Sentencia CIVIL Nº 125/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 897/2017 de 27 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE MARBELLA.
JUICIO ORDINARIO NÚMERO 441/2015.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 897/2017.
SENTENCIA Nº 125/2019
Iltmos. Sres.:
Presidente:
don José Javier Díez Núñez
Magistrado/as:
Don Melchor Hernández Calvo
Doña Soledad Velázquez Moreno
En la Ciudad de Málaga, a veintisiete de febrero de dos mil diecinueve. Vistos, en grado de apelación, ante
la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 441/2015, procedentes
del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella (Málaga), sobre resolución de contrato de
arrendamiento y reclamación de rentas, seguidos a instancia de doña Daniela , representada en esta alzada
por el Procuradora de los Tribunales don Antonio Rafael Cortés Reina y defendida por el Letrado don José
Luis Tejuca García, contra 'Sociedades Explotaciones Altaviana S.L.' y 'Milwakee Inversiones S.L.'; actuaciones
procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto
por la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella (Málaga) se tramitó juicio ordinario 441/2015, del que dimana el presente Rollo de Apelación, en el que con fecha 23 de marzo de 2017 se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: 'FALLO: Estimar parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. Antonio Rafael Cortés Reina, en nombre y representación de Dª Daniela , contra las entidades Explotaciones Altaviana S.L. y Milwakee Inversiones S.L., con los siguientes pronunciamientos: Primero: Condenar a la mercantil Explotaciones Altaviana S.L. al pago de la suma de nueve mil setecientos setenta y ocho euros (9.7788 euros), más los intereses legales de tal cantidad desde la fecha de interposición de la demanda. Segundo: Absolver a las codemandadas de los demás pedimentos efectuados en su contra. Tercero: No ha lugar a expresa imposición de costas a ninguna de las partes'.



SEGUNDO.- Contra la indicada sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandante, oponiéndose a su fundamentación las adversas demandadas, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no proponerse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación del tribunal la audiencia del día catorce de febrero, quedando a continuación conclusas las actuaciones para dictado de sentencia.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. Don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- Combate la representación procesal de la parte demandante la sentencia número 57/2017, de 23 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella (Málaga) en curso del procedimiento ordinario número 441/2015, interesando su revocación estimando íntegramente los pedimentos aducidos en su escrito de demanda con los pronunciamientos que le sean inherentes, alegando: 1º) Respecto del subarriendo a la entidad 'Milwakee Inversiones S.L.' errar la sentencia en su interpretación, ya que el contrato de arrendamiento en su cláusula 9ª reservaba expresamente, ante la posibilidad de subarriendo, 'los derechos que puedan asistir a la arrendadora', que no son otros que los que se contemplan en el artículo 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que tanto la cesión como el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado, estando en el caso en presencia de un contrato de arrendamiento de local regulado por la indicada Ley especial ( artículo 1) y, como dice en su artículo 4.4, la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley (artículo 32.4) , cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos, siendo el caso que no solamente no se excluyó la obligación de notificación del subarriendo de forma expresa, sino que además se reservaron expresamente los derechos inherentes de la arrendadora, no siendo incompatible el contrato de opción de compra de 10 de noviembre de 2001 con el derecho que tienen la demandante a ser notificada fehacientemente acerca de quien ocupa su local, ni con la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2008, por haberse llevado a cabo una cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32 ( artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); 2º) Que, respecto al segundo de los subarriendos la sentencia no ha tenido en consideración el abundante material probatorio descrito en los puntos anteriores, puesto que sí consta acreditado (i) que en el local se venden productos de un tercero, 8ii) que los dependientes son empleados de un tercero, (iii) que las facturas son emitidas por un tercero, e incluso (iv) que rechazan el emplazamiento porque ellos son terceros distintos de la demandada y que tienen alquilado el local, por lo que la valoración de la prueba debe llevar a la conclusión de que el local está siendo cedido o subarrendado a esos terceros; 3º) Que, respecto a la resolución por falta de presentación de cuentas por la arrendataria o la falta de cumplimiento de sus obligaciones tributarias negada en el último apartado del fundamento jurídico 2º de la sentencia, señala que no pidió la resolución por dichos motivos, sino que puso en conocimiento del Juzgado dichas circunstancias para acreditar la falta de seriedad y cumplimiento de obligaciones de la demandada en prácticamente cualquier ámbito de la presente resolución, 4º) Que, respecto de las cantidades adeudadas,se solicitó que la demandada 'Explotaciones Altaviana S.L.' fuera condenada, conforme al suplico de la demanda, al pago de la cantidad de 12.714,59 euros e intereses que correspondieran, tal y como se desglosaba en nota aportada al efecto, aplicándose lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con respecto a la condena de futuro, señalándose como base del cálculo la renta de 799 euros a partir de septiembre de 2012 por mor de la actualización notificada y acordada en contrato y hasta la presentación de la demanda, y a lo referido en el apartado 4 del suplico, en el que se pedía además de la condena de futuro, que a partir del momento de la interposición de la demanda, 22 de abril de 2015, la renta base a aplicar hasta la entrega del local fuera de 815 euros, evitando así en lo posible el enriquecimiento injusto de la demandada, cantidades que debían ser aumentadas en un 20% para el caso de que se acreditara la situación de subarriendo, lo que sí ha sucedido, y ha sido estimado por el juez 'a quo', condenando tan solo la sentencia a pagar 9.778 euros al negar la aplicación de actualización alguna, por lo que se debió tener en cuenta la actualización pactada en el contrato y notificada en fecha 31 de julio de 2012 (documento número 11 de la demanda) y el resto de bases referidas en la demanda; 5º) Que, la arrendataria vuelve a estar incursa en causa de resolución de pleno derecho por el impago siquiera de la renta pactada y de la posterior actualizada, por los continuos y reiterados retrasos que, según doctrina del Tribunal Supremo, deben considerarse como un verdadero incumplimiento de contrato que no tienen porqué ser padecido por el arrendador y, por tanto, puede dar lugar a la resolución ( artículo 1124 del Código Civil) y porque el impago del incremento de la renta en un 20% ( artículos 32.2 y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), sin que el contrato opuesto por la demandada sea un típico contrato complejo, permitiendo al optante, si era su interés, en momento posterior y durante su vigencia, arrendar a la demandante el local objeto del proceso, por lo que no es obligatorio resolver el primer contrato para resolver el arrendamiento, siendo además que, salvo el plazo y el precio, el contrato de arriendo tiene un clausulado original e independiente al anterior, que además está regulado de forma imperativa por la legislación pertinente; 6º) Que, dicha resolución de pleno derecho debe llevar aparejada como consecuencia la declaración de condena a que tanto la arrendataria principal, 'Explotaciones Altaviana S.L.', como la subarrendataria, 'Milwakee Inversiones S.L.', entreguen a la demandante libre y expedito el local arrendado, con el apercibimiento de ser lanzadas forzosamente en caso de incumplimiento voluntario de dicha condena, y 7º) Por último, las costas procesales devengadas en primera instancia, al estimarse el recurso de apelación, en aplicación al principio de vencimiento, deben ser impuestas a las codemandadas.



SEGUNDO.- Así las cosas, quedan meridianamente claros las siguientes consideraciones, (i) que el subarriendo no es más que un contrato de arrendamiento que realiza el arrendatario recayendo sobre el objeto a él arrendado, debiendo tener los mismos elementos estructurales del arrendamiento, entre ellos el tiempo determinado y del precio cierto ( artículo 1543 del Código Civil), (ii) que, subarriendo y cesión tienen en común la introducción de una persona distinta del arrendatario inicial en el inmueble arrendado, lo que no es indiferente al arrendador, si bien es irrelevante una un otra figura a efectos de resolución, ya que no hay diferencia entre entre la cesión de contrato, en la que el arrendatario inicial pretende desaparecer de la relación contractual y ser sustituido por un nuevo arrendatario, y el subarriendo, en el que continúa sin variación el arrendamiento inicial, pero el arrendatario cede en arrendamiento el inmueble que ha recibido, pues tanto en uno como en otro se introduce a un tercero en el objeto arrendado, entrada de tercero ajeno en la relación inicial contractual que para ser válida y eficaz y, por tanto, no provocar la posibilidad de instar la resolución del contrato arrendaticio estriba en que, si se trata de vivienda, la prestación de consentimiento por el arrendador, caso que, de darse, en el subarriendo determina la continuación sin alteración de la relación contractual entre arrendador y arrendatario, si bien este último también mantendría relación contractual en su condición de subarrendador con su subarrendatario, y (iii) que, consentimiento que no se debe confundir con mero conocimiento, pues éste no hace presumir que consienta, lo que en materia probatoria implica, en tanto y que si el destino del inmueble arrendado lo es para usos distintos de vivienda, entonces la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 32, no impone exigencia de consentimiento del arrendador, sino, simplemente, notificación fehaciente en el plazo de un mes desde la concertación bien de la cesión o del subarriendo, contenido de la comunicación que debe detallar datos tan importantes como quién sea el subarrendatario, fecha de celebración del subarriendo y las cláusulas especiales de éste, incluido el conocimiento de la renta a pagar por el subarrendatario, extremos sustanciales de conocimiento del arrendador no solamente a los efectos de incremento de renta en 10% ó 20%, según lo sea parcial o total, respectivamente, sino además, a efectos de ejercitar eventualmente el derecho que le otorga el artículo 1552 del Código Civil para reclamar del subarrendatario lo que éste le estuviera debiendo al arrendatario moroso, comunicación que se presenta de obligado cumplimiento ( SAP de Granada (Sección 3ª) de 24 de marzo de 2004), (iv) que, es de destacar, además, como el contrato de subarriendo como accesorio que es del principal de arrendamiento, no nace si no se origina éste, y, por tanto, de la misma manera, se extingue al producirse el de éste ( SSTS de 24 de mayo de 1960, 18 de marzo y 24 de marzo de 1961), señalando sobre este particular el Tribunal Supremo en sentencia de 1 de marzo de 1993 que 'el contrato de subarriendo, por su concreta naturaleza y como su propia denominación indica, depende en su existencia de la forma del arrendamiento sobre la cosa arrendada, y en consecuencia, no puede existir al extinguirse éste, cualquiera que sea la causa de esa extinción, porque si por virtud del contrato de arrendamiento urbano se transmite al arrendatario la posesión de la cosa arrendada por tiempo determinado y precio cierto, y si éste puede a su vez transmitir tal posesión a los mismos fines, ... se hace indudable que si por cualquiera de las causas que dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento el arrendatario perdiera aquella posesión, ello ha de repercutir inmediatamente en la del subarrendatario, en el sentido de perderse la posesión de éste, con extinción del contrato de subarriendo', cabiendo sintetizar con que (a) por un lado, que para obtener el arrendador la resolución del contrato de arrendamiento por esta causa de cesión o subarriendo inconsentido, frente a arrendatario que se oponga, ha de probar necesariamente la introducción en el bien objeto de contrato de un tercero bien como cesionario o como subarrendatario y, por tanto, a él le perjudica la falta de prueba de este hecho, que determinará la desestimación de la demanda, y (b) por otro lado, es el arrendatario frente al que se pretende la resolución quien tiene la carga de probar la comunicación al arrendador de la cesión /subarriendo en el plazo legalmente establecido y al que, por tanto, le perjudica su falta de prueba, y, en este ámbito, esa introducción clandestina de tercero es de difícil acreditación probatoria, pero una vez probada dicha introducción, se presenta como irrazonable exigir al arrendador la prueba del contrato entre su arrendatario y el cesionario o subarrendatario, pues le resultaría prácticamente imposible (prueba diabólica), y así ha venido a admitirlo la doctrina jurisprudencial desde antiguo ( SSTS de 10 de marzo y 19 de octubre de 1955, 18 de octubre de 1989, 11 de junio de 1992), en tanto que, por el contrario, al arrendatario sí le resultaría accesible explicar la razón de la presencia del tercero en el inmueble arrendado, por lo que, consecuentemente, la jurisprudencia exonera al arrendador de esta prueba, haciendo recaer sobre la adversa arrendataria la justificación del porqué de la presencia del tercero, resolviendo en tales términos nuestra jurisprudencia menor como, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 27 de octubre de 1998 cuando dice que ' para la jurisprudencia la introducción en el objeto arrendado de una persona distinta del arrendatario sin la debida justificación del título que legitima su ocupación determina la posibilidad de resolución del contrato', añadiendo que esa introducción de tercero 'determina una presunción iuris tantum de la existencia de la causa resolutoria en virtud de la propia naturaleza en que dichos negocios contrarios a la Ley, suelen desenvolverse', disponiendo la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 30 de marzo de 1999 que 'esa presencia de tercero ...ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que deriva de la misma pues la alteración de los elementos personales del contrato, para quedar legitimada, necesita fundarse en un título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque'.



TERCERO.- Fijadas las anteriores consideraciones, procede traer a colación en el inicio de la conclusión a que se debe llegar que, si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador 'a quo', bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, sin que a nadie escape que el recurso de apelación queda configurado como un juicio revisorio sobre la ponderación probatoria y la aplicación del derecho realizada por el/la juzgador/a de instancia en orden a comprobar si ha cometido error en estos dos aspectos, sin que se trate, pues, de sustituir una valoración probatoria por otra, sino de comprobar si la ponderación realizada se aleja de las reglas de la lógica, de la experiencia o de los postulados científicos; más en en concreto, de lo que se trata es de practicar comprobación sobre si el razonamiento fáctico y jurídico de la sentencia es absurdo, ilógico, arbitrario o manifiestamente erróneo, indicando la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 28 de marzo de 2003 que por el recurso de apelación se traslada al órgano superior ante el que se interpone plena jurisdicción sobre el caso, no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma, sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba, todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley Procesal, apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la normativa citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984, 9 de junio de 1988, 8 de noviembre de 1989, 13 y 30 de noviembre de 1990, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996, 17 de abril de 1997 y 10 de marzo de 1999-, doctrina que proyectada sobre el caso objeto de enjuiciamiento determina como hechos suficientemente acreditados: 1º) Que, el local sito en el número 8 (bajo) de la Calle Ricardo Soriano de Marbella (Málaga), es propiedad de la demandante, doña Daniela , quien en fecha 1 de junio de 2008 lo arrendó a la mercantil 'Explotaciones Altaviana S.L.', la hoy demandada- apelada, siendo de destacar las siguientes cláusulas (i) que tendría una duración de un año, prorrogable obligatoriamente para la arrendadora por plazos anuales, salvo que la arrendataria, con un mes de antelación a su vencimiento, o de sus prórrogas, manifestara su voluntad de no prorrogarlo, (ii) que, la renta convenida para el primer año de vigencia del contrato sería de 756 euros/mes, más I.V.A. (16%), viniendo obligado el arrendatario a retener e ingresar a cuenta del I.R.P.F. de la arrendadora un 18% de la renta, por lo que la cantidad a pagar durante la primera anualidad era de 740,88 euros, dentro de los 5 primeros días de cada mes, actualizándose anualmente de conformidad con la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de precios al consumo, y (iii) que, se autorizaba al arrendatario a ceder el contrato y subarrendar el local, total o parcialmente, 'sin perjuicio de los derechos que puedan asistir a la arrendadora', cláusula ésta 9ª a la que manualmente se añadía 'que se puede realizar a sociedades de Vidal , o que él está de administrador' , es decir, se daba autorización para que se cediera o subarrendara el local en favor de terceras sociedades del grupo empresarial de Vidal o de aquellas otras que por él estuvieran administradas, exclusivamente, pero sin que dicha autorización escrita significara renuncia por la arrendadora a la percepción en cada una de esas cesiones/subarriendos al incremento de renta del 10/20% que la Ley especial arrendaticia contempla, y así cabe colegirlo de la propia literalidad de la estipulación 9ª cuando expresa a su término 'sin perjuicio de los derechos que puedan asistir a la arrendadora', des decir, no se concede cheque en blanco a la arrendadora para proceder a subarrendar sin previo cumplimiento de ponerlo en conocimiento de la arrendadora a los fines de incremento de renta, pues no olvidemos, como posteriormente analizaremos, que ese devengo de renta que se abonaba a la demandante tenía como finalidad aplicarlo al precio de la compraventa que se pactara en contrato anterior; 2º) Que, el referido local, fue