Sentencia CIVIL Nº 121/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 618/2019 de 07 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00121/2020
Modelo: N30090
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33004 41 1 2019 0001688
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000618 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de AVILES
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000264 /2019
Recurrente: Mateo
Procurador: JOAQUIN GABINO PEDRO MORIS GONZALEZ
Abogado: MARIA TERESA RODRIGUEZ MAGDALENO
Recurrido: Patricia
Procurador: NURIA ARNAIZ LLANA
Abogado: JOSE MANUEL RODRIGUEZ GARCIA
RECURSO DE APELACION (LECN) 618/19
SENTENCIA Nº 121/20
En OVIEDO, a siete de mayo de dos mil veinte.
Vistos por la el Ilmo. Sr. Magistrado Don Jaime Riaza García, Magistrado de la Sección Sexta de esta
Audiencia Provincial actuando como órgano jurisdiccional unipersonal en el Rollo de apelación núm. 618/19,
dimanante de los autos de juicio verbal, que con el número 264/19 se siguieron ante el Juzgado de Primera
Instancia número 1 de Avilés, siendo apelante DON Mateo , demandado en primera instancia, representado
por el Procurador Sr. JOAQUIN GABINO PEDRO MORIS GONZALEZ y asistido por la Letrada Sra. MARIA
TERESA RODRIGUEZ MAGDALENO; y como parte apelada DOÑA Patricia , demandante en primera instancia,
representada por la Procuradora Sra. NURIA ARNZAIZ LLANA y asistida por el Letrado Sr. JOSE MANUEL
RODRIGUEZ GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Avilés, dictó Sentencia en fecha 04.10.19 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que ESTIMANDO EN PARTE la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Arnaiz Llana, en nombre y representación de DOÑA Patricia , sobre reclamación de cantidad, frente a DON Mateo , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Morís González, DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a abonar a la demandante, la cantidad de MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS, (1.642,32€), más los intereses legales de dicha cantidad.

Cada parte abonará las costas ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo y remitidos los autos a esta Sección, se tramito la alzada quedando vistos para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estimó en parte la demanda interpuesta al amparo de los artículos 1.561, 1.562 y 1.564 del Cc. razonando que el reportaje fotográfico aportado con la demanda permitía discriminar aquellos menoscabos que debían reputarse causados por el uso ordinario del inmueble, de aquellos otros que eran imputables a descuido o abuso, de modo que condenó al arrendatario a la indemnización de los segundos.

Interpone recurso el demandado por error en la valoración de la prueba alegando que el reportaje fotográfico descriptivo de los daños reclamados había sido impugnado en juicio, sin que la parte actora realizara prueba complementaria que acreditara que reflejaba la realidad del piso en el momento de la devolución; en segundo lugar invocó que esa duda se acrecentaba en el particular de los daños en cocina porque el presupuesto se había elaborado transcurrido casi un año desde la devolución del piso y por tanto no acreditaba que los daños a reparar preexistieran a la restitución del inmueble a su propietario; y por último algo similar sucedía con las ventanas ya que el operario contratado por el dueño no supo precisar si las reflejadas en el informe fotográfico eran las que se le ordenó reparar.



SEGUNDO.- En nuestra sentencia de 25 de febrero de 2020, Rollo 546/2019, precisamos que la regla general en la materia es que si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del normal uso de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario, el arrendatario, mientras que si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.

Esto último es así porque según lo dispuesto en los arts. 1562 y 1563 del C.Civil, incumbe a la arrendataria demandada la carga de acreditar la devolución de la cosa, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, presumiéndose, 'iuris tantum' y salvo prueba en contrario, que el arrendatario la recibió en buen estado.

Así pues corresponde al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño, como así lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS entre otras en sus sentencias de 4 de marzo de 2004 y 30 de mayo de 2008, jurisprudencia que también la considera aplicable a los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, dado que ésta por su carácter especial, no recoge ni prevé todas las cuestiones que pueden derivarse de la relación arrendaticia, debiendo en tales casos acudirse al Código Civil, por su carácter general y supletorio reconocido en el art. 4 de la LAU.

