Sentencia CIVIL Nº 124/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 679/2019 de 12 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2017/0009631

Recurso de Apelación 679/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz

Autos de Juicio Verbal (250.2) 33/2018

APELANTE:SELECCION DE INMUEBLES SLUle

PROCURADOR D./Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO

APELADO:D./Dña. Esmeralda

PROCURADOR D./Dña. MARIA DE LOS ANGELES FERNANDEZ AGUADO

SENTENCIA Nº 124/2020

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

D. LUIS PUENTE DE PINEDO

Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

En Madrid, a doce de marzo de dos mil veinte.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre Contratos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante SELECCIÓN DE INMUEBLES, S.L.U., representada por la Procuradora D. Manuel Díaz Alfonso y asistida por el Letrado D. José Luis Navarro Ortega, y de otra, como demandada-apelada Dª. Esmeralda, representada por la Procuradora Dª. María Ángeles Fernández Aguado y asistida por la Letrada Dª. Begoña Trigo Aparicio (Turno de Oficio).

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de Torrejón de Ardoz, en fecha treinta de enero de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Se desestima la demanda interpuesta por el procurador don Manuel Díaz Alfonso en nombre y representación de SELECCIÓN DE INMUEBLES SLU frente a doña Esmeralda, y, en consecuencia, se absuelve a la parte demandada de los pedimentos esgrimidos en su contra en la demanda. Sin expresa condena en costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintinueve de octubre de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día once de marzo de dos mil veinte.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. En el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de TORREJÓN DE ARDOZ se tramitó procedimiento de juicio verbal nº 33/2018, de desahucio por expiración del termino sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, bloque NUM001, portal NUM005, de TORREJÓN DE ARDOZ y reclamación de rentas por importe de 6.337,65 €, a instancia de SELECCIÓN DE INMJUEBLES, S.L.U. frente a Dª. Esmeralda.

Se trata de un contrato de arrendamiento, firmado el 5 de octubre del 2009, con opción de compra, con una duración de siete años desde la fecha de calificación definitiva, que por ello finalizaba el 31 de julio del 2016. La parte actora, el día 27 de julio del 2016. envió burofax a la demanda comunicándole el final del arriendo el 4 de octubre del 2017, por voluntad de las partes.

La parte demandada se opuso a la demanda, y presentó demanda reconvencional alegando que la normativa aplicable al contrato es la del RD 74/2009, y que por lo tanto la duración del contrato es de 15 años, o subsidiariamente de 10 años, y por otro lado, que había ejercitado en plazo la opción de compra y por ello se requiriera a la demandada reconvencional a realizar las acciones oportunas para celebrar la compraventa, conforme al decreto 74/2009, por un precio no superior a 75.000 €, según el artículo 2 de dicho Decreto, negando además adeudar cantidad por indemnización, al haberse negado el demandado reconvencional a realizar la compraventa, y que realice reparaciones en la vivienda en cuestión ya requeridas por la actora reconvencional.

La reconvención fue inadmitida a trámite.

La parte demandada solicitó la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil, por estar en vías de plantear un procedimiento de juicio ordinario por el derecho de opción de compra, a la que no se dio lugar atendiendo a que no constaba interpuesto el procedimiento en cuestión conforme al artículo 43 de la LEC.

La sentencia fue desestimatoria de la demanda, considerando que al contrato no le era aplicable el RD 74/2009 sino el Decreto del 2005, atendiendo a la fecha de calificación provisión de viviendas de protección pública, que fue anterior a la entrada en vigor del RD 2009, y que por ello el plazo de duración del contrato había finalizado el 4 de octubre del 2017. Sin embargo, desestima la demanda, pues entiende que la parte demandada ejercitó dentro del plazo consensuado la opción de compra, desestimando también la acción de reclamación de las rentas, con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución interpone la representación procesal de SELECCIÓN DE INMUEBLES, S.L.U. recurso de apelación; infracción de la limitación legal de conocimiento en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, pues tratándose de un juicio sumario cuya sentencia no tiene efectos de cosa juzgada, según el artículo 447-2 de la LEC, es errónea la conclusión de la Juzgadora sobre la apreciación del correcto ejercicio de la opción de compra por la demandada; error en la aplicación de la Ley por infringir la teoría del título y el modo, pues tan solo se envió un burofax por la demandada sin reunir las condiciones del contrato; caducidad del derecho de opción de compra según la cláusula cuarta del contrato, y por último, sobre la acción de reclamación de rentas, toda vez que el actor dejó de pasar recibos de alquiler desde el 4 de octubre del 2017, aun cuando la demandada sigue usando de la vivienda, por lo que procede dicha reclamación.

La representación de Dª. Esmeralda se opuso al recurso, solicitando la suspensión del mismo hasta que se resuelva el procedimiento de juicio ordinario iniciado por esta última, en el ejercitaba la acción de derecho opción de compra, nº 497/2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de TORREJÓN DE ARDOZ, o subsidiariamente que desestime el recurso de apelación

SEGUNDO. Sobre del primer motivo del recurso, la naturaleza sumaria del procedimiento de desahucio por expiración del término. Nos encontramos ante un procedimiento de desahucio. La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador.

Respecto al concepto de cuestión compleja, conviene recordar la reiterada la doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, ( Sentencias T.S. de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , 14-4-1992 y 12-6-1997 , entre otras). Pero, no es menos cierto que, como apunta la Sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente la Sentencia del Tribunal Supremo de 14- 11-1988 que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio.

Sentado lo anterior, hemos de partir de que, en el supuesto de autos, en su día se pactó un contrato de arrendamiento con opción de compra, ciñéndose la controversia, precisamente en la relevancia de ésta.

La STS 2.12.2009 , que cita la de 11 de abril de 2000 , se acerca al concepto de opción de compra afirmando que: 'con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones', definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 '. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: ' El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'. Y, finalmente, en esta línea, la STS 15.1.2019 , citando la de 6.4.2011 , dice que: ' el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

Por su parte en el 'arrendamiento con opción de compra '(más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así se pronuncia la STS 27.5.1967.

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración no no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...).

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010.

El solo hecho de que se trate de un contrato de arrendamiento con opción de compra no comporta que concurra una cuestión compleja que excluya per inadecuación del procedimiento el procedimiento de desahucio, sea por falta de pago o por expiración del plazo, con reclamación de rentas acumulada o no.

Ante un contrato de arrendamiento con opción de compra si no consta el eficaz ejercicio en tiempo y forma, judicial o extrajudicial de la opción de compra por el arrendatario, la relación contractual que se desarrolla entre las partes era la de un contrato de arrendamiento (cuya resolución por incumplimiento de la obligación de pago de la renta puede articularse a través de un desahucio), y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada tenían el concepto de rentas y, como tales, pueden ser reclamadas ante su impago, a través del verbal del 250.1.1.

En el caso que nos ocupa, según la cláusula cuarta del contrato, desde el 30 de abril del 2016 tenía la parte arrendataria 30 días para ejercer el derecho de opción de compra, y consta por el burofax aportado con la contestación a la demanda que dicho derecho no fue ejercitado por la arrendataria en el plazo indicado, pues el burofax tiene fecha de 27 de julio del 2016, es decir 60 días fuera del plazo indicado, por lo que el contrato de arrendamiento habiendo expirado el plazo de duración, ya habiendo sido notificado con la suficiente antelación el arrendatario de la voluntad del arrendador de no continuar con el mismo, la demanda debe ser estimada, y por lo tanto el motivo de apelación. Así también lo entendió esta Sala en un supuesto similar, por sentencia de 14 de diciembre del 2018.

En cuanto a la suspensión solicitada, no ha lugar pues debió de plantearlo como una prejudicialidad civil.

TERCERO. Por último, baste añadir que este tribunal viene sosteniendo que en los supuestos en que se ejercita la acción de reclamación de rentas acumulada al juicio de desahucio, la acumulación no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades, de manera que la acción de reclamación dineraria mantiene su naturaleza de declarativo plenario (y, en consecuencia la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga ( SS de 31.3.2015 o 1.10.2018 , entre otras), de tal modo que, en línea de principio, se considera que no es aplicable en tal caso la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias.

Así respecto a las cantidades reclamadas, teniendo en cuenta que la parte demandada ocupa la vivienda en cuestión debe hacer frente a las cantidades reclamadas en la demanda hasta la fecha en la que la parte actora recupere la misma, pues de lo contrario nos encontraríamos ante un enriquecimiento injusto.

CUARTO. Las costas, no se hará expresa condena conforme al artículo 394 y 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SELECCIÓN DE INMUEBLES S.L.U. frente a la sentencia dictada por la titular del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de TORREJÓN DE ARDOZ de fecha treinta de enero de dos mil diecinueve, revocando la misma en el sentido de estimar la demanda interpuesta por la representación procesal de SELECCIÓN DE INMUEBLES S.L.U. frente a Dª. Esmeralda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y plaza de garaje nº NUM002, condenando a esta última a desalojar la vivienda sita en la CALLE000, Nº NUM000, BLOQUE NUM001, PORTAL NUM003, PISO NUM004 NUM005, de TORREJÓN DE ARDOZ, MADRID, y plaza de garaje nº NUM002 y trastero, en el plazo legal con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de la cantidad de 1002,21 € en concepto de indemnización por la ocupación de la vivienda, y las cantidades que se devenguen por dicho concepto hasta la entrega de los inmuebles a la propiedad, con imposición de costas de la primera instancia y sin hacer imposición de costas de este recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.