objeto de subarriendo en favor de la sociedad 'Milwakee Inversiones S.L.', según consta acreditado no solamente por la documental número 2º acompañada con la demanda, sino por la propia demandada al aceptar el hecho y justificarlo documentalmente con la aportación del correspondiente contrato de 1 de noviembre de 2012, sin que dicha circunstancia fuera puesta en conocimiento de la arrendadora a los efectos oportunos, que no era otra que la de proceder a la elevación de la rentas en un 20% al ser el subarriendo total, y 3º) Que, considera el tribunal colegiado de alzada, a través de prueba indirecta que también queda constatada la existencia de un segundo subarriendo en favor de una sociedad no perteneciente al grupo de las del Sr. Vidal , pues los testimonios ofrecidos en el acto del juicio y restante documental aportada con la demanda acreditan que la explotación del local objeto de autos quedó en manos de una tercera entidad a todos los efectos, no siendo de admitir el razonamiento del juzgador pretendiendo imponer a la demandante una carga probatoria diabólica acerca del contrato en sí de la arrendataria con tercera persona, extremos los consignados que, a nuestro entender, justifican cumplidamente la causa resolutoria invocada por la demandante a los efectos de dar por resuelto el contrato arrendaticio, sin que, en absoluto, tenga incidencia sobre el mismo el hecho de que con anterioridad las partes pactasen en fecha 10 de noviembre de 2001 contrato mediante el cual la Sra. Daniela y su madre, hoy fallecida, otorgaban al Sr. Vidal opción de compra sobre la vivienda de la AVENIDA000 número NUM000 de Marbella, compuesta de planta baja que dispone de cuatro locales comerciales, siendo uno de ellos el que es objeto del presente procedimiento, pues aunque en el mismo conste que se hace entrega de sesenta millones de pesetas (60.000.000 ptas) en concepto de prima y que el plazo para el ejercicio de la opción se posponía al momento en el que todos los locales (4) quedaran libres de inquilinos, esto, a nuestro juicio, es de plena independencia del contrato rector del contrato de inquilinato del procedimiento que tratamos, vinculado con el anterior, pero, al mismo tiempo de plena autonomía, ya que esa facultad concedida al arre4ndatario de cesión y/o subarriendo, no privaba a aquella de poder solicitar el incremento de renta procedente en cada uno de los momentos en que se produjera esa entrada de tercera persona en el local, aunque estuviera vinculada al grupo empresarial de la demandada, pues sino careceria de explicación el acuerdo adoptada en su estipulación 9ª 'sin perjuicio de los derechos que puedan asistir a la arrendadora', lo que además, no perjudicaba a la demandada, pues esas cantidades de renta, según lo pactado, se deducirían finalmente del precio de la compraventa al momento de ejercitar el derecho de opción, tan es así que, como como reconoce la propia demandada en su escrito de contestación a la demanda, al ser objetivo de la demandante la percepción de las rentas para su subsistencia, y versar el contrato sobre vivienda y cuatro locales, uno de los cuales es el que ahora nos ocupa, se acordó que a medida que fueran desalojados los otros tres, podrían ser arrendados por la demandada, si era de su interés, o bien dejarlos libre de alquiler, pero en cualquier caso, en uno u otro caso, obligando al Sr. Vidal al pago de las rentas dejadas de percibir, tanto si se alquilaba como si no, cantidades que serían coincidentes con las rentas que venían percibiendo la actora de los anteriores inquilinos, con las actualizaciones pertinentes, lo que supone, y aquí es donde quiebra el razonamiento del juzgador de primer grado, que si la causa resolutoria del contrato de arrendamiento debe ser estimada, a consecuencia de subarriendos inconsentidos practicados por la demandada al no ponerlo en conocimiento de la arrendadora a los efectos de incrementar la renta, el local debe quedar libre, lo que no resta que ante esa situación, según lo pactado, deba continuar la demandada abonando las rentas correspondientes, si