuencia, todos los efectos que le son propios. Entrar en si había transcurrido el plazo para ejercitar la 'acción' previsto en el artículo 1.301 del código civil , como mantuvieron los apelantes, resulta innecesario. Cuestión diferente es que se hayan extinguido por el transcurso del tiempo, como se esgrimió por el demandante.

DECIMOQUINTO.-La disposición transitoria primera, apartado 1 de la ley de arrendamientos urbanos vigente establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 09/05/1985 que subsistieran el 01/01/1995, como aquí ocurre, '...continuarán rigiéndose por lo dispuesto en elart. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria 2ª.

La tácita reconducción prevista en elart. 1566 del Código Civil lo será por un plazo detres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en elart. 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda'.

DECIMOSEXTO.-La ley de arrendamientos urbanos de 1964 a la que derogó la vigente fue un fiel reflejo de la sociedad que pretendió regir, cuya coyuntura social y económica es muy diferente de la actual. La propiedad de las viviendas y locales de negocios, mucho menos abundantes que en la actualidad, estaba concentrada en un número mucho más reducido de personas. La titularidad dominical sobre un edificio en su totalidad y el arrendamiento de cada una de sus piezas o unidades separadas a distintos inquilinos, profesionales o empresarios, lo que hoy es muy excepcional, puesto que gran parte del cada vez más incipiente ahorro de la población se invierte en la adquisición de inmuebles, era habitual antaño. Era necesario, pues, arbitrar un mecanismo que lograse conjugar fundamentalmente los intereses tanto de la clase trabajadora como de los propietarios urbanos, de forma que aquélla no se viera sometida a una incremento progresivo de los alquileres como consecuencia de las leyes de la oferta y la demanda y a continuos desahucios por imposibilidad de pagarlos y éstos últimos pudiesen obtener una adecuada rentabilidad de su patrimonio, además de promover la actividad constructiva, sector que genera un importante empleo. No cabe duda de que logró su objetivo en gran medida, pero, ya sólo veinte años después, la realidad nacional había cambiado sustancialmente. Fruto de ello vio la luz el Real Decreto Ley 2/1985 aludido en el fundamento de derecho anterior. Su exposición de motivos fue más que expresiva al respecto al afirmar tras referirse a medidas de impulso de la construcción que '...el mercado de arrendamientos no se caracteriza sólo por una oferta reducida y en retroceso desde hace décadas, sino porque los alquileres iniciales se fijan en unos altos niveles como consecuencia de que el propietario, al contratar, tiene presente la eventual indemnización que debe pagar al arrendatario para que acepte la rescisión del contrato. La reforma incluida en este Real Decreto-ley al aumentar la oferta reducirá la presión al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario, lo que permitirá satisfacer las necesidades de vivienda a una generación de jóvenes que, debido a la situación de bajo crecimiento económico, tienen dificultades para adquirir una vivienda, y además una mayor movilidad geográfica de los recursos humanos, lo cual va a facilitar los procesos de ajuste sectorial que todavía deben producirse en la economía española...'. Partiendo de tal base, mientras que el artículo 57 de la ley de 1964 establecía un sistema de prórroga forzosa para el propietario y potestativa para el arrendatario, con independencia del plazo pactado, salvo las excepciones que preveían sus artículos 62 y siguientes, lo que constituía uno de sus pilares esenciales, el artículo 9 del Real Decreto Ley al que se remitía la disposición transitoria primera, apartado 1 de la vigente estableció que los contratos de arrendamientos urbanos celebrados a partir de su entrada en vigor (09/05/1985) tendrían la duración que se conviniese, prescindiendo de la norma anteriormente indicada, sin perjuicio de la tácita reconducción establecida en el artículo 1.566 del código civil , previsión que tendría efecto desde esa fecha.

DECIMOSÉPTIMO.-No obstante las previsiones normativas expuestas en los dos fundamentos de derecho anteriores, nada impedía que las partes pudieran convenir, conforme con el artículo 1.255 del código civil , que la duración de los contratos de arrendamiento pudiera regirse, por remisión, a lo dispuesto en la ley de arrendamientos urbanos de 1964 y se estipulara una prórroga forzosa, tal como se argumentó en las apelaciones que ocurría en este supuesto. En los documentos en los que se plasmaron se establecía que '...el presente contrato tendrá una duración de un año prorrogable tácitamente de año. El derecho a prórroga se entiende potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador. A los efectos de un mejor entendimiento de esta segunda cláusula, se especifica el carácter indefinido de la contratación aquí convenida'. No puede compartirse con los apelantes que en las palabras antes trascritas se extraiga que se pactó expresamente, baste volver sobre ellas. Tampoco que subyazga a la utilización del término 'prórroga' y de la locución '...potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador...', pues, aunque se acerque en gran medida al tenor del artículo 57 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 , la prórroga no es un concepto propio y excluyente de ese cuerpo normativo, contemplándose también en los artículos 9 y 10 de la vigente de los contratos, en el primero de los cuales se viene a establecer de igual forma que tenga lugar siempre que fuera el deseo del arrendatario, aunque con un alcance mucho más limitado. Por esta misma razón decae el argumento de que la alusión a que fueran 'indefinidos' suponga una voluntad evidente de prorrogar, más allá de que cesión de los bienes con ese carácter no es asumible, puesto que es consustancial a la propia naturaleza de los negocios jurídicos locativos su duración determinada, como subyace al artículo 1.543. Este tipo de menciones fueron tan frecuentes en un tiempo que incluso el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de examinar supuestos similares al que nos ocupan, afirmando con toda razón en sentencias como la 16/10/2013 , que se remite a la de 22/11/2010 , que '...la expresión 'tiempo indefinido' consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa delartículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato...'. Aunque tenga que puntualizarse a este razonamiento que habría que examinar el interés común de los contratantes por encima del tenor literal del clausulado conforme con el artículo 1.281 del código civil , si es que realmente existe, sobre todo en casos como el que nos ocupa, y que este puede buscarse fuera de lo que son las estipulaciones contractuales en cualquier acto anterior, coetáneo o posterior a que se alcanzaran, ello no se ha acreditado que realmente hubiera ocurrido. Ninguna prueba apunta en ese sentido, aunque sea evidente que el interés de los demandados fuera perpetuarse en el uso del bien cuanto más pudieran. Sin embargo, una cosa son los móviles, ocultos o no que puedan tener los contratantes, y otra muy diferente lo que se exteriorizase realmente en el tracto negocial al otorgarse el consentimiento, que puede no responder a la plenitud de los intereses de las partes porque no se hubiere acertado a exponer o no se deseara, de forma que se revelara alguna actuación reprochable por el ordenamiento jurídico, como no es difícil de aventurar que podría estar en mente de los demandados por todo lo que se ha razonado sobre su actuación abusiva. En tal tesitura y aunque se hubieran ratificado tiene que entrar de lleno en juego el artículo 1.288 del código civil , tutelando a la arrendadora frente a la arrendataria que en connivencia con el representante de la misma generó una oscuridad a ese respecto, buscada o no. En cualquier caso, de no entrar en juego el criterio interpretativo de ese último precepto, la norma hermenéutica de cierre que prevé su artículo 1.289 nos conduciría a esa misma conclusión, puesto que sería la que respondería a la mayor reciprocidad de intereses.

DECIMOCTAVO.-No debiendo entrar en juego en el presente caso la prórroga forzosa del artículo 57 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 , los contratos de arrendamientos celebrados en el caso que nos ocupa el 01/06/1990 se prolongaría en el tiempo, en principio, durante un año conforme con el entonces vigente artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 , llegando a su fin, en consecuencia, el 01/06/1991.

DECIMONOVENO.-A partir del 01/06/1991, conforme al artículo 1.566 del código civil, al que se remitía expresamente el 9 del Real Decreto Ley 2/1985 , los contratos de arrendamiento fueron sucediéndose constantemente, no meramente continuando, por la prestación de un consentimiento presunto por las partes en el que se funda la previsión del primero de los preceptos alegados. La vigencia temporal de esos nuevos negocios jurídicos se prolongaba en virtud del artículo 1.581 del primero dos cuerpos legales citados, en este caso, por años, puesto que se habría tomado la anualidad como un criterio de fijación de la renta con independencia de que se pactase un pago mensual, como pareció asumirse en la demanda en línea con lo recogido al respecto en sus cláusulas tercera, en las que se fijaba una remuneración mensual de 1.000 pesetas, correspondientes a 12.000 pesetas anuales.

