Sentencia Civil Nº 122/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 189/2009 de 05 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00122/2010

Fecha: 5 de marzo de dos mil diez

Rollo: RECURSO DE APELACION 189 /2009

Ponente: ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandado-reconviniente: D. Santiago

PROCURADORA: Dª ANA Mª ESPINOSA TROYANO

Apelado y demandante-reconvenido: Dª. Modesta

PROCURADOR: D. ALVARO GOÑI JIMENEZ

Autos: 78/08 PROCEDIMIENTO ORDINARIO

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 DE COSLADA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En MADRID, a cinco de marzo de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 78 /2008, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de COSLADA, a los que ha correspondido el Rollo 189 /2009, en los que aparece como parte apelante: D. Santiago , representado por la Procuradora Dª. ANA MARIA ESPINOSA TROYANO, y como apelada: Dª. Modesta , representada por el Procurador D. ALVARO GOÑI JIMENEZ, sobre resolución de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 189/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Coslada, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. RAÚL MARTÍN ARRIBAS, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Coslada se dictó sentencia con fecha 19 de noviembre de 2008 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Se ESTIMA TOTALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Martin en nombre y representación de la parte actora Y DESESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL, haciendo los siguientes pronunciamientos: 1º.- CONDENO A Santiago A ABONAR A LA PARTE ACTORA LA CANTIDAD DE DIECISEISMIL SETECIENTOS SEIS EUROS CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EURO, más los intereses legales desde la presentación de la demanda. 2º.- No ha lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 31-10-2000. 3º.- Se condena a abonar las costas de esta instancia al demandado principal y actor reconvencional."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, el Procurador Sr. D.JOSE ANTONIO MONTALVO TORRIJOS, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 4 de marzo del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida de 19 de noviembre de 2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Coslada , dictada en el procedimiento ordinario nº 78/2008.

PRIMERO.- Las razones de la estimación de la demanda de Dª Modesta , que es la propietaria y arrendadora del local destinado a la oficina del Registro de la Propiedad de Coslada, sito en el portal NUM000 del Bloque NUM001 del Paseo de DIRECCION000 nº NUM002 , y de la desestimación de la reconvención del actual Registrador D. Santiago , objetivadas por el juez titular del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Coslada se centran en la acreditación de la certeza de la reclamación reclamada por los conceptos expresados en la demanda y ratificados en el primer fundamento de derecho, dedicado a la demanda principal.

En el segundo fundamento de derecho el juez explica las razones que le han conducido a la desestimación de la reconvención.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso pretenden neutralizar los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, y en concreto rebatir la valoración de la prueba en la sentencia recurrida, alegando la infracción procesal y la vulneración de garantías procesales, terminando por reconocer el adeudo de la renta de alquiler del mes de junio de 2007 por importe de 3.323,65 ?, e insistiendo en que se declare la resolución arrendaticia urbana debatida con fecha de efectos del 30 de junio de 2007, en que se dejó libre el local y el trastero por el arrendatario.

TERCERO.- La arrendadora se opuso a los motivos del recurso negando que aceptara la resolución anticipada, puesto que el contrato litigioso de 31 de octubre de 2000, inició su eficacia al día siguiente de su celebración, estando estipulada una duración de siete años a contar desde el 1 de noviembre de 2000. Por lo que la fecha de su extinción estaba prevista para el 31 de octubre de 2007, y la carta de 30 de abril de 2007 intentando adelantar su finalización con efectos del 1 de julio de 2007, con base en el artículo 11 de la LAU , se rechazó por la arrendadora según consta en el documento nº 4 de los adjuntos a la demanda. El Registrador de la Propiedad demandado en carta de 5 de junio de 2007, documento nº 5, se negó a indemnizar a la actora. La justificación del arrendatario para dar por resuelto anticipadamente el contrato litigioso se encuentra en la comunicación de 20 de marzo de 2007 del Ayuntamiento de Coslada al Registro de la Propiedad para que la atención al público se realice en la planta baja del local, pero no por medio del semisótano, donde estaba instalada la Oficina Liquidadora. Por razones de espacio, al tener 172 m2 el local y 120,70 m2 el trastero arrendado, y por la creación del segundo Registro de la Propiedad en Coslada, de decidió el traslado a otro local con 564,42 m2.

