Sentencia Civil Nº 121/2013, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 404/2012 de 09 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00121/2013

RECURSO DE APELACION CIVIL 404/2012-J.A.

Autos: Juicio verbal de desahucio 149/12

Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcázar de San Juan.

Ilmos. Sres.

Presidente:

Dª CARMEN PILAR CATALAN MARTIN DE BERNARDO

Magistrados:

D. IGNACIO ESCRIBANO COBO.

D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

D. JOSÉ MARÍA TAPIA CHINCHÓN.

S E N T E N C I A nº 121/13

En Ciudad Real a nueve de mayo de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de VERBAL de DESAHUCIO FALTA PAGO 149/2012, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ALCAZAR DE SAN JUAN, a los que ha correspondido el Rollo DE APELACION CIVIL 404/2012, en los que aparece como parte apelante, CONSTRUCCIONES BUYPER S.L., representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA ASUNCION HOLGADO PEREZ, asistido por el Letrado D. JESUS MAYORDOMO NICOLAS, y como parte apelada, D. Jose Antonio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. RAFAEL ALBA LOPEZ, asistido por la Letrada D.ª BEATRIZ ALFONSO ORTIZ, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcázar de San Juan por el mismo se dictó Sentencia con fecha 11 de junio de 2012 cuya parte dispositiva dice:

'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Isabel Rubio López, en nombre y representación de Construcciones Buyper S.L., debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos que contra él se contienen en la demanda, sin que haya lugar a decretar el desahucio del arrendatario por falta de pago de rentas ni la condena de éste al pago de las mismas.

Procédase a entregar las llaves consignadas a la parte actora.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la parte apelante 'Construcciones Buyper S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para el acto de la votación y fallo el día 9 de mayo de 2013.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Antes de entrar en el examen del caso y como presupuesto previo para su adecuado estudio es preciso consignar los hechos básicos configuradores de la cuestión debatida, siendo estos, a tenor de la postura procesal de las partes y de las pruebas practicadas en autos, los siguientes:

1.- Con fecha 20 de noviembre de 2.009 se concierta contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra entre los hoy litigantes, cuyo objeto es la vivienda NUM000 NUM001 y la plaza de garaje NUM002 del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM003 de la localidad de Alcázar de San Juan. La renta convenida es de quinientos euros al mes más el IVA, actualizable anualmente con arreglo al IPC, y el plazo es de un año con derecho a prórroga legal. Así resulta del documento número dos de los que acompañan a la demanda (f. 31 y siguientes de las actuaciones).

2.- El arrendatario, Sr. Jose Antonio , abona regularmente el importe de las rentas hasta que en Noviembre de 2.010 deja de hacerlo. Extremos que resultan probados por las propias manifestaciones del arrendatario y la documental obrante en las actuaciones y la comparecencia obrante al folio 75 de los autos.

3.- El día 15 de febrero de 2.012 se interpone por la entidad actora, Construcciones Buyper S.L., demanda de juicio verbal acumulando las acciones de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de rentas o cantidades adeudadas al amparo del artículo 438.3 de la L.E.C ..

4.- A continuación, el día 2 de mayo de 2.013 se realiza acta de presencia notarial en el inmueble arrendado en el que se constata el estado que presenta la vivienda, las zonas comunes del edificio en el que se ubica y el garaje, tomándose las fotografías que acompañan la misma. Obra aportada a los autos dicha acta (f. 100 de las actuaciones).

5.- Al día siguiente, esto es, el 3 de mayo de 2.012 comparece el demandado en el presente procedimiento y entrega las llaves del inmueble (f. 75).

6.- Seguidamente contesta la demanda, allanándose a la pretensión de desahucio, pero oponiéndose a la reclamación de cantidad alegando, en síntesis, que desalojo el inmueble en noviembre de 2.010 intentando, sin éxito, la entrega de las llaves por las deficiencias que presentaba el inmueble que lo hicieron inhabitable e imposibilitaron destinarlo al uso que es propio.

Con esas premisas, reiteramos derivadas de las posturas de las partes y asumidas por ellas o acreditados documentalmente y no discutidas, la sentencia impugnada estimó la acción de desahucio, en base al allanamiento del demandado, pero rechazó la de reclamación de cantidad argumentando, en esencia, que aunque se ha probado el incumplimiento achacado a la arrendadora de mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa arrendada las partes deben acudir al procedimiento plenario para dilucidar sobre la reclamación de rentas articulada al tratarse de una cuestión compleja no susceptible de ser resuelta en la presente litis.

SEGUNDO.-Limitado, por tanto, el objeto del presente recurso a la acción de reclamación de rentas vencidas y no pagadas, -es decir, las correspondientes a los meses de Noviembre de 2.010 a Abril de 2.012, ambos inclusive-, no puede compartirse ni aceptarse la solución que al respecto ofrece la resolución recurrida.

