Sentencia Civil Nº 12/2016, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 571/2015 de 14 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00012/2016

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

N01250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

MTG

N.I.G. 10131 41 1 2013 0000974

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000571 /2015

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de NAVALMORAL DE LA MATA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000356 /2013

Recurrente: GRUPO EL ARBOL DISTRIBUCION Y SUPERMERCADOS S.A.U

Procurador: LUIS JAVIER RODRIGUEZ JIMENEZ

Abogado: JULIA LUCIA PARIENTE

Recurrido: MARKETING & RENTING SERVICES S.L

Procurador: ENRIQUE OCAMPO MARCOS

Abogado: JESUS LAZARO RUIZ

S E N T E N C I A NÚM.- 12/2016

Ilmos. Sres. =

PRESIDENTE: =

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS: =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON LUIS AURELIO SANZ ACOSTA =

_____________________________________________________=

Rollo de Apelación núm.- 571/2015 =

Autos núm.- 356/2013 =

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Navalmoral de la Mata =

==============================================/

En la Ciudad de Cáceres a quince de Enero de dos mil dieciséis.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 356/2013, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Navalmoral de la Mata, siendo parte apelante, el demandado-reconviniente GRUPO EL ARBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS S.A.U., representado en la instancia y en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Jiménez,y defendido por la Letrada Sra. Lucia Pariente, y como parte apelada, el demandante-reconvenido, MARKETING & RENTING SERVICES S.L., representado en la instancia y en la presente alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Ocampo Marcos, y defendido por el Letrado Sr. Lázaro Ruiz.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Navalmoral de la Mata, en los Autos núm.- 356/2013, con fecha 31 de Marzo de 2015, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: SE ESTIMA INTEGRAMENTE la demanda de Juicio Ordinario interpuesta por MARKETING & RENTING SERVICE, S.L. representada por el Procurador don Enrique Ocampo Marcos frente a GRUPO EL ARBOL, DISTRIBUCION Y SUPERMERCADOS, S.A.U. representado por el Procurador Don Luis Javier Rodríguez Jiménez.

CONDENO a GRUPO EL ARBOL, DISTRIBUCION Y SUPERMERCADOS, S.A.U a abonar a MARKETING & RENTING SERVICES, S.L. la cantidad de 285.000€ más los intereses devengados.

DESESTIMO INTEGRAMENTE la reconvención formulada por GRUPO EL ARBOS, DISTRIBUCIONES Y SUPERMERCADOS, S.A.U. representado por el Procurador Don Luis Javier Rodríguez Jiménez frente a MARKETING & RENTING SERVICES, S.L., representada por el Procurador Don Enrique Ocampo Marcos.

CONDENO a GRUPO EL ARBOS, DISTRIBUCION Y SUPERMECADOS S.A.U. al abono de las costas derivadas del presente procedimiento ...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación del demandado, se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitida que fue la interposición del recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

CUARTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la parte demandante, se remitieron los autos originales al Órgano competente, previo emplazamiento de las partes, que incoó el correspondiente de Rollo de Apelación.

QUINTO.-Recibidos los Autos y el Rollo de Apelación en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a turnar de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 14 de Enero de 2016, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C .

SEXTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.-En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción personal en reclamación de rentas y cantidades asimiladas; formulando reconvención la demandada, pretensión la primera que fue estimada en la sentencia de instancia y desestimada la reconvención, y disconforme la parte demandada-reconviniente, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Que la sentencia parte de una errónea interpretación del clausulado del contrato de arrendamiento y anexos al mismo reguladores de la relación de arrendamiento de la que la actora y la recurrente fueron parte, que contraviene la prueba practicada en autos, incurriendo en incongruencias en cuanto al alcance de las pretensiones de la demanda y en una errónea valoración de la prueba practicada.

Alega en primer lugar, que la sentencia recurrida omite pronunciarse sobre una de las pretensiones de la reconvención, relativa al ejercicio por GRUPO EL ÁRBOL de la facultad de desistimiento prevista en el contrato, habida cuenta de su falta de claridad sobre la vigencia o resolución del contrato de arrendamiento, solicitó aclaración, subsanación y/o complemento de la sentencia, que fue desestimada, cuando la actora en su demanda ejercita una acción de cumplimiento y no de resolución, lo que supondría que el contrato seguiría vigente en la actualidad.