Por otra parte es criterio generalmente admitido por la práctica de los tribunales el que estima que, pese a esa obligación del arrendatario establecida en el art. 1561 y en el propio contrato en este caso de devolver la vivienda «tal y como la recibió», así como la que le impone el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de acometer de acometer las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, deben excluirse de esa imputación de responsabilidad, los menoscabos que la vivienda sufra debidos al paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta ( artículo 1543 del Código Civil), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta. En definitiva corresponde al arrendador asumir la devaluación de la finca por el transcurso del tiempo de duración del arriendo y por el uso al que fue destinada conforme lo pactado, por ser ambas causas de carácter inevitable ( STS 2 febrero 2005), lo que permite excluir de la responsabilidad del arrendatario los deterioros corrientes y previsibles que son consecuencia natural de la normal utilización de la cosa arrendada ( STS de 22 octubre 1993).



TERCERO.- Trasladando esos postulados al caso que ahora nos ocupa añadiremos que el reportaje fotográfico aportado con la demanda fue elaborado sin intervención del arrendatario, de manera que, por sí mismo, no permite afirmar tajantemente que refleje el estado en que lo dejó el arrendatario, pero no lo es menos que, valorado ese elemento de convicción desde la perspectiva del principio de normalidad, conforme al cual quien actúa frente al estado normal de las cosas o situaciones de hecho y de derecho ya producidas, debe probar el hecho impeditivo de la constitución válida del derecho que se reclama o su extinción ( S.T.S. de 16 de abril de 1.971 y 13 de octubre de 1.998), aquella es la conclusión más razonable pues el primer interesado en la conservación del piso es el propietario y ningún elemento de convicción obrante en autos sugiere que hubiera podido actuar en contra de su propio provecho en aras a perjudicar al inquilino asumiendo el riesgo jurídico y económico de que finalmente tuviera que soportar la pérdida, bien por haber sido rechazada su reclamación, bien porque habiendo sido estimada el deudor resultara ser insolvente.

Por otra parte, la denuncia cursada en la oficina de la Policía Nacional el mismo día de la restitución del inmueble cita nada menos que seis personas como testigos del estado en que el arrendatario había dejado el piso, y relaciona los daños apreciados en el mismo, que también fueron comprobados por los agentes comisionados a tal efecto, abstracción hecha de que estos no recordaran con exactitud los pormenores de esa intervención cuando fueron interrogados en el juicio celebrado casi dos años más tarde.

Ahora bien, el reportaje fotográfico antes mentado no es indicativo en modo alguno de un uso vandálico, ni siquiera especialmente descuidado del piso, más bien al contrario evidencia que la vivienda estaba limpia y en orden, al punto que los desperfectos cuya reclamación se pretendía son en su mayoría ajenos por completo a la actuación del hombre; así sucede con las humedades por capilaridad, con el descascarillado puntual de la pintura, o con las grietas aparecidas en el esmalte del lavabo o del plato de ducha Por otra parte cabe señalar que el contrato no detalla el estado de conservación del piso y mobiliario, ni tampoco se han aportado fotografías que demuestren el que tenían al inicio del contrato; ello no obstante las fotografías de las puertas y contraventanas permiten colegir que se trata de un inmueble con cierta antigüedad que seguramente había sido reformado años atrás, aun cuando se ignora cuando, al igual que se desconoce si el demandado había sido el primer inquilino o por el contrario se trataba de un piso dedicado al alquiler.

En todo caso el demandado tampoco ha destruido la presunción de que recibió el piso en buen estado de conservación, de manera que no podemos excluir las partidas antes mentadas, excepción hecha de la campana extractora porque el testigo dijo que la misma únicamente presentaba algún rayón y óxido; es claro que el primero sería un defecto estético poco menos que insignificante, y el segundo no es consecuencia de la acción del arrendatario sino de la humedad ambiental.

En lo demás, no se ha demostrado que los muy limitados daños que evidencian las fotografías número 38 a 42 pudieran ser reparados satisfactoriamente por un importe inferior; es así que esto último debería haber sido probado por el demandado y en consecuencia se le condena al cambio de todo el frente de cocina.

Así las cosas únicamente se deducirá del presupuesto y factura relativa a la reparación realizada en cocina el importe de la campana cifrado en 227,48 €, IVA ya incluido.



CUARTO.- De conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C., no se hará especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en ambas instancias.

En atención a lo expuesto el Magistrado de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Mateo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Avilés en los autos de que este rollo dimana se le condena al pago de MIL CUATROCIENTOS CATORCE EUROS con OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (1.414,84 €), que devengará el interés previsto en la instancia; no se hace especial pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias; devuélvase al apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta su sentencia, contra la que no cabe recurso, lo pronuncia, manda y firma el Magistrado.

E/