Sentencia Civil Nº 126/2008, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 20/2008 de 04 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00126/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000020/2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-

D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA

NÚM. 126/08

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a cuatro de Abril de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA/A CORUÑA, los Autos de

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000644/2003, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SANTIAGO DE

COMPOSTELA (ACTUALMENTE JDO. DE 1ª INST. Nº 4), a los que ha correspondido el Rollo 0000020/2008, en los que

aparecen como partes apelantes D. Carmen y CARSOGAL S.L. representados por el

procurador D. VICTORINO REGUEIRO MUÑOZ, y como apelado INMOBILIARIA MARLI S.L. representado por el procurador D.

JOSE PAZ MONTERO; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO, quien expresa el

parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA (ACTUALMENTE JDO. DE 1ª INST. Nº 4), por el mismo se dictó sentencia con fecha 27/6/07 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimar la demanda interpuesta por Inmobiliaria Marli S.L. y en consecuencia debo declarar la nulidad radical del contrato de arrendamiento concertado en fecha 6 de septiembre de 2001, a que hace referencia el hecho segundo de la demanda, suscrito entre los codemandados, imponiendo a los demandados la obligación de estar y pasar por dicha declaración de nulidad, absteniéndose en lo sucesivo, de ejecutar cualquier acto de detentación o posesión sobre el inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento declarado nulo. Reintegrando la posesión a la actora dejándolo libre y en el estado que presentaba con anterioridad a la firma del contrato; de igual manera se condena a Carsogal S.L. ya Dª Carmen a abonar a la actora la suma de 28.177 euros así como la suma de 446.09 euros por cada mes que transcurra hasta la efectiva puesta a disposición de la actora de inmueble objeto del contrato de arrendamiento declarado nulo, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Carmen, CARSOGAL S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día veintiséis de marzo de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los de la sentencia apelada, en tanto no se opongan a los siguientes, y

PRIMERO.- La demandante Inmobiliaria Marli S.L. formuló una demanda en la que pretendió se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento concertado sobre un piso de su propiedad (adquirido por compra a Carsogal el 5/1/2000), que había sido concertado entre Carsogal y la codemandada Carmen con fecha 6/9/2001. Tal pretensión fue estimada en la sentencia apelada, tras rechazar las excepciones formales y de fondo opuestas por los demandados.

En el escrito de recurso de apelación se insiste en la validez del contrato de arrendamiento concertado entre Carsogal y la Sra. Carmen, ya que ésta ha venido ocupando el piso desde 1999 (se había aportado con la contestación un contrato de arrendamiento de 1/9/1999 suscrito también entre los demandados). Entiende que esa ocupación viene justificada con los contratos de suministro de energía eléctrica y agua -le sirvieron para criticar además la declaración del testigo Sr. Pedro Enrique, quien también se dice haber sido ocupante de la casa-, y con la declaración del testigo Sr. Carlos Ramón, que había suministrado los electrodomésticos. El resto de motivos de oposición, relativos a la legitimación activa de la actora o la simulación del contrato de compraventa, han quedado fuera de esta alzada.

SEGUNDO.- Para resolver la contienda es irrelevante la fecha en que la demandada haya ocupado la vivienda, si fue antes o después del contrato de compraventa celebrado con la actora. Por las partes no se ha tenido debidamente en cuenta la sentencia penal condenatoria del Sr. Narciso, representante de Carsogal y quien firmó en nombre de esta entidad los contratos de compraventa y de arrendamiento, y quien facilitó la ocupación por la Sra. Carmen de la vivienda litigiosa.

Se hizo constar en los Hechos probados de la sentencia condenatoria dictada en la instancia el 2/12/2002 y mantenidos en la dictada en esta alzada el 23/5/2003 que el 20/12/1991 se otorgaron tres contratos privados entre Construvent Estradense e Inmobiliaria Compostela (entre ellos el que afectaba a la vivienda litigiosa), que continuaron inscritas a nombre de la vendedora, que fueron embargadas por Hacienda, que el Sr. Narciso medió con intención de adquirirlos a cambio de hacerse cargo de la deuda tributaria, que el 27/8/1999 los representantes de Construvent Estradense otorgaron escritura pública a favor de Carsogal, representada por Narciso, conociendo todos los intervinientes los documentos privados de compraventa de 1991, y ello sin conocimiento de Otero Túñez -representante de Construvent y de Inmobiliaria Compostela-. Estos hechos probados dieron lugar a la condena de Narciso como autor de un delito de estafa, si bien en la parte relativa a la responsabilidad civil sólo se hizo el pronunciamiento de condena a indemnizar a Inmobiliaria Compostela en la cantidad que se acreditase en ejecución de sentencia.

A la vista de esta sentencia es posible afirmar la nulidad de los contratos en que Carsogal adquirió los pisos a Construvent Estradense, pues eran propiedad de otra entidad diferente de la vendedora y se adquirieron mediante un acto ilícito. En la sentencia penal no se hizo la oportuna declaración de nulidad, quizá porque en la fecha en que se dictó los pisos habían sido adquiridos por terceros protegidos por la fe pública registral, como sucede al menos en el caso que nos ocupa, y por ello sólo se condenó a indemnizar el valor de los daños y perjuicios ocasionados. Que no se hubiera efectuado ese pronunciamiento no impide reconocer la trascendencia civil de la condena penal, que no es otra que la nulidad radical y absoluta del contrato de compraventa (arts. 1275 y 1301 Cc .).

