Sentencia Civil Nº 120/2015, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 163/2015 de 27 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00120/2015

ROLLO 163/2015

ORDINARIO 142/2014

JUZGADO PONFERRADA 1

SENTENCIA Nº 120/2015

Ilmos. Sres:

Dª. Ana del Ser López.- Presidenta

D. Manuel García Prada.- Magistrado

D. Ricardo Rodríguez López.- Magistrado

En León a Veintisiete de Mayo de dos mil quince.

VISTOante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de esta ciudad, el recurso de apelación civil num. 163/2015, en el que han sido partes D. Carmelo y Dª Delia , representados por el procurador D. Alejandro Tahoces Barba y asistidos por el letrado D. Carlos Bermúdez Rey, como APELANTES, y Dª Esther y D. Eduardo , representados por el procurador D. Tadeo Morán Fernández y asistidos por el letrado D. Ángel Castro Bermejo, como APELADOS. Interviene como Ponente del Tribunal para este trámite el ILTMO. SR. DON Ricardo Rodríguez López.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos nº 142/2014 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número 1 de Ponferrada se dictó sentencia de fecha 16 de febrero de 2015 cuyo fallo, literalmente copiado dice: 'E STIMO la demanda interpuesta por el procurador D. Tadeo Morán Fernández en representación de D. Carmelo y Dª Delia frente a D. Carmelo y Dª Delia y en consecuencia DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 9 de octubre de 2012 que tiene por objeto el local sito en C/ Saturnino Cachón 10- Bajo, esquina C/ Obispo Osmundo de la localidad de Ponferrada con todos los efectos legales pertinentes, de modo que D. Carmelo y Dª Delia deben reintegrar la fianza abonada por Dª Esther y D. Eduardo de mil doscientos euros (1.200 euros) y abonar la cantidad de cuarenta y seis mil ochocientos ochenta y seis euros con doce céntimos (46.886,12 euros), cantidades estas que generarán a favor de Dª Esther y D. Eduardo los intereses según lo dispuesto en el fundamento jurídico octavo. DESESTIMO la reconvención interpuesta por el procurador D. Alejandro Tahoces Barba en representación de D. Carmelo y Dª Delia frente a D. Carmelo y Dª Delia por los motivos expuestos en la fundamentación. CONDE NOa D. Carmelo y Dª Delia al pago de las COSTAS causadas '.

SEGUNDO.- Contra la precitada Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte apelante. Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto se dio traslado a los apelados que lo impugnaron en tiempo y forma. Sustanciado el recurso por sus trámites se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial ante la que se personaron en legal forma las partes en el plazo concedido al efecto. Por el Servicio Común de Ordenación del Procedimiento se designó Ponente al Ilmo. Sr. Magistrado D. Ricardo Rodríguez López, y se remitieron las actuaciones a la Unidad Procesal de Ayuda Directa de este tribunal, en la que tuvieron entrada el día 12 de mayo de 2015. Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 20 de mayo de 2015.

Fundamentos

PREVIO.- Delimitación del objeto del recurso de apelación.

La sentencia recurrida acuerda dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por los demandantes, como arrendatario, y los demandados, como arrendadores. Se funda la resolución del contrato en el incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa arrendada en condiciones de servir para el uso convenido (se pactó el arrendamiento de local para su uso como 'CAFÉ- BAR'); no se otorgó por la comunidad de propietarios autorización para la instalación de una chimenea de evacuación de humos por la fachada del edificio y que resultaba imprescindible para el desarrollo de la actividad prevista para el local arrendado. Y la sentencia condena a los demandados a pagar el precio satisfecho por los demandantes por las obras de acondicionamiento realizadas en el local.

En el recurso de apelación se articulan los siguientes motivos de impugnación:

1.- Se omiten en la sentencia determinados hechos que los recurrentes consideran fundamentales para resolver sobre la demanda presentada.

2.- Infracción de normas y garantías procesales: se rechazó en la audiencia previa la excepción de defectuosa integración del litisconsorcio pasivo necesario al no haber sido llamada al procedimiento la comunidad de propietarios que denegó la autorización para la instalación de la chimenea.

3.- Infracción de lo dispuesto en el artículo 10 de la LEC : falta de legitimación pasiva de los demandados. Considera la parte recurrente que la acción debió dirigirse contra la comunidad de propietarios que fue quien denegó la autorización que hubiera permitido la utilización del local por los arrendatarios.

4.- Infracción de lo dispuesto por el artículo 1.124 del Código Civil . En realidad lo que se invoca en la alegación cuarta es una incorrecta aplicación de la Jurisprudencia citada en la sentencia recurrida al entender la parte recurrente que las sentencias del Tribunal Supremo que se citan en aquella contemplan supuestos diferentes al considerado en el presente procedimiento.

