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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 123/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 260/2020 de 22 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 22 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: DEL VALLE GARCÍA, MARTA DOLORES
Nº de sentencia: 123/2021
Núm. Cendoj: 08019370042021100111
Núm. Ecli: ES:APB:2021:1503
Núm. Roj: SAP B 1503:2021
Encabezamiento
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120188020061
Materia: Juicio Ordinario
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012026020
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0650000012026020
Parte recurrente/Solicitante: Yolanda
Procurador/a: Natalia Pera Roman
Abogado/a: JOSE MARIA VALÓN MUR
Parte recurrida: MISODI RENT, S.L.
Procurador/a: Alfredo Martinez Sanchez
Abogado/a: MIQUEL RIERA LLOP
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch
Barcelona, 22 de febrero de 2021
Antecedentes
Se imponen las costas procesales a la parte demandante.
1-.DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la PLAZA000, nº NUM000 de Barcelona, CONDENANDO a la parte demandada a que la deje libre, vacua y expedita, a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en el plazo legal.
2-.CONDENO a la demandada a satisfacer a la demandante la cantidad que resulte de multiplicar la suma de 784,25 euros, por el número de meses que transcurran desde el mes de julio de 2018 hasta que la demandante recupere por cualquier cauce la posesión de la vivienda de autos, cantidad que, deberá fijarse en sede de ejecución de sentencia.
Se imponen a la parte demandada el pago de las costas procesales.'
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/02/2021.
Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .
Fundamentos
La actora ejercitó la acción de resolución prevista en el art.114.11ª LAU 1964, aplicable en razón de la fecha del contrato, según la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, y alegó que, en concreto, concurría la causa de denegación de prórroga prevista en el art.62.5ª LAU 1964, al haber tenido conocimiento a partir del Registro de la Propiedad de que la arrendataria, aparte de ser propietaria de un local sito en la calle Entença, nº 106, local 4º puerta 2ª de Barcelona, tenía a su disposición dos viviendas: una vivienda en la CALLE000, nº NUM001 de Barcelona, adquirida por compraventa de 15 de abril de 2004, y otra vivienda en la CALLE001, nº NUM002 de Vilanova i la Geltrú, adquirida por compraventa el 12 de septiembre de 2014. Alegó que, para determinar la disponibilidad de la vivienda, en marzo de 2016, encargó a una agencia de detectives una investigación al efecto, resultando que la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM001 de Barcelona venía siendo alquilada de manera ininterrumpida desde hacía años, y que los inquilinos que la ocupaban al tiempo de la investigación la habían arrendado aproximadamente un año ante; la actora instó el levantamiento de acta notarial de presencia, donde se dejó constancia de que en el buzón no aparecía nombre alguno, pero sí fue hallado un inquilino, que dijo lo era desde hacía no más de cuatro años, y que iba renovando el contrato de arrendamiento con la propietaria, por lo que la actora no podía precisar la fecha estimada de arrendamiento, si bien requería a la demandada para que lo acreditase, en virtud del principio de facilidad probatoria ( art.217 LEC). Alegó que la vivienda arrendada y la de la CALLE000, nº NUM001 de Barcelona eran análogas, si bien no ha podido acceder ni a una ni a otra, por lo que solicitó que se permitiese a su perito acceder a las mismas, para presentar un dictamen ex art.337 LEC. Añadió que, tras conocer la existencia de esa vivienda, mantuvo una reunión con la demandada y le sugirió varias alternativas, que reiteró mediante correo electrónico de 19 de octubre de 2016.
La demandada contestó, y alegó que no concurrían los requisitos exigidos para la aplicación de la causa de denegación de prórroga esgrimida, porque la vivienda de la CALLE000, nº NUM001 no estaba a su disposición al tiempo de la contestación ni lo había estado en los seis meses anteriores a la presentación de la demanda (24/01/2018), aportando contrato de arrendamiento de 17 de febrero de 2015 por el plazo de tres años, y porque no se trataba de viviendas de análogas características, dado que el piso de la CALLE000 es un NUM001 y tiene 63 m2 de superficie, mientras que el de la PLAZA000, nº NUM000 y tiene 73 m2 de superficie, de forma que tiene más luz y es más grande, siendo ambos pisos son de superficies modestas; la prueba de que eran de distintas características era la renta de mercado satisfecha por ambos, puesto que la demandada abonaba al tiempo de la contestación 615,70 euros mensuales por el arrendamiento de la vivienda de la PLAZA000, nº NUM002, mientras que la renta de mercado actual de la vivienda de la CALLE000, nº NUM001 alcanzaba fácilmento los 1.600 euros mensuales. Añadió que los ofrecimientos de compensación económica hechos por la actora en el correo electrónico de 19 de octubre de 2016 eran un reflejo de la falta de fundamento jurídico de su pretensión rescisoria por el motivo alegado.
A la vista del contrato de arrendamiento presentado por la demandada, la actora presentó un escrito de desistimiento del procedimiento, pero la demandada se opuso, y, por resolución firme se acordó el seguimiento del procedimiento.
En fecha 20 de julio de 2014, la actora presentó nueva demanda contra la demandada, cuyo conocimiento recayó en el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, autos de juicio ordinario 777/2018. En dicha demanda, MISODI RENT, S.L. ejercitó acción resolutoria del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la PLAZA000, nº NUM000 de Barcelona, ex art.114.11ª LAU 1964, aplicable en razón de la fecha del contrato según la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, y alegó que concurría la causa de denegación de prórroga prevista en el art.62.5ª LAU 1964, puesto que, si bien cuando presentó la primera demanda el contrato de arrendamiento de la vivienda de la CALLE000, nº NUM001, fechado el 17 de febrero de 2015, se hallaba dentro de su plazo mínimo convencional y legal, pudo haber preavisado al inquilino con treinta días de antelación, y el 1 de marzo de 2018 dar por finalizado ese contrato, para trasladarse ella a la citada vivienda. La actora adujo que concurría ya la causa de denegación de prórroga esgrimida, por lo expuesto, y porque reiteró que se trataban de viviendas de características análogas (radicadas ambas en Barcelona, nivel de servicios muy similar, acceso a las principales vías de comunicación y a los transportes públicos, no debía haber mucha diferencia de edad entre las dos fincas, ambas contaban con ascensor y las mejores vistas de la arrendada a la actora se compensaban con la incomodidad que suponía que se estropease el ascensor, y la superficie y las dependencias eran similares, según el Registro de la Propiedad). A dicha pretensión de resolución acumuló la actora la de reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios causados, en razón del lucro cesante que afirmó se le generaba, porque la demandada había podido tener a su disposición la vivienda de la CALLE000, nº NUM001 a partir del 1 de marzo de 2018 y había podido restituir la posesión a la actora, sin haberlo hecho, con lo que se impedía a la propietaria obtener un mayor rendimiento de la vivienda arrendada, por ser considerable la diferencia entre la renta percibida de la demandada y la renta de mercado que podía obtener; en concreto, aplicando criterios de prudencia, pese a reconocer la demandada que la renta de mercado de la vivienda de la PLAZA000, nº NUM002 sería de unos 600 euros mensuales, sugirió tomar como renta de mercado la de 1.400 euros mensuales, de forma que el diferencial alcanzaba los 784,25 euros/mes, sin perjuicio de someterse al superior criterio judicial, a la hora de establecer los parámetros para cuantificar la indemnización.
La demandada contestó a esa nueva demanda, y, tras peticionar la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil con respecto del procedimiento anterior, se opuso partiendo también de que no se daban los requisitos necesarios para denegar la prórroga del contrato de arrendamiento suscrito. Frente a lo alegado por la actora acerca de que, a partir del 1 de marzo de 2018, finalizaba la vigencia del contrato concertado por la demandada sobre su vivienda de la CALLE000, nº NUM001 y tenía la disponibilidad de dicha vivienda, alegó que, estando en curso el procedimiento anterior, no podía pretenderse de adverso que abandonara la vivienda arrendada a la actora para trasladarse a otra vivienda, que, además, no era de características análogas, por las razones ya expuestas. Finalmente, negó la procedencia de dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios, al estar en curso el primer procedimiento, donde la demandada defiende su derecho a continuar en la posesión de buena fe de la vivienda sita en la PLAZA000, nº NUM002, aparte de que nunca antes de presentar la actora la demanda, le había anunciado ni requerido para el pago de alguno de los supuestos daños y perjuicios, alegados y no justificados, sin prueba alguna de su existencia ni de la relación causal con la actuación de la demandada.
Solicitada por la actora la acumulación de los autos juicio ordinario 777/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona a los autos de juicio ordinario 120/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona, por ser este último el procedimiento más antiguo, fue acordada de conformidad.
La sentencia trata de modo separado lo actuado en uno y otro de tales procedimientos. En cuanto al procedimiento de juicio ordinario 120/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona, tras hacer referencia a las alegaciones de las partes, a los preceptos legales aplicables y la jurisprudencia que los interpreta, se concluye que no procede la estimación de la demanda que dio origen al mismo. Se señala que, cuando se interpone la demanda, la vivienda propiedad de la arrendataria sita en la CALLE000, nº NUM001 no está libre y a disposición de la propietaria en los últimos seis meses anteriores a la presentación de la demanda, al constar formalizado un contrato de arrendamiento de fecha 17 de febrero de 2015 respecto de dicha vivienda, con una duración pactada de tres años, a partir del 1 de marzo de 2015, por lo que, no constado que la arrendadora hubiera interesado la finalización de dicho contrato, debe de estarse a la fecha de registro de esa demanda en el Decanato de esta ciudad, que lo fue en fecha 24 de enero de 2018. En cuanto al procedimiento de juicio ordinario 777/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, tras hacer referencia a las alegaciones de las partes, a los preceptos legales aplicables y la jurisprudencia que los interpreta, se concluye, en cambio, que sí procede estimar la demanda que dio lugar al mismo. Se razona el porqué debe prevalecer la prueba pericial aportada por la actora en relación con las características análogas de ambas viviendas sobre las declaraciones de dos testigos propuestas por la demandada, personas conocidas de la demandada desde hace muchos años, pero que no han visitado recientemente la vivienda de la CALLE000, nº NUM001; valoradas sus declaraciones conforme al art.376 LEC, se considera que la credibilidad de estas declaraciones testificales respecto de aspectos comparativos en cuanto a situación, superfície y distribución de ambas viviendas, no aporta los criterios técnicos objetivos que son necesarios a los efectos que aquí nos interesa. A partir del dictamen pericial aportado por la actora y aclarado durante el juicio- dictamen que se señala también pudo haber sido aportado por la demandada-, y que es considerado como absolutamente convincente, se detallan los aspectos que convierten ambas viviendas en viviendas de características análogas, y que conducen a concluir que no es obstáculo que la vivienda arrendada a la actora esté sita en el distrito de Ciutat Vella, tenga 7,12m2 más de superfície construida y se sitúe en una planta sexta (que además ventila íntegramente a un patio de isla o de luces), mientras que la vivienda propiedad de la demandada está sita en el distrito de Sants Monjuïc y es una planta primera (que ventila tanto a la calle como al patio de luces); la vivenda de la CALLE000, nº NUM001 permite a la demandada alojarse perfectamente, debiendo destacarse que ambas viviendas prácticamente tienen la misma superfície, idéntico número de habitaciones, buena accesibilidad, espacioso vestíbulo y ascensor, aparte de que estan bien comunicadas y de que los distritos en los que se ubican cuentan con servicios públicos y privados. Por tanto, dado que, según información recabada de la CÁMARA DE LA PROPIEDAD URBANA DE BARCELONA y del INCASÒL, la vivienda de la CALLE000, nº NUM001 estaba ya a disposición de la demandada en los seis meses anteriores a la segunda demanda presentada por la actora, se acoge la acción resolutoria del contrato de arrendamiento suscrito en relación con la vivienda de la PLAZA000, nº NUM000, por concurrir la causa de denegación de prórroga del art.62.5ª LAU 1964. Y se acoge también la acción de reclamación de una indemnización de daños y perjuicios producidos desde la presentación de la segunda demanda, en julio de 2018, hasta que la actora recupere la posesión de su vivienda, a razón de la renta mensual aceptada por la actora (1.400 euros mensuales), pese a haber quedado probado en el juicio que sería superior (1.600 euros mensuales); ello atendiendo a que, desde julio de 2018, la demandada viene teniendo la posesión de la finca, lo que, impide a la actora, legitima propietaria, usar la misma para sus fines, entre los que se encuentra el obtener un mayor rendimiento de esta vivienda, toda vez que, existe una considerable diferencia entre la renta que percibe de la demandada/arrendataria y la renta de mercado que podría obtener, cifrada en 784,25 euros mensuales en el dictamen pericial aportado a tal efecto.
La demandada interpone recuso de apelación contra la sentencia y solicita: A) que se aprecie la vulneración de la legislación procesal y se declare la nulidad de lo actuado desde la fecha del auto de 19 de octubre de 2018, por el que se acordó la acumulación de autos, y se retrotraigan los autos al momento justo anterior al mismo por el que se aceptó la improcedente decisión del juzgado de acumular los dos procedimientos, de manera que ambos se reinicien y prosigan por separado el curso de sus respectivas actuaciones; B) subsidiariamente, que se desestime íntegramente la segunda demanda interpuesta y se formule expresa condena en costas de la primera instancia a la inicial actora; C) Subsidiariamente II, para el caso de que no se estime íntegramente el recurso de apelación, que se estime parcialmente en el sentido de que el importe de condena dineraria no puede ser contabilizado a partir del mes de julio de 2018, sino a partir del mes de septiembre de 2018 fecha en que tuvo conocimiento mi representada por primera vez de la reclamación de adverso, al ser en dicha fecha de septiembre de 2018 cuando se le notificó la segunda demanda, y D) sin pronunciamiento de costas en la segunda instancia.
La actora se opuso al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.
En relación con la
Al respecto, la SAP Valencia, sección 8ª, de 9 de julio de 2009:
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Por lo demás, como pone de relieve la apelada, no se alega siquiera qué tipo de indefensión ha sido causada a la apelante con la acumulación de procesos acordada, la cual vino motivada, precisamente, por su negativa a que la actora, al tener conocimiento de que la vivienda de la CALLE000, nº NUM001 estaba arrendada, desistiese del primer procedimiento. Cabe añadir que la ahora apelante solicitó la suspensión del segundo procedimiento instado de contrario, pero el art.43 LEC dispone, precisamente, que no procede acordarla en caso de proceder la acumulación ('Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial (...)').
El motivo se desestima.
En cuanto a la prueba de reconocimiento judicial, no ha sido tampoco admitida en esta segunda instancia, pues se comparte por este Tribunal el criterio aplicado en primera instancia de denegar su práctica, cuando, en el caso objeto del procedimiento, no se considera totalmente equiparable el criterio técnico de comparación que tiene un perito, que atiende a parámetros objetivos, con la apreciación personal y valorativa que pueda tener el juez, y sin que quepa presumir falta de imparcialidad en el perito por el hecho de que no sea de un perito de designación judicial.
El art.335.1 LEC dispone que 'Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o solicitar, en los casos previstos en esta ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal'. Como señala la SAP Cádiz, sección 2ª, de 30 de marzo de 2012, '
Lo que sí pudo hacer la ahora apelante fue proponer una prueba pericial de parte, para rebatir, en su caso, lo dictaminado por el perito de la parte contraria, pero no lo llevó a cabo.
Sentado lo anterior, de cara a comparar ambas viviendas, la apelante trae a colación en su recurso que basta con analizar la diversa rentabilidad económica de ambas, y compara la renta que afirma se ha sido tenido en cuenta en la sentencia podría ser percibida por la actora por el arrendamiento de la vivienda de la PLAZA000, nº NUM000 (1.600 euros mensuales) con la renta que percibe la apelante por el nuevo arrendamiento de la vivienda de la CALLE000, nº NUM001 de Barcelona (760 euros mensuales), arrendamiento que, según se observa a partir de la información recabada del INCASÒL durante el procedimiento, fue concertado ya en fecha 24 de mayo de 2018, después de que, como informa el mismo organismo, el contrato de arrendamiento anterior -al que hizo referencia en la contestación de la primera demanda y que motivó la petición de desistimiento de la actora- finalizase el 29 de marzo de 2018, siendo cancelada la fianza correspondiente el 3 de abril de 2018, como también informe dicho organismo.
Con independencia de que ese nuevo contrato habría sido concertado una vez producida la litispendencia del primer procedimiento (juicio ordinario 120/2018), y de que la renta tomada en cuenta en la sentencia recurrida a efectos de comparación con la renta que venía percibiendo la demandada por el contrato de arrendamiento 2015 no fue de 1.600 euros mensuales, sino de los 1.400 euros mensuales que la propia demandada reconoció ya en su primera constestación podía ser el alquiler de mercado, y que estaba dentro del rango establecido por un perito también propuesto por la actora, lo cierto es que no consta acreditado a instancia de la demandada ( art.217.3 LEC) que la renta que la demandada haya podido pactar conforme al principio de libertad de pactos ( art.1255 CC) en un segundo contrato de arrendamiento sea una renta de mercado.
En cualquier caso, como prueba adecuada para acreditar las análogas características entre las dos viviendas, damos aquí por reproducido el dictamen pericial aportado por la actora, en los párrafos transcritos en la sentencia recurrida, en aras de evitar repeticiones, y donde se concluye lo siguiente:
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Concurre, pues, la causa de resolución prevista en el art.114.11ª LAU 1964 -aplicable en virtud de la Disposición Transitoria Segunda, letra A) de la LAU 1994-, que dispone que'El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: (...) 11ª. Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo séptimo para la prórroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62', en relación con lo dispuesto en el art.62.1. 5º LAU 1964, que dispone que '1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: (...) 5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada', puesto que, presentada la segunda demanda en fecha 23 de julio de 2018, el contrato de arrendamiento vigente al tiempo de ser presentada la primera demanda, finalizó el 29 de marzo de 2018.
El motivo se desestima.
En relación al lucro cesante, la STS, Sala 1ª, de 28 de julio de 2012 señala lo siguiente:
'
Sin embargo, la verdadera razón de la desestimación de esa pretensión radica en que no se trata ya solo de que, en efecto, en momento alguno anterior a la presentación de la demanda, la actora anunciase a la demandada que, en su caso, le reclamaría una indemnización por la diferencia de renta existente entre la renta de mercado reconocida por la demandada (1.400 euros) percibida (615,75 euros mensuales), sino de que la demandada ocupa la vivienda en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de octubre de 1979 y tiene derecho a la prórroga forzosa prevista en el art.57 LAU 1964, en virtud de la Disposición Transitoria Segunda, letra A) de la LAU 1994 hasta el momento en que, en su caso, sea declarada con carácter firme la resolución del contrato ex art.114.11ª LAU 1964, por concurrir alguna causa de denegación de la misma, como la esgrimida por la actora. No se trata, pues, de una persona que venga ocupando la vivienda de la actora sin título de ocupación, sin perjuicio de que ahora, el título quede sin efecto, en razón de la resolución del contrato de arrendamiento.
El motivo se estima.
Por consiguiente, procede estimar en parte el recurso, sin haber lugar a la condena impuesta a la demandada en la sentencia recurrida de abonar a la actora una indemnización de daños y perjuicios, sin imposición de las costas de primera instancia derivadas de la segunda demanda a ninguna de las partes, al ser estimada en parte dicha demanda ( art.394.2 LEC)
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
Fallo
Con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por MISODI RENT, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2019 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada de la pretensión de la actora de condena a abonarle una indemnización de daños y perjuicios, sin imponer a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia derivadas de la segunda demanda. Se mantiene el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida.
No son impuestas las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.
Se acuerda la devolución del depósito para recurrir.
Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos
Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
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