Como primer motivo alega la improcedencia de la acción de cumplimiento del contrato objeto de la demanda. La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda y condena a GRUPO EL ÁRBOL al pago a la actora de una cuantía de 258.000 más intereses y costas, sobre la base de una acción de cumplimiento del contrato ejercitada de contrario improcedente.

En este sentido, MARKETING & RENTING en la fundamentación jurídica de su demanda reconoce expresamente haber optado por el cumplimiento del contrato de arrendamiento y no por la resolución del mismo, concretamente en los siguientes términos: 'Habiendo optado esta parte claramente, por exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación, esto es, el pago de la renta', con apoyo en el artículo 1.1.24 del Código Civil en cuanto al cumplimiento de las obligaciones, y negándose así a la recepción de las llaves que GRUPO EL ÁRBOL puso a su disposición y, por tanto, a recobrar la posesión. Con base en dicha acción de cumplimiento, la demandante reclama el importe de 258.000 correspondiente con las mensualidades de renta supuestamente debidas hasta junio de 2016, al entender que GRUPO EL ÁRBOL procedió a la finalización del contrato de arrendamiento cuando no había transcurrido el periodo de 7 años de duración pactada. Es decir, tal y como está planteada la demanda, la actora está claramente reclamando en ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato unas mensualidades de renta que no han sido devengadas; devengo que constituye un presupuesto básico como es lógico para interesar el abono de un importe en tal concepto. Además, tal ejercicio de la acción de cumplimiento junto con la reclamación de unas mensualidades de renta no vencidas supone el ejercicio simultáneo de la acción de cumplimiento y resolución contractual previstas en el artículo 1.124 del Código Civil , que la norma no permite, pues la parte en todo caso ha de optar entre una de ambas.

Además, se olvida que el contrato de arrendamiento entre las partes se encontraba extinguido desde el 30 de noviembre de 2012 al haber ejercitado debidamente GRUPO EL ÁRBOL la facultad de desistimiento prevista en el contrato.

Que la pretensión de la actora de reclamar con base en una acción de cumplimiento las consecuencias anudadas al supuesto incumplimiento por parte de GRUPO EL ÁRBOL del periodo de 7 años de obligado cumplimiento previsto en el contrato resulta jurídicamente insostenible, incurriendo la sentencia con la estimación de la demanda en una clara infracción de la norma. Y ello, porque en virtud del contrato de arrendamiento las partes acordaron una duración del contrato de arrendamiento de un año prorrogable tácitamente por anualidades sucesivas a voluntad del arrendatario, y que el período de 7 años se previo como un plazo de obligado cumplimiento que supondría el devengo de una penalización a favor del arrendador en caso de que se interesara por el arrendatario la finalización del arriendo con antelación a dicho plazo, a computar 'desde la firma del contrato'' como el contrato prevé.

Que la acción ejercitada por la actora no es la indemnización por la resolución contractual, sino que se insta el cumplimiento de un contrato que se encuentra extinguido y en reclamación de unas rentas no devengadas, de modo que la demanda debe ser desestimada.

3º) Infracción de los artículos 1.281 y 1.288 del Código Civil y jurisprudencia de desarrollo en cuanto a la interpretación del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento y sus anexos así como la interpretación de la cláusula de penalización prevista en el contrato.

Que de la prueba practicada se constata en primer término que, en contra de lo sostenido en la Sentencia de instancia, el día 9 de junio de 2009 no se produjo la entrega de la posesión del local, sino que en dicha fecha lo que tuvo lugar fue el inicio del abono de la renta por parte de GRUPO EL ÁRBOL a la propiedad, conforme lo pactado por las partes en el segundo Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2009, sin que en dicho Anexo las partes pactaran ninguna modificación del plazo de vigencia del contrato, que se mantenía en los términos previstos en el mismo, esto es, entrada en vigor desde la fecha de su firma. La entrega de la posesión del local tuvo lugar el día 20 de agosto de 2009, conforme al acta de entrega de la posesión acompañada a la demanda; entrega de la posesión del inmueble que no coincidió temporalmente con el momento de devengo de la primera renta.

