Sentencia Civil Nº 122/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 508/2012 de 04 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0008228

Recurso de Apelación 508/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 214/2011

APELANTE:D./Dña. Fátima y D./Dña. Jose Manuel

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ

APELADO:C.P. CALLE000 NUM000

PROCURADOR D./Dña. MARGARITA SANCHEZ JIMENEZ

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

Dña. PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

D. AGUSTÍN GÓMEZ SALCEDO

En Madrid, a cuatro de marzo de dos mil catorce.

La Sección vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados indicados al margen, ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 214/2011 procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid en el que figuran como apelantes doña Fátima y don Jose Manuel , representados por el Procurador don Ignacio Aguilar Fernández, y como apelada la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, representada por la Procuradora doña Margarita Sánchez Jiménez.

Visto, siendo Magistrado ponente el Ilmo. don AGUSTÍN GÓMEZ SALCEDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-El Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid, el 5 de marzo de 2012 dictó sentencia cuyo FALLO fue del tenor literal siguiente:

«Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda de juicio ordinario interpuesta por DOÑA Fátima y DON Jose Manuel (con representación de DON IGNACIO AGUILAR FERNÁNDEZ); frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL NÚMERO NUM000 DE LA CALLE000 -Madrid- (actuando por medio de DOÑA MARGARITA SÁNCHEZ JIMÉNEZ) absolviendo a ésta de los pedimentos recogidos en el suplico de a parte actora, con imposición a esta última de las costas devengadas en el proceso.»

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra ella interpusieron recurso de apelación los demandantes, doña Fátima y don Jose Manuel , recurso que, conforme a lo previsto en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fue admitido a trámite, dándose traslado del mismo por diez días a la demandada, Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, para presentación de escrito de oposición al recurso, escrito de oposición que presentó en plazo.

TERCERO.-Remitidos los autos originales del juicio a esta Audiencia, se acordó por providencia de 3 de febrero de 2014 señalar para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 3 de marzo de 2014, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El juicio ordinario del que trae causa el recurso se inició por demanda presentada por doña Fátima y don Jose Manuel contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid en la que solicitaron que se declare la responsabilidad de la Comunidad demandada por las filtraciones y humedades que afectan a los locales 24 y 25, de los que son propietarios, y la imposibilidad de ejercer actividad empresarial en los mismos. Como consecuencia de tal declaración, también solicitaron la condena de la demandada a ejecutar las obras necesarias para la permanente y definitiva desaparición de las indicadas filtraciones y humedades en los términos que resultan del informe pericial de fecha 6 de Octubre de 2010, aportado con la demanda como documento 34 (folios 155 a 200), así como la condena a que abone estas cantidades:

8.732 euros en concepto de daños y perjuicios irrogados por el traslado de actividad a otro local y por el alquiler del mismo desde septiembre de 2010 hasta la presentación de demanda origen del presente juicio.

1.298 euros cada mes (cantidad después rebajada a 1.014,80 euros cada mes) como condena futura por el coste de alquiler del nuevo local.

La sentencia de instancia acuerda la desestimación de la demanda. La decisión, en síntesis, descansa sobre los hechos y argumentos siguientes:

a) El edificio de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid fue construido en el año 1947 y está en contacto directo con el terreno colindante, con corrientes de agua subterránea en el subsuelo próximo, teniendo dos plantas con sesenta y cuatro locales, encima de los que se encuentran viviendas.

b) Los actores son propietarios de los locales números 24 y 25 y en ellos desempeñan un negocio de anticuario en el que predomina la presencia del metal y madera.

c) Los actores han interesado de la Comunidad reiteradamente y a partir del año 2007 la realización de obras que palíen la existencia de humedad muy superior a la permitida por la normativa vigente para el desarrollo de condiciones de trabajo, habiendo realizado la Comunidad intervenciones de esta situación.

d) Para los demandantes el origen de las humedades se encuentra tanto en las deficiencias estructurales del edificio existentes desde que se edificó como en las obras ejecutadas en el año 2007 bajo la dirección del arquitecto Sr. Santiago .