5.- Infracción de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil : el ejercicio de la acción resolutoria solo le es reconocido a la parte que hubiera cumplido con las obligaciones que le incumben (se indica que en el caso que nos ocupa los arrendatarios no pagaron renta alguna). Los arrendatarios solo estaban dispensados del pago de la renta hasta el mes de diciembre, pero debían haber pagado la renta esa mensualidad y las sucesivas.

6.- Error en la apreciación de la prueba: se impugna la cuantificación de la indemnización a satisfacer por los arrendadores.

PRIMERO.- Sobre los hechos considerados probados por la recurrente.

1.- Autorización para realización de las obras por parte del presidente de la comunidad de propietarios.

Es un hecho que no ha sido cuestionado pero, como se indicará, no tiene trascendencia en relación con los pronunciamientos a adoptar: no excluye la procedencia de la resolución del contrato ni exonera de responsabilidad a los arrendadores.

2.- Sobre el uso de la autorización del presidente de la comunidad para obtener la licencia municipal.

Se trata de un hecho igualmente reconocido y que, al igual que ocurre en relación con el hecho relacionado en el apartado precedente, no tiene trascendencia en relación con los pronunciamientos a adoptar: no excluye la procedencia de la resolución del contrato ni exonera de responsabilidad a los arrendadores.

3.- Trámite de información pública de la licencia con notificación personal a los vecinos de la comunidad de propietarios.

Se trata de un hecho igualmente reconocido y que, al igual que ocurre en relación con los hechos relacionados en los apartados precedentes, no tiene trascendencia en relación con los pronunciamientos a adoptar: no excluye la procedencia de la resolución del contrato ni exonera de responsabilidad a los arrendadores.

4.- Conocimiento por la actora desde el mes de febrero de 2014 de la denegación de autorización por la comunidad de propietarios.

Con independencia de lo que se dijera o dejara de decir en el expediente administrativo en los escritos de alegaciones de fechas 28/02/2013, 10/03/2013 y 27/03/2013, como volveremos a indicar con posterioridad todas las facturas de obras realizadas son anteriores al primero de los escritos antes mencionados (el de fecha 28 de febrero de 2013), con la única excepción de la factura de Electricidad Colinas Bodelón, S.L., que es de fecha 30 de junio de 2013. Las facturas posteriores no se refieren a obras sino al pago de tasas e impuestos (documentos 34, 35 y 36), al pago de gastos notariales (documento 37) y a un elemento de iluminación colgante (documento 32) que se facturó el día 13 de marzo de 2013, pero en la factura se reseña: 'Ticket Num.6 de Fecha 17-01-13'. Por lo tanto, este elemento también habría sido adquirido con anterioridad a cualquiera de las fechas indicadas en el recurso de apelación.

Por ello, aunque recurrente y recurrido discrepan sobre el contenido de los documentos y sobre si alguno de ellos pudiera suponer el reconocimiento por los arrendatarios de la denegación de la autorización por la comunidad de propietarios, lo cierto es que todas las obras, salvo la de electricidad, se realizaron antes de que se presentaran los escritos de alegaciones a los que se hace referencia en el recurso. Solo las obras referidas a la instalación eléctrica se habrían realizado con posterioridad, si nos atenemos a la fecha de la factura. Ahora bien, resulta absurdo que los arrendatarios hubieran dispuesto una suma de dinero significativa (más de 6.000 euros) si hubieran sabido que no iban a poder ocupar el local, y solo por causar daño a los arrendadores. En cualquier caso, si los arrendadores ya sabían que se había denegado la autorización para la instalación de la chimenea debieron pedir a los arrendatarios que devolvieran de inmediato la posesión y que pararan las obras porque ya eran conocedores de la inviabilidad de la utilización de la cosa arrendada, y así habrían evitado la innecesaria realización de obras -si es que la instalación eléctrica se ejecutó con posterioridad al mes de febrero de 2013-. Al no hacerlo hemos de entender que obraron de mala fe, ya sea por no tomar iniciativas para paralizar las obras o ya sea por su pasividad al permitirlas, y con ello estaríamos en el supuesto del artículo 364 del Código Civil y sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 360 de dicho texto legal , con lo que los demandados vendrían obligados a abonar el valor de las obras.

5.- Se dice en el recurso de apelación que en la sentencia recurrida se omite entre las obras que se considera probado que se ejecutaron las de aislamiento, y entiende la parte recurrente que la omisión es porque el aislamiento no se ejecutó.