CUARTO.- La Sala entiende que no concurren las supuestas infracciones legales aducidas en el recurso, porque se pudo esperar el lapso de tiempo litigioso comprendido entre el 1 de julio de 2007 y el 31 de octubre de 2007, para ultimar la relación arrendaticia urbana, sin necesidad de generar conflicto jurídico, por lo cual no siendo inhábil el local objeto de dicho arrendamiento para el servicio registral en dicho tiempo, pudiendo superar la barrera arquitectónica en cuestión, y seguir las demás instrucciones de la expresada comunicación municipal, por lo que consideramos, que la sentencia recurrida está ajustada a Derecho. El artículo 11 de la LAU sólo es aplicable al arrendamiento de viviendas, por lo que según correctamente se razona por el juez "a quo" en la página 4 de la sentencia recurrida no procede ser aplicado en este caso. Así se pronunciaron, las sentencias de la Audiencia Provincial de Granada de 11-10-97 EDJ1997/10760, la de Valladolid de 6-6-97, la de Burgos de 4-12-97 EDJ1997/21457, Asturias de 11-8-00 y 21-2-01 EDJ2001/13039 y de Salamanca de 9-10-2003, nº 366/2003, rec. 467/2003, de 29-12-98 y 22-5-99 EDJ1999/16339 , es comprensiva, siguiendo literalmente la segunda de las citadas dictada por la Audiencia de Asturias, que con relación a la imposibilidad de que el arrendatario invoque el desistimiento unilateral del contrato y al derecho del arrendador de ejercitar la acción de cumplimiento recordar que el art. 4.3 de la Ley de 1994 EDL1994/18384 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha Ley EDL1994/18384 y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, no resultando en aplicación a esos arrendamientos, lo establecido en el título II para los de vivienda EDL1994/18384 , que es el único lugar donde ahora se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos -arts. 11 y 12 EDL 1994/18384 -, ni siquiera por vía de analogía -art. 4 del Código Civil EDL1889/1 - pues no existe la identidad de razón que exige este precepto al hallarnos, como recuerda el Preámbulo o Exposición de Motivos de la Ley de 1994 EDL1994/18384 , ante realidades económicas "sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativas disímiles que se hagan eco de esa diferencia", de tal modo que "al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes".

QUINTO.- Tampoco cabe acudir a lo establecido en el art. 56 de la anterior Ley Arrendaticia EDL1964/62 previsto para unos contratos sometidos a prórroga forzosa, celebrados bajo una normativa cuyos principios inspiradores eran muy distintos de los vigentes en la actualidad. De ahí que, no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad y con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece por contra que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado -art. 1565 del Código Civil EDL1889/1 - y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 EDL1889/1 y 1124 del propio texto legal EDL1889/1 -art. 1568 EDL1889/1 -, preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución. Debe recordarse, además, la norma contenida en el art. 1256 del Código Civil EDL1889/1 , según la cual la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, que se vulneraría de permitir a uno de ellos poner fin al arrendamiento, a su conveniencia, sin haberse pactado algo sobre el particular; e insistirse, asimismo, en la fuerza obligatoria que para las partes tienen los pactos libremente estipulados -ex arts. 1091 EDL1889/1 , 1258 EDL1889/1 y concordantes- siendo doctrina jurisprudencial pacifica la dictada en aplicación del art. 1124 en el sentido de que el contratante que ha incumplido sus obligaciones no puede interesar la resolución frente al contratante que sí las ha cumplido, sin que la parte pueda ampararse al respecto y para obviarlo en la prueba documental de autos, al resultar insuficiente a los fines y efectos pretendidos, poder interesar la adecuación del local a tales fines y de resultar ello parcial o totalmente posible continuar desarrollando su industria en las condiciones y prevenciones en que se desenvolvió durante seis años y medio, transcurridos de vigencia del contrato, que asumió y suscribió con plenitud de conocimiento de las condiciones del local y de su aptitud para el fin al que se arrendó: Registro de la Propiedad de Coslada, mantenido invariable durante dicho espacio del tiempo, por lo que no cabe hablar de imposibilidad de origen o de imposibilidad sobrevenida que pudiera amparar tal decisión unilateral.

En las Sentencias del Tribunal Supremo núm. 556/2005 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 6 julio Recurso núm. 315/1999 (RJ 20059540) y núm. 909/2008 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 2 octubre Recurso de Casación núm. 3956/2001 (RJ 20085586 ), se consideró en relación a los efectos económicos del desistimiento unilateral del arrendatario, que: Respecto de la aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( RCL 19642885 y RCL 1965, 86 ), se señala que establece una obligación "ex lege", que la naturaleza del derecho indemnizatorio que el aludido precepto otorga a los arrendadores es la de mera indemnización de los daños y perjuicios prevista en el artículo 1.101 del Código Civil ( LEG 188927) ; ya que en definitiva, lo que incumple el arrendatario del local es una obligación consistente en continuar siéndolo durante el plazo que voluntariamente pactó, lo que según el artículo 1.556 del Código Civil , da lugar a la rescisión del contrato y a la indemnización de daños y perjuicios, indemnización que caso de reclamarse siguiendo literalmente lo que dispone el artículo 56 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , permitiría una moderación al amparo del artículo 7 del Código Civil , que proscribe el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo como institución de equidad que es, y del artículo 1.103 del mismo cuerpo legal, que faculta igualmente la moderación de la cantidad a satisfacer en concepto de indemnización, y los medios interpretativos del artículo 3 del Código Civil -STS 15.6.93 ( RJ 19934835) y 28.2.96 (RJ 19961271 )-. Ha de concluirse que los términos del contrato son realmente claros y muestran perfectamente cual era la voluntad de los contratantes al celebrarlo, muy alejada, por cierto, de la posibilidad de que el desistimiento unilateral del arrendatario durante el transcurso del plazo convenido llegase a tener la consecuencia económica para los arrendadores de la renuncia a la percepción de las rentas todavía no devengadas, sino que lo más ajustado a Derecho es la decisión judicial adoptada en el folio 137 de autos de la sentencia recurrida, que se corresponde con el antepenúltimo párrafo del fundamento jurídico primero de la aludida resolución judicial, por lo cual la demanda reconvencional fue debidamente desestimada en la sentencia recurrida por las razones apuntadas por el juzgador de instancia a los folios 137 a 145 de autos. No habiendo constancia alguna de la existencia real de la fianza por lo que no cabe efectuar comentario alguno acerca de su destino en este caso

