Sentencia Civil Nº 121/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 435/2009 de 22 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00121/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7006484 /2009

RECURSO DE APELACION 435 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 482 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 40 de MADRID

De: Isidora

Procurador: JAVIER ALVAREZ DIEZ

Contra: Teodulfo

Procurador: JAIME PÉREZ DE SEVILLA Y GUITARD

Ponente: ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº 121

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a veintidós de marzo de dos mil diez. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al

margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 482/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 40 de Madrid, seguidos entre partes de una, como demandante-apelante, Dª Isidora , representada por el Procurador D. JAVIER ALVAREZ DIEZ, y de otra, como demandado-apelado, D. Teodulfo , representado por el Procurador D. JAIME PÉREZ DE SEVILLA Y GUITARD.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid, en fecha 28 de marzo de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

" Que desestimando la demanda presentada por la representación de Doñas Isidora , en reclamación de cantidad, contra Don Teodulfo , debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos de la misma. Asi mismo, desestimando la reconvención presentada por el demandado, sobre reclamación de cantidad, contra la actora, debo absolver y absuelvo a esta de los pedimentos de la misma. Todo ello sin imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 17 de marzo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que la expresión "gastos extraordinarios" contenida en el contrato de arrendamiento no se extendía a los gastos derivados de las reparaciones del edificio exigidas por la Inspección Técnica de Edificios.

Frente a dicha resolución y frente a tal pronunciamiento (porque la desestimación de la reconvención no es impugnada por el arrendatario demandado) la parte actora formula recurso de apelación en el que, sustancialmente, se alega como motivo de impugnación el error en la interpretación de la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes y que establece que "también serán de cuenta del arrendatario todos los gastos normales como extraordinarios, correspondientes a esta vivienda que normalmente y trimestralmente suele valorar el Administrador del edificio".

SEGUNDO. Sobre la interpretación del contrato de arrendamiento en la cláusula relativa a los gastos de comunidad.

La controversia está centrada exclusivamente en el tema de los gastos que ha tenido que afrontar la arrendadora demandante como consecuencia de las obras realizadas en el inmueble donde está el piso arrendado a raíz de la inspección técnica de edificios.

La Inspección Técnica de Edificios está regulada, en lo que aquí interesa, en la Ordenanza Municipal del Ayuntamiento de Madrid de fecha 28 de enero de 1999, del siguiente modo:

CAPÍTULO 4

De la Inspección Técnica de Edificios.

Artículo. 28 : De la inspección técnica de edificios.

Para facilitar el cumplimiento del deber de conservación que corresponde a los propietarios de los edificios y construcciones, se establece la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el estado de sus condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad, en función del destino propio de la construcción o edificación de acuerdo con lo establecido en la normativa urbanística aplicable y en la presente ordenanza municipal.

A efectos de la citada inspección, se precisan y regulan las condiciones mínimas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad en las que han de mantenerse los edificios y construcciones en función de su uso. El incumplimiento de cualquiera de ellas supondrá que el resultado de la inspección sea desfavorable.

Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son las siguientes:

1. Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2. Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer en la vía pública.

3. Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta o del terreno, en particular si éstas afectan a la habitabilidad o uso de edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.

4. Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento, de forma que no se produzcan fugas que afecten a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad escrita en los dos primeros apartados.

5. El cumplimiento de las condiciones establecidas en los puntos anteriores supondrá que el edificio reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de esta inspección técnica. La inspección técnica se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de conservación que tiene como finalidad el conocimiento de las deficiencias existentes y de las medidas recomendadas para acometer las actuaciones necesarias para su subsanación.

Como puede verse, se trata de obras que el Ayuntamiento exige en relación, sobre todo, a la seguridad constructiva de los edificios. Y abarca aspectos concretos tales como la cimentación, las vigas, los forjados, chimeneas, barandillas, cornisas, fachadas, redes generales de fontanería y saneamiento...Obras que por sus características se puede decir que tienen un carácter estable y permanente por su estrecha vinculación al estado esencial del edificio de modo que se entienden que han de ser realizadas en vistas a una eficacia duradera.

Traemos esto a colación porque, a la hora de interpretar un pacto en el que el propietario declina o descarga sobre el inquilino el gasto derivado de la ITE, conviene tener en cuenta la naturaleza de ese gasto para tratar de ver si es incluible o no en las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dispone el artículo 20 LAU :

Artículo 20 . Gastos generales y de servicios individuales

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18,1 .

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el art. 17,4 .

El apartado 1 de este precepto se refiere a "gastos generales" que, como tales, suponen una reiteración que suele quedar reflejada en los presupuestos anuales de las comunidades de propietarios.

En el presente caso, sin embargo, estamos ante un gasto de carácter extraordinario, que afecta a elementos esenciales del inmueble completo como son la cimentación, las vigas, los forjados, chimeneas, barandillas, cornisas, fachadas, redes generales de fontanería y saneamiento. El beneficio derivado de esas obras repercute esencialmente a la estructura del inmueble y tiene una proyección que se extiende más allá del momento concreto, de la mensualidad concreta o de la anualidad concreta.

Esto lleva a considerar dicho gastos como "extraordinario dentro de los extraordinarios". La ITE no tiene lugar todos los años, ni siquiera todos los lustros. Puede tener lugar cada diez años, sin que ello implique que necesariamente tenga que derivarse de ella la realización de una obra costosa. La experiencia nos está diciendo que es ahora, a raíz de las primeras ITE, cuando las comunidades de propietarios se están enfrentando a mayores gastos, porque los edificios las soportan con muchos años de antigüedad y con deterioros importantes derivados de un lapso tan prolongado de tiempo. Téngase en cuenta, además, que la propia cláusula contractual alegada limita los gastos extraordinarios a los que "normalmente y trimestralmente suele valorar el Administrador del edificio". Con lo que parece estar refiriéndose a gastos extraordinarios de una entidad menor y más previsible en un período corto de tiempo.

Esas características hacen que no se cohonesten bien el sentido de permanencia de las obras de la ITE y el sentido de temporalidad concreta del arrendamiento. Bien está que se pueda repercutir sobre el arrendatario los gastos comunes de comunidad de los que, mes a mes, él puede beneficiarse. Pero ya no es tan lógico que el inquilino tenga que soportar un gasto que incorpora a la finca una mejora de carácter permanente en aspectos de los que él no se beneficia directamente.

Por eso, a la hora de interpretar el sentido de "gasto extraordinario" contenido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes hay que guiarse por un criterio restrictivo -como ha hecho el juzgador de instancia- y no extender las obligaciones del arrendatario más allá de lo que la naturaleza del contrato y las características de las cosas imponen. Y no sirve de obstáculo para esa interpretación restrictiva la alegación de que la renta que se pactó era más reducida en atención a la obligación que asumía el arrendatario. Esa alegación no parece asumible. Según el contrato aportado por el demandado, ya en el año 1977 la renta era de 40.000 pesetas y, a partir de 1998, quedó establecida en 200.000 pesetas mensuales, con sucesivas actualizaciones e incrementos. Cantidades de importancia en cada una de esas fechas.

Vemos, por tanto, que en la interpretación hecha por el juez de instancia no hay error alguno de lectura ni de alejamiento de la lógica o de la sana crítica en relación con la cláusula octava del contrato que unía a las partes.

Lo que determina que el recurso deba ser desestimado y la sentencia confirmada.

TERCERO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Isidora frente a DON Teodulfo contra la sentencia de fecha 28 de marzo de 2008 dictada por el Juzgado de primera instancia nº 40 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a