No podemos compartir tal afirmación porque en la sentencia se dice: 'D. Carlos María , testigo de la actora, declaró que él había ejecutado los trabajos de pladur y aislamiento, insonorizando techos y paredes [...] Que el aislamiento ejecutado era suficiente para el café bar que iban a instalar los actores'. Aunque la sentencia no declare expresamente probado la ejecución del aislamiento sí hace referencia a la prueba en la que se sustenta la suficiencia de su realización, y de la que también dio cuenta la arquitecta directora de la obra. Se funda la parte recurrente únicamente en la declaración de un testigo, D. Jesús Manuel cuyo cometido no fue la ejecución de aislamiento alguno, sino trabajos de albañilería. La colocación del aislamiento en techos, paredes y tabiques para insonorización del local la llevó a cabo D. Carlos María (folio 85 de los autos), que dio cuenta en el acto del juicio de su efectiva realización. D. Jesús Manuel realizó trabajos de albañilería (demoliciones y escombros, realización de la barra y banco perimetral, azulejo y fachada -folio 79 de los autos- y pintura, suelo y piedra de fachada -folio 82 de los autos-). Por lo tanto, si D. Jesús Manuel dice que no ejecutó obras de aislamiento es porque a él no correspondía tal tarea, pero no puede dar cuenta de lo que otros pudieron realizar o preparar, y menos aún contradecir lo que afirma un técnico como lo es la arquitecta que dirigió la obra. Es más, en el informe pericial presentado por la demanda no se incluye el aislamiento entre las partidas no ejecutadas, sino entre los trabajos 'mal ejecutados' (folio 181 de los autos) y dice: 'Se ha observado que el aislamiento acústico colocado en el local está deficientemente ejecutado...'. Únicamente hace referencia, como no ejecutado el aislamiento 'en el perímetro del solado'. Sin embargo, esta afirmación no deja de ser una afirmación del perito no verificada por fotografías o sustentada en una razonable explicación acerca de qué comprobaciones realizó para asegurarse de ello y si es una ausencia generalizada o solo puntual y, sobre todo, no consta prueba alguna de transmisión de ruidos y vibraciones ni se ofrece razonamiento o cálculo alguno sobre cómo opera esa eventual y puntual falta de aislamiento en el perímetro del solado. En este sentido, en la sentencia recurrida, al valorar la declaración de la testigo-perito Dª Esperanza dice: 'Sobre el aislamiento detalló que en el proyecto se había sobredimensionado el mismo, y que no era necesario que fuera de tal calibre, dado que se trataba solo de un café-bar. Además, en todo caso, para saber si el aislamiento era o no correcto, habría sido necesaria la práctica de una medición en forma, cosa que no se ha hecho'.

6.- Se dice en el recurso de apelación que los inquilinos estaban relevados de su obligación de pago de la renta hasta el 1 de diciembre, pero no posteriormente.

Es cierto que en el contrato se pactó como primera renta a devengar la correspondiente al mes de diciembre, pero también lo es que si el arrendador no entrega la cosa en condiciones de ser utilizada conforme a la finalidad pactada no puede exigir al arrendatario que cumpla con su obligación de pago de la renta porque se quebraría la reciprocidad de las prestaciones que caracteriza las obligaciones sinalagmáticas (último párrafo del artículo 1.100 del Código Civil ).

SEGUNDO.- Infracción de garantías procesales: litisconsorcio pasivo necesario.

Sostiene la parte recurrente que la imposibilidad de la apertura del negocio como café-bar es únicamente imputable a la comunidad de propietarios que denegó la autorización para la instalación de la necesaria chimenea de evacuación.

Comparte este tribunal la decisión adoptada en primera instancia porque en el presente caso solo se resuelve sobre acciones derivadas del contrato de arrendamiento y no sobre la eventual responsabilidad de terceros. La sentencia recurrida en nada afecta a la comunidad de propietarios porque se limita a resolver el contrato de arrendamiento, a exigir la restitución de la fianza prestada y a condenar a los arrendadores a indemnizar por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de entrega de la cosa arrendada en concisiones de ser utilizada conforme a lo pactado. No entramos a analizar en modo alguno si el acuerdo de la comunidad de propietarios es o no es conforme a Derecho, o si de él puede derivarse algún daño o perjuicio susceptible de generar responsabilidad. Como hemos indicado, únicamente es objeto de este procedimiento determinar si los arrendadores cumplieron con su obligación de entrega de la cosa en condiciones de ser utilizada conforme a lo pactado, sin entrar en valoraciones sobre culpabilidad de terceros.

