Sentencia CIVIL Nº 123/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 187/2017 de 27 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE ESTEPONA .
JUICIO VERBAL DE RESOLUCIÓN ARRENDATICIA Y RECLAMACIÓN DE RENTAS. Nº 473/ 16
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 187 /2017.
SENTENCIA NÚM. 123
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 27 de febrero de dos mil diecinueve .
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal
arrendaticio procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Estepona, sobre desahucio y
reclamación de rentas, seguidos a instancia de Entidad Banco Santander representada en la alzada por la
Procuradora Doña Rocío Jiménez de la Plata Javaloye contra Don Cristobal representado en la alzada por
la procuradora Doña Inmaculada Alonso Chicano , pendiente ante esta Audiencia en virtud de recurso de
apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia dictada en el citado juicio, sentencia que ha sido
igualmente impugnada por la actora.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Estepona dictó sentencia de fecha 3 de noviembre de 2016 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'Que Estimando como estimo parcialmente la demanda presentada por Banco Santander S.A., representado por la Procuradora Dª. Inmaculada Alonso Chicano y dirigido por la Letrado D. Jesús Merino Merchán, contra D. Cristobal , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Octubre de 2012, celebrado entre Dª. María Inés (sucedida por Banco Santander S.A.) y D. Cristobal ; ello sobre la vivienda sita en Urb. DIRECCION000 , AVENIDA000 nº NUM000 de Manilva, decretando haber lugar al desahucio y previniendo a la demandada de la obligación que tiene de desalojar dicho inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición del arrendador demandante, bajo apercibimiento en otro caso -si no lo hiciere voluntariamente- de lanzamiento a su costa en la fecha fijada; igualmente se condena a abonar a la actora la cantidad de 598,05 euros en concepto de rentas vencidas y no pagadas, así como las rentas que se devenguen -a razón de 322'42 euros mensuales-, hasta el efectivo desalojo del inmueble; sin especial pronunciamiento en costas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandado, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese , quien a su vez presentó escrito impugnando la sentencia dictada y formulando opo0sición al recurso deducido de contrario . Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma.

Sra. Doña María del Pilar Ramírez Balboteo. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 19 de Febrero de 2019.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de Don Cristobal recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima en parte la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad interpuesta frente al citado por la representación de Banco Santander por cuanto afirma que los motivos de oposición a la demanda de desahucio deducido por esta parte se han basado fundamentalmente en: a) Disconformidad con la actualización de renta que venia haciendo el arrendador de forma arbitraria y unilateral y b) Existencia de un crédito compensable , motivos ambos que han sido estimados , no obstante lo cual declara haber lugar al desahucio , pronunciamiento este que es objeto de impugnación , dado que al estimarse su oposición resulta que a la fecha de interposición de la demanda el arrendatario no adeudaba cantidad alguna al arrendador , al reclamar la cantidad de 4.923,75 euros habiéndose reconocido un crédito compensable por importe de 5.850,35 euros , existiendo incluso por tanto un saldo a favor del apelante por importe de 1019 euros en mayo del 2016 , tal y como se deduce de las pruebas practicadas, no concurriendo por tanto causa de desahucio y no pudiendo en consecuencia decretarse este . Por todo ello interesa se estime el recurso dictándose sentencia mediante la cual se revoque la sentencia dictada y se dicte otra desestimando la pretensión de la demanda en la que se solicita el desahucio del demandado- apelante .

La parte apelada se opuso al recurso deducido de contrario, formulando a su vez impugnación de la sentencia dictada , interesando se revoque la resolución recaída en el sentido de condenar a la parte demandada y ahora apelante a la cantidad de seis mil quinientos sesenta y cinco euros ( 6.656,00 E) correspondientes a las rentas adeudadas mas las que se devenguen hasta la efectiva recuperación y entrega del inmueble , con imposición , a la parte demandada ahora apelante, de las costas de primera y segunda instancia y subsidiariamente , de no estimarse la impugnación, se confirme la sentencia decretando haber lugar al desahucio y previniendo a la demandada de la obligación que tiene de desalojar dicho inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición del arrendador demandante, bajo apercibimiento en otro caso -si no lo hiciere voluntariamente- de lanzamiento a su costa en la fecha fijada; igualmente se condena a abonar a la actora la cantidad de 598,05 euros así como las rentas que se devenguen - hasta el efectivo desalojo del inmueble; condenando a la parte demandada al pago de los intereses legales y de demora desde la fecha de requerimiento extrajudicial así como a los intereses legales , incrementados en dos puntos desde que se dicte sentencia así como la condena en costas. Se impugna por la parte el fundamento de derecho Quinto ; ' Sentado cuanto antecede, de la documental obrante en los autos -facturas aportadas por el arrendatario- resulta acreditado debidamente que se produjo un asentamiento del terreno donde se sitúa la vivienda, el cual causó grietas en el inmueble y daños en las tuberías pluviales y de saneamiento. Debiendo considerarse dichas obras imprescindibles y necesarias para la habitabilidad de la vivienda, y, a las que tuvo que hacer frente el arrendatario, cuyo importe ascendió a la cantidad de 5.850,35 euros. Por demás, Banco Santander S.A. no comunicó en modo alguno al arrendatario el cambio de la titularidad dominical sino hasta el burofax de fecha 6 de abril de 2015, cuando ya el demandado había acometido las referidas reparaciones urgentes y necesarias, por lo que no pudo - por causa imputable exclusivamente a la actora- cumplimentar el traslado previsto en el art. 21,3 de la LAU , y, sin que tal omisión pueda sustentar ahora la alegación de inoponibilidad de compensación del crédito, Crédito respecto del cual, además, concurren todos los requisitos previstos en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil , por lo que procede compensar ese importe frente a la reclamación de pago de las rentas vencidas y no abonadas. Se denuncia asimismo una errónea valoración de las pruebas practicadas e infracción del art 21.3 LAU , por cuanto ninguna comunicación se hizo al acreedor , alegando desconocimiento de la persona del arrendador , afirmación esta que ha quedado desvirtuada de las pruebas practicadas, así como la falta de los requisitos exigidos para que la pretensión de compensación pueda prosperar , por cuanto no se trata de de créditos exigibles y vencibles , disponiendo el demandado de los instrumentos suficientes para hacer valer su derecho , quien no puede sin mas decidir unilateral desatender su obligación de pago y acudir a vías de hecho , dejando de pagar las rentas, máxime cuando las obligaciones del arrendador de pago de la renta y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento sino que se configuran como obligaciones autónomas , no siendo hasta el momento en que la actora reclama la renta cuando la arrendataria pretende la satisfacción de dicho crédito y la exageración de su obligación de las rentas dejadas de abonar hasta la fecha, alegando asimismo que la existencia de las obras no fueron comunicadas en ningún momento cuando era conocedor de la nueva titularidad del inmueble desde el 19 de junio del 2014 , esto es 7 meses antes de la realización , y por ende no puede implicar estimación de la compensación del crédito teniendo en cuenta que nos encontramos ante una obligación de pago de tracto sucesivo , siendo por tanto procedente la estimación íntegra de la demanda , con condena de las costas causadas tanto en la instancia como en el recurso.

La parte recurrente se opone a su vez a la impugnación verificada de contrario interesando su desestimación.



SEGUNDO.- En la demanda rectora de esta litis se postula acción de resolución de contrato de arrendamiento, de fecha 1 de Octubre de 2012, celebrado entre Dª. María Inés (sucedida por Banco Santander S.A.) y D.

Cristobal ; sobre la vivienda sita en Urb. DIRECCION000 , AVENIDA000 nº NUM000 de Manilva , fundada -dicha acción de desahucio- en la falta de pago de la renta pactada y 'de iure' en el art. 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos, que establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato faculta a la parte cumplidora para optar por la resolución del mismo, siendo así que es obligación primordial del arrendatario de tracto sucesivo , básica en el sinalagma contractual, precisamente la del pago de la renta estipulada; y acumuladamente, se ejercita acción de reclamación de rentas vencidas y no pagadas. Se afirma por la actora que a la fecha de presentación de la demanda Don Cristobal adeudaba a la propiedad las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a mayo del 2016 ambos inclusive . Es evidente que la falta de pago de la renta, o de las cantidades que a ésta se asimilan, será causa de resolución del contrato a instancia del arrendador. Ahora bien; son dos las acciones ejercitadas tal y como se ha expuesto. La acción de desahucio por falta de pago no tiene efecto de cosa juzgada y prosperará por el solo hecho de que efectivamente exista un impago de la renta a la fecha de interposición de la demanda, a salvo la posibilidad de que el arrendatario enerve la acción. Al demandado solo se le permitirá alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 444.1 LEC ). Como decíamos en sentencia de esta misma Sala de fecha 30 de noviembre de 2011 (rollo 55/2011 ) '...el arrendatario, ante el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de efectuar las reparaciones necesarias en la vivienda, debió instar la resolución del contrato, o bien ejercitar las acciones oportunas para obligar a aquél a efectuarlas, pero lo que no le es dable es seguir habitando la vivienda y dejar de pagar las rentas durante 14 meses, para luego abandonarla definitivamente cuando consideró oportuno. Y es que, tratándose de la acción de desahucio por falta de pago de la renta, al arrendatario no le cabe más oposición que la basada en el pago o en la concurrencia de las circunstancias relativas a la enervación ( artículo 444.1 de la LEC ), y habida cuenta de que las sentencias recaídas en este tipo de proceso no producen los efectos de la cosa juzgada, podrá el arrendatario ejercitar las acciones que crea que le corresponden para reclamar lo que considere oportuno'.

En el caso de autos no hay discusión acerca del impago y así lo viene a admitir el demandado incluso en su escrito de apelación y de hecho la defensa del demandado reconoció el impago de las rentas en las que se basaba la acción y otras devengadas con posterioridad , si bien pretendía que operase la compensación, compensación que se admitió en la instancia , afirmando que esas rentas deben entenderse satisfechas por compensación con los gastos de reparaciones de diversos objetos del inmueble ( afrontados por el arrendatario , reparaciones que ascendieron a la suma total de 5. 850, 35 euros ) conforme resulta de la factura acompañadas al escrito de contestación a la demanda . Por lo tanto, la controversia con respecto a esta reclamación se ciñe a determinar si la deuda reclamada por este concepto debe entenderse extinguida por compensación. Ahora bien dicha compensación únicamente podrá operar para la segunda de las acciones ejercitadas y acumulada: la de reclamación de cantidad, que sí tiene efectos de cosa juzgada. Esto es; a la fecha de interposición de la demanda el impago se había producido. Luego al demandado arrendatario solo le cabe ya la posibilidad de enervar la acción. Por lo tanto lo que habrá de analizarse es si se ha producido tal enervación, lo que realmente afecta a la acción de reclamación de cantidad acumulada a la de desahucio por falta de pago.

Tras el examen de lo actuado y por lo expuesto, la sentencia acuerda la procedencia de la acción resolutoria y ello al no ofrecer duda alguna el impago de las rentas devengadas desde marzo del 2015 a mayo del 2016 ambas inclusive, si bien admite la compensación alegada, reduciendo por tanto el importe de la cantidad reclamada en tal concepto . Después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado. Es más, si el citado precepto permite al actor controvertir la existencia de crédito compensable en la forma prevista en la contestación a la demanda, y si la doctrina jurisprudencial indica que el demandado, para impugnar la demanda, no tiene necesidad de alegar expresa y nominalmente excepciones, bastando con la invocación de hechos de los que las mismas resulten, es lo cierto que no puede rechazarse la compensación aunque no se haga valer explícitamente a través de reconvención. Y si la compensación judicial es figura jurídica admitida por la generalidad de la doctrina científica para la que no son de exigencia todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede diferirse en la concreción del montante de la deuda compensable a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena lo que la demandada adeuda a la actora, de ello resulta que el espíritu de la normativa contenida en el artículo 1195 del Código Civil no pugna con que el derecho a compensar un crédito reconocido judicialmente en su realidad pueda hacerse aplicando la equidad, en la forma que autoriza el número 2 del artículo 3º del mismo Código Civil, y con apoyo precisamente en la finalidad de lo que el instituto de la compensación significa; siempre que el crédito opuesto por el demandado sea igual o inferior al reclamado por el actor, pues la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente, con la consiguiente absolución en todo o en parte. Insistimos, si se pretende un pronunciamiento independiente con reflejo en la parte dispositiva de la sentencia que reconozca el crédito del demandado y lo compense judicialmente con el del actor, resultando la condena de éste a favor de aquél, ello solo es posible mediante la reconvención.

Y la falta de pago de las rentas integró una causa de resolución contractual, prevista en el art. 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

La recurrente en su recurso afirma no concurrir causa alguna de resolución , pues tras alegar compensación en virtud de las reparaciones acometidas para haber habitable la vivienda y error en la actualización afirma estar al corriente en la fecha de la demanda al corriente de las rentas , al haberse extinguido la obligación por compensación .El incumplimiento de obligaciones de reparación por parte del arrendador ciertamente puede ser analizado en el juicio de desahucio al menos en relación con la obligación de pago de la renta si se acumula esta pretensión en el juicio especial, ya que para la determinación de la obligación de pago de la renta, por su carácter sinalagmático, sí es posible analizar si a su vez el arrendador ha cumplido su obligación de mantenimiento del estado de la cosa en condiciones para prestar su función económico-social, conforme al art. 1554-2º C.Civil . Ahora bien, cuando ese mantenimiento del estado de la cosa deriva simplemente de la necesidad de reparaciones, no supone la facultad del arrendatario de incumplir el pago de la renta, sino que, si la reparación es necesaria -sin que suponga la inhabitabilidad de la vivienda-, el arrendatario ha de comunicar dicha necesidad al propietario, y de no hacerlas éste podrá ejecutarlas por sí mismo o bien resolver el contrato por incumplimiento, y en el primer caso tendrá un crédito compensable contra el arrendador que sí podría alegar en el juicio de desahucio ( S.A.P. Ourense 27/6/2016 : ', los requisitos legales exigidos para que el arrendatario pueda realizar las reparaciones urgentes a que se refiere el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , son: por una parte, que se trate de reparaciones necesarias (en tanto que la urgencia es una modalidad de la necesidad, cualificada por la inmediatez o perentoriedad de su realización), de cierta importancia; y, por otra parte, que el arrendatario, previamente a su ejecución, comunique al arrendador la necesidad de llevar a cabo estas reparaciones urgentes a que dicho precepto se refiere. ('En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar...'), teniendo como finalidad esta comunicación tanto que el arrendador tenga conocimiento del estado de la vivienda o sus instalaciones, como dar al mismo la oportunidad de realizar las obras de reparación por sí mismo y de forma perentoria.'.

Ahora bien aunque pudiese alegarse que un estado de la vivienda por el asentamiento de los terrenos donde se hallaba construida , resultaba inhabitable, era obligación del arrendatario poner en conocimiento de la arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de esas reparaciones, conforme ilustra la sentencia de la Sección 2ª de Burgos de 17 de enero de 2007 , al hilo de lo dispuesto en dicho art. 21.3 LAU , de manera que ' en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación, y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta ', pues, en definitiva, ese comportamiento está vetado por la prohibición de la necesidad en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, consagrada en el art.

1.256 del Código Civil .

No consta acreditado en las actuaciones , que se haya dado cumplimiento al presupuesto legal de la previa comunicación al arrendador de las obras acometidas por el arrendatario , establecido en el art 21 de la LAU sin que pueda el arrendatario por propia iniciativa sufragar los gastos que originen las reparaciones necesarias de la vivienda , ni tampoco tomar la iniciativa y practicar por si sola tales reparaciones , y si así lo hiciera , no esta legitimado para pretender compensar tales cantidades con las rentas pendientes por cuanto las primeras no son cantidades vencidas , líquidas y exigibles , estando obligado el arrendatario a seguir los trámites contemplados en el art 21 de la LEC, disponiendo el demandado de los instrumentos suficientes para hacerse valer sus derechos exigiendo el cumplimiento de sus obligaciones al arrendador o instar la resolución contractual, sin que sea procedente en derecho, realizar forma unilateral una compensación y sin comunicación de ningún tipo , desatender el pago de las rentas . Acierta la actora en afirmar que las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento sino que se configuran como obligaciones autónomas , y cada parte puede ejercitas la acción frente a la otra cuando se vulnera el hecho que la fundamenta, pero en modo alguno acudir a las vías de hecho, dejando sin más de abonar las rentas devengadas al entender de forma unilateral que hay una compensación de créditos cuando estos pagos no se habían reclamados en el momento oportuno .



TERCERO.- Estima la juzgadora de instancia la compensación sobre la base de la falta de comunicación al arrendatario del cambio de titularidad dominical sino hasta la recepción del burofax de fecha 6 de abril del 2015, cuando ya había tenido lugar las referidas reparaciones , por lo que no pudo , por causa imputable a la actora dar cumplimiento al traslado previsto en el articulo 21. 3 LAU , sin que la omisión pueda sustentar ahora la alegación de inoponibilidad de la compensación .

Habiéndose alegado error en la valoración de la prueba, aun sin denunciarlo expresamente se ha de constatar si en la apreciación conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica. Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la valoración de la prueba en la segunda instancia, manteniendo que, en principio, debe primar la realizada al efecto por el juzgador de la primera instancia al estar dotada de la suficiente objetividad e imparcialidad de la que carecen las partes a defender particulares intereses, facultad esta que si bien sustraída las partes litigantes, en cambio sí se les atribuye la aportación de los medios probatorios que queden autorizados por la ley en observancia de los principios dispositivo y de aportación de parte, como recogen entre otras las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1996 y 7 de octubre de 1997, sin que ello signifique que ante el planteamiento de un recurso de apelación interpuesto por una de las partes litigantes, el tribunal de la segunda instancia venga obligado a acatar automáticamente los razonamientos valorativos del tribunal de instancia, ya que esa valoración probatoria tienen los propios límites que impone la lógica y la racionalidad. Como ha declarado el Tribunal Constitucional en la Sentencia 102/1994, de 11 de abril, el recurso de apelación otorga plenas facultades al tribunal 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se planteen sean de hecho de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium'. Es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985 , 13 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994 -, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador 'a quo' , bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, y ello nos lleva a mostrar disconformidad en relación con las afirmaciones contenidas en la sentencia de instancia en relación con el conocimiento que el demandado tuvo de esta antes de las reparaciones llevadas a cabo , asi como con la conclusiones que la juzgadora extrae, pues de la documental aportada resulta evidente que la parte pudo comunicar a la titular del inmueble las reparaciones que debía llevar a cabo, y no solo eso, sino la posibilidad de reclamación posterior de las mismas, y por tanto en el supuesto que nos ocupa el demandado no puede alegar compensación de crédito pues no concurren asimismo los requisitos que para la aplicación de la compensación exige el art 1196 del C Civil como modo de extinción de las obligaciones expresamente enumerados en el articulo 1156 del C. Civil , que requiere certeza sobre la certeza de la deuda y cuantía .

Ninguna acción se ha ejecutado por la dmandada si , tal y como alega , se ha visto privada de las condiciones de habitabilidad requeridas en el inmueble arrendado , ni se acredita comunicación realizada al propietario del inmueble para que llevara las reparaciones necesarias a fin de dotar de las requeridas condiciones de habitabilidad al inmueble, sin que pueda excusarse, tal y como hace el recurrente en el desconocimiento de la persona o entidad del inmueble , pues esta afirmación queda desvirtuada a la vista de la documental aportada y que constan en las actuaciones donde se acredita este conocimiento , máxime cuando consta haber notificado la situación del nuevo titular del arrendamiento al arrendatario mediante Burofax en abril del 2015 , sin que la parte demandada nada comunicara en cuanto a la existencia de las obras, realizadas tan solo unos meses antes , pudiendo al menos desde este momento exigir su importe al arrendador . No puede alegarse por tanto desconocimiento de la persona del arrendador , pues es el mismo arrendador, quien en su escrito de demanda aportaba como documento nº 2 decreto de adjudicación de fecha 19 de junio del 2014 en el que literalmente se hace constar como se acuerda adjudicar al ejecutante Banco Santander el bien inmueble, escrito este del cual se da traslado a la parte demandada , y sobre todo lo que resulta relevante para esta Sala y asi consta en la documentación aportada al escrito de oposición , y en concreto en el auto aportado de fecha 19 de junio del 2014 , dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria de fecha 19 de junio del 2014, donde se recoge la tramitación realizada y la comparecencia que tiene lugar entre la entidad hoy actora y el demandado con fecha 14 de marzo del 2014 , en cuya parte dispositiva reconoce la existencia del contrato de arrendamiento alegado , y el derecho de este a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al adjudicarlo para el desalojo. Documento este que evidencia que desde al menos esta fecha tuvo conocimiento del nuevo titular del inmueble , frente al cual hizo valer su derecho a permanecer en la inmueble adjudicado. Estos extremos , puestos en relación con las fechas en las cuales el propio recurrente afirma tuvo que llegar a cabo obras de reparación en el inmueble , entre los meses de octubre del 2014 y enero del 2015 , debido a problemas de asentamiento del terreno sobre el que se construyo el edificio, que provocaron grietas de consideración en la edificación y rotura de las tuberías de saneamiento y pluviales , siendo la fecha de la factura 13- 01- 2015, nos llevan a concluir que en la fecha de realización de la obras conocía al titular de inmueble al objeto de dar cumplimiento a lo previsto en el art. 21.de la LAU , aplicable en supuestos de reparaciones , como es el que nos ocupa por lo cual no puede alegar desconocimiento, ni exclusa alguna para justificar su reconocida falta de comunicación, desconociendo en todo momento la actora , hasta la oposición de este procedimiento , la necesidad urgente de realización de las obras, pues ninguna comunicación consta al respecto se ha realizado sin que sea por tanto acogible , la decisión unilateral del arrendador de incumplir su obligación de atender al pago de las rentas que se iban devengando en los términos acordados, impago que consta acreditado en las actuaciones y a los que no se opone el demandado, existiendo constatada una situación de impago que ha continuada manteniéndose tras la demanda , pues ningún pago acredita , impago este que por otra parte faculta al arrendador a solicitar la resolución de pleno derecho del contrato, sin que pueda hacer valer una compensación el importe de la obras frente al impago de rentas, cuando la actitud mantenida por el demandado , pese a las comunicaciones habidas entre las partes, entre ellas los fax de abril, no ha sido otra que incumplir la obligación del pago de rentas , sin poner en conocimiento del la propiedad ni la necesidad de realizar las obras, ni su reclamación posterior, por todo lo cual procede confirmar el pronunciamiento contenido en la sentencia , en cuanto a la declaración de resolución contractual, y en cuanto a la reclamación de las rentas no admitir en este procedimiento la compensación , sin perjuicio de las acciones que este pueda ejercitar para su reclamación , debiéndose condenar al demandado , al pago de la cantidad pendiente de pago, si bien no en la cantidad reclamada de 6. 565,00 euros , por cuanto se ha de estar al pronunciamiento contenido en el fundamento jurídico quinto de la sentencia , en cuanto a los errores producidos en la actualización de las rentas , al no aplicarse la clausula sexta del contrato, donde se establece que se actualizaría la renta con la variación porcentual , en mas o en menos , que experimente e IPC siendo para las actualizaciones de 203/2014 y 2014/ 2015 negativo con lo que realizado los cálculos oportunos la renta correspondiente asciende a los 322,42 euros mensuales y no de 328,25 euros que se reclaman , por lo que el importe total de las rentas impagadas objeto de reclamación asciende a la suma de 6448, 40 euros en lugar de las reclamadas, pronunciamiento este que no ha sido objeto de impugnación por ninguna de las partes .

Todos los razonamientos expuestos nos lleva a desestimar el recurso de apelación deducido por la representación del demandado Don Cristobal , estimando solo en parte la impugnación deducida de contrario frente a la sentencia dictada,

CUARTO.- Por todo lo expuesto ha de fijarse como cantidad total que la demandada ha de abonar al demandante la de en 6448, 40 euros correspondientes a las rentas reclamadas mas las que se devenguen hasta la efectiva recuperación y entrega del inmueble, más el interés legal moratorio del artículo 1108 del CC desde la interposición de la demanda hasta su completo pago. Esta corrección parcial de la parte dispositiva de la sentencia ahora revisada, al no admitir la compensación no convierte en total la estimación de la demanda, que continua siendo parcial, pues la cantidad concedida, respecto a la solicitada en el acto de la vista tras la actualización ( 6.565,00 euros ) y a la concedida en la sentencia (6.448, 40 euros ), al estimar y acoger errores en la actualización llevada a cabo, lo que conlleva a no modificar lo que dispone sobre la atribución de las costas de la primera instancia a la demandada, estableciendo de aplicación el número 2 del artículo 394 de la LEC que establece que, si fuere parcial la estimación o des estimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, y no es el caso. En suma, la sentencia no da más, ni da cosa distinta de lo pedido globalmente, sino que, respetando en esencia lo solicitado, modula las consecuencias del incumplimiento de la arrendataria demandada en función de lo estipulado en el contrato . Y entiende la Sala que, no ha de modificar la imposición de las costas de la primera instancia al demandado tal y como se pretende , en cuanto condenada, ya que, en aplicación del precepto citado, es de ver, de acuerdo con el razonamiento del tercer motivo del recurso, que se estiman parcialmente los pedimentos del actor y no sustancialmente.

Considerando que al no prosperar el recurso de apelación deducido por el demandado deberán abonarse por el apelante las costas ocasionadas en esta alzada por su recursos, toda vez que sus pretensiones han sido rechazadas, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la LEC., sin que proceda pronunciamiento alguno en cuanto a las costas causadas por la impugnación deducida , al haberse estimado esta en parte , y ello asimismo en aplicación del precepto indicado.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Cristobal representado en la alzada por la procuradora Doña Rocío Jiménez de la Plata y estimando parcialmente la impugnación deducida por la Entidad Banco Santander SA representada por la Procuradora Doña Inmaculada Alonso Chicano contra la sentencia dictada en fecha tres de noviembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Estepona en sus autos civiles 473 /2016, debemos revocar también parcialmente dicha resolución, estableciendo que la cantidad que el demandado abonará al demandante es la de seis mil cuatrocientos cuarenta y ocho euros con cuarenta céntimos (6.448, 40 euros en concepto de rentas vencidas y no pagadas , asi como las rentas que se devenguen hasta el efectivo desalojo del inmueble , con el interés legal que devengue desde la interposición de la demanda hasta su completo pago y sin que puede operar la compensación alegada, manteniéndose los demás pronunciamientos que contiene en su parte dispositiva.

Se hace expresa condena a la recurrente Sr Cristobal de las costas causadas en esta alzada con motivo del recurso de apelación deducido y desestimado sin que proceda efectuar especial atribución de las costas causadas en esta alzada al impugnante por la impugnación deducida .

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez Ponente, celebrándose en Audiencia Pública. Doy fe.