Sentencia CIVIL Nº 12/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 552/2019 de 13 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo de apelación nº 552/2019
SENTENCIA N.º 12
Ilustrísimos Señores: Presidente
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a trece de enero de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio
Ordinario n.º 8/2018 de reclamación de cantidad, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1
de ONTINYENT, entre partes: de una como apelante la demandante INVERSIONES CAÑETE S.L., representada
por el Procurador DON JOSÉ FERRÁN ALBERT I GARCÍA, y asistido del Letrado DON ANTONIO VIDAL VALLS.
Y como apelado, la parte demandada DON Raúl , representada por la Procuradora de los Tribunales DON
VICENTE FRANCÉS SILVESTRE y asistido del letrado DON AGUSTÍN SANCHIS LLINARES.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal,

Antecedentes

PRIMERO. - En dichos autos se dictó sentencia el 26 de marzo de 2.019 , cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por INVERSIONES CAÑETE SL, representado por la Procuradora de los Tribunales D. Josep Ferrán Albert García, contra Raúl , DEBO CONDENAR Y CONDENO al demando a abonar a la actora la cantidad de 7.986,84 € más los intereses conforme al fundamento de derecho sexto de esta resolución.

Respecto a las costas cada, parte abonara las causadas a su instancia y las comunes por mitad conforme al fundamento de derecho séptimo.'.



SEGUNDO. - Contra dicha resolución, por la representación de la demandada, interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día 7 de enero de 2.020, para votación y fallo que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO . - La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda interpuesta por Inversiones Cañete, en reclamación de una indemnización frente a Don Raúl , recurriendo la sentencia la parte demandante tan sólo en relación al fundamento de derecho quinto, y la desestimación de la indemnización solicitada por incumplimiento contractual frente al inquilino por incumplimiento contractual del plazo pactado de arrendamiento.

La sentencia de primera instancia consideró en su fundamento jurídico Quinto que: '

QUINTO. - Por último, la actora reclama la cantidad de 12.000 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada y unilateral por parte del arrendatario del contrato de arrendamiento pactado entre las partes.

Constando documentalmente en autos el contrato de arrendamiento pactado entre las partes vemos que, en el mismo, la cláusula 11º especifica que el arrendatario no tendrá derecho a indemnización para el caso de que la arrendadora a la extinción del contrato no acepte la voluntad de continuación de la arrendataria. Sin embargo, pretende la arrendadora cobrar una indemnización para el caso contrario, que la arrendataria manifieste su voluntad de no continuarlo o en este caso más concreto por la resolución anticipada del contrato por voluntad de la arrendataria. Vemos además que la única sanción que se prevé en el contrato es para el caso que la arrendataria incumpla su obligación de desalojo a la finalización del contrato.

Visto lo anterior, vemos que el contrato suscrito entre las partes no contiene ninguna cláusula que sancione el vencimiento anticipado a voluntad de la arrendataria. No obstante, hay que tener en cuenta que el art.

1.152 CC , establece que, en las obligaciones con cláusula penal, esta sustituirá a la indemnización por daños y al abono de intereses, si otra cosa no se hubiese pactado. Es decir, será necesario que las partes hayan establecido expresamente en el contrato la posibilidad de poder pedir junto con la pena y de forma acumulada la indemnización por daños y perjuicios. La diferencia entre la cláusula penal y la indemnización por daños estriba en que, mientras para la aplicación de la primera, solo hay que demostrar la existencia del incumplimiento para el que fue establecida, sin que el perjudicado debe probar los daños que ha sufrido, al haber quedado cuantificados estos con antelación, para la concesión de la indemnización, es necesario acreditar que el comportamiento de la parte incumplidora efectivamente ha causado un menoscabo en el otro contratante.

Por tanto, vemos que en el presente caso: 1.- Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda ('arrendamiento de local').

2.- El inquilino del local toma la decisión de resolver el contrato unilateralmente y marcharse antes de que finalice el plazo de duración pactado.

3.- No se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que permitiese la moderación. La reciente sentencia dictada por el Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 16.05.2017 , responde a esta cuestión de la siguiente manera: Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son: A) Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) B) Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el CUMPLIMIENTO del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

C) Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

El caso que venimos analizando sería el C) y para este caso es jurisprudencia reiterada del TS no admitir la posibilidad de indemnización y así se afirma 'La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: 'La jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que 'para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 )'.

Por tanto, si procede estimar como hemos visto en anteriores fundamentos de derecho de esta resolución la reclamación de las rentas impagadas, pero no procede estimar la reclamación de una indemnización por los perjuicios que, se supone, padeció la actora, ya que ni consta pacto de cláusula de penalización en el contrato ni se han demostrado por la actora las pérdidas concretas causadas por la resolución anticipada del contrato, ya que la misma tenía a su disposición la nave y establecer que la misma pudo o no pudo volver a alquilarse sería una presunción sin más no una prueba concreta y real sobre las ganancias concretas que se habrían perdido si no se hubiera alquilado y que no han sido ni demostradas ni cuantificadas suficientemente.