En definitiva, la sentencia a dictar en el presente procedimiento no afecta en absoluto a la comunidad de propietarios. Los demandantes pueden ejercitar acción para exigir responsabilidad contractual (por razón del contrato de arrendamiento, en este caso) sin que les sea exigible ejercitar otras posibles acciones que pudieran ejercitar frente a terceros (como lo sería la comunidad de propietarios por una eventual responsabilidad extracontractual). Por todo ello, y porque la sentencia a dictar no determina ni predetermina responsabilidad alguna de la comunidad de propietarios, no procede acoger la excepción de defecto en la debida constitución del litisconsorcio pasivo.

TERCERO.- Falta de legitimación pasiva de los demandados.

La legitimación pasiva de los demandados es clarísima: se exige responsabilidad contractual frente a aquellos con quienes se contrata que, en este caso, no son otros que los demandados por su condición de arrendadores y, por ello, son titulares de la relación jurídica litigiosa ( artículo 10 LEC ). Podrá ser procedente o improcedente la responsabilidad que se les imputa a los demandados, pero la legitimación pasiva es clara al ejercitarse la acción para exigir responsabilidad contractual ( artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil y 1.556 del Código Civil , por remisión del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).

En la alegación tercera del recurso de apelación se citan dos sentencias de Audiencias Provinciales que, a su vez, citan otras. La primera de ellas se refiere a la legitimación del inquilino para impugnar un acuerdo comunitario. Tal cuestión no es objeto de este recurso de apelación, pero sí podemos afirmar que una cosa es que un inquilino pueda impugnar un acuerdo comunitario y otra, diferente, que tenga que hacerlo o le corresponda la carga de ejercitar acción frente a la comunidad de propietarios. En cuanto a la segunda de las sentencias citadas se dice en ella: 'sin que el contrato se supeditase a la autorización comunitaria para el desarrollo de la concreta obra'. En este caso, como más adelante se indicará, sí se supeditó el contrato a una finalidad concreta: destinarla a café-bar (estipulación 3ª). Y fueron los arrendadores quienes gestionaron ante la comunidad de propietarios la autorización para la realización de obras y, en concreto, para la instalación de chimenea de ventilación del local; y eran conocedores de esa necesaria autorización para poder destinar el local a la actividad prevista en el contrato.

CUARTO.- Infracción del artículo 1.124 del Código Civil : reciprocidad de las prestaciones.

No se ha infringido el principio de reciprocidad del artículo 1.124 del Código Civil porque a quien acciona se le exige el cumplimiento de las obligaciones que le incumbe si no ha mediado un previo incumplimiento de contrario. Así, la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 3 de julio de 2012 (recurso 1644/2009 ): 'Este Tribunal ha declarado: La jurisprudencia de esta Sala exige, en efecto, como requisito para que la acción resolutoria delartículo 1.124 del Código civilprospere, entre otros, que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que les concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro (que es lo que acontece en el caso presente), pues la conducta de este es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso (sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1986y 1 de diciembre de 1989, entre otras).STS, Civil sección 1 del 04 de Marzo del 1997. Recurso: 953/1993. Y, con relación al ejercicio de la facultad resolutoria contemplada en elartículo 1124 CC, se ha dicho constantemente por esta Sala que, quien incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, se encuentra legitimado para interesar la resolución contractual (STS de 20 de diciembre de 1993y las que en ella se citan), o, al menos, queda eximido de seguir atendiendo simultáneamente sus obligaciones, pues si no fuera así se produciría un desequilibrio de prestaciones (SSTS de 13 de mayo de 1985,24 de octubre de 1986,10 de mayo de 1989,12 de julio de 1991y17 de febrero de 2003y22 de diciembre de 2006).STS, Civil sección 1 del 01 de Octubre del 2010. Recurso: 1534/2005 '.

Se imputa a los arrendadores el incumplimiento de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( artículo 1.554.3º del Código Civil , al que remite el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). Si los arrendatarios no pudieron llegar a disponer del local arrendado conforme a lo pactado y los arrendadores no los mantuvieron en la posesión del local conforme a lo convenido no surge obligación alguna de pago de la renta. La obligación de pago de la renta surge cuando el arrendador entrega al arrendatario la posesión del local conforme a lo pactado: si no se llegó a entregar nunca la posesión de local con idoneidad (jurídica, en este caso) para su utilización conforme a lo pactado, no surge la obligación de pago de la renta.

Se afirma en la alegación cuarta del recurso de apelación que la situación 'debe asociarse con la conducta inicial de la comunidad de propietarios que autoriza de forma expresa la instalación y guarda silencio en el trámite administrativo'. Lo cierto es que no es así: no fue la comunidad de propietarios quien autorizó la obra, sino su presidente a instancia de uno de los arrendadores, D. Carmelo , y este era conocedor de que así era porque es uno de los propietarios integrados en la comunidad de propietarios y habría sido citado para participar en cualquier Junta de propietarios que hubiera tenido por objeto la autorización de las obras. En cuanto al silencio que guardó sobre la concesión de licencia de obras hay que tener en cuenta que la audiencia que se otorga lo es solo para que los interesados aleguen lo que consideren oportuno sobre el cumplimiento de los requisitos administrativos exigidos para otorgar la licencia, pero no para convertir el expediente administrativo en cauce para dirimir posibles derechos ajenos al cumplimiento de las exigencias urbanísticas.