e) Las deficiencias estructurales constan en dos informes aportados con la demanda (documentos 34 y 39), los que atribuyen el origen de las humedades al terreno. Así el dictamen de los Arquitectos don Ceferino y don Everardo destaca que «las humedades de capilaridad y las debidas a filtraciones no pueden repararse de manera que se garantice su eliminación, puesto que vienen del terreno y resulta imposible la actuación directa sobre el terreno o sobre las zonas de la edificación en contacto con el terreno». Por su parte la memoria de la arquitecta doña Aurora pone de manifiesto (página 6) que las «humedades en los muros de sótano, cuya procedencia, una vez descartada como causante la red de agua y el alcantarillado municipal, se estima procedente del terreno».

f) Para la sentencia, la Comunidad no está obligada a asumir la reparación de deficiencias estructurales del edificio, conforme a lo previsto en el apartado 1 del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , por ser éstas anteriores a esta Ley de 1960 y tener la consideración de mejoras sobre la infraestructura preexistente.

g) Los actores no han acreditado, como les corresponde, que las obras ejecutadas en el año 2007 bajo la dirección del arquitecto Don. Santiago sean la causa de las humedades y filtraciones en sus locales.

h) Desde 1990 la Comunidad ha llevado a cabo distintas obras de mejora bajo la dirección de distintos arquitectos, pero ello no implica una obligación comunitaria per sé en los términos reflejados en la Ley de Propiedad Horizontal, sino una decisión de la Comunidad de ir mejorando la impermeabilización que se proyectó y ejecutó al levantar el edificio.

SEGUNDO.-Doña Fátima y don Jose Manuel , actores en la instancia, interponen recurso de apelación contra la sentencia que desestima su demanda porque, a su juicio, yerra en la apreciación y valoración de la prueba e infringe el art. 10.1º de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que lo desarrolla.

Por lo que se refiere a la valoración de la prueba, aducen los apelantes que ellos no han atribuido el origen de las humedades a las obras ejecutadas por la Comunidad en el año 2007 ni han admitido que el edificio presentase en origen defectos o vicios estructurales que dificultaran o impidieran la utilización de sus locales, como presupone la sentencia. Simplemente afirmaron que las obras de 2007 acrecentaron el problema que nos ocupa.

Entienden que la sentencia incurre en grave error al no dar por probado que la Comunidad de Propietarios ha incumplido el deber de conservación al que está legalmente obligada, incumplimiento que para los apelantes atestiguan estas pruebas:

1.- Los expedientes administrativos incoados contra la Comunidad. Concretamente el acta de Inspección Técnica desfavorable de 30 de Junio de 2001, los requerimientos de los años 2002 y 2003 cursados por el Ayuntamiento de Madrid para ejecutar obras de reparación y conservación y el expediente disciplinario abierto en el año 1995 por el Departamento de Control de la Edificación.

2.- La memoria de la arquitecta doña Aurora -Proyecto Básico para la Conservación y Consolidación del edificio-, la que en el juicio declaró que en la visita que realizó al lugar después de presentada la demanda, concretamente el 7 de Julio de 2011, detectó anomalías o deficiencias relacionadas con las humedades en los locales, refiriéndose concretamente al vertido de agua de la fuente y de los aseos existentes en el patio de la comunidad.

3.- El informe aportado por la demandada de 7 de julio de 2005, del Arquitecto y vecino del edificio, don Santiago , informe que hace constar la no realización de labores de mantenimiento básicas sobre los canalones que se proyectan con la vertical del local 25 y sobre la cubierta del cuerpo de portería anexo a la torre circular integrada en el local 25.

Por lo que se refiere al ámbito de infracciones normativas, invocan los impugnantes la vulneración de los arts. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, del 9 del texto refundido de la Ley de Suelo y 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación , citando igualmente a su favor las sentencias del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2006 y 3 de enero de 2007 , así como dos sentencias de esta Audiencia de Madrid de 11 de junio de 2007 y 26 de enero de 2012 .

TERCERO.- Una vez delimitados en el ordinal precedente los motivos del recurso a los que debe ceñirse la decisión en esta alzada, como exige el apartado 5 del art. 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se debe partir de que el apartado 1 del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a la Comunidad, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, la realización de «Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación». A esta obligación comunitaria no fue ajena la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción original de 1960 toda vez que en su art. 10 establecía que «Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservación de habitabilidad del inmueble», lo que, 'a contrario sensu' significa que podrá exigirlo si lo requiere la habitabilidad del inmueble. Con relación al alcance de esta obligación, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2007 (recurso 2007/2000 ) declara:

«[...]la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble.

Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1).»

La obligación que impone el precepto que nos ocupa es de carácter permanente y no admite excepciones (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), de modo que, en principio, preexiste en el tiempo y no está limitada a los defectos que se manifiesten con posterioridad a la construcción del inmueble. En este sentido la sentencia de 26 de enero de 2012 de la Sección 21ª de esta Audiencia (recurso 458/2009 ) expone:

«[...] si dichos defectos constructivos afectan a la conservación del inmueble en su conjunto, e individualmente a la parte actora, en cuanto integrante de la comunidad, es claro, que dada la entidad de los daños, la reparación debería ser a cargo de la Comunidad. Siendo claro que la falta de impermeabilización del inmueble, como en este caso, afecta a las condiciones de habitabilidad del mismo y a su funcionalidad.

Aún en el caso que se califique o no como defecto constructivo la deficiente impermeabilización del inmueble, que es el origen entre otros factores de las humedades que presenta el conjunto del mismo, y con independencia que la Comunidad haya procedido o no a reclamar a los intervinientes en el proceso constructivo por tales defectos, es claro que existe la obligación de la Comunidad de proceder a su reparación. De modo que el artículo 10.1 de la LPH no obliga exclusivamente a la Comunidad a mantener o conservar los elementos comunes, sino a reparar los que se originen o se manifiesten a lo largo de la vida del edificio, ya sean o no imputables directamente a la misma. Ya las conociera o no con antelación, pues solo así podrá cumplir ese deber de conservación, entendido en su acepción mas usual y garantizar el goce pacífico a los comuneros de sus elementos privativos, en las condiciones establecidas en el citado precepto.

El suelo y la cimentación son elementos comunes del edificio ( artículo 396 CC ), y su defectuosa impermeabilización y consistencia es la que está causando los daños en la vivienda de los demandantes descritos en el acta notarial antes referida. Nos parece bastante claro que la reparación de dichos defectos esté comprendido dentro del artículo 10 LPH , por afectar al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, sus elementos estructurales, de estanqueidad y habitabilidad, por lo que la Comunidad de Propietarios debe acometer dichas reparaciones necesarias en los elementos comunes para subsanar esas deficiencias y reparar igualmente los daños producidos en la vivienda del actor con motivo de dichas humedades»

Entendemos así que en el plano estrictamente jurídico, frente al parecer de la sentencia, la Comunidad de propietarios está obligada a subsanar o reparar aquellas deficiencias que claramente incidan sobre la habitabilidad de alguno de los elementos del edificio en perjuicio de uno o de varios propietarios, incluso aunque tengan origen en defectos constructivos o incluso aunque el edificio estuviese edificado antes de la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal pues es obligación de todo comunero contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, como así establece el art. 395 del Código Civil .

CUARTO.- Descendiendo al análisis de los hechos enjuiciados, sin negar que existan las humedades y filtraciones de agua que afectan a los locales 24 y 25, pertenecientes a los apelantes, como también afectan a algún otro local (locales 20, 21, 22 y 23), no consideramos que la Comunidad haya desatendido los deberes que impone el art. 10 de la Ley especial puesto que desde hace tiempo ha venido realizado distintas actuaciones encaminadas a la subsanación de las deficiencias causantes de las humedades que nos ocupan, obviamente en su origen no imputables a ella, sin que el hecho de que tales medidas no hayan tenido el éxito esperado permita atribuir a la Comunidad el incumplimiento que se le imputa, máxime teniendo en cuenta la difícil solución que presentan si no es mediante una ventilación constante del local, como considera la memoria-proyecto de doña Aurora , ventilación que se vería favorecida si los apelantes a su vez modificaran sus locales para permitir la ventilación por la fachada, al igual que ha hecho el propietario del local 20. Se debe tener presente que el mismo informe de los Sres. Ceferino y Everardo , a cuyo tenor pretenden ejecutar las obras, expresa al respecto (folio 173):

«Entendemos que las humedades de capilaridad y las debidas a filtraciones no pueden repararse de manera que se garantice su eliminación, puesto que vienen del terreno y resulta imposible la actuación directa sobre el terreno o sobre las zonas de la edificación en contacto con el terreno»

Como pone de manifiesto la sentencia y no niegan los apelantes, desde 1990 la comunidad ha venido realizando a su costa distintas actuaciones encomendadas sucesivamente a varios arquitectos con el objetivo de ir mejorando la impermeabilización original que se proyectó y ejecutó al levantar el edificio, claramente inadecuada. Por lo que se refiere a las obras sufragadas por la Comunidad en 2007, se realizó un rellano de gravas para favorecer la ventilación de la solera, canalizaciones drenantes y se cambió un tramo de tubería, como declaró el arquitecto Sr. Santiago . Por la prueba practicada, no es posible admitir que estas obras hayan supuesto un agravamiento de la situación, como sostienen los apelantes. Es más, los trabajos orientados a la reparación de las humedades se han seguido realizando durante la tramitación del presente juicio mediante la ejecución de las actuaciones incluidas en la memoria-proyecto de consolidación y conservación del edificio de la arquitecta doña Aurora (folios 207 a 244), según admiten los propios apelantes en su escrito de recurso al relatar que el Presidente de la Comunidad les comunicó la inclusión en el presupuesto de la ejecución de una solera ventilada en los locales litigiosos, medida en principio prevista con carácter subsidiario y alternativo para el supuesto de resultar insuficientes las inicialmente propuestas.

Por lo tanto, la prueba practicada demuestra que la Comunidad en modo alguno ha desatendido o eludido su responsabilidad, situación que también asume la sentencia, sin que sea posible considerar inadecuadas las actuaciones que está realizando en detrimento o en sustitución de aquellas otras cuya ejecución pretenden los impugnantes, es decir las contenidas en el informe pericial de fecha 6 de Octubre de 2010 de los arquitectos Sres. Ceferino y Everardo .

Si difícil, más bien imposible, resulta aceptar cualquier incumplimiento de la Comunidad de Propietarios demandada en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, más difícil es aún asumirlo dentro de la responsabilidad contractual o extracontractual prevista en el art. 1902 del Código Civil , de la que naturalmente nace la obligación de reparar el daño causado que invocan y que se concreta en los pedimentos contenidos los apartados D) y E) del suplico de demanda dirigidos a obtener un resarcimiento económico por el desplazamiento de la actividad fuera de los locales afectados por las humedades. Al margen de que se desconozca en qué medida se hubiese paliado la situación si los apelantes hubiesen realizado obras para mejorar la ventilación interior de sus locales, en modo alguno cabe reprochar a la Comunidad culpa o negligencia teniendo en cuenta que la causa principal y eficiente de las humedades en sus locales se encuentra en defectos originarios de la construcción del edificio, no en la falta de mantenimiento, y que, como se ha visto, la Comunidad no se ha desentendido del problema motivo de la reclamación, aunque los apelantes discrepen de las soluciones ofrecidas y ejecutadas por ésta. Al respecto la sentencia de la Sección 10ª de esta Audiencia de 29 de abril de 2009 (recurso 286/2009 ) argumenta:

«El actor ejercita la acción del artículo 1.902 del CC y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , y no es conforme con la doctrina jurisprudencial que la evolución del tratamiento de la responsabilidad extracontractual o por culpa del art. 1.902 del CC haya llegado al extremo de su objetivación, pues al margen del supuesto en que así la Ley lo disponga, no se ha dejado de prescindir del reproche culpabilístico [...], que mal se aviene con el caso de que se trata de defectuosa conservación por una Comunidad de Propietarios de los paramentos exteriores del inmueble ( STS 13-2-2.002 , 27-1-2.005 y 30-11-2.005 ). Ello quiere decir que si bien la humedad proviene del suelo, ello quiere decir que ha de probarse la relación causa efecto entre la actuación u omisión de la Comunidad y el daño producido en la vivienda del actor».

QUINTO.-Conforme a lo argumentado hasta ahora, se impone la desestimación del recurso interpuesto contra la sentencia de instancia, la que se confirma en todos sus extremos, pronunciamiento que aboca a imponer a los apelantes las costas causadas por su recurso, atendiendo al criterio de vencimiento objetivo previsto en el apartado 1 del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.- De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por doña Fátima y don Jose Manuel frente a la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid de fecha 5 de marzo de 2012 , dictada en el juicio ordinario 214/2011, sentencia que confirmamos en todos sus pronunciamientos, condenando a ambos apelantes al pago de las costas ocasionadas por su impugnación en esta instancia, con pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe