Sentencia Civil Nº 125/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 430/2009 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00125/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES

APELACIÓN CIVIL; SECCION 4ª

Rollo nº 430/09

Autos nº 408/09

Ilmos. Sres.

Presidente: Dº Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Magistrados: Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.

Dª Juana María Gelabert Ferragut.

SENTENCIA nº 125/2010

En Palma de Mallorca, a treinta de marzo de dos mil diez.

VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio verbal sobre desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelada Dº Aureliano , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Frederic Ruiz Galmes, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Francisco del Campo Yagüe, y como parte demandada-apelante Dº Constancio , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Ana María Aniz Rozas, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª David Alcina Riera; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón en fecha 26 de mayo de 2009 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad (sentencia aclarada mediante auto de fecha 1 de junio de 2009 ), seguidos con el número 408/09, de los que trae causa el presente rollo de apelación, exponía en sus fundamentos jurídicos lo que seguidamente se referirá:

"PRIMERO.- Ejercita la parte actora una acción de resolución contractual de contrato de arrendamiento por impago de rentas debidas y no satisfechas y reclamación de las mismas. Sobre la parte actora pesa la carga de tener que probar la existencia de la relación arrendaticia en todos sus elementos configuradores y sobre la demandada la acreditación de que está al corriente del pago de las rentas y cantidades asimiladas debidas por contrato y ello por aplicación del art. 217 y 444.1º de la LEC . Igualmente, con carácter previo, la parte actora manifestó al comienzo de la vista y dentro de lo previsto en el art. 400 y 401 de la LEC , que el demandado había satisfecho las rentas de abril (reclamada en la demanda) y la de mayo (devengada durante su tramitación), por lo que la demanda se circunscribía al resto de sumas reclamadas por otros conceptos.

La parte demandada se opone a la demanda alegando estar al corriente de lo debido o no resultar procedente lo reclamado, según el caso. Para una adecuada resolución de esta litis debe tenerse en cuenta el ámbito objetivo de un proceso de desahucio por impago de rentas ya que como se verá, ambas partes han introducido conceptos y peticiones que exceden con mucho de este ámbito cognitivo. En efecto, el ámbito de cognición queda limitado a verificar la relación arrendaticia y que el demandado está al corriente del pago de las rentas y cantidades asimiladas (arts. 438.3.3º y 444.1º de la LEC que limita las facultades de oposición del demandado a los solos efectos de acreditar que está al corriente del pago de la renta o cantidades asimiladas, no autorizando otra materia objeto de discusión), razón por la cual tampoco sería posible la acumulación de otros temas por la vía de los arts. 71 y ss. de la LEC . La conclusión no es otra que si se quiere discutir cualquier otra cuestión derivada de la relación arrendaticia entre las partes debe acudirse al juicio ordinario por aplicación del art. 249.6º de la LEC . Dicho lo cual tenemos:

1.- IBI. La parte demandada asumió por contrato el pago del IBI (cláusula 8.2 ) debiendo los años 2007 (parte, concretamente 56€) y 2008 por importe de 168€. No cabe alegar compensación de los 56€ debidos con una factura por arreglo de un electrodoméstico porque ello supone entrar en el debate de si esa reparación resultaba o no adecuada, su alcance y su contenido y esto no es materia de este pleito. En cuanto al IBI de 2008 por mucho que se alegue por la parte demandada que no había tenido noticia de esta reclamación hasta la presente demanda es lo cierto que notificada la demanda y el recibo del IBI ha admitido que aún no lo ha pagado, no ha enervado, pudiendo, esta reclamación, manifestando que "tiene intención de pagar lo antes que pueda".

2.- Comunidad de Propietarios. No figura pactado en el contrato que sea a cargo del inquilino. Es un gasto, no un tributo, que recae sobre la propiedad salvo pacto en contrario que no figura en el contrato de arrendamiento pero sí de forma verbal entre las partes porque el demandado ha admitido que este pago lo ha venido asumiendo porque se consideraba obligado a ello por contrato y el actor reclamándolo por el mismo motivo, de modo que, verbalmente, ambas partes han introducido esta obligación. La suma que se reclama es por atrasos pues el inquilino venía pagando una cuota fija de 15 €/mes por gastos de comunidad sin actualizarla durante todo este tiempo. No consta que se haya comunicado al inquilino esta actualización, ni consta en la demanda la explicación de los 325€ reclamados por este motivo. Ha sido en la vista cuando hemos conocido los detalles. Debió la parte actora acreditar en forma la exigibilidad de esta deuda con carácter previo al juicio y no lo hizo de modo que resulta reclamable a partir de ahora pero no a fecha de la demanda.

3.- Piscina. Esta reclamación trae causa en el apartado otras cláusulas del contrato. Ahora bien, ha quedado acreditado que cada año los comuneros interesados en disfrutarla pagan una cuota y se les entrega la llave de acceso a la piscina que se cambia cada año. El demandado comunicó a la propiedad (quien así lo ha admitido) que ese año no iba a hacer uso de la piscina por lo que no iba a pagar la cuota y de hecho las llaves no se las entregó la propiedad hasta mediados del mes de septiembre. En consecuencia, si el sistema de uso y pago de la piscina está ideado de esta forma el demandado no está obligado a pagar una cuota por un servicio que no disfrutó y que comunicó previamente al actor que no disfrutaría.

4.- Reparación puerta. No procede esta reclamación porque ello supone entrar en el debate de si esa reparación resultaba o no adecuada, su alcance y su contenido y esto no es materia de este pleito.

5.- Atrasos por falta de actualización. Se ha utilizado este pleito para actualizar la renta lo cual no resulta procedente porque se han omitido todas las formalidades de la LAU al respecto y del propio contrato (cláusula 6ª ) que exige una notificación previa y fehaciente de la misma con expresión de todos los conceptos. Por tanto, la renta no se puede considerar actualizada a día de hoy sin perjuicio de que pueda serio en lo sucesivo.

Por último, no se puede fundamentar la demanda de desahucio en atrasos en el pago de la renta cuando nada se hizo constar en la propia demanda y pese a que ha sido admitido que han sido muchos los meses en que el demandado pagaba fuera del plazo estipulado (atraso aceptado por el actor sin alegar o protestar nada al respecto). No se pueden alegar en el pleito motivos nuevos de desahucio ya conocidos al tiempo de presentar la demanda vulnerando los arts. 400 y 401 de la LEC .

En consecuencia, la demanda se estima parcialmente en cuanto a las sumas debidas y reconocidas en esta sentencia pero entiendo que, pese a ello, no resulta procedente acordar el desahucio al concurrir circunstancias especiales tales como que lo debido es por la falta de pago de los tributos, no de las rentas, o por gastos de comunidad que han quedado aclarados en el pleito en cuanto a su procedencia, conocimiento y exigibilidad, dando la oportunidad al demandado de ponerse al corriente de su pago en un plazo breve y procediendo el desahucio si incumple con este compromiso.

SEGUNDO.- La estimación parcial de la demanda conlleva que no se haga pronunciamiento alguno en materia de costas en aplicación de lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC ."

SEGUNDO.- En consecuencia, en el Fallo de la sentencia de instancia, objeto del presente recurso, se acordó lo que literalmente se transcribirá:

"QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la Procuradora Sra. Hernández, en nombre y representación de D. Aureliano contra D. Constancio y en consecuencia debo condenar y condeno al mismo al pago de la suma de quinientos cuarenta y nueve euros (549€) antes del día 15 del mes de junio, transcurrido el cual sin haberlo verificado se entenderá resuelto el contrato de arrendamiento por impago y se procederá al lanzamiento en los términos ya acordados y ello sin hacer pronunciamiento alguno en materia de costas."

En fecha 1 de junio de 2009 se dictó Auto de aclaración, a instancia de la actora, en cuyo fundamento jurídico segundo, al que se remitía la parte dispositiva, acordaba: "... el fallo de la sentencia fija un plazo a tenor de las circunstancias especiales e este pleito para que el demandado se ponga al día en las sumas debidas que se han considerado como exigibles. De cumplir el demandado este compromiso se habrá producido la enervación del desahucio, de no cumplir con el mismo se estará a lo dispuesto en la sentencia".

TERCERO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de Don Constancio , fundándose en las razones que seguidamente se resumirán:

· Primero.- Que al estimar parcialmente la recurrida la demanda presentada de contrario y condenar a mi representado al pago de QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE EUROS (549€) se le está condenando al pago de cantidades que no habían sido reclamadas ni justificadas con anterioridad al pleito, como así quedó demostrado en la vista puesto que no aportó la parte demandante justificante de recepción de los burofaxes remitidos a la parte demandada, quedando circunscrito el tema de impugnación a la cuestión de que el demandado no había sido requerido de pago ni se le habían notificado las actualizaciones pretendidas en el presente procedimiento por el arrendador. Establece la sentencia recurrida en su Fundamento de Derecho Primero apartado 2 relativo a la Comunidad de Propietarios al referirse a la pretendida actualización por el arrendador que «No consta que se haya comunicado al inquilino esta actualización, ni consta en la demanda la explicación de los 325€ reclamados por este motivo». La Jurisprudencia es clara al respecto puesto que por los Tribunales de Justicia se exige como requisito que, previamente a proceder a la actualización de cualquier cantidad, ya sea de renta o de cantidades asimiladas a la misma, se comunique y justifique la pretendida actualización al arrendatario, así como la conceptuación de lo que se adeuda, puesto que de lo contrario las mismas quedarían al arbitrio del arrendador.

Asimismo, cabe recordar que en momento alguno el arrendatario se ha negado a pagar cantidad alguna de la que ha tenido constancia que debía y así lo ha hecho constar en la testifical practicada en la vista, más al contrario ha manifestado en todo momento su voluntad de pago, solicitando para ello que le comunicaran a qué correspondían las cantidades reclamadas. De hecho en la fecha del día de hoy el arrendatario se encuentra al corriente en el pago de cuanto se le ha comunicado que adeudaba, aún sin que se le haya justificado las pretendidas actualizaciones.

Del análisis jurisprudencial realizado se desprende claramente que para que pueda operar cualquier actualización, ya sea de renta o de cantidad asimilada a la renta, es requisito necesario que la propiedad/arrendadora comunique y justifique al arrendatario la citada actualización, puesto que la obligación nace a partir del momento en que se produce la comunicación y ello se ha demostrado que no se ha producido. Y no se ha producido puesto que de la testifical practicada en la vista (ver 16 minutos y 20 segundos; ver 16 minutos y 33 segundos; ver 17 minutos y 33 segundos; ver 18 minutos y 35 segundos; ver 18 minutos y 50 segundos de la declaración de Don Constancio ; ver asimismo la declaración testifical de Doña Coral minutos 33 y 30 segundos así como 34 minutos y dos segundos; y 34 minutos y 10 segundos) se ha acreditado que el arrendatario no ha recibido comunicación alguna ni del arrendador ni del Presidente (del que indica que es un arrendatario, lo que no es posible) de la Comunidad de Propietarios, en la que se le comunique el aumento de las cuotas a satisfacer a la Comunidad de Propietarios, tal y como así lo establece la Sentencia de instancia en el Fundamento de Derecho Primero apartado dos al establecer que «No consta que se haya comunicado al inquilino esta actualización, ni consta en la demanda la explicación de los 325€ reclamados por este motivo». No ha aportado la parte actora justificación alguna de la recepción por la demandada de los burofaxes alegados y presentados con la demanda, al no existir la citada justificación "este hecho no puede ser tomado por cierto desde el momento en que el arrendatario niega haber la recibido , correspondiendo a la actora acreditarlo a tenor de lo dispuesto en el art. 217.2 LEC », como así lo establece, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, de 29 de febrero de 2008 , rec. 657/2007.

Asimismo, no justifica el arrendador en ningún momento que la Comunidad de Propietarios realizara una subida de las cuotas puesto que no aporta acta ni ninguna documentación acreditativa de la supuesta actualización de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, como así lo indica la Sentencia de instancia indicando que «Debió la parte actora acreditar en forma la exigibilidad de esta deuda con carácter previo al juicio y no lo hizo de modo que resulta reclamable a partir de ahora pero no a fecha de la demanda». La parte actora se limita a indicar en la vista (27 minutos 40 segundos aproximadamente) que los vecinos pagan 25 euros al mes pero sin justificarlo en momento alguno, cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece que anualmente la Junta de Propietarios deberá aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles (art. 15 Ley de Propiedad Horizontal ) para luego en su art. 19.1 establecer que «Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga» para en el apartado 2 del citado precepto establecer que «El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: [...] f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen». Nada de ello ha aportado la propiedad por lo que dicha falta de justificación genera inseguridad jurídica en mi mandante puesto que siendo la reclamación de contrario por importe de 325 euros al mes y siendo, como era el caso, que el arrendatario pagaba mensualmente en la cuenta de la Comunidad el importe de 15 euros al mes, resulta que la actualización de la renta asciende a 10 euros al mes, indicando el arrendador que la citada actualización se produce a partir del mes de enero 2007, de ser ello así no se produciría la anualidad exigida por la Ley de Arrendamientos Urbanos puesto que la vigencia del contrato se inicia el mes de Junio de 2006 . Al respecto queremos hacer dos precisiones:

Por un lado, siendo la actualización, como parece, de 10 euros al mes resulta que si dividimos los 325 euros reclamados de contrario por la actualización de 10 euros, resulta que restan pendientes de pago las supuestas actualizaciones no justificadas de 32 meses y medio. Siendo ello así, resultaría que, habiendo sido presentada la demanda en fecha de día 11 de Mayo de 2009 y siendo que la vigencia del contrato de arrendamiento entre las partes es de fecha de día 1 de junio de 2006, la actualización se produciría prácticamente desde el inicio del contrato suscrito entre las partes, no siendo ello posible puesto que nada pactaron las partes respecto a las citadas actualizaciones y nada comunicó previamente el arrendador a mi mandante, por lo que dicha cantidad no resulta exigible, por cuanto las actualizaciones en cualquier caso deben ser anuales tal y como establece el art. 20.2 de la LAU .

Por otro lado, atendiendo al art. 20.2 de la LAU al abordar la cuestión de las actualizaciones de cantidades asimiladas a la renta establece: «[...] sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementar se la renta conforme al art. 18.1 ». Siendo ello así, resulta que el porcentaje de aumento del IPC para la anualidad 2006-2007 (de junio 2006 a junio 2007) es del 2'4% por lo que el doble es el 4,8% por lo que aplicado sobre la base de 15 euros nos da un resultado de aumento de 0,72 euros al mes. Asimismo, para la anualidad 2007-2008 (de junio 2007 a junio 2008) el aumento del IPC se sitúa en tomo al 5'0% siendo el doble el 10% por lo que aplicado sobre la base de 15,72 euros asciende a un total de 1,57 euros al mes. La supuesta actualización de las cuotas de la Comunidad de Propietarios por importe de 10 euros al mes excede en mucho las actualizaciones permitidas legalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por todas las alegaciones contenidas en el presente apartado no puede condenarse a Don Constancio al pago de las supuestas actualizaciones de las cuotas de la Comunidad de Propietarios puesto que las mismas no habían sido comunicadas ni justificadas con anterioridad a la presentación de la demanda, más teniendo en cuenta la buena actitud del arrendatario quien ha manifestado en todo momento su voluntad de pago indicando que no puede realizar el pago de cuanto no le ha sido comunicado, notificado ni justificado previamente. Huelga decir que el arrendador no ha acreditado que se trate de cantidades debidas al no haber aportado justificante alguno de la Comunidad de Propietarios en el que se establezca la mencionada actualización de 10 euros mensuales, que en cualquiera de los casos se aparta y excede en mucho de las previsiones legales establecidas en el art. 20.2 de la LAU , por lo que cualquier aumento superior a las previsiones de la LAU debe asumirlo íntegramente el arrendador. Todo ello permite afirmar que no ha existido una actitud rebelde por parte del arrendatario más bien al contrario puesto que el mismo se encuentra al corriente de pago de cuanto se le ha reclamado. No podemos afirmar lo mismo del arrendador, el cual no ha comunicado ni justificado a qué se corresponden las actualizaciones reclamadas, atentando contra las reglas de la buena fe y generando a mi mandante inseguridad jurídica por cuanto no se le ha entregado justificación alguna de lo que se le reclama, por lo que no se le puede condenar al pago de las citadas cantidades.

· Segundo.- Que la Sentencia de Instancia en su Fundamento de Derecho Primero en el apartado 5 relativo a los atrasos por falta de actualización, acertadamente, no condena al demandado al pago de los atrasos reclamados de contrario por cuanto "se han omitido todas las formalidades de la LAU al respecto y del propio contrato (cláusula 6ª ) que exige una notificación previa y fehaciente de la misma con expresión de todos los conceptos» estableciendo que «la renta no se puede considerar actualizada a día de hoy sin perjuicio de que pueda serlo en el futuro».

