Sentencia CIVIL Nº 1243/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1009/2018 de 17 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1009/2018 -4
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 996/2017
Parte recurrente/Solicitante: PROMOCIONES CAN LLONCH, S.L
Procurador/a: Enrique Nayach Torralba
Abogado/a: Rodolfo Sanz Almale
Parte recurrida: Fermín
Procurador/a: Andres Carretero Perez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 1243/2019
Magistrados:
JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Barcelona, 17 de diciembre de 2019
Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 5 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/ contract del plazo art. 250.1.1) 996/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Enrique Nayach Torralba, en nombre y representación de PROMOCIONES CAN LLONCH, S.L contra Sentencia de fecha 13/06/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Andres Carretero Perez, en nombre y representación de Fermín .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que DESESTIMO la demanda de juicio verbal promovida por PROMOCIONES CAN LLONH S.L, representado por el Procurador Doña Purificación Pérez Leal , contra Fermín , representado por el Procurador Don Andrés Carretero Pérez. Se imponen las costas a la parte demandante'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/11/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se sustancia contra la sentencia que, acogiendo la oposición articulada por la parte demandada, desestima la demanda al considerar que se plantean en el pleito situaciones de derecho ajenas al ámbito del presente juicio.

PROMOCIONES CAN LLONCH SL ejercita una acción de desahucio de vivienda por expiración del plazo contractual a la que acumula la de reclamación de rentas por importe de 2.800€ más las que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión, que dirige contra el arrendatario de la misma Fermín . Relata la actora para fundar esta pretensión que en fecha 11.2.2015 ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda de su propiedad por el plazo de un año, habiéndose suscrito en fecha 29.2.2016 una prórroga de dicho contrato hasta el 3.3.2016; que el día 3.3.2016 se suscribió entre las partes un contrato de compraventa en el que se estipulaba que caso de no formalizarse dicho contrato en el plazo de 6 meses el Sr. Fermín perdería las cantidades entregadas a cuenta; que transcurrido sobradamente el plazo, no se ha formalizado la compraventa por las repetidas incomparecencias del comprador en la Notaria en los días y horas fijados, a pesar de los requerimientos que recíprocamente se han remitido las partes; por último, alega que desde el mes de marzo de 2017 el arrendatario ha dejado de abonar las rentas.

El demandado opone la inadecuación del procedimiento, por cuanto el contrato suscrito entre las partes el día 3.3.2016 es una compraventa consumada, por lo que cualquier controversia sobre el mismo no puede ser canalizada por el procedimiento verbal planteado.



SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y comparte y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

En primer término es preciso apuntar que existe una cierta confusión acerca de la acción que efectivamente ejercita la demandante, por cuanto en el encabezamiento y en el suplico se especifica que se trata de un desahucio por expiración del plazo contractual mientras que en el desarrollo de la demanda y en la fundamentación jurídica se ciñe a la falta de pago (incluso se hace referencia a la imposibilidad de enervar); en cualquier caso se trata de un procedimiento de desahucio de finca urbana encuadrable en el art. 250.1.1 LEC al que se ha acumulado la acción de reclamación de rentas conforme a lo dispuesto en el art. 437.3.3 LEC.

Pero, en cualquier caso, nos encontramos ante un procedimiento de desahucio. La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador.

Respecto al concepto de cuestión compleja, conviene recordar la reiterada la doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, (S entencias T.S. de 13 de abril de 1929, 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951, 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , 14-4-1992 y 12-6-1997 , entre otras).

Pero, no es menos cierto que, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 14-11-1988 que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio.

Sentado lo anterior, hemos de partir de que, en el supuesto de autos, en su día se pactó un contrato de arrendamiento con opción de compra, ciñéndose la controversia, precisamente en la relevancia de ésta.

La STS 2.12.2009 , que cita la de 11 de abril de 2000 , se acerca al concepto de opción de compra afirmando que ' con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones', definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 '. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: ' El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'. Y, finalmente, en esta línea, la STS 15.1.2019, citando la de 6.4.2011, dice que ' el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

Por su parte en el ' arrendamiento con opcion de compra' (más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo especificamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así se pronuncia la STS 27.5.1967 .

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración no no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...).

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010.

El solo hecho de que se trate de un contrato de arrendamiento con opción de compra no comporta que concurra una cuestión compleja que excluya per inadecuación del procedimiento el procedimiento de desahucio, sea por falta de pago o por expiración del plazo, con reclamación de rentas acumulada o no.

Ante un contrato de arrendamiento con opción de compra si no consta el eficaz ejercicio en tiempo y forma, judicial o extrajudicial de la opción de compra por el arrendatario, la relación contractual que se desarrolla entre las partes era la de un contrato de arrendamiento (cuya resolución por incumplimiento de la obligación de pago de la renta puede articularse a través de un desahucio), y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada tenían el concepto de rentas y, como tales, pueden ser reclamadas ante su impago, a través del verbal del 250.1.1 .

Ahora bien, no puede ser objeto de un juicio de desahucio la cuestión relativa al válido o correcto ejercicio de la opción de compra, lo cual ha de ser discutido en el procedimiento declarativo que corresponda.

En el supuesto de autos, es un hecho indiscutido que las partes que en fecha 11.2.2015 suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra y que en fecha 3.3.2016 se suscribió entre las mismas partes un contrato de compraventa (ambos documentos se aportan por la actora con la demanda).

La controversia entre las partes se centra en determinar si se trata o no de una compraventa perfecta o de una compraventa consumada y si estaba o no para ello sometida a condición. En definitiva, el núcleo del debate reside en determinar la validez y eficacia del contrato celebrado entre las partes el dia 3.3.2016, lo que supondría la introducción en el debate de elementos que, por su complejidad, desbordan claramente el estrecho ámbito del juicio sumario de desahucio lo que determina la inadecuación de este cauce procesal.

Por último, baste añadir que este tribunal viene sosteniendo que en los supuestos en que se ejercita la acción de reclamación de rentas acumulada al juicio de desahucio, la acumulación no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades, de manera que la acción de reclamación dineraria mantiene su naturaleza de declarativo plenario (y, en consecuencia la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga ( SS de 31.3.2015 o 1.10.2018, entre otras), de tal modo que, en línea de principio, se considera que no es aplicable en tal caso la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias. Ahora bien, el procedimiento de reclamación de rentas previsto en el art. 250.1.1 LEC se determina por razón de la materia, por lo que es presupuesto del mismo que la existencia de un contrato de arrendamiento de finca urbana (causa de pedir) y no resulta adecuado este procedimiento cuando el núcleo del debate reside, precisamente, en la existencia/subsistencia de éste, en unos términos que han de ser conocidos y resueltos en un procedimiento ordinario.

En conclusión, el procedimiento planteado es inadecuado para resolver la controversia existente entre las partes, por lo que la sentencia de primera instancia ha de ser confirmada.



CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Por otra parte, desestimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PROMOCIONES CAN LLONCH SL contra la sentencia de fecha 13 de junio de 2018 dictada en el juicio verbal núm. 996/2017 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Sabadell , SE CONFIRMA dicha resolución, con imposición de las costas a la apelante.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.