Por todo lo expuestos, podemos afirmar que los arrendadores incumplieron con la obligación que le incumbía de entregar la posesión del inmueble para la finalidad pactada y, con ello, no pueden exigir a los arrendatarios el pago de rentas ni de cantidades asimiladas, ya sean por servicios o suministros, dado que en ningún momento han podido hacer uso del inmueble conforme a lo pactado. Se justifica con ello, además, el rechazo de las pretensiones de la reconvención.

Analizaremos a continuación dos cuestiones que se plantean en el recurso de apelación en relación con la autorización/denegación de autorización de las obras a realizar: eficacia y alcance de la autorización otorgada por el presidente de la comunidad sin acuerdo de la Junta de propietarios, y silencio de la comunidad de propietarios y de sus integrantes en el trámite de audiencia del expediente administrativo abierto para la concesión de licencia a los arrendatarios para la explotación del local como café-bar.

A) Autorización del presidente de la comunidad de propietarios.

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Se trata de una representación orgánica que no tiene como finalidad suplir la voluntad de la comunidad sino representarla. Es decir, no se trata de una representación por mandato sino de una representación formal: no tiene potestad para integrar la voluntad de la comunidad de propietarios sino solo para representarla en su defensa o en defensa de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios. El administrador de una sociedad tiene una representación efectiva en los términos que se fijen en las normas y en los estatutos de la sociedad, por lo que cuando presta su consentimiento en representación de la sociedad la vincula, sin perjuicio de la responsabilidad que contraiga en relación con la sociedad o con los socios. Sin embargo, el presidente de la comunidad no puede suscribir contratos ni tomar decisiones por su propia iniciativa sin estar refrendados por algún acuerdo comunitario. Su potestad no puede contravenir la competencia de la Junta de propietarios ni los criterios y procedimientos previstos para la adopción de acuerdos ( artículos 14 y siguientes de la LPH ). Todo ello sin perjuicio de la potestad de intervenir para atender a gastos de conservación para reparación y medidas que resulten urgentes (competencia compartida con el administrador, conforme se prevé en el apartado c/ del art. 20.1 LPH ).

Así lo ha entendido la Jurisprudencia que ha limitado la potestad de representación del presidente de la comunidad de propietarios: 'TERCERO.- Legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios. Se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios) que: «A) La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con elartículo 13.5 de la LPHes a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios (SSTS 11 de diciembre de 2000 (RC 3429/1995),6 de marzo de 2000 (RC 1726/1995),23 de diciembre de 2005 (RC 1844/1999) 3).- B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta. - (...)» ( STS 699/2011, de 10 de octubre, recurso nº 1395/2008 ).

La sentencia analiza un supuesto de autorización para representar a la comunidad en juicio, por lo que con más motivo se ha de hacer extensible a la realización de obras que alteren elementos comunes porque no solo afecta al interés general de la comunidad ( artículo 13.5 LPH ) sino que la autorización para realizarlas es una competencia suya indelegable ( artículo 14.c LPH ) e incluso sometida a un régimen especial de mayorías ( art. 17.4 LPH ).

En el sentido expuesto se manifiesta la sentencia 610/1991, de 30 de julio, de la Sala 1ª del Tribunal Supremo , que considera completamente ineficaz la autorización del presidente de la comunidad para la modificación de un elemento común sin respaldo de un acuerdo de la Junta de propietarios:'... el núcleo de la cuestión está, por el contrario, en dilucidar si el hoy recurrente contó con la voluntad de la Comunidad de Propietarios para la instalación, puesto que la aquiescencia a ella verbalmente expresada por el Presidente es absolutamente insuficiente, por vacía de contenido comunitario, para permitir la referida instalación [...] el Presidente de la comunidad que conforme elartículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontales quien representa a la comunidad en juicio o fuera de él en los asuntos que le afecten por ser una representación «sui generis» de un ente como es el de la Comunidad de Propietarios de naturaleza singular, no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta y con relación a terceros en los asuntos en que por ley o constitución estatutaria, venga obligado a obtener previamente la voluntad de sus representados, como es el caso que aquí nos ocupa afectante a un elemento común de la trascendencia de un muro exterior (sentencias de 16 de marzo;24 de junioy23 de julio de 1983).

