Sentencia CIVIL Nº 120/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 141/2016 de 09 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 141/2016-1ª
JUICIO VERBAL (RES.CONTRATO CON RESERVA 250.1.11) NÚM. 135/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 MANRESA
S E N T E N C I A N ú m. 120/17
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
En la ciudad de Barcelona, a nueve de marzo de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Juicio verbal (Res.contrato con reserva 250.1.11), número 135/2015 seguidos por el
Juzgado de Primera Instancia 8 de Manresa, a instancia de INVERSIONES MANAIS 2002, S.L. contra Carlos
Ramón , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la
parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de diciembre de 2015 por el/la Juez del
expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por INVERSIONES MANAIS 2002, S.L, contra el demandado D. Carlos Ramón , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de FEBRERO de 1963, en fecha 31 de diciembre de 2014, hay lugar al desahucio del demandado del loca, y a las costas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de marzo de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1.2.1963 sobre el local comercial sito en la Pl. Plana de l'Om (antes Pl. General Molina), 7 de Manresa, por expiración del término contractual, al amparo de la DT 3ª.B LAU 94. A dicha pretensión se opuso el arrendatario en base a que 'a la entrada en vigor de la LAU y al subrogarse el Sr. Carlos Ramón en el arrendamiento de su padre por jubilación de éste, se produjo un traspaso...' (sic), en base a la DT 3ª B.3, lo que suponían 5 años más (caso de traspaso del local en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de LAU 94, lo que se indicó a la propiedad pero sin respuesta) La sentencia de instancia estima la demanda, declarando la resolución del contrato, con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza reiterando que adquirió la condición de arrendatario en 1.1.1992, y llegando a alegar que si bien el contrato inicial estaba sujeto al TRLAU 64, la subrogación se produjo después de la publicación del RD 2/85, proponiendo una interpretación analógica al usufructo ex art. 515 CC , aun tratándose de arrendatario persona física. Para la resolución del debate (prácticamente se reproduce en esta alzada el planteado en la instancia), se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Alejo , como arrendador, con D. Benigno , padre del demandado, D. Carlos Ramón ; el arrendador vendió el local en 23.1.2004, con dicho arrendamiento, a la entidad INVERSIONES MANAIS 2002 SL (f. 16 y ss), estando destinado el local a la venta de cárnicas ('carnicería') integrado por 'la tienda y cuarto posterior de la tienda', así como que, 'todos los bajos que hay debajo de la carnicería quedan a disposición del ...propietario' (sic), de cuyo contrato merecen destacar que se concertó por una renta inicial de 12.000 pts. anuales, por una duración de 'meses', constituyéndose una fianza de 2000 pts.

(f. 12); el contrato, se prolongó en virtud de varias prórrogas forzosas. 2) En 1984 (vigente el TRLAU 64), los inicialmente contratantes pactaron verbalmente el arrendamiento de los sótanos, cobrándose otro recibo de renta, hasta que en 1995 se actualizó, girándose un único recibo por local y sótano. 3) En 1.7.2014, la arrendadora remitió burofax al arrendatario, comunicando la extinción del contrato en 31.12.2014 (extinción a los 20 años desde la entrada en vigor de la LAU), al amparo de la DT 3ª.4 LAU 94, a la vez que proponía un nuevo contrato (con sus condiciones) para el caso de que quisiera continuar disfrutando del inmueble, sin que tuviera respuesta alguna, no recogiendo dicho burofax (f. 14); reconoce el demandado, en el interrogatorio, que la nueva renta propuesta era elevada ... 3) En 16.1.2015, remitió la actora nuevo burofax, requiriendo al demandado de desalojo y entrega de llaves, que no fue atendido (f. 15 y ss). 4) Se da la circunstancia de que la actora formuló demanda de desahucio en 2005 por expiración del término contractual respecto de los 'sótanos de los bajos 1ª, que fue desestimada en 1ª instancia, por sentencia de 4.5.20007 (f. 35 y ss), que, recurrida en apelación por la actora, fue confirmada por esta Sala (f. F. 35 y ss); según la sentencia de 1ª instancia, el contrato de arrendamiento de los sótanos bajos de 1.8.1984 ' espacio vinculado a la carnecería, no susceptible de utilización independiente y sometido al mismo régimen jurídico que el local comercial, la DT 3ª LAU 94 (no al revés) , máxime cuando a partir de 1995 (con motivo de la actualización de la renta conforme a las DDTT LAU 94), se procedió a la actualización unitaria de la renta, unificándola a partir de entonces en un solo recibo.



TERCERO.- Para los contratos de local del negocio, anteriores al 9.5.1985, se regulan por el TRLAU 64 y se encuentran sometidos a la prórroga legal forzosa (art. 57 ) con las modificaciones previstas en la D.T 3ª. Distinguiéndose en la regulación si el arrendatario persona física o persona jurídica; en el primer caso (que es el presente), el arrendamiento se extingue por fallecimiento o jubilación del arrendatario; ello supone: (a) que extingue el arrendamiento la jubilación, no la declaración de incapacidad.(b) que la jubilación anterior a la entrada en vigor de la ley no provoca la extinción del contrato, por cuanto la LAU 94 no se aplica retroactivamente ( art. 2.3 CC ), luego no es aplicable a jubilaciones ocurridas con anterioridad a su entrada en vigor (la jubilación no era causa de extinción o de resolución al producirse) .

Se exceptúa la extinción en los supuestos en que pueda operar la subrogación . En caso de subrogación de un descendiente del arrendatario (tanto directa del arrendatario - nuestro caso - como si se produce tras el fallecimiento del cónyuge supérstite que continúe la actividad subrogado en primer lugar) se prevé una duración máxima de 20 años desde la entrada en vigor de la ley , y únicamente cabrá un plazo mayor en el supuesto de subrogación del cónyuge, cuyo fallecimiento o jubilación tengan lugar después del referido plazo, por cuanto el arrendamiento se extinguiría llegado ese momento.

En el presente caso existió una subrogación al fallecimiento del arrendatario (no un traspaso), persona física (no caben aplicaciones analógicas propias de los supuestos de arrendatario persona jurídica) y han transcurrido con exceso los 20 años, habiendo precedido requerimiento inequívoco de desalojo, sin que se aprecie error alguno en la apreciación de la prueba.

Consecuentemente procede, con desestimación del recurso, la íntegra confirmación de la resolución recurrida cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Carlos Ramón contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona, Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/ a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.