Lasolicitud de las tres mensualidades restantes no cubre la anualidad vencida anticipadamente y además estas mensualidades se estima que son pertinentes en cuanto al impago y no representan, por tanto, una pérdida real de ganancias, ya que como decíamos se estima la procedencia de su reclamación por el impago, pero no representan concretamente unas pérdidas futuras como venimos explicando. Es por todo lo dicho anteriormente que procede una ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda planteada por la actora en cuanto que se estima procedente la reclamación de las tres últimas rentas impagadas y reclamación de la cantidad desembolsada por la limpieza del local, pero no la de aquellas cantidades no probadas fehacientemente ya que solo se han puesto de manifiesto a través de documentos creados por la parte y no por sus correspondientes recibos y facturas (nos referimos a los cantidades asimiladas a la renta por suministros) ni tampoco la indemnización solicitada por daños y perjuicios. '

TERCERO. - Sostiene la parte recurrente que se ha apartado la sentencia de la Sección 7ª de Valencia número 198 de 13 de julio de 2015, jurisprudencia que permite reclamar indemnización de daños y perjuicios en el caso de desistimiento antes de plazo del arrendamiento por el arrendatario.

Al respecto, hemos y a pesar de ser cierto que el contrato no contiene ninguna cláusula penal por desistimiento del arrendatario, no es tal supuesta cláusula (inexistente) el fundamento de la pretensión, por lo que, en el marco de la exigencia y reclamación de indemnización de daños y perjuicios, hemos de analizar los hechos acaecidos.

Y así, resulta que en fecha 1 de mayo de 2016, suscribieron un contrato de arrendamiento de una nave industrial INVERSIONES CAÑETE S.L. y D. Raúl , con una duración inicial de dos años, y la posibilidad de prórroga transcurrido dicho plazo hasta cinco años.

Que la renta que se convino fue de 3000 euros al mes durante la primera anualidad y de 4000 euros al mes durante la segunda anualidad.

Resulta incontrovertido que en fecha 31 de mayo de 2017, D. Raúl comunicó a INVERSIONES CAÑETE S.L., su voluntad de desistir del contrato con efectos de 31 de julio de 2017, no atendiendo a la duración inicial de dos años convenida en el contrato.

Hemos de asumir los razonamientos del recurso de apelación, basado en una interpretación interesada de la jurisprudencia que invoca, ya que no se reclama el cumplimiento íntegro de lo que restaba de contrato, sino una cantidad moderada, equivalente a tres mensualidades, plazo que puede considerarse relevante a los efectos de poder proceder a la limpieza de la nave desalojada, retirada de enseres abandonados, y en su caso a las gestiones para la obtención de un nuevo arrendatario, en aplicación razonable de los criterios sentados en la sentencia de la sección 7ª de esta Audiencia de 13 de julio de 2015, dictada en el rollo de apelación 244/2015, en aplicación analógica de lo previsto en el art. 11 de la LAU, y 101 y 1124 del Código Civil. Todo ello comporta la estimación del recurso de apelación, y con revocación de la sentencia recurrida, la estimación integra de la demanda, condenado a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad reclamada de veintitrés mil cuatrocientos seis euros, con treinta céntimos de euro, con la consiguiente imposición de las costas procesales generadas en la primera instancia, a la parte demandada D. Raúl .



TERCERO. - Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede efectuar expresa imposición de las costas de esta dada la estimación del recurso de apelación.



CUARTO.- Al ser estimado el recurso de apelación, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, debe decretarse la devolución del depósito que, en su caso, haya efectuado la parte recurrente al interponer el recurso.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general aplicación, y en nombre de S.M. EL REY,

Fallo

1. Estimamos el recurso interpuesto por INVERSIONES CAÑETE S.L., y en su virtud: a) Revocamos la sentencia apelada, con estimación integra de la demanda formulada por INVERSIONES CAÑETE S.L.

b) Condenamos a D. Raúl a abonar a INVERSIONES CAÑETE S.L., la cantidad de veintitrés mil cuatrocientos seis euros, con treinta céntimos de euro (23.406,3' €) c) Imponemos a D. Raúl el pago de las costas procesales generadas en primera instancia.

2. No hacemos expresa imposición de las costas generadas en esta alzada.

3. Con devolución del depósito que hubiera efectuado para recurrir, a INVERSIONES CAÑETE S.L.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario por infracción procesal, o de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.