Aplica el criterio contrario el Juzgador de Instancia al condenar al demandado al pago de los atrasos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, cuando estos tampoco habían sido reclamados ni justificados en la fecha del día de hoy fehacientemente y de manera previa a la presentación de la demanda, tal y como así lo establece en la Sentencia recurrida en su Fundamento de Derecho Primero apartado 2 relativo a la Comunidad de Propietarios al referirse a la pretendida actualización por el arrendador que «No consta que se haya comunicado al inquilino esta actualización, ni consta en la demanda la explicación de los 325€ reclamados por este motivo» para seguir profundizando más en la cuestión e indicando que «Debió la parte actora acreditar en forma la exigibilidad de esta deuda con carácter previo al juicio y no lo hizo de modo que resulta reclamable a partir de ahora pero no a fecha de la demanda». Al condenar al pago de las cantidades reclamadas en la demanda relativas a los atrasos de la Comunidad de Propietarios se aparta del criterio seguido para la actualización de la renta en el que exige, acertadamente y en atención a la legislación aplicable y a la jurisprudencia, la previa notificación fehaciente para que sea exigible cualquier actualización de renta o de cantidades asimiladas a la misma. Asimismo se aparta del propio relato fáctico del que debería desprenderse la no condena al pago de las supuestas actualizaciones de las cuotas de la Comunidad de Propietarios por cuanto establece la Sentencia que no se han comunicado al inquilino y al establecer que debió la parte actora acreditar la exigibilidad de dicha deuda.

Es claro el art. 218 de la LEC al establecer que «Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes [...]» para en el segundo apartado del mismo precepto establecer que las mismas deben ajustarse «a las reglas de la lógica y de la razón». Es por ello que entiende esta parte que la Sentencia de Instancia, al aplicar criterios distintos a un mismo supuesto de hecho, se aparta de las previsiones contenidas en el art. 218 LEC más aún si se tiene en cuenta que, tal y como establece la propia Sentencia de Instancia, ha quedado probado que la parte actora no comunicó ni justificó (simplemente aclaró y no de forma correcta según esta parte) de ninguna manera la actualización de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, motivo por el que el actor no ha probado los hechos por los que reclama en la demanda. Condenar al pago de las citadas cantidades sin que haya sido probada la certeza de los hechos atenta contra el art. 217 de la LEC .

Es por ello que entiende esta parte que la Sentencia de instancia debe desestimarse en cuanto a los hechos alegados en este apartado.

Por todo ello, la parte apelante terminó suplicando que, con revocación de los pronunciamientos de la sentencia combatida, se dicte en su lugar sentencia por la que se estimen las alegaciones contenidas en el presente escrito y se declare no haber lugar a la condena al pago de las actualizaciones de las cuotas de la Comunidad de Propietarios por cuanto se ha alegado, e imponga al arrendador la obligación de satisfacer al arrendatario la suma por éste abonada de 325 euros en concepto de la citada actualización, y todo ello con plena imposición de costas a la parte recurrida.

CUARTO.- La representación procesal de la parte apelada, Don Aureliano , se opuso a los motivos del recurso por las razones que se resumirán:

· PREVIA.- En la actualidad el demandado-apelante estaría incumpliendo su obligación de pagar la actualización de la renta. Por todo ello, esta parte solicita se declare desierto el recurso e incumplido lo establecido en el art. 449.2 de la Ley Ritual al no haberse consignado las mensualidades de renta vencidas con la actualización correspondiente.

· PRIMERA.- GASTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. El demandado ha conocido en todo momento la cantidad que se adeudaba en concepto de Comunidad de Propietarios. Así se pactó en el contrato (cláusula octava sobre gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble) y de manera verbal entre las partes.

Resulta evidente que dicha cantidad se adeuda. El demandado negando su pago pretende eludir las obligaciones contraídas. No hay ninguna otra finalidad. No existe justificación fáctica o jurídica que ampare el impago.

El demandado, que no recoge las cartas que le remite el propietario, pretende que el arrendador se gaste la cantidad de 20€ en remitirle otro burofax, con la única intención de hacerle gastar dinero inútilmente.

Por todo ello esta parte interesa se mantenga la Sentencia dictada en Primera Instancia.