Con base a la doctrina jurisprudencial antes citada se estima por la Sala que, reclamando la actora en la instancia la totalidad de las rentas pendientes por el desistimiento insuficientemente justificado y unilateral del arrendatario, y habiéndose acogido el recurso interpuesto, la indemnización deberá comprender las rentas dejadas de percibir hasta que concluyó el término final pactado. Teniendo en cuenta que a la fecha de suscripción del contrato 31 de octubre de 2000, ya había entrado en vigor la nueva ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 , Ley 29/1994 de 24 de noviembre EDL1994/18384, no resulta de aplicación el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 EDL1964/1962 , en el que se imponía al arrendatario que unilateralmente desistía del contrato el deber de abonar al arrendador la renta correspondiente al período que quedara por cumplir el mismo; no siendo de aplicación el artículo 11 párrafo 2º de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 , que sólo regula el desistimiento del contrato por el arrendatario de vivienda. Así pues, según se explica en la sentencia de 13-11-2000, nº 705/2000, rec. 613/2000, de la Audiencia Provincial de Burgos , sec. 2ª, si no por voluntad legal, sí por voluntad contractual, el arrendatario debe compensar al arrendador de la rescisión unilateral del contrato; derecho a la indemnización de los daños y perjuicios que por el incumplimiento contractual del arrendatario, le concede además el artículo 1.556 del Código Civil , y de forma más genérica el artículo 1214 del mismo texto legal, pues es evidente que habiéndose pactado el arriendo por un periodo de siete años, según la estipulación tercera del contrato, folio 22 de autos, la rescisión unilateral del mismo por la arrendataria sin que se completara dicho plazo preciso y necesario, supone un perjuicio para la arrendadora ya que a consecuencia de esa finalización anticipada del contrato por voluntad unilateral ve frustrada las expectativas justificadas de obtener unos ingresos seguros, lucro cesante.

Ciertamente si el arrendatario por causas ajenas a su voluntad, no puede continuar con el arriendo, y se ve obligado a desistir del mismo, no deberá compensar al arrendador, pues de conformidad con el artículo 1105 del Código Civil , nadie responde de aquellos sucesos que no hubieran podido preveer, o que, previstos fueran inevitables. Ahora bien, en el caso de autos, son sucesos previsibles y evitables las recomendaciones del Ayuntamiento de Coslada, por lo que no se ha acreditado hecho ninguno ajeno a la voluntad del arrendatario que haya determinado su decisión de terminar con el arriendo. Pues si bien se alega como justificación para dar finalizado anticipadamente el contrato, la imposibilidad de desarrollar la actividad que le es propia para la que se alquilaron las dependencias a la actora, por una expansión registral esperada, y ninguna prueba se aporta acerca de la inminencia de los acontecimientos, no constando que hubiera fijación de plazo perentorio al efecto, porque la fórmula "a la mayor brevedad posible" empleada en el escrito municipal de los folios 74 y 75 de autos, no significa inmediatamente, pudiendo haberse realizado la superación de la barrera arquitectónica del escalón o peldaño de acceso, sin necesidad de desistir del contrato. No constando que se solicitara una moratoria al Ayuntamiento por las circunstancias del caso. Tampoco está acreditado que el arrendatario sea el único encargado de ambos Registros de la Propiedad, el antiguo y el de nueva creación, ni que cuando debía entrar en funcionamiento el nuevo en el año 2009, cuya creación mediante el BOE de 30 de octubre de 2007, no incluye la faceta de la fecha cierta de puesta en funcionamiento, pudiendo funcionar por separado ambos Registros, al ser independientes, ni de la "necesidad perentoria" de un local más espacioso, pudiéndose aguardar los seis meses para terminar normalmente el contrato de arrendamiento urbano, en cuya estipulación primera, apartado 1.3, párrafo segundo, se previó la contingencia de la nueva demarcación registral, folio 21 de autos.

No habiendo probado la arrendataria, que realmente la rescisión unilateral del contrato haya obedecido realmente a una imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato, procede la indemnización de los daños y perjuicios causados, según lo razonado en la sentencia apelada, mediante sus fundamentos jurídicos primero y segundo.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación formulado, las costas de esta alzada deben ser impuestas a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 en relación a 394.1 de la LEC.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey. Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Santiago contra la sentencia de fecha de 19 de noviembre de 2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Coslada , dictada en el procedimiento ordinario nº 78/2008, al que el presente rollo de apelación se contrae, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución judicial por estar ajustada a Derecho, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.