En efecto, habiéndose allanado el demandado a la acción de desahucio sólo resta por examinar la acción acumulada de reclamación de cantidad, acción respecto a la no opera la regla especial del artículo 444.1 de la L.E.C ., o lo que es lo mismo que no existe ninguna limitación en cuanto al contenido de la oposición ni en cuanto a los de prueba de los que pueden hacerse valer las partes para acreditar sus alegaciones, lo que conlleva como consecuencia inexorable que al no tratarse de un proceso sumario y especial, la sentencia que al respecto se dicta produce el efecto de cosa juzgada material, de ahí que la remisión que realiza la sentencia a un ulterior proceso plenario declarativo sea inadmisible al ser precisamente el presente el adecuado para dilucidar la cuestión controvertida sin que pueda esgrimirse respecto a la misma que se trata de una cuestión compleja como sucedería si sólo se hubiese ejercitado la acción de desahucio por falta de pago.

TERCERO.-Entrando, por ende, en el análisis de la acción de reclamación de cantidad necesariamente hemos de partir de que aunque el arrendador está obligado a hacer en la cosa objeto del arrendamiento durante la vigencia del mismo todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( art. 1.554.2 del Código Civil ) o en palabras del artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a 'realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil ', siendo el incumplimiento de dicha obligación causa de resolución contractual a instancias del arrendatario, tal y como se deriva del artículo 1.124 del Código Civil o específicamente del artículo 27.3.a de la L. A. U ., al ser la obligación esencial asumida por el arrendador. Ahora bien, para que ello tenga lugar, esto es, se resuelva el contrato o ese incumplimiento pueda justificar el impago de la renta es necesario acreditar, deber que le incumbe al arrendatario, no sólo que ello ha acaecido, por cuanto se ha de presumir conforme al artículo 1.562 del Código Civil que recibió la finca en buen estado, sino que esa situación inicial no ha permanecido hasta un momento determinado; en otro caso, debe entenderse que, a falta de requerimiento para la realización de obras o de instarse la resolución contractual por esa causa, aquella se encontraba en perfectas condiciones de habitabilidad y si no se requirió al efecto es porque se disponía y usaba de ella motivo por el cuál debe abonar la real al ser la contraprestación equivalente a dicho uso y disfrute.

CUARTO.-Pues bien, sentado lo anterior, en el caso enjuiciado nos encontramos con que el arrendatario que esgrime el incumplimiento de la referida obligación del arrendador como causa del abandono de la finca y, por ende, justificativa del impago de las rentas no aporta prueba alguna al respecto excepción hecha de las testificales practicadas en el juicio (una vecina del inmueble y de su mujer), toda vez que el acta de presencia notarial sólo refleja el estado de la vivienda y el garaje el día antes de la comparecencia entregando las llaves mas no el día en que dice deja de pagar la renta por ese motivo. Ni hay constancia de ningún burofax, reclamación judicial o extrajudicial dirigida al arrendador con objeto de ponerle en conocimiento el estado de la cosa arrendada y la necesidad de hacer reformas para su conservación con apercibimiento de ulterior resolución contractual ni tampoco de ninguna otra comunicación dirigida a resolver de manera implícita o explícitamente el contrato locativo ni a entregar las llaves del inmueble. Tampoco consta que se iniciase ningún procedimiento judicial al efecto en el que se ofreciese la entrega de las llaves o se materializase la consignación de las mismas. Simplemente, el demandado señala que abandono la finca por su mal estado que hubo intentos de entrega de la posesión sin éxito, más nada acredita, y es ahora en el procedimiento instado para obtener la restitución de la posesión el abono de las rentas correspondientes a ese periodo cuando aduce ese motivo.

En tal escenario fáctico, no puede admitirse que la exigua actividad probatoria desplegada que debe ser catalogada de insuficiente pueda surtir el efecto pretendido cuando al demandado, sobre quién recae la carga probatoria, no ha acreditado esa circunstancia teniendo en cuenta que le era extremadamente factible proveerse de medios de prueba para demostrarlo; obsérvese que ni hay un informe pericial o un acta de presencia notarial cifrado el día en que se alega se abandona la finca que corrobore su estado y permita adverar lo alegado ni se han aportado documentos acreditativos de consumos de servicios como energía eléctrica y agua que prueben que la vivienda durante el periodo reclamado ha estado vacía, etc....

Por todo ello, hemos de concluir que el demandado, quién no olvidemos ha conservado la posesión de la finca arrendada durante el periodo al que alcanzan las rentas reclamadas, tiene la obligación de abonarlas al no haber demostrado que ello obedece ni a la inhabilidad de la misma para el fin a que se destina desde que se verifica el impago y ni siquiera actualmente toda vez que la prueba practicada no revela desde cuando se produce esa circunstancia.

QUINTO.-En cuanto a costas no procede efectuar especial imposición sobre las originadas en la segunda instancia al haberse estimado el recurso ( art. 398.2 de la LEC ), imponiéndose las ocasionadas en la instancia a la parte demandada conforme al art. 398.1 de la L.E.C .

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Construcciones Buyper S.L. contra la sentencia dictada con fecha 11 de junio de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Alcázar de San Juan que se deja sin efecto y revocamos íntegramente la misma.

Estimamos íntegramente la demanda y condenamos al demandado, Jose Antonio , a que abone la cantidad de NUEVE MIL SETECIENTOS VEINTE EUROS (9.720, 00 €), todo ello con expresa imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte demandada y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.