· SEGUNDO.- Una cuestión de mayor calado si cabe es que se reconoce en la Sentencia que el demandado-apelante no ha enervado el importe de los 56€ adeudados como parte del IBI del año 2007 y, por consiguiente, corresponde el lanzamiento de la vivienda.

O dicho de otra manera, el Ilmo. Magistrado Juez de Primera Instancia ha optado por una solución beneficiosa para el inquilino que, no obstante, prosigue empeñado en incumplir las sus obligaciones contractuales.

En definitiva esta parte solicita la desestimación del recurso por temerario e improcedente al pretender el inquilino no pagar las cantidades que le corresponden.

En su virtud, la parte apelada terminó suplicando que se dicte sentencia desestimando el recurso, estimando la oposición formulada por esta parte y condenando en costas a la demandada-apelante.

ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Aureliano , ejercitaba acción contra D. Constancio relativa a desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad derivada del arrendamiento del inmueble sito en Es Castell, calle DIRECCION000 nº NUM000 , izquierda. Opuesta la parte demandada a las pretensiones actoras, se dictó sentencia en primera instancia, la cual ha sido transcrita en los Antecedentes primero y segundo de la presente resolución, frente a la que se interpuso recurso de apelación en los términos descritos en el Antecedente tercero, al que se opuso la parte apelada en base a las alegaciones que obran al Antecedente cuarto de la presente sentencia.

SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, sostiene la apelante que el arrendatario no ha recibido comunicación alguna, ni del arrendador ni del Presidente de la Comunidad de propietarios, en la que se le informara del aumento de las cuotas a satisfacer a la Comunidad, tal y como así lo establece la sentencia de instancia en el Fundamento de Derecho Primero, apartado dos, al referir que «No consta que se haya comunicado al inquilino esta actualización, ni consta en la demanda la explicación de los 325€ reclamados por este motivo»; asimismo, afirma que no se justifica por el arrendador en ningún momento que la Comunidad realizara una subida de las cuotas, puesto que no aporta acta, ni ninguna documentación acreditativa de la supuesta actualización de las cuotas; alega, seguidamente, que la parte actora se limita a indicar en la vista que los vecinos pagan 25 euros al mes, pero sin justificarlo en momento alguno; sostiene que dicha falta de justificación genera inseguridad jurídica al demandado, puesto que, siendo la reclamación de contrario por importe de 325 euros al mes, y habida cuenta de que el arrendatario pagaba mensualmente en la cuenta de la Comunidad el importe de 15 euros al mes, resulta que la actualización de la renta asciende a 10 euros al mes, indicando el arrendador que la citada actualización se produce a partir del mes de enero 2007, cuando, de ser ello así, no habría transcurrido la anualidad exigida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que la vigencia del contrato se inicia el mes de junio de 2006 ; sostiene, asimismo, que siendo la actualización, como parece, de 10 euros al mes, resulta que si dividimos los 325 euros reclamados de contrario por la actualización de 10 euros, resultan pendientes de pago las supuestas actualizaciones no justificadas de 32 meses y medio; siendo ello así, habiendo sido presentada la demanda en fecha de día 11 de mayo de 2009 y estando vigente el contrato de arrendamiento entre las partes desde fecha de día 1 de junio de 2006, la actualización se produciría prácticamente desde el inicio del contrato, no siendo ello posible puesto que nada pactaron las partes respecto a las citadas actualizaciones y nada comunicó previamente el arrendador al arrendatario, por lo que dicha cantidad no resulta exigible al tener que ser las actualizaciones anuales, tal y como establece el art. 20.2 de la LAU . Por todo ello, la parte apelante terminó suplicando que se declare no haber lugar a la condena al pago de las actualizaciones de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, y se imponga al arrendador la obligación de satisfacer al arrendatario la suma por éste abonada, de 325 euros en concepto de la citada actualización, y todo ello con plena imposición de costas a la parte recurrida.

