Sentencia Civil Nº 126/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 725/2011 de 21 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00126/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

RECURSO DE APELACION 725 /2011

PROCEDENCIA.- JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 88 DE MADRID

AUTOS Nº.- 152/10 -ORDINARIO-

DEMANDANTE/APELADO.- Valeriano

PROCURADOR.- Sr/a JOSÉ LUIS NAVAS GARCÍA

DEMANDADO/APELANTE.- DON Jose Antonio

PROCURADOR.- Sr/a SONIA DE LA SERNA BLÁZQUEZ

PONENTE.- Ilmo. Sr. Don Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo

SENTENCIA Nº 126

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

DON Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo

DOÑA ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a veintiuno de febrero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 152/2010, procedentes del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA Nº 88 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 725/2011, en los que aparece como parte apelante D. Jose Antonio representado por la procuradora DOÑA SONIA DE LA SERNA BLAZQUEZ, y como apelado D. Valeriano representado por el procurador D. JUAN LUIS NAVAS GARCIA.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Seguido por sus trámites legales, por dicho Juzgado se dictó resolución en 2 de junio de 2011 cuya Parte Dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda presentada por el procurador D. JUAN LUIS NAVAS GARCÍA en representación de D. Valeriano contra D. Jose Antonio representado por la procuradora Dª SONIA DE LA SERNA BLÁZQUEZ debo declarar y declaro actualizada la renta a fecha de presentación de la demanda en la cuantía de 197,66 euros requiriendo al demandado para que pague el IBI correspondiente desde el momento en que el arrendador le presente el recibo de pago del referido impuesto, debiendo condenar y condeno a D. Jose Antonio a estar y pasar por tal declaración así como el pago de las costas procesales'.

Notificada dicha resolución a las partes, por la demandada se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.-Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 13 de febrero de 2013 del actual.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo.

Fundