Sentencia Civil 124/2008 Audiencia Provincial de Palencia Civil-penal Única, Rec. 134/2008 de 08 de julio del 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PALENCIA

SENTENCIA: 00124/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

PALENCIA

Sección 001

Domicilio : PLAZA DE ABILIO CALDERÓN 1

Telf : 979.167.701

Fax : 979.746.456

Modelo : SEN01

N.I.G.: 34120 37 1 2008 0100134

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000134 /2008

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de PALENCIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000243 /2007

RECURRENTE : Leonardo

Procurador/a : JOSE CARLOS ANERO BARTOLOME

Letrado/a : JOSE EUGENIO RODRIGUEZ RODRIGUEZ

RECURRIDO/A : VIVEROS HUELVA S.A.

Procurador/a : JOSE CARLOS HIDALGO FREYRE

Letrado/a : ENRIQUE HERMOSO NAVASCUES

Este Tribunal compuesto por los Sres. Magistrados que se indican al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente:

SENTENCIA NUMERO 124/08

SEÑORES DEL TRIBUNAL

Ilmo. Sr. Presidente

Don Carlos Javier Alvarez Fernández

Ilmos. Sres. Magistrados

Don Mauricio Bugidos San José

Don Miguel Donis Carracedo

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En la ciudad de Palencia, a ocho de Julio de 2.008.

Vistos, en grado de Apelación ante esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, sobre cumplimiento de contrato y reclamación de cantidad, provenientes del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palencia, en virtud del Recurso de Apelación interpuesto contra la sentencia recaída en el mismo de fecha 26 de Noviembre de 2.007, entre partes, de un lado como apelante, DON Leonardo , representado por el Procurador Don José Carlos Anero Bartolomé, y defendido por el Letrado Don José Eugenio Rodríguez Rodríguez, y, de otra como apelada, "VIVEROS HUELVA, S.A.", representada por el Procurador Don José Carlos Hidalgo Freyre y defendido por el Letrado Don Enrique Hermoso Navascués; siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don Carlos Javier Alvarez Fernández.

SE ACEPTAN los antecedentes fácticos de la Sentencia impugnada.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el fallo de la resolución recurrida, literalmente dice: "Desestimando íntegramente la demanda promovida por DON Leonardo contra la entidad mercantil VIVEROS HUELVA, S.A., absolviendo a la entidad demandada de cuantos pedimentos se han formulado contra la misma en el presente juicio, y condenando a la parte actora al pago de las costas ocasionadas durante el procedimiento".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución presentó la parte demandada, DON Leonardo , escrito de preparación del presente recurso de apelación, dictándose providencia teniendo por preparado el recurso de apelación y emplazando al recurrente para que lo interpusiera en el plazo legal.

TERCERO.- La parte recurrente presentó en el plazo previsto y ante el Juzgado de instancia el escrito interponiendo el recurso de apelación, dictándose providencia dándose traslado a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran escrito de oposición al recurso, o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultare desfavorable.

CUARTO.- La parte recurrida presentó dentro de plazo escrito de Oposición al recurso de apelación interpuesto por la contraria, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial para resolver el recurso de apelación.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia, de fecha 26 de Noviembre de 2.007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palencia , en la que se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el actor DON Leonardo contra la entidad demandada "VIVEROS HUELVA, S.A.", con expresa imposición de costas a la parte actora, interpone ahora recurso de apelación la representación de dicho actor, solicitando la estimación de dicho recurso con revocación de la resolución recurrida y, en su lugar, se dicte otra por la que estime íntegramente la demanda en su día formulada condenando a la entidad demandada en los términos interesados en dicha demanda, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a dicha parte demandada; subsidiariamente, para el caso de que el recurso de apelación se desestime en cuanto a la confirmación del rechazo de las pretensiones ejercitadas en la demanda, se solicita expresamente que no se impongan las costas de dicha primera instancia, dejando por tanto sin efecto el pronunciamiento en tal sentido, por entender que el supuesto presenta serias dudas de derecho.

En el recurso de apelación se invoca sustancialmente la infracción por inaplicación de los artículos 1.124 del Código Civil , en relación con los artículos 1.556 y 1.568 del mismo cuerpo legal, así como del artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 .

SEGUNDO.-Ha de partirse de que son datos fácticos relevantes para la resolución del litigio, y por tanto del presente recurso de apelación, los siguientes:

En primer lugar, que las partes hoy litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda, en fecha 26 de Septiembre de 2.006, en virtud del cual el propietario de la situada en Palencia, Calle DIRECCION000 número NUM000 , planta NUM001 , letra B, el hoy actor y apelante DON Leonardo cedía la misma a la entidad demandada y apelada "VIVEROS HUELVA, S.A.", por un plazo inicial de un año, que expiraba el día 30 de Septiembre de 2.007. La renta convenida era de 4.800 Euros anuales, o lo que es lo mismo 400 Euros al mes, abonables mediante mensualidades adelantadas.

En el contrato se pactó expresamente que, sin perjuicio de la duración anual indicada, el mismo podría prorrogarse, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para la arrendadora, al vencimiento del plazo pactado y hasta un máximo de cinco años, haciéndose constar que, transcurrida la primera anualidad, el arrendatario podría rescindir el mismo mediante notificación fehaciente al arrendado en tal sentido, con un preaviso mínimo de sesenta días a la fecha que pretendiera desalojar la finca (estipulación segunda del contrato).

Con anterioridad a que venciese el plazo anual pactado, en concreto en fecha 23 de Febrero de 2.007, la entidad arrendataria entregó las llaves de la vivienda en la inmobiliaria que había mediado en la suscripción del contrato, habiendo abandonado aquélla debido a que los trabajadores de la misma que la ocupaban dejaron de prestar servicios. El arrendador, aunque aceptó las llaves, manifestó que reclamaría las rentas correspondientes a las mensualidades que faltaban hasta el vencimiento del plazo contractual. Y así lo hizo efectivamente, formulando la demanda que nos ocupa, en la que se reclama la cantidad de 2.800 Euros en concepto de rentas de las indicadas mensualidades, más la cantidad de 443,60 Euros en concepto de gastos de agua, electricidad y gas de la vivienda, pagados por la propiedad y que corresponden al período de ocupación de la misma, debiendo descontarse la cantidad de 400 Euros percibidos en su día como fianza, de manera que la cantidad total reclamada era de 2.843,60 Euros. Ante dicha demanda, la parte arrendataria alega que, al enterarse que el propietario iba a reclamar la renta de las mensualidades que faltaban para el vencimiento del plazo contractual, solicitó al mismo por carta la devolución de las llaves de la vivienda para seguir ocupándola con otros trabajadores hasta dicho vencimiento, no obteniendo respuesta de la propiedad; en cuanto a la cantidad reclamada por gastos de agua, electricidad y gas, ha de tenerse en cuenta que parte de dicha cantidad ha sido abonada por la parte arrendataria, en concreto la cantidad de 41,55 Euros, por lo que ésta ha de descontarse de lo que se reclama por tal concepto.

El Juzgado en la sentencia recurrida desestima íntegramente las pretensiones del actor, por entender que no se pactó en el contrato indemnización alguna en el caso de desistimiento o resolución anticipada del mismo, como autoriza el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente de 1.994 , de manera que, no aceptado dicho desistimiento, y ante la petición de devolución de las llaves efectuada por la arrendataria y que la misma había entregado previamente con el desistimiento, la negativa del arrendador a tal devolución constituye un ejercicio abusivo del derecho por su parte, no acreditándose la causación de daño o perjuicio alguno al mismo, y quedando compensadas las cantidades abonadas por el propietario correspondientes a gastos ya referidos con el importe de la fianza entregada al suscribir el contrato.

TERCERO.- Sin embargo, partiendo de los datos fácticos antes referidos, y haciendo una nueva valoración de todas las pruebas practicadas, la Sala llega a conclusiones totalmente distintas que las obtenidas por la Juez de Primera Instancia, considerando erróneo el razonamiento que contiene la sentencia recurrida y que ha sido resumido en el fundamento de derecho que antecede.

En primer término, es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 regula el desistimiento del contrato, en los arrendamientos de vivienda, y así el artículo 11.1 permite tal desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de duración pactada superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. El apartado 2 de dicho artículo establece que las partes puedan pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Ahora bien, resulta obvio que, de los términos tan taxativos y claros del indicado precepto, se deduce con claridad que tal facultad de desistimiento del arrendatario solo se admite en los contratos con plazo de duración pactado superior a 5 años, pero no en los de plazo pactado inferior. Es indiscutible que en éstos el arrendatario no tiene tal facultad a salvo que las partes pacten lo contrario o bien que, manifestada la voluntad de desistimiento, el arrendador lo acepte. Lo que no regula la indicada Ley de Arrendamientos es cuál sea la consecuencia en el supuesto de desistimiento no autorizado del arrendatario.

Ante tal laguna, no puede aceptarse el razonamiento de la sentencia recurrida en orden a que las partes pudieron pactar, para tal eventualidad, el pago de una indemnización equivalente a las rentas correspondientes a las mensualidades que faltaban hasta el vencimiento al amparo del citado artículo 11 de la Ley , puesto que este precepto no se refiere a tal supuesto sino, como hemos visto, al contrato con plazo de duración superior a cinco años, dado que además la indemnización que dicho precepto autoriza a pactar no es esa que se indica sino la ya expresada de una mensualidad por año que falte para el cumplimiento (lo que es radicalmente distinto). Y la discrepancia de esta Sala con el razonamiento de la sentencia alcanza igualmente a la conclusión que la misma obtiene de que, al no haber pacto al respecto, la indemnización reclamada no es procedente.

Contrariamente a lo que se indica en la sentencia recurrida, lo cierto es que la parte arrendataria desistió unilateralmente del contrato suscrito, por no interesarle seguir ocupando la vivienda, bien por la causa indicada de que los trabajadores por ella contratados dejaron de prestar servicios para la misma o por otra diferente, y tal desistimiento se materializó mediante la entrega de las llaves de la vivienda en la inmobiliaria que había mediado en el contrato. Dicho desistimiento no está amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos ni por los preceptos generales del Código Civil, aunque naturalmente el arrendador pudo aceptarlo, si bien no lo hizo indicando claramente a la arrendataria que su voluntad era reclamar las rentas de las mensualidades que mediaban hasta el vencimiento del plazo inicialmente pactado. Es en ese momento en que la arrendadora escribe y remite por fax al arrendador la carta que, como documento número 7, se aporta con la contestación a la demanda (folio 54), de cuyo texto no se extrae con la rotundidad que se expresa por la demandada y se afirma en la sentencia que se esté solicitando al propietario las llaves de la vivienda, sino que más bien parece un escrito disuasorio para éste último al que se le advierte que se podría enviar a ocupar la vivienda a otros trabajadores marroquíes que han contratado y que dicha empresa no considera que en principio debieran ocupar una vivienda de tal categoría (sobran más comentarios).

Sin embargo, olvida la parte demandada que, al entregar las llaves, quedó consumado el desistimiento del contrato, no pudiendo obligarse al arrendador a aceptar tal desistimiento y renunciar al cobro de las rentas de los meses pendientes. Es más, resulta indiscutible que, no admitiéndose ni en la Ley de Arrendamientos ni en los términos del contrato, tal desistimiento del arrendatario, y siendo en estos últimos de una claridad meridiana que las partes pactaron que durante un año la ocupación de la vivienda sería obligada para la parte arrendataria, lo que se ha producido es un incumplimiento por parte de la misma que no está justificado y que autoriza al arrendador, por aplicación del artículo 27.1 de la Ley , además de los demás preceptos ya citados, artículos 1.124, 1.254 y demás concordantes del Código Civil , a exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, con la indemnización de los daños y perjuicios en ambos casos.

El arrendador, en el caso que nos ocupa, ejerce claramente en la demanda (otra cosa es en el escrito de recurso en que hay cierta confusión, si bien dados los términos del suplico del mismo habrá de estarse a lo pretendido en la primera instancia) la acción de cumplimiento del contrato, puesto que pide que se declare que el plazo inicial del contrato vencía en la fecha ya indicada y que constaba en el mismo, y se reclaman además las rentas de las mensualidades que faltaban hasta el vencimiento de dicho plazo y las cantidades complementarias de gastos ya referidos, sin que en momento alguno se reclame una indemnización por daños y perjuicios, luego es claro que opta por el cumplimiento y no por la resolución. Y resulta, por todo lo expuesto, que tal pretensión debió alcanzar éxito, puesto que, una vez consumado el desistimiento y cuando se comprueba que el mismo no es aceptado, no cabe que la parte arrendataria se vuelva a atrás y sostenga que deber recobrar la posesión de la vivienda, siendo por otra parte inadmisible decir que la postura del arrendador al no aceptar el desistimiento ni devolver las llaves sea o constituya un abuso de derecho.

Debe, por tanto, estimarse el recurso de apelación interpuesto y revocarse la sentencia recurrida, dando lugar a la estimación de la demanda, si bien ésta no será total o íntegra, puesto que en cuanto a la reclamación de la cantidad por gastos habrá de aceptarse el alegato de la parte demandada, que encuentra reflejo en la sentencia recurrida sin que, en este punto, se haya combatido tal apreciación en el recurso interpuesto. Ha de aceptarse, pues, que la arrendataria adeuda la renta de las siete mensualidades que faltaban para el vencimiento del plazo inicial pactado y obligatorio para la misma, más la cantidad de 402,05 Euros en concepto de gastos ya indicados, de lo que habrá que descontar la cantidad de 400 Euros entregada en su día en concepto de fianza. Ello fija la cantidad total objeto de condena en la suma de 2.802,05 Euros.

CUARTO.- Aunque la demanda no es estimada íntegramente, sí se produce realmente una estimación sustancial de la misma, puesto que se reduce la cantidad objeto de condena en menos de 50 Euros, de manera que está justificada la expresa condena en costas de la parte demandada en cuanto a las causadas en la primera instancia (artículo 394.1 de la L. E. Civil ).

Respecto de las costas de este recurso, no se hace imposición de las mismas al prosperar el mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.Civil .

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Leonardo contra la sentencia de fecha 26 de Noviembre de 2.007, por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palencia , en los autos de que este Rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, dejándola sin efecto, y, en su lugar, DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS SUSTANCIALMENTE la demanda formulada por aquél contra la entidad "VIVEROS HUELVA, S.A.", declarando que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes finalizaba el día 30 de Septiembre de 2.007, y condenando a la entidad demandada a abonar al actor la suma de 2.802,05 Euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la interpelación judicial, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

Sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la presente apelación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Ponente de la misma, estando celebrando audiencia pública, en el día de su fecha, de todo lo cual yo el Secretario, certifico.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.