Además, en todo caso, lo cierto es que a la hora de realizar su reclamación el actor no ha fijado el dies a quo de la vigencia del contrato como el momento de entrega de la posesión del local, sino que lo vincula directa y expresamente con el del abono de la primera renta por lo a su juicio establecido en el Anexo de 2009, con lo que el criterio interpretativo del juez se estaría apartando tanto de lo previsto en el contrato como del propio criterio aducido por la actora. Si como sostiene el Juzgador de instancia dicha entrada en vigor se correspondiera con la de entrega de la posesión del local, ésta sería en el mes de agosto de 2009 (acta de entrega de la posesión de 20 de agosto de2009) y no junio de 2009 (fecha de inicio de abono de la renta), con lo que en ningún caso podría haber sido íntegramente estimada la demanda formulada de adverso puesto que ésta partiría de unos parámetros para el cálculo de la reclamación contrarios a lo razonado por el Juzgador.

Que las partes pactaron expresamente en el contrato que éste entraba en vigor desde el mismo momento de su firma, vinculando el plazo de 7 años de obligado cumplimiento también a la firma del contrato como expresamente se reflejó en el mismo, al margen de que la puesta a disposición del local quedara a resultas de la construcción del local por el arrendador, que se encontraba pendiente al tiempo de suscribirse el contrato; tal y corno obra en el propio contrato de arrendamiento.

Que si bien GRUPO EL ÁRBOL no procedió a la apertura del supermercado, habida cuenta de las dificultades económicas propias del momento en que se le hizo entrega el local comercial, estuvo desde el año 2009 y hasta el año 2012 abonando diligentemente y conforme lo pactado con la propiedad las mensualidades de renta, a pesar de no obtener ningún beneficio económico por la explotación del local. La apertura del establecimiento comercial no era una obligación contractual para GRUPO EL ÁRBOL, sino tan sólo el abono de la renta, que ésta pagó diligentemente hasta el fin del periodo de 7 años que en cuanto a la cláusula penal se establecía en el contrato.

4º) Infracción del artículo 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y jurisprudencia de desarrollo. Con carácter subsidiario de anteriormente expuesto y sólo para el caso de no ser estimados los anteriores motivos, en todo caso procede la revocación de la sentencia por la necesaria moderación del importe objeto de condena, según la interpretación que de forma unánime nuestra jurisprudencia viene dando al artículo 11 de la LAU para evitar una desproporción y enriquecimiento injusto para el arrendador, en detrimento del arrendatario.

Que es lo cierto que la jurisprudencia viene aplicando la facultad moderadora independientemente de los temimos con que las partes hubieran redactado el clausulado del contrato, en la necesidad de fijar una prudente moderación en la aplicación de las penalizaciones en los supuestos concretos de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, para mantener el equilibrio entre las partes y evitar una desmesurada desproporción y enriquecimiento injusto para el arrendador.

A la vista de ello, con carácter subsidiario, la sentencia debe ser revocada en el sentido de minorar el importe reclamado en la demanda en los términos previstos en el artículo 11 de la actual LAU , limitando el importe a 'una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir'.

5º) Válido ejercicio por GRUPO EL ÁRBOL de la facultad de desistimiento e indebida denegación de la devolución de la fianza. La sentencia no da respuesta a todas las pretensiones de la demanda reconvencional (tan solo se pronuncia sobre la devolución de la fianza y no así en lo referente al válido ejercicio del derecho de desistimiento por parte de GRUPO EL ÁRBOL), en fecha 10 de abril de 2015 se interesó su aclaración, subsanación y/o complemento, siendo resuelta por el Juzgador mediante Auto de 15 de junio de 2015 que acordó la desestimación de la solicitud al entender que 'implícitamente' la sentencia desestimaba también, además de la pretensión de devolución de la fianza, la de declaración del válido ejercicio del derecho de desistimiento por parte de GRUPO EL ÁRBOL y, en consecuencia, la declaración de la finalización del contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre de 2012.