En cuanto a este punto, la sentencia de instancia refiere que no figura pactado en el contrato que los gastos de la Comunidad sean a cargo del inquilino, siendo un gasto que recae sobre la propiedad salvo pacto en contrario; sin embargo, entiende el Magistrado-Juez de instancia que, pese a que no figura en el contrato de arrendamiento, sí consta de forma verbal entre las partes porque el demandado ha admitido que este pago lo ha venido asumiendo, y el actor lo reclama por el mismo motivo, de modo que, verbalmente, ambas partes introdujeron esta obligación. Al respecto, aprecia la Sala que lo que admitió el demandado en el acto del juicio era el pago, por acuerdo verbal, de la concreta suma de 15.-€ mensuales en concepto de gastos de Comunidad, sin que admitiera que se hubieran asumido verbalmente otras cantidades, incluso aunque fueran derivadas por acuerdos de la Comunidad de propietarios relativos a incrementos de gastos. De modo que, en la consideración de la Sala, la asunción verbal reconocida por el inquilino, relativa al compromiso de pago de 15.-€ mensuales en concepto de gastos de Comunidad, como quiera que no consta en el contrato de arrendamiento, no puede llevarse más lejos que lo que el propio demandado ha reconocido como pago asumido fuera del marco contractual escrito. Dándose además, a mayor abundamiento, la circunstancia de que ni siquiera la parte demandante acredita en autos el pretendido incremento del gasto comunitario mensual. En consecuencia, debe estimarse el recurso en dicho punto, lo que supone mantener la condena impuesta a D. Constancio únicamente en la suma de 224.-€; dejando como están el resto de los pronunciamientos, los cuales no han sido objeto de apelación.

Solicitaba, asimismo, la parte apelante que se impusiera al arrendador la obligación de satisfacer al arrendatario la suma por éste abonada de 325 euros en concepto de la citada actualización, pago que, según refiere, se realizó extrajudicialmente (escrito de fecha 12.6.09 y documental adjunta al mismo), en lugar de haberse procedido al depósito judicial de la cantidad objeto del recurso de apelación, a la espera del resultado de éste. En consecuencia, no puede la Sala realizar dicho pronunciamiento al implicar una condena a la parte actora en un pleito en el que no ha existido reconvención, por lo que deberá la demandada ejercitar, en su caso, las acciones que puedan corresponderle para recuperar dicha suma.

TERCERO.- Seguidamente, con relación a la petición que la parte actora-apelada incorpora en su escrito de oposición al recurso de apelación, en la que afirma que el demandado-apelante estaría incumpliendo su obligación de pagar la actualización de la renta, por lo que solicitaba en el hecho primero de dicho escrito, que se declarase desierto el recurso. No cabe apreciar dicha petición habida cuenta de que, por un lado, como quiera que no se llevó al suplico de dicho escrito, ni se incorporó en petición alguna formulada por otrosí, tal pretensión adolece, en consecuencia, de defecto formal en su planteamiento. En cualquier caso, tampoco procedería, ya que, tal y como refirió la sentencia de instancia sin que la parte actora la apelara, no resulta procedente utilizar este pleito para actualizar la renta, pues se omitieron por el arrendador todas las formalidades de la LAU al respecto, así como las previsiones del propio contrato (cláusula 6ª ), que exigían una notificación previa y fehaciente de la actualización con expresión de todos los conceptos.

Tampoco cabe atender, obviamente, la petición de la parte apelada, incorporada también a su escrito de oposición a la apelación pero no a su suplico, en la que afirma que se reconoce en la sentencia que el demandado-apelante no ha enervado el importe de los 56.-€ adeudados como parte del IBI del año 2007 y, por consiguiente, corresponde el lanzamiento de la vivienda. Petición que, como se anticipaba, nuevamente está mal formulada por cuanto que, además de no incorporarse tampoco al petitum de su escrito, hubiera correspondido un recurso de apelación contra la sentencia para pretender tal pronunciamiento, ya que la sentencia de instancia no lo realizó.

ÚLTIMO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada; todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACION interpuesto por Dº Constancio , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Ana María Aniz Rozas, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón en fecha 26 de mayo de 2009 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad (sentencia aclarada mediante auto de fecha 1 de junio de 2009 ), seguidos con el número 408/09, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS:

1) REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia de instancia en el único sentido de reducir la suma a cuyo pago fue condenado el demandado D. Constancio , que pasa de la suma de quinientos cuarenta y nueve euros (549.-€), impuesta en primera instancia, a la suma de doscientos veinticuatro euros (224.-€), finalmente impuesta por esta Sala.

2) CONFIRMAR el resto de los pronunciamientos de la sentencia de instancia, los cuales no han sido objeto de apelación.

3) No hacer pronunciamiento alguno en materia de costas procesales.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Ángel Aguiló Monjo Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. Juana María Gelabert Ferragut

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.