En el presente caso, además, los demandados no son terceros que contratan con el presidente de la comunidad de propietarios en la idea de que pueda representarla, sino que son parte de la comunidad de propietarios y saben -o deben saber- que el presidente no puede decidir por los propietarios, y que son estos quienes, reunidos en Junta, adoptan los acuerdos pertinentes al respecto. También saben los arrendadores que no contrataron la cesión de un local -sin más- sino para ser destinado a café- bar, y también son conscientes de que no es posible destinarlo a tal finalidad sin la realización de obras de ventilación. Y son conscientes de ello porque así se lo comunican al presidente de la comunidad y dos vocales, y presentan a los arrendatarios una autorización para la instalación de la chimenea firmada por el presidente de la comunidad de propietarios. Para los arrendatarios -terceros en relación con la comunidad de propietarios- el presidente sí representa a la comunidad y no tiene por qué cuestionar que exista la autorización, máxime cuando el documento que se les presenta no dice que el presidente autoriza las obras, sino que es la comunidad de propietarios la que las autoriza.

En definitiva, los arrendatarios contratan en la confianza de la autorización de las obras que les ofrecen los arrendadores con una comunicación que lleva la misma fecha que el contrato de arrendamiento, y no inician las obras (la primera factura es de fecha 20 de noviembre de 2012) hasta que el presidente de la comunidad comunica a la codemandante ( Esther ) que la comunidad de propietarios autoriza las obras (comunicación de fecha 12 de noviembre de 2012). No consta en absoluto que los arrendadores, para garantizar la efectiva ocupación del local conforme a lo pactado, hubieran alertado o informado a los arrendatarios acerca de un posible riesgo de rechazo de la autorización, aunque ellos sí sabían que no se había convocado Junta de propietarios para la adopción de acuerdo en tal sentido. Así resulta del texto del acta de la reunión de la Junta de propietarios que se constituyó el día 6 de febrero de 2013: 'Doña Delia -codemandada- [...] refiere que nunca pensó que la instalación de una chimenea provocase semejantes problemas [...] Continúa diciendo Doña Delia que el arrendatario ha gastado mucho dinero en el local'. Pues bien, los demandados sí debieron 'pensar' en tal posibilidad porque, de hecho, fue preciso convocar una Junta de propietarios para considerar la autorización y pudieron haberla solicitado en su momento en lugar de confiarse en las comunicaciones que remitieron y en las que daban por hecha la autorización, o en la que -luego- remitió el presidente de la comunidad de propietarios cuando sabían que no respondía a acuerdos de la Junta de propietarios porque no se convocó ninguna reunión al respecto antes de la que tuvo lugar el día 6 de febrero de 2013. Lo cierto es que, aun suponiendo que actuaran de buena fe -tampoco se va a cuestionar-, los arrendadores actuaron con notoria falta de diligencia al dar por hecha una autorización que era imprescindible para utilizar el local conforme al destino pactado, en tanto que los arrendatarios confiaron tanto en las comunicaciones remitidas por los arrendadores a presidente y vocales de la comunidad de propietarios como en la que les remitió el presidente para informarles de la autorización prestada por aquella. Los arrendadores, conocedores de la inexistencia de acuerdo comunitario autorizando las obras, guardaron silencio al respecto y dejaron que las obras se realizaran.

La reclamación de daños y perjuicios prevista en el artículo 1.124 del Código Civil no requiere dolo o culpa del deudor. Es suficiente con que incumpla con la obligación que le incumbe para responder de los daños y perjuicios causados. El incumplimiento es evidente: sin la autorización de la comunidad de propietarios no se puede acondicionar el local para destinarlo al uso pactado. Esta omisión de autorización no es sobrevenida, como sugiere la parte recurrente al invocar la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la obligación, con cita de los artículos 1.182 , 1.184 y 1.186 del Código Civil . En el mismo momento de la firma del contrato los arrendadores saben que es precisa la autorización de las obras. Si no fuera así no se entendería por qué solicitaron del presidente y los vocales 'su conformidad relativa al cargo que ostenta' (se cita textualmente de la comunicación remitida por los arrendadores, con el conforme del presidente y los vocales, y que lleva como fecha el día anterior al contrato). Pero aunque fuera sobrevenida no sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.184 del Código Civil porque para aplicar ese precepto es preciso que se dé el supuesto previsto en el artículo 1.182 del Código Civil y, en este caso, no se puede decir que el incumplimiento fuera 'sin culpa del deudor' porque los arrendadores sabían (conducta dolosa) o debían saber (conducta culposa) que para poder afectar a elementos comunes con la instalación de una chimenea era precisa autorización de la Junta de propietarios.