Si por tanto ni Narciso ni Carsogal tuvieron poder de disposición sobre el piso litigioso, los contratos de arrendamiento que pudieran haber concertado o los permisos de ocupación que pudieran haber concedido, carecen de cualquier efecto jurídico, por lo que la declaración de nulidad pretendida por la demandante se deriva directamente de esa consecuencia jurídica y es irrelevante el momento en que se adquirió la posesión de quien no podía darla válidamente.

La posición de la demandante Inmobiliaria Marli es diferente de la Sra. Carmen, ya que ésta adquirió en compraventa de quien en el Registro figuraba como su titular, y por ello queda protegida por la legislación hipotecaria como tercero de buena fe - no se ha demostrado que al adquirir conociese la ilicitud cometida-, al amparo de lo dispuesto en el art. 34 LH y demás disposiciones complementarias. No olvidemos que esta adquisición protegida legalmente es la que impidió en su momento la declaración de nulidad de la escritura.

Procede por tanto la desestimación del motivo de impugnación.

TERCERO.- En el segundo motivo de recurso se hace referencia a la otra petición que se había estimado: la condena solidaria a los codemandados a satisfacer a la actora el importe del valor del arrendamiento, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados. Se dice que este pronunciamiento no puede afectar a la Sra. Carmen, que se limitó a alquilar un piso y pagar unas rentas, siendo ajena al resto de negocios jurídicos que puedan haber recaído sobre el inmueble.

Es posible acoger en parte esta pretensión, ya que ha de determinarse a partir de qué momento la citada demandada puede considerarse ajena a las vicisitudes acaecidas sobre la propiedad del piso y por tanto poseedora de buena fe. No consideramos que desde que se otorgó el contrato de arrendamiento en 2001 haya que considerar a la demandada como poseedora de mala fe, pues aunque así se afirmó en la sentencia en la consideración de que al suscribirlo ya figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad la titularidad de Marli sobre el piso, no es habitual ni forma parte de la diligencia del buen padre de familia que al suscribir un contrato de arrendamiento se acuda al Registro a comprobar si quien entrega la posesión del bien es quien figura en el mismo como titular, sino que es precisamente esta disponibilidad del bien y la suscripción de los correspondientes contratos de servicio de suministros la que suele ser examinada y comprobada, y en este caso correspondía a Carsogal.

Ahora bien, desde el momento en que se produjo el acto de conciliación intentado con carácter previo a la interposición de la demanda, del que se derivaba la disputa entre Marli y Carsogal (quien sostenía que la compraventa no era sino un negocio simulado) sobre la titularidad de la vivienda, sin ninguna solicitud relativa al pago de las rentas, cabe discutir sobre la actuación de la Sra. Carmen de no pagar a la demandante que se decía propietaria del piso. Como no consta si se había acompañado a dicho escrito la escritura de compraventa de la vivienda ni la justificación de tener inscrita su titularidad en el Registro de la Propiedad, hay que diferir ese momento a la presentación de la demanda, a la que se acompañó esa documentación, y con la circunstancia de que se había solicitado ya la condena de dicha demandada a pagarle los daños y perjuicios por esa ocupación indebida. A partir de esa fecha, la continuidad en la decisión de pagar las rentas a quien a ella le constaba como anterior arrendador y vendedor, Carsogal, la hace responsable frente a Marli, pues tenía a su disposición otros instrumentos jurídicos - consignación judicial- o extrajurídicos -abono en una cuenta bancaria a disposición de quien resultase ser finalmente declarado titular- para haber cumplido con su obligación, sin necesidad de hacer dichos pagos. En conclusión, considerando que desde el mes de enero de 2004 en que se produjo el emplazamiento (folio 60) no puede considerarse que haya actuado de buena fe y por ello ha de responder solidariamente frente a la actora de los perjuicios equivalentes a las rentas que se hubieran devengado desde esa fecha.

CUARTO.- De conformidad con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias en relación a las pretensiones formuladas contra la Sra. Carmen, manteniéndose la condena en la instancia a Carsogal, sin pronunciamiento sobre las devengadas por aquella demandada en esta alzada, e imponiendo a la sociedad codemandada el pago de las que haya causado en esta instancia.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dª Carmen, y desestimamos íntegramente el formulado por CARSOGAL S.L. contra la sentencia de 27/6/2007 dictada en los autos de juicio Ordinario nº 20/2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santiago de Compostela, la revocamos parcialmente, haciendo los siguientes pronunciamientos:

1.- Reducimos la cuantía por la que responde la Sra. Carmen solidariamente con Carsogal S.L., frente a la actora Inmobiliaria Marli S.L., a la cantidad de 17.605,11 euros por el tiempo transcurrido desde enero de 2004 a junio de 2007, y dejamos sin efecto la condena en costas efectuada en la instancia contra dicha demandada, ello sin pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada por dicha recurrente.

2.- Mantenemos el resto de pronunciamientos de dicha resolución.

3.- Condenamos a Carsogal S.L. al pago de las correspondientes costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra la misma no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.