Sentencia Civil Nº 123/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 3/2008 de 06 de Marzo de 2008

Encabezamiento

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S E N T E N C I A N º 123/2008

Iltmos. Sres.

Presidente

DON CARLOS ERCILLA LABARTA

Magistrados

DON ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO

DON RAMON ROMERO NAVARRO

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de San Fernando

Juicio Declarativo Ordinario n º 539/2.006

Rollo Apelación Civil n º 3/2.008

Año 2.008

En la ciudad de Cádiz, a día 6 de Marzo de 2.008.

Vistos en trámite de apelación por la Sección Quinta de esta Iltma. Audiencia Provincial de Cádiz los autos del

Recurso de Apelación Civil de referencia del margen, seguidos por Juicio Declarativo Ordinario, en el que figura como parte

apelante DOÑA Dolores , representada por el Procurador Don Antonio Medialdea Wandosell y defendida por

el Letrado Don Alfredo Naves Casal, y como parte apelada Jose Luis , representada por el Procurador

Doña Rosa Jaén Sánchez de la Campa y defendida por el Letrado Don Carlos Latorre Gimeno, actuando como Ponente el Iltmo.

Sr. Magistrado DON ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de San Fernando, en el Juicio Declarativo Ordinario de referencia al margen, se dictó sentencia de fecha 6 de Marzo de 2.007 cuyo fallo literalmente transcrito dice: "S.S.ACUERDA: Estimar la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Blanca Lería Ayora, en nombre y representación de Don Jose Luis contra Dolores, y debo declarar y declaro ejercitado en teimpo y forma el derecho de opción de compra que corresponde a Don Jose Luis, SOBRE EL LOCAL DE NEGOCIO SITO EN San Fernando, calle DIRECCION000 nº NUM000, en mérito al contrato otorgado por ambos en fecha 21 de diciembre de 1998, condenado a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la descrita finca y recibir en concepto de precio en el acto de otorgamiento, la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (78.131.57€), en efectivo; y condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la antedicha sentencia por la representación de DOÑA Dolores se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación que fue admitido a trámite en ambos efectos por el Juez "a quo", quien dio traslado a las demás partes por un plazo de diez días a fin de que pudieran presentar los correspondientes escritos de oposición o impugnación, y una vez presentados dichos escritos se remitieron los autos originales a esta Audiencia Provincial de Cádiz.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones y repartidas a esta Sección Quinta, se formó el correspondiente rollo, turnándose la ponencia, y no habiéndose solicitado la práctica de prueba en esta segunda instancia, se señaló para la correspondiente deliberación, votación y fallo para el día 3 de marzo de 2.008, tras lo cual se hizo entrega al Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, para el estudio y dictado de la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia estimatoria dictada por el Juez "a quo" se alza la apelante DOÑA Dolores alegando su direccion jurídica en el escrito de interposicion del mismo que consta en las actuaciones una errónea valoracion de la prueba practicada a la hora de analizar las circunstancias fácticas en orden a establecer la duración de la opción de compra que se inserta en el contrato de arrendamiento, para lo cual también analiza la duración de dicho contrato, llegando a la conclusión de que dicha opción de compra se ha ejercitado extemporáneamente y por lo tanto se encuentra caducada, todo lo cual debe conectarse con la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas relativas a la carga de la prueba. En este sentido son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que nos dicen que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez "a quo" en la sentencia apelada.

Sentado cuanto antecede y habida cuenta de una abundante y reiterada doctrina jurisprudencial que se contiene, entre otras en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de Mayo de 2.007 , la naturaleza del convenio celebrado entre los litigantes es la de un contrato de arrendamiento de local de negocio al que se le ha añadido una cláusula de opción de compra en favor del arrendatario. Por tanto nos encontramos ante dos negocios jurídicos coligados entre sí, pero de distinta naturaleza, en el que, a nuestro juicio, no se dio gran importancia a la opción de compra que permitiría un acceso diferido del apelado al dominio del inmueble, y decimos esto porque la cláusula de opción de compra es la última de las cláusulas añadidas al contrato y se incluye como cláusula adicional, cuestión ésta decisiva para entender cual fue la voluntad de las partes, destacándose con ello la relevancia que le daban las misma. Así pues, el debate en esta alzada, como ocurrió en la primera instancia, gira en torno delimitar si cuando el apelado y actor ejercitó el derecho de opción de compra del local, el arrendamiento estaba o no vigente, y la respuesta a debe ser afirmativa basándonos en los argumentos que vamos a exponer.

Anteriormente hacíamos referencia a que nos encontramos en presencia de dos contratos distintos a pesar de que el elemento objetivo y subjetivo de los mismo, partes e inmueble, sea esencialmente idéntico, discrepando las partes en torno a la apreciación del importante elemento temporal, que para el contrato de opción de compra se determina única y exclusivamente respecto del "dies a quo" del cómputo diciendo "...a partir del tercer año, que empezará a contarse desde el día 1 de Enero de 1.999... ", y por lo que se refiere al arrendamiento se pacta en la cláusula sexta de dicho contrato que la duración del mismo se establece en cuatro años y un mes que comenzaran a contarse desde dicha fecha, pactándose en las cláusulas adicionales que, una vez transcurrido el plazo pactado el arrendatario podrá optar por la prorroga del mismo.

Pues bien, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, lo que nos sitúa en una cuestión de hermeneútica o interpretación contractual ya que la voluntad de las partes en el contrato resulta evidente. Así, dado que no se dice nada de la finalización de la opción de compra, contrariamente a lo que sucede con el día inicial de la misma, habrá de extenderse dicha opción al mismo plazo de duración del arrendamiento, pero no debemos entender como hace la apelante que dicho plazo sea el reseñado en la cláusula sexta del contrato, sino que dicha opción extenderá su vigencia a la misma vigencia del arrendamiento. Abunda dicho razonamiento la interpretación que al amparo de los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil realiza la Juez "a quo" ya que los términos en que se expresa el contrato son lo suficientemente claros como para no acudir a otro elemento interpretativo, pero además hemos de tener en cuenta que no precisándose de forma concreta una eficacia temporal de dicha opción de compra accesoria al contrato de arrendamiento habrá de seguir las misma vicisitudes del contrato principal, sin que pueda considerarse que esta referencia se haga a la inicial duración pactada del arrendamiento sino que ha de extenderse durante todo el tiempo que dure.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 Julio de 1.998 a la que se refiere la citada anteriormente, si por regla general los efectos de la resolución contractual se producen «ex tunc», colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte, han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera «"ex nunc"», produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual.

Pese a la aparente confusión en la secuencia temporal del contrato que plantea la apelante como base de su recurso viene a ser lo cierto que si se quería acotar la extensión temporal de la vigencia de la opción de compra al inicial tiempo de duración del arrendamiento, pudo y debió hacerse constar de forma expresa, como así ocurrió con respecto a otros elementos de la relación arrendaticia y en concreto con la actualización de la renta que se plantea en la modificación de la cláusula sexta en su apartado a, de la cual se infiere que las partes eran consciente de que la relación arrendaticia se iba a prolongar más allá del plazo inicialmente pactado.

Por lo anteriormente expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Dolores y la íntegra confirmación de la sentencia apelada, cuya acertada fundamentación jurídica y valoración probatoria se dan por reproducidas.

SEGUNDO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Dolores y confirmada en su integridad la resolución recurrida, conforme al principio objetivo del vencimiento regulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas del recurso.

VISTOS los artículos 455 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los artículos citados y los demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando, como desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Dolores contra la sentencia de fecha 6 de Marzo de 2.003 dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de San Fernando en los autos de que este rollo trae causa, y en consecuencia, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, todo ello con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las conforme a los artículos 208 n º 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 248 n º 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con certificación de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de su procedencia para su conocimiento, efectos y la debida ejecución de lo resuelto.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.