Que dicha desestimación contraviene los temimos del contrato y debe ser revocada, por cuanto GRUPO EL ÁRBOL ejercitó su derecho de desistimiento conforme lo pactado. El contrato de arrendamiento de fecha 23 de noviembre de 2005, contempla expresamente la facultad de desistimiento del contrato para la arrendataria si a su interés conviniere, siempre y cuando se preavise al arrendador con 3 meses de antelación. Que mediante burofax de fecha 20 de agosto de 2012 GRUPO EL ÁRBOL preavisó a la arrendadora de su voluntad de dar por finalizado el arrendamiento con efectos a 30 de noviembre de 2012, esto es con el plazo de preaviso de 3 meses previsto en el contrato. La actora se ha venido oponiendo a tal resolución sobre la base de que GRUPO EL ÁRBOL no ha procedido al pago de la penalización prevista en el contrato para el supuesto de que la arrendataria interesara su finalización con anterioridad a los primeros 7 años de vigencia. Es más, entiende que una cosa es que la arrendataria ejercite la facultad de desistimiento y. otra muy distinta, que si el arrendador entiende que es aplicable la penalización proceda a reclamar la misma.

Que según lo pactado en el contrato, si la arrendataria interesa la finalización del arriendo y cumple con el plazo de preaviso establecido, automáticamente se produce la finalización de la relación arrendaticia, sin que en ningún caso proceda que se supedite la finalización del arriendo y se entienda no ejercitada válidamente por el arrendatario su facultad de desistimiento por el mero hecho de no haber pagado la penalización pactada, al considerar que en atención a los términos del contrato tal cantidad no es debida. Una vez que se ha ejercitado por GRUPO EL ÁRBOL la facultad de desistimiento con el preaviso de tres meses que el contrato establece, no existe ninguna razón jurídica que ampare el que no se declare resuelto el contrato.

Respecto a la devolución de la fianza, se dice por la Juzgadora de instancia que 'por el demandado reconvenido se ha acreditado que la cosa no se encuentra en el estado que se recibió', y que 'quedarían pendientes obligaciones a cargo del arrendatario, en particular, la de devolución de la cosa en el estado que se entregó', cuando es lo cierto que en modo alguno consta acreditado que GRUPO EL ÁRBOL no devolviera el local en el estado en que se le entregó. Que el GRUPO EL ÁRBOL devolvió a la propiedad el inmueble exactamente como le fue entregado, esto es, un local comercial 'en bruto' sin haber realizado en el mismo ninguna obra puesto que finalmente el supermercado no llegó a explotarse. El requerimiento por parte del Ayuntamiento de Talayuela para acometer obras de limpieza en el local en nada constata que éste no fuera devuelto por la arrendataria en correcta estado en los términos que la sentencia refiere, por cuanto, en primer término, el expediente es instado por el Ayuntamiento de Talayuela en fecha 21 de mayo de 2013 , esto es, más de cinco meses después de que GRUPO EL ÁRBOL diera por finalizada conforme al contrato la relación arrendaticia. Lógicamente no puede responsabilizarse a la recurrente de la situación posterior a la puesta a disposición del local por la arrendataria a la propiedad tras la finalización del arriendo. De hecho, la actora nunca hizo referencia a ese supuesto incumplimiento en las comunicaciones remitidas a la demandada desde que ésta le comunicó su voluntad de dar por finalizado el arriendo.

Contraviene así la sentencia lo estipulado en el artículo 36.4 de la LAU conforme al cual, una vez devuelta la posesión de las llaves, el arrendador debe restituir al arrendatario el saldo de la fianza en metálico por éste prestada. En este caso, GRUPO EL ÁRBOL procedió a devolver la posesión y las llaves del local mediante consignación notarial en virtud de Acta de 30 de noviembre de 2012, dada la negativa de la arrendadora a aceptar la finalización del arriendo. Tal negativa injustificada de la arrendadora a la recepción de las llaves supone una evidente mora por su parte, por lo que el plazo de un mes previsto en el precepto transcrito debe computarse desde que las llaves fueron puestas a disposición de la propiedad en virtud del Acta notarial referido.

En todo caso, infringe la sentencia lo establecido en el artículo 36.4 de la LAU por cuanto de entender el Juzgador que el local adolecía de falta de limpieza al tiempo de ser devuelto, lo que no es cierto, en todo caso debiera haber acreditado la actora los costes derivados de los trabajos acometidos en la limpieza, descontando de la fianza el coste correspondiente. Lo que de ningún modo procede es que por esa supuesta falta de limpieza automáticamente se acuerde no restituir la fianza a la arrendataria, pues ello además de ser contrario a la norma supone un enriquecimiento injusto para la propiedad.

Por todo ello, solicita la revocación de la resolución recurrida y la desestimación de la demanda, y se estime en su integridad la demanda reconvencional.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas, esencialmente la prueba documental consistente en el contrato de opción de arrendamiento, el propio contrato de arrendamiento y sus anexos y los escritos intercambiados por ambas partes.

Así, delcontrato de opción de arrendamientosuscrito por las partes, la demandante MARKETTNG & RENTING, como sucesora de Inmobiliaria San Javier, S.L. y la mercantil S. A. de Supermercados y Autoservicios, conocida como 'SUPERA, a quien sucedió la demandada GRUPO EL ÁRBOL, en fecha 11 de octubre de 2014 , cabe destacar las siguientes cláusulas: Su objeto era una parcela urbana sita en el municipio de Talayuela (Cáceres), c/ Martínez Camargo, núm. 37, que Inmobiliaria San Javier, S.L. pretendía adquirir para promover la construcción de un edificio comercial, parte del cual sería, en su caso, arrendado por SUPERA para su uso como supermercado.

En referido contrato de opción de arrendamiento se acordó por las partes en cuanto al plazo de vigencia que: 'El presente contrato tendrá una duración de un añoa contar desde la fecha del contrato de arrendamiento definitivo, prorrogable tácitamente por anualidades sucesivas a voluntad del arrendatario hasta un máximo de 30 años, en cuyo momento quedará resuelto de pleno derecho. No obstante lo anterior, y si la arrendataria decidiera rescindir el contrato en los primeros 7 años de vigencia, deberá abonar a la arrendadora las rentas que quedaren por devengar hasta transcurrir ese periodo'.

Posteriormente, en fecha23 de noviembre de 2005INMOBILIARIA SAN JAVIER, S.L. y SUPERAsuscribieron el contrato de arrendamiento definitivosobre el citado local sito en Talayuela. En la cláusula tercera se pactó el plazo de vigencia o de duración del contrato principal, según la cual 'El contrato tendrá una duración de un año a contar desde la fecha de verificación efectiva de la condición recogida en la estipulación primera, consistente en que el arrendador lleve a cabo la mencionada construcción según los mandatos que recoge este contrato y sus anexos junto con la obtención de las licencias pertinentes'. El contrato será 'prorrogable tácitamente por anualidades sucesivas a voluntad del arrendatario (y de obligado cumplimiento para el arrendador) hasta un máximo de 30 años, en cuyo momento quedará resuelto de pleno derecho'.

'No obstante lo anterior se reconoce el derecho de la arrendataria para 'denunciar el contrato y resolverlo sin indemnización alguna a favor de la arrendadora, siempre que medie un preaviso formal de 3 meses antes de la fecha efectiva de resolución pretendida.'

'Si menoscabo de lo anterior, si dicha resolución se produjera antes de los 7 primeros añosdesde la firma de este contrato, el arrendatario quedaría obligado a pagar todas y cada una de las rentas pendientes hasta completar los mencionados 7 años, siempre y cuando se verificara la condición consistente en la entrega del local ('el local a construir se entregue en tiempo y forma, y ambas partes obtengan las licencias pertinentes', no siendo de aplicación este apartado en caso contrario'. Es decir, si el local no se llegaba a construir, la demandada quedaba exenta de abonar dicha penalización.

En fecha 1 de marzo de 2007 se suscribió por las partes un Anexo al contrato de opción de arrendamiento y de arrendamiento, en cuyo apartado tercero bajo el epígrafe 'Inicio del devengo de la renta', se establece un periodo de carencia de renta que se extendería 'bien hasta el día de la inauguración de supermercado, bien una vez transcurridos dos meses desde la entrega o puesta a disposición del local y de las plazas de aparcamiento a la arrendataria en las condiciones establecidas, todo ello en función de qué circunstancia se produzca primero'.

Así mismo, el Anexo preveía expresamente que en todo lo no modificado expresamente, seguirían vigentes las cláusulas del contrato de arrendamiento y de opción de arrendamiento de 2004 y 2005, ala acordar que 'Es intención de ambas partes modificar los anteriores contratos, de Opción de Arrendamiento y de. Arrendamiento, única y exclusivamente en los siguientes aspectos que a continuación se indican, conservando plena vigencia todo aquello aquí no suprimido o modificado'.

Posteriormente, en fecha 1 de marzo de 2009 se firmó por las partes, el Anexo II al contrato de opción de arrendamiento y de arrendamiento, en el que las partes pactaron una reducción de la renta y de la fianza, así como la fijación de la mensualidad en que la arrendataria debía abonar la primera renta. En cuanto a la fianza, ésta se fijó en la cifra de 12.000 y fue depositada por GRUPO EL ÁRBOL en fecha 2 de septiembre de 2009.

En éste último Anexo se acordó por las partes bajo la rúbrica 'Inicio abono renta', que la primera renta a abonar por la parte arrendataria sería la correspondiente al mes de Junio de 2009.

En el citado Anexo las partes no modificaron el plazo de vigencia del contrato previsto en el contrato de opción de arrendamiento y contrato de arrendamiento de fechas 2004 y 2005 respectivamente, al acordar que 'En lo no modificado en el presente anexo, quedan vigentes el resto de cláusulas del contrato de Opción de Arrendamiento suscrito en fecha 11 de octubre de 2004, del contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 23 de Noviembre del 2005 y del anexo de fecha 1 de marzo de 2007'.

De acuerdo con lo estipulado, la arrendataria GRUPO EL ÁRBOL abonó la primera renta a la arrendadora el día 9 de junio de 2009, continuando con el abono de las siguientes mensualidades hasta el día 9 de noviembre de 2012.

En fecha 20 de agosto de 2012 GRUPO EL ÁRBOL, remitió burofax a MARKETING&RENTING comunicando su voluntad de desistir del contrato con efectos a 30 de noviembre de 2012 y con la antelación de tres meses prevista en el contrato de arrendamiento, al entender que el mes de noviembre de 2012 finalizaba la relación contractual, según lo pactado en el contrato de arrendamiento.

MARKETING & RENTING se opuso al desistimiento del contrato, en tanto GRUPO EL ÁRBOL no abonase determinadas cantidades, entendiendo que el contrato sigue vigente y que no expira hasta el mes de junio de 2016.

La entrega de la posesión del local por parte de la actora a la demandada se produjo en fecha20 de agosto de 2009, según consta en el Acta de entrega de la posesión. No obstante, GRUPO EL ÁRBOL no procedió a la apertura del supermercado por circunstancias económicas, si bien desde el año 2009 y hasta el año 2012 abonó las mensualidades de renta a la actora hasta el fin del periodo de 7 años, según la cláusula penal establecida en el contrato.

Así mismo, la arrendataria abonó a la actora la cantidad de 12.000 en concepto de fianza, según lo acordado en el contrato.

En el escrito de demanda se reclama la cantidad de 258.000 correspondiente a las rentas desde el mes de diciembre de 2012 hasta junio de 2016, a razón de 72.000 de renta anual.

En la demanda reconvencional se solicita se declare válido el desistimiento de la arrendataria con efectos a fecha 30 de noviembre de 2012, y que se condene a la arrendadora a que abone la cantidad de 12.000 recibidos en concepto de fianza, más intereses legales.

TERCERO.-A la luz de los anteriores hechos plenamente acreditados, los distintos motivos del recurso se pueden resumir en tres, uno relativo al error en la valoración de la prueba documental e infracción de los preceptos del Código Civil respecto a la interpretación de los contratos; otro relativo al desistimiento del contrato por la arrendataria y un tercero relativo a la pretensión de la reconvención.

Comenzando con el primero y a la luz de lo pactado por las partes, la primera cuestión que debemos resolver es la fecha concreta de inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento, pues en función de la misma se podrá determinar la fecha de expiración y la aplicación o no de la penalización prevista para los primeros siete años de vigencia.

A tal efecto, como hemos visto anteriormente, se pactó por las partes en el contrato de opción de arrendamiento que 'El presente contrato tendrá una duración de un añoa contar desde la fecha del contrato de arrendamiento definitivo, prorrogable tácitamente por anualidades sucesivas a voluntad del arrendatario hasta un máximo de 30 años, en cuyo momento quedará resuelto de pleno derecho. No obstante lo anterior, y si la arrendataria decidiera rescindir el contratoen los primeros 7 años de vigencia, deberá abonar a la arrendadora las rentas que quedaren por devengar hasta transcurrir ese periodo'.

En elcontrato de arrendamiento definitivose pactó el plazo de vigencia o de duración del contrato principal, según la cual 'El contrato tendrá una duración de un año a contar desde la fecha de verificación efectiva de la condición recogida en la estipulación primera, consistente en que el arrendador lleve a cabo la mencionada construcción según los mandatos que recoge este contrato y sus anexos junto con la obtención de las licencias pertinentes'. El contrato será 'prorrogable tácitamente por anualidades sucesivas a voluntad del arrendatario (y de obligado cumplimiento para el arrendador) hasta un máximo de 30 años, en cuyo momento quedará resuelto de pleno derecho'.

'No obstante lo anterior se reconoce el derecho de la arrendataria para 'denunciar el contrato y resolverlo sin indemnización alguna a favor de la arrendadora, siempre que medie un preaviso formal de 3 meses antes de la fecha efectiva de resolución pretendida.'

'Si menoscabo de lo anterior, si dicha resolución se produjera antes de los 7 primeros añosdesde la firma de este contrato, el arrendatario quedaría obligado a pagar todas y cada una de las rentas pendientes hasta completar los mencionados 7 años, siempre y cuando se verificara la condición consistente en la entrega del local ('el local a construir se entregue en tiempo y forma, y ambas partes obtengan las licencias pertinentes', no siendo de aplicación este apartado en caso contrario'. Es decir, si el local no se llegaba a construir, la demandada quedaba exenta de abonar dicha penalización.

Pues bien, tanto en el contrato de opción de arrendamiento como en el contrato de arrendamiento se pactó por las partes con toda claridad, que si la arrendataria decidiera rescindir el contratoen los primeros 7 años de vigencia, deberá abonar a la arrendadora las rentas que quedaren por devengar hasta transcurrir ese periodo', y que si dicha resolución se produjera antes de los 7 primeros añosdesde la firma de este contrato.En consecuencia, interpretando la voluntad de las partes reflejada en las palabras empleadas en las cláusulas de ambos contratos, no cabe duda alguna que, el cómputo del día inicial de los siete primeros años eradesde la firma del contrato de arrendamiento, es decir, desde el 23 de noviembre de 2005.

Ciertamente, en el último Anexo se acordó por las partes que la primera renta a abonar por la parte arrendataria sería la correspondiente al mes de Junio de 2009, pero ello obedeció a que la entrega de la posesión del local por parte de la actora a la demandada, no se produjo hasta el20 de agosto de 2009, porque antes no se había terminado su construcción. Una cosa es la entrada en vigor del contrato, que se fijó por las partes el 23 de noviembre de 2005, y otra muy distinta el comienzo del abono de las rentas, que también por propia voluntad de las partes, se fijó en el mes de Junio de 2009, incluso dos meses antes de la entrega del inmueble a la arrendataria.

Obviamente, determinado el día inicial del contrato de arrendamiento el 23 de noviembre de 2005, el plazo de los siete primeros años de vigencia venció el 23 de noviembre de 2012, de modo que, a partir de esta fecha, la arrendadora carece del derecho a exigir la penalización prevista para el supuesto de resolución anterior a los siete años de vigencia del contrato, pues como veremos posteriormente, la resolución unilateral de la arrendataria se ha producido al vencimiento de dicho período de siete años desde la firma del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, asiste razón a la parte apelante en cuanto la sentencia de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba documental e infracción de los Arts. 1281 y ss. del Código Civil sobre la interpretación de dichos contratos, procediendo estimar ambos motivos, y con ello, la desestimación íntegra de la demanda.

CUARTO.-En tercer y último lugar, en la reconvención se solicita se declare la validez por GRUPO EL ÁRBOL de la facultad de desistimiento, con la consiguiente declaración de la finalización del contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre de 2012, así como la reclamación del importe de la fianza.

Pues bien, como hemos visto el contrato de arrendamiento definitivo firmado por las partes en fecha 23 de noviembre de 2005, contempla expresamente la facultad de desistimiento del contrato para la arrendataria si lo estimare conveniente, con el requisito del preaviso al arrendador con tres meses de antelación. Consta el efecto, que mediante burofax de fecha 20 de agosto de 2012, GRUPO EL ÁRBOL preavisó a la arrendadora de su voluntad de dar por finalizado el arrendamiento con efectos a 30 de noviembre de 2012, cumpliendo el requisito del plazo de preaviso de tres meses previsto en el contrato.

Cumplidos estos requisitos, el contrato queda resuelto según lo estipulado en la cláusula tercera, sin indemnización alguna en favor de la arrendadora, porque esa fue la voluntad de las partes, sin sujeción a ningún otro requisito, ni menos aún por no haber abonado la penalización reclamada en la demanda, que ya hemos visto resulta improcedente.

El motivo se estima.

Finalmente, se reclama por la arrendataria la devolución de la fianza, que en cuantía de 12.000 entregó a la actora al inicio de la relación arrendaticia. Dicha devolución fue denegada por la Juzgadora de instancia al entender que la demandada reconvenida ha acreditado que la cosa no se encuentra en el estado que se recibió, siendo obligación de la arrendataria la de devolución de la cosa en el estado que se entregó.

Ciertamente, ya hemos visto que el inmueble que forma parte del centro comercial propiedad de la actora y que se iba a destinar a supermercado por la arrendataria, al final no fue habilitado a dichos efectos, ni ocupado por la demandada, permaneciendo en el mismo estado en que fue entregado por la arrendadora, y así le fue entregado a la misma cuando se resolvió el contrato, poniendo las llaves a su disposición. Por tanto, no es cierto que GRUPO EL ÁRBOL no devolviera el local en el mismo estado en que lo recibió, pues sin haberlo ocupado en ningún momento, devolvió a la propiedad el inmueble exactamente como le fue entregado, esto es, un local comercial 'en bruto' sin haber realizado en el mismo ninguna obra puesto que finalmente el supermercado no llegó a explotarse.

A lo expuesto anteriormente, no es óbice el requerimiento del Ayuntamiento de Talayuela para que la actora efectuara obras de limpieza en el local, pues el expediente administrativo fue iniciado en fecha 21 de mayo de 2013, cuando el contrato de arrendamiento ya estaba resuelto y en poder y posesión de su propietaria. Tal es así, que la actora nunca hizo referencia a ningún incumplimiento sobre el estado del inmueble cuando se comunicó por la arrendataria su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Es más, según el expediente administrativo el inmueble solamente presenta un estado de suciedad en su interior, más se encuentra en el mismo estado de local en bruto que fue recibido por la arrendataria, por lo que en ningún caso ello sería suficiente para negarse a la devolución de la fianza.

Asiste razón a la recurrente sobre su derecho a la devolución del importe de la fianza, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 36.4 de la LAU conforme al cual, una vez devuelta la posesión de las llaves, el arrendador debe restituir al arrendatario el saldo de la fianza en metálico por éste prestada. En el supuesto examinado, GRUPO EL ÁRBOL procedió a devolver la posesión y las llaves del local mediante consignación notarial en virtud de Acta de 30 de noviembre de 2012, ante la negativa de la arrendadora a aceptar la finalización del arriendo.

En definitiva, procede estimar el recurso, revocar la sentencia de instancia, y en su lugar, se desestima la demanda absolviendo a GRUPO EL ÁRBOL de la pretensión en su contra deducida. Así mismo, se estima la demanda reconvencional formulada contra MARKETING & RENTING SERVICES, S.L. y se declara la finalización del contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre de 2012, condenando a dicha demandada a que abone a la reconviniente la cantidad de 12.000 , más intereses legales desde el 30 de noviembre de 2012.

QUINTO.-De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de la instancia causadas tanto por la demanda como por la reconvención se imponen a la parte actora- reconvenida al desestimarse la demanda y estimarse la reconvención, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GRUPO EL ARBOL DISTRIBUCION Y SUPERMERCADOS, S. A.contra la sentencia núm. 63/15 de fecha 31 de marzo dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata en autos núm. 356/13, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, REVOCAMOSexpresada resolución, que se deja sin efecto, y en su lugar:

1º) Se desestima la demanda principal absolviendo a GRUPO EL ÁRBOL de la pretensión en su contra deducida.

2º) Se estima la demanda reconvencional formulada contra MARKETING & RENTING SERVICES, S.L. y se declara la finalización del contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre de 2012, condenando a dicha demandada a que abone a la reconviniente la cantidad de 12.000 €,más intereses legales desde el 30 de noviembre de 2012.

3º) Las costas de la instancia devengadas por la demanda y por la reconvención se imponen a la parte actora- reconvenida, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN .- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.