VIGÉSIMO.-Después de que finalizaron los nuevos contratos que sucesivamente iban surgiendo por el consentimiento otorgado presuntamente conforme lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, tras la entrada en vigor el día 01/01/1995 la vigente ley de arrendamientos urbanos, su disposición transitoria primera.1 impuso, tal como con gran acierto estableció como doctrina jurisprudencial la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16/04/2013 , que se recondujera tácitamente por el plazo de 3 años, lo que situaba la fecha de extinción por transcurso del tiempo en el 01/06/1998 , haciéndose partir de entonces anualmente, como lo venían haciendo con anterioridad.

VIGESIMOPRIMERO.-A tenor de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, el 01/06/2012 surgieron, como lo venían haciendo desde el 01/06/1998, dos nuevos contratos de arrendamiento de las viviendas de un año de duración. Al ser incontrovertido entre las partes que con una antelación superior a 15 a la finalización de esa anualidad se instó por el demandante a los demandados a que las abandonaran no se produjo una nueva tácita reconducción conforme con el artículo 1.566 del código civil , extinguiéndose al llegar el 01/06/2013, como se argumentó en la demanda.

VIGESIMOSEGUNDO.-Habiéndose extinguido los contratos de arrendamiento por el transcurso del tiempo, el artículo 4.2 de la ley de arrendamientos urbanos y el artículo 1.569 del código civil abrían la puerta a que el demandante pudiera recabar judicialmente el 'desahucio' de los demandados, que se corresponde con la petición de que se entregaran las viviendas que se formuló en la demanda. Ello habrá de efectuarse, no ya libre de moradores, sino de enseres, como también se pidió, al no haberse ni siquiera alegado de contrario que se hubiera puesto a disposición de quienes las usaban desde un principio en otras condiciones a los efectos del artículo 1.561, también del código civil .

VIGESIMOTERCERO.-Al proceder estimar íntegramente la demanda el artículo 394.1 de la ley de enjuiciamiento civil impone que se condene a los demandados a que abonen las costas procesales de la primera instancia al no concurrir seria duda alguna de hecho o de derecho que justifique un pronunciamiento diferente.

VIGESIMOCUARTO.-La estimación parcial de los recursos de apelación que supone la apreciación de la infracción procesal denunciada y la revocación con tintes anulatorios que impone por ello el artículo 465.3 de la ley de enjuiciamiento civil determina, aunque se estime íntegramente la demanda por este tribunal, que cada contendiente deba abonar las costas procesales ocasionadas a su instancia por el recurso de apelación, excepto las comunes, que lo serán por partes iguales, en virtud de su artículo 398.2.

VIGESIMOQUINTO.-Al amparo de lo dispuesto en el apartado octavo de la disposición adicional decimoquinta de la ley orgánica del poder judicial , la estimación parcial de los recursos de apelación impone que se ordene la devolución del depósito constituído por los demandados para interponerlos.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, procede resolver lo siguiente:

Fallo

1) Estimamos parcialmente los recursos de apelación interpuesto por el procurador Ángel Ruiz Reina en representación de Adrian y Marina contra la sentencia que estimó íntegramente la demanda que formuló contra los mismos Braulio , la cual revocamos.

2) Estimamos íntegramente la demanda que Braulio formuló contra Adrian y Marina , a los cuales condenamos a poner a su disposición libre de moradores y enseres las viviendas sitas en la CALLE000 , número NUM004 , planta NUM001 , puertas NUM002 y NUM003 o NUM005 y NUM006 .

3) Condenamos a Adrian y Marina a abonar las costas procesales de la primera instancia.

4) Ordenamos que cada contendiente abone las costas procesales ocasionadas a su instancia por el recurso de apelación, excepto las comunes, que lo serán por partes iguales.

5) Ordenamos que se devuelva la totalidad del depósito constituido por Adrian y Marina para interponer los recursos de apelación

Esta sentencia no es firme, pudiendo interponerse contra la misma mediante la presentación de un escrito a tal fin en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación un recurso de casación, que habrá de fundarse en la existencia de un interés casacional en su resolución, sólo o conjuntamente con otro de extraordinario por infracción procesal.

Así lo resuelven los magistrados indicado en el encabezamiento de esta resolución, cuyas firmas constan a continuación.