bien con pérdida de la posesión inmediata o mediata, como arrendataria o subarrendataria, respectivamente, del local, quedando a la espera de que los otros tres locales queden vacíos, lo que, al parecer, según se manifestara en las conclusiones del acto del juicio, ya había acontecido, por lo que ningún perjuicio se le ocasiona a la demandada al poder ejercitar en plenitud el derecho de opción de compraventa pactado, no siendo argumento válido pretender amparar ese cambio de titularidad en razones estrictamente fiscales, no acreditadas, y que según doctrina jurisprudencial reiterada, en todo momento, supone la entrada de un tercero en el local objeto de litis, sin que se evidencia contradicción alguna entre sendos contratos, el de opción y el de arrendamiento, siendo los dos complementarios, lo que debe llevarnos a acordar la resolución del contrato en los términos interesados por la parte recurrente.



CUARTO.- En relación con la acción de reclamación de rentas impagadas acumulada a la resolutoria, se constata la existencia de un débito por impago de la pactada desde el mes de abril de 2012 por importe de 2.435,68 euros, teniendo en cuenta las actualizaciones de renta anuales practicadas, lo que expresamente le fue notificado por correo electrónico en fecha 31 de julio de 2012, a lo que habría que añadir los importes correspondiente del 20% por los subarriendos inconsentidos a los que anteriormente nos hemos referido, lo que generaba una deuda a la fecha de interposición de la demanda, de un añadido de 7.076,27 euros, a lo que además, procedía añadir los devengos de futuras mensualidades a razón de 815,72 euros/mes, una vez actualizada la renta, teniendo en consideración que en marzo de 2009, con motivo de subarriendo, la renta se incrementó a 1.200 euros, más I.V.A., hasta marzo de 2012, incremento de renta que superaba abiertamente del pactado del I.P.C., provocando que la renta pasara de 756 a 799 euros/mes y hasta la fecha, lo que debe suponer estimar también el recurso en este extremo.



QUINTO.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso de apelación, procederá acordar no hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales en esta alzada e imponer las de primera instancia a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por doña Daniela , representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Cortés Reina, contra la sentencia de veintitrés de marzo de dos mil diecisiete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella (Málaga), en autos de juicio ordinario número 441/2015, revocando la misma, debemos acordar y acordamos estimar íntegramente la demanda formulada por la ahora recurrente frente a las sociedades mercantiles 'Explotaciones Altaviana S.L.' y 'Milwakee Inversiones S.L.'y, en su virtud acordar: 1º) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre doña Daniela y 'Altaviana S.L.' respecto del local comercial sito en el número 8 (bajo) de la Calle Ricardo Soriano de Marbella (Málaga), por subarriendo inconsentido e impago de renta; 2º) Condenar a las demandadas a estar y pasar por esta declaración ordenando el desalojo de la finca, dejándolo libre y a disposición de la demandante, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento forzoso si no lo desocupa voluntariamente, salvedad de que se ejercitara antes el derecho de opción de compraventa; 3º) Condenar a la demandada al pago de DOCE MIL SETECIENTOS CATORCE EUROS CON CICUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (12.714,59 €); 4º) Condenar a la demandada al pago a la actora de la suma de OCHOCIENTOS QUINCE EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (815,72 €), más un 20%, mensual, para el supuesto de que el local continúe siendo ocupado por un tercero ajeno a la relación arrendaticia; 5º) Que, dichas cantidades devengarán el interés legal correspondiente, y 6º) Se imponen a la demandada las costas procesales devengadas en primera instancia, sin que se haga especial pronunciamiento so0bnre las producidas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/