B) Trámite de audiencia del expediente administrativo abierto para la concesión de licencia a los arrendatarios para la explotación del local como café-bar.

Tal y como se indica en el decreto del Ayuntamiento de Ponferrada de fecha 11 de abril de 2013 (documento 10 de la demanda): 'La licencia se entenderá otorgada dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicios de terceros'. Todas las licencias se otorgan con tal salvedad porque su finalidad no es regular los derechos de los particulares sino verificar que la obra se somete a las normas urbanísticas y respeta, en general, las normas administrativas. Por ello, la audiencia que se otorga no es para mostrar conformidad o disconformidad con actos de disposición sobre derechos ajenos sino para formular alegaciones sobre el cumplimiento de la normativa urbanística y, en general, de las disposiciones administrativas. En definitiva: que los propietarios no formulen objeción no implica en modo alguno reconocimiento de derechos a terceros sino tan solo que ningún vecino tenía interés en objetar que las obras y actividad a desarrollar pudieran vulnerar las disposiciones administrativas (en particular sobre inmisiones y actividades molestas). Pero su pasividad al respecto es sobre la base de que toda licencia se otorga dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.

Lo que sí es relevante es la postura de los arrendadores que, sabiendas de que los arrendatarios continuaban con la tramitación de la licencia y con las obras, no hicieron nada para alertarles de que la comunidad de propietarios había acordado denegar la autorización (reunión de fecha 6 de febrero de 2013).

Es de destacar, como ya se ha indicado, que prácticamente todas las facturas presentadas se expidieron antes de finalizar el mes en el que tuvo lugar la precitada reunión, y las posteriores (documentos 33 a 37) se corresponden con tasas, impuestos y gastos de notaría, y solo una de ellas se corresponda con obras efectivamente realizadas (la de Electricidad Colinas Bodelón, SL, sin que tampoco conste si se realizaron antes o después del mes de febrero). Y esta última factura ni siquiera es impugnada (si se examina el informe pericial presentado por los demandados se puede comprobar que no se cuestiona ni la realización de las obras, ni si idoneidad ni su cuantía). En definitiva: todas las obras cuestionadas se realizaron antes de la realización de la Junta de propietarios salvo la antes indicada, cuya fecha cierta de ejecución no consta y tampoco se cuestiona su realización, idoneidad y cuantificación (son obras que se han incorporado al local y de las que ahora disponen los demandados).

QUINTO.- Consecuencias de la resolución del contrato de arrendamiento por causa imputable a los arrendadores.

Como ya hemos expuesto, los arrendadores nunca llegaron a dar posesión a los arrendatarios de local destinado a la finalidad pactada. Asumieron además la gestión de la autorización de la comunidad de propietarios solicitándola y comunicando a los arrendatarios que tal autorización se había concedido, cuando no había sido así (en relación con la comunicación del presidente de la comunidad acerca de la autorización solicitada): obsérvese que las obras comenzaron después de la supuesta autorización concedida por la comunidad de propietarios (la comunicación del presidente es de fecha 12 de noviembre de 2012 y la primera de las facturas es de fecha 20 de noviembre de 2012). Además, prácticamente todas las obras se ejecutan en el intervalo que media entre la comunicación del presidente de la comunidad y la reunión de la Junta de propietarios, que tuvo lugar el día 6 de febrero de 2013, aunque algunas (documentos 29 a 31) tuvieron lugar algo después, pero en ese mismo mes, y solo una de ellas (específicamente referida a obras) se facturó con posterioridad (la de Electricidad Colinas Bodelón, antes indicada).

Los arrendadores tratan de eludir el cumplimiento de su obligación de dar posesión a los arrendatarios sobre el inmueble arrendado, en condiciones de ser utilizado conforme a lo pactado, atribuyendo a los arrendatarios legitimación para impugnar los acuerdos comunitarios. Esta legitimación, admitida en algunos casos en alguna sentencia de alguna Audiencia Provincial, es cuestionable, pero aunque se admitiera se trataría de una legitimación facultativa (no preceptiva) porque quien tiene que entregar la posesión del arrendatario y garantizar que se mantenga es el arrendador; no existe norma alguna que imponga al arrendatario la carga de asumir la defensa de una posesión que no ha llegado a recibir o de la que se pueda haber visto desposeído. Si el arrendatario no recibe la posesión o la pierde puede resolver el contrato. Por lo tanto, quien tiene que impugnar el acuerdo comunitario es el arrendador que cede el local para cuyo uso eran precisas obras que requerían autorización comunitaria, y quien, conocedor de ello porque fue él quien la solicitó, y a sabiendas de que no se había convocado Junta de propietarios para obtenerla, participó a los arrendatarios que ya se disponía de ella. Podrá haber actuado dolosamente o solo de manera negligente, pero con ello indujo a los arrendatarios a pensar que estaban autorizados para la realización de las obras, y por ello han de responder del pago de las obras realizadas y de los gastos sufridos por los arrendadores.

Además, las obras realizadas han redundado en utilidad del local y quedan a favor de los arrendadores por lo que deben de abonar su valor ( artículo 360 del Código Civil ). De lo contrario se produciría un enriquecimiento injusto ya que no estamos ante la expiración de un contrato de arrendamiento por finalización de la duración pactada o por abandono de los arrendatarios o por resolución imputable a estos. Téngase en cuenta que los demandantes no reclaman daños y perjuicios, como ocurriría si reclamaran por lucro cesante o por perjuicios derivados de la inactividad del local, sino tan solo el pago del coste de las obras incorporadas al local arrendado.

En relación con la determinación y cuantificación de las obras realizadas, en el recurso de apelación solo se impugna:

1.- Discordancia de las facturas con el coste fijado en el proyecto.

2.- Exclusión de la partida de aislamiento acústico por importe de 6.294,04 euros.

3.- Aseo de minusválido mal ejecutado: exclusión de 2.083,40 euros como coste preciso para su reparación.

4.- Altura del falso techo insuficiente: su desplazamiento para alcanzar una altura idónea supone un coste de 1.646 euros.

Lo que determina el precio de la obra a ejecutar no es el proyecto de obra sino lo que pacta el dueño de la obra con quien va a realizarla. En modo alguno puede vincular a terceros el coste que se asigna en el proyecto porque el precio de la obra se rige por lo pactado. Como no consta que los arrendatarios pactaran el pago conforme al proyecto lo que debemos analizar es la idoneidad del precio fijado en las facturas, conforme a criterios de mercado, y no su ajuste al proyecto. La autora del proyecto dejó claro que los precios son aproximativos y no sujetos al rigor del caso concreto y que se plasma en él sobre la base de contenidos estandarizados de programas informáticos, y solo con la finalidad de ofrecer una valoración para la autoridad administrativa que ha de otorgar la licencia; razón por la cual la infravaloración del precio permite el pago de una tasa inferior. Pero fuera cual fuera el porqué de los precios del proyecto, en modo alguno se ha acreditado que fuera excesivo el precio pagado por las obras realizadas.

Por lo que se refiere al aislamiento acústico, como ya se ha indicado, en el informe pericial no se incluye entre las partidas no ejecutadas, sino entre los trabajos mal ejecutados, y solo se alude a ausencia de aislamiento al hacer referencia al perímetro del solado. Lo cierto es que la partida de 6.294,04 hace referencia al aislamiento realizado por D. Carlos María (BIERZOPLAC.) que ejecutó trabajos de pladur y aislamiento en techos, paredes y tabiques (documento 29 de la demanda), sin que conste que realizara trabajos en el solado. Al no ser esa la partida que no fue ejecutada no podría descontarse la cantidad indicada.

En relación con el aseo para minusválidos, el perito informante entra en contradicción con lo que declaró la autora del proyecto: esta afirma que se ejecutó conforme al proyecto y que no está mal ejecutado. Dado que el Ayuntamiento otorgó la licencia no podemos presumir el incumplimiento de la normativa en relación con obras ejecutadas conforme al proyecto que se presentó para obtener la licencia.

En cuanto a la altura del falso techo reiteramos lo ya expuesto: si se ejecutó conforme a un proyecto en el que se basó el otorgamiento de la licencia no podemos presumir que contenga incorrección alguna, máxime cuando existe divergencia entre el perito y la autora del proyecto acerca de cuál debe de ser el grado de aislamiento y terminación.

SEXTO.-Costas.

Conforme dispone el artículo 398 de la LEC , en su apartado 1, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394. Y en el artículo 394.1 se establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Rige, por lo tanto, el principio de vencimiento objetivo que implica la condena del apelante al pago de las costas procesales generadas por el recurso de apelación interpuesto y totalmente desestimado.

VISTOSlos preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Se desestima TOTALMENTEel recurso de apelación interpuesto por D, Carmelo y Dª Delia contra la sentencia de fecha 16 de febrero de 2015 , y, en su consecuencia, confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa condena del apelante al pago de las costas generadas por el recurso de apelación.

Se declara perdido el depósito que pudiera haberse constituido por la parte recurrente, al que se dará el destino legalmente previsto.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, más otros 50 euros si también se interpone recurso extraordinario por infracción procesal, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 2121 0000.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente, y remítanse las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para continuar con su sustanciación.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.