Sentencia Civil Nº 120/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 755/2004 de 08 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00120/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 755 /2004

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

JOSÉ ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a ocho de marzo de dos mil seis.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 936/2003, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 755/2004, en los que aparece como parte apelante Millán representado por el procurador D. JOSE LUIS MARTIN JAUREGUIBEITIA, y como apelado Alberto representado por el procurador D. LAURENTINO MATEOS GARCIA, sobre desahucio, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Madrid, en fecha 3 de febrero de 2.004, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda presentada por el procurador D. José Luis Martín Jaureguibeitia, en nombre y representación de Millán, debo declarar y declaro enervada la acción, abonando cada parte las costas causadas a su instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto se opongan a los de la presente, debiendo ser sustituidos en lo necesario.

PRIMERO.- Se interesa en el presente procedimiento la declaración de la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito el uno de septiembre de 1979, por falta de pago de la renta. También se solicita la condena del arrendatario al pago de la cantidad concretada en el acto del juicio en 1695,69 euros, que entiende le es debida en concepto de renta y que se corresponde con el sesenta por ciento de las cuotas de Comunidad de Propietarios de los últimos cinco años anteriores a la presentación de la demanda, es decir desde mayo de 1998. El pago de esas cantidades fue asumido por el arrendatario al suscribir el contrato. Las mismas partes litigaron sobre el mismo contrato en un Juicio anterior de desahucio que terminó por sentencia de cuatro de noviembre de 2002 en la que se declaró enervada la acción por lo que entiende la parte actora que no procede una segunda enervación de la acción al haber existido una previa.

Por la parte demandada se alegó inadecuación del procedimiento, al entender que se reclama por conceptos que no tienen la consideración de rentas o cantidades asimiladas a ella, por lo que debiera haber acudido al declarativo correspondiente. Así mismo entiende que la parte contraria actúa de mala fe y con abuso de derecho, toda vez que reclama en esta procedimiento cantidades que pudo haber reclamado en el juicio de desahucio anterior, y no lo hizo para evitar se pudiera enervar ahora la acción. Por otro lado, entiende que existe falta de exigibilidad al no precisar de manera exacta la cantidad reclamada, insistiendo en que nunca se ha negado a abonar las cantidades que realmente le correspondan, siempre que se acredite y justifique de una manera fehaciente la cuantía.

Por la parte demandada, antes de la celebración del juicio se consignó la cantidad de 1825,00 euros, lo que se realizó en concepto enervatorio "ad cautelam" y con carácter subsidiario para el supuesto hipotético de que se desestime la pretensión inicial de inadecuación de procedimiento y posibilidad de enervar por segunda vez al existir abuso de derecho por la parte contraria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda y declara enervada la acción.

Frente a dicha resolución interpone recurso de apelación la parte actora, alegando en primer lugar que la sentencia adolece de incongruencia e infringe el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues parte de que tan sólo se ejercita una acción de reclamación de cantidad y nada resuelve acerca de la resolución contractual, declarando enervada la acción sin tener en cuenta que ya existió una enervación anterior y, además, no se ha abonado la totalidad de lo reclamado.

En segundo lugar, entiende que ha existido error en la valoración de la prueba documental al no tener en cuenta la existencia de una enervación anterior declarada por sentencia firme, una certificación de la administración de la Comunidad de Propietarios y recibos bancarios, acreditativos de las cantidades abonadas por el propietario. Entiende ha existido también error al valorar la prueba de interrogatorio del arrendatario, al haber admitido éste no haber pagado la cuota reclamada.

Por la parte demandada se presentó escrito de oposición al recurso de apelación, alegando, en primer lugar, la inadmisión del mismo al haberse omitido el traslado de copias de escritos; por otro lado entiende que la obligación reclamada se ha extinguido al haberse consignado una cantidad superior a la reclamada, lo que se hizo por indicar expresamente esa posibilidad el Juzgado en el auto de admisión de la demanda, y haber solicitado la parte demandante su entrega, por lo que no puede ir contra sus propios actos. Se reitera la procedencia de una segunda enervación en el caso presente, ante la mala fe y abuso por parte de la demandante. Interesa la desestimación de los motivos de impugnación formulados por la parte contraria reiterando las alegaciones formuladas en primera instancia respecto a que lo reclamado no puede tener la consideración de cantidad asimilada a la renta, que no existe error en la valoración de la prueba ya que no existe desglose o liquidación alguna de lo que se dice debe el arrendatario y no poder reclamar esas cantidades con carácter retroactivo.

La misma parte demandada impugnó expresamente la sentencia de primera instancia interesando se declare la inadecuación del procedimiento o de acción por falta de presupuesto de hecho en que se fundamenta la acción de desahucio, por no ser los conceptos reclamados renta o conceptos asimilados a ella, no estando los mismos desglosados y no ser posible por tanto determinar si su pago corresponde o no al arrendatario.

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del presente recurso y habiéndose dado por subsanada la omisión del traslado de copias mediante providencia del juzgado de fecha ocho de marzo de 2004, notificada a la parte que denunció la misma el día doce del mismo mes y año, frente a lo que nada manifestó, la primera cuestión que debe analizarse es la inadecuación del procedimiento invocada por la parte arrendataria a lo largo de todo el procedimiento en primera instancia, así como en el escrito de oposición al recurso de la parte actora y de impugnación a la sentencia realizada por esa parte.

Las partes litigantes, al suscribir el contrato de arrendamiento concertaron libremente que el arrendatario se hacía cargo del sesenta por ciento de la cuota de participación del local en los elementos comunes. Dicho pacto ha de reputarse válido y exigible al estar basado en el principio de autonomía de la voluntad, reconocido con carácter general en el artículo 1.255 del código civil y en la legislación arrendaticia en los arts. 97 de la LAU de 1964 y 17 de la vigente , por tanto, las cantidades debidas por ese concepto han de tener la consideración de renta contractual y no la de cantidades asimiladas a la renta por disposición legal y, en consecuencia, ante la claridad del pacto, no son de aplicación al caso presente las Disposiciones Transitorias Tercera y Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , invocadas por la parte arrendataria, pues ni nos encontramos ante una actualización de renta por imperativo legal, ni ante la determinación de qué tipo de gastos pueden repercutirse.

Se alega también por la parte arrendataria la inadecuación del procedimiento por cuanto no están debidamente desglosados y detallados los gastos generales reclamados a fin de determinar si su pago corresponde o no abonar al arrendatario.

Al respecto, y reiterando lo indicado acerca del pacto válidamente suscrito en el contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario incluye todos los gastos que afecten a elementos comunes dentro de la cuota de participación del local, sin necesidad de efectuar desglose o detalle sobre el tipo de gastos, siendo tan sólo necesario que los reclamados sean los asignados al local según su cuota y al porcentaje asumido por cada contratante. Pues bien, esa determinación de la renta ha de considerarse suficientemente realizada con la certificación del Administrador de la Comunidad, debidamente comunicada por la propiedad al arrendatario y que obra al folio 16 de las actuaciones, el cual, admitiendo su procedencia, discrepa de los conceptos y cuantía, pero no abona cantidad alguna, exigiendo un detalle y justificación no previsto en la estipulación del contrato, por lo que estando claro los conceptos debidos y siendo fácilmente determinable su importe, el cauce elegido por el arrendador para hacer valer los derechos que entiende le asisten es el aquí escogido en base al art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Se alega también por la parte arrendataria, la existencia de abuso de derecho y mala fe por parte del arrendador al no haberse reclamado las cantidades aquí interesadas en el anterior juicio de desahucio. Estando amparada la procedencia de la acción ejercitada en un acuerdo validamente asumida por las partes no puede hablarse de ejercicio abusivo o mala fe por la parte que pretende hacerlo valer, en los términos regulados en los artículos 7 del código civil . El hecho de que durante un largo período de tiempo no se haya reclamado por el arrendador aquello a lo que tenía derecho, solo puede entenderse como una renuncia voluntaria de ello, plenamente válida y amparada en los artículos 6.2 del Código Civil y 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , al no ser contraria a la ley, ni al orden público ni en perjuicio de tercero.

Por otro lado, ningún perjuicio se le ocasionó con ello al arrendatario, toda vez que antes del ejercicio de la acción de resolución contractual aquí ejercitada, se le requirió a fin de que abonara las cantidades reclamadas y nada de ello abonó, legitimando a la parte contraria a fin de instar lo que entendía le correspondía en derecho.

CUARTO.- Pasando a analizar el recurso interpuesto por la parte actora y arrendadora, es cierto que por su parte se ejercitaron acumuladamente la acción de resolución contractual y de reclamación de rentas así como que la sentencia no aborda con la suficiente delimitación y separación el análisis de cada una de ellas; no obstante ello no constituye motivo suficiente para considerarla como incongruente, por cuanto la misma refleja una serie de hechos que el juzgador de primera instancia entiende acreditados, así como una argumentación jurídica en base a todo lo cual se adopta la decisión final desestimando la demanda y declarando enervada la acción, con lo cual se ha dado debido cumplimiento al deber general de motivación y exhaustividad impuesto en los arts. 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin perjuicio de la discrepancia que pueda existir sobre ello, que es lo que constituye objeto de este recurso.

QUINTO.- Pasando a analizar la acción de resolución contractual por falta de pago de la renta, reconocido por el arrendatario que contractualmente había asumido el pago de los gastos de Comunidad en el porcentaje reclamado y no haber abonado las cantidades reclamadas, no obstante haber sido requerida previamente al efecto, ha de declararse la procedencia de la acción ejercitada, con base a lo establecido en el art. 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

El artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil confiere al arrendatario la facultad de enervar la acción de desahucio, pero para que la misma pueda considerarse válidamente efectuada ha de hacerse cumpliendo los requisitos que imperativamente señala dicho precepto, de manera que no toda entrega de dinero puede ser calificada como enervación, ni producir los efectos que son propios de la misma, sin perjuicio de que pudiera producir otros, por cuanto la procedencia, forma y efectos de realizarse la consignación a efectos de enervación la acción, no pueden verse alterados por libre imputación o finalidad con que lo haga una de las partes, de la misma manera que tampoco puede venir amparada por actuaciones procesalmente incorrectas del Órgano judicial, cuando la misma no sea procedente, dado el carácter imperativo de la normas reguladoras de la enervación.

La aplicación de lo anterior al caso presente determina la imposibilidad de acogerse el arrendatario a la facultad enervatoria puesto que la misma se concede por una sola vez y ya había hecho uso de ella en el anterior juicio de desahucio y los términos del artículo 22 no ofrecen duda al respecto.

El hecho de que se reclamen, acumuladamente, cantidades de rentas adeudadas que se corresponden, en parte a períodos anteriores al ejercicio de la primera acción resolutoria que fue enervada, y en parte a períodos posteriores a dicho procedimiento, en nada afecta a la imposibilidad de enervar la presente acción, por cuanto, las primeras no están prescritas y si bien respecto de ellas no se le dio ninguna posibilidad enervatoria al no haber sido objeto de reclamación alguna, no ocurre lo mismo respecto de las también debidas y reclamadas con posterioridad al desahucio, que por sí solas justificarían la procedencia de la resolución pretendida, y siendo conocedor el arrendatario de su obligación de abonarlas, tras ser requerido al efecto, no fue lo suficientemente previsor para evitar que surgiera en el arrendador el derecho a interesar la resolución contractual por falta de pago, limitándose a oponer una serie de cuestiones sobre desglose de partidas o justificación de conceptos, que tal como se ha indicado eran totalmente improcedentes, por lo que debió abonar, al menos lo que considerase procedente, sin perjuicio de ejercitar las acciones judiciales que entendiera le pudieran asistir, para clarificar la dudas que pudiera tener.

SEXTO.- Por lo que se refiere a la acción de reclamación de la cantidad por la parte de la renta que dejó de abonar el arrendatario, la misma debe ser acogida derivándose su procedencia de la obligación asumida contractualmente y del reconocimiento de su impago, por lo que limitadas las aquí reclamadas a los últimos cinco años anteriores a la interpelación judicial, han quedado por suficientemente acreditadas mediante la certificación del Administrador de la Comunidad (folios 21 y ss), así como por los recibos justificativos de su abono por parte de la propiedad (folios 24 y ss),.

En cuanto a la cantidad a satisfacer, la parte actora cuantificó la misma en al acto del juicio en la cantidad de 1.631,95 euros que se corresponde con la cantidades debidas desde el mes de mayo de 1998 hasta el mes de enero de 2004. Por su parte, el arrendatario consignó la cantidad de 1.825,00 euros el catorce de enero de 2004 y con fecha quince de abril de 2004 el arrendador solicitó se le entregaran las cantidades consignadas por el demandado, dicha solicitud fue proveída por el juzgado en fecha veinticuatro de mayo de 2004 acordando su entrega a la parte actora en concepto de pago de rentas adeudadas, la cual fue notificada y consentida por la parte arrendataria (folio 162). En consecuencia, siendo inviable la enervación de la acción resolutoria, la cantidad consignada por el arrendatario ha de entenderse realizada a los meros efectos liberatorios del pago de la renta a que venía obligado y así se solicitó, se entregó por el Juzgado y se consintió por ambas partes, por lo que con la cantidad entregada al arrendador han de considerarse satisfechas las rentas adeudadas hasta la fecha en que se hizo entrega de ello, treinta y uno de mayo de 2004.

SÉPTIMO.- Lo anteriormente expuesto conlleva la estimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y arrendadora y la desestimación de la impugnación formulada por la parte demandada y arrendataria, con la consiguiente estimación de la demanda inicial del procedimiento.

En cuanto a las costas procesales, las originadas en primera instancia deberán correr a cargo de la parte demandada por imperativo del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y respecto de las originadas en esta alzada, no procede hacer condena expresa sobre las causadas como consecuencia del recurso interpuesto por la parte inicialmente demandante, debiendo imponerse expresamente a la parte demandada las originadas como consecuencia de la impugnación por ella formulada, todo ello en aplicación del artículo 398.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Millán, y

SE DESESTIMA la impugnación formulada por la representación procesal de D. Alberto, ambos contra la sentencia de fecha tres de febrero de 2.004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de los de Primera Instancia de Madrid, en los autos de Juicio Verbal nº 936/2.003 , cual se SE REVOCA, y en su consecuencia,

SE ESTIMA LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de D. Millán contra D. Fernando García Guisado y se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a ambos litigantes de fecha uno de septiembre de 1979, debiendo procederse al desalojo y entrega por parte del arrendatario del local alquilado sito en la calle Cáceres nº 14, local nº 4 de esta ciudad (hoy nº 16 y nº 5) al arrendador.

Así mismo se condena al arrendatario al pago de la cantidad debida en concepto de renta por importe de 1825, 009 euros, la cual fue consignada por el arrendatario y entregada al arrendador en tal concepto, por lo que la misma ha de considerarse pagada, con efectos de fecha treinta y uno de mayo de 2004.

Todo ello con imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte demandada, a la que se imponen también las causadas en esta alzada como consecuencia de su recurso y sin hacer condena expresa sobre las causadas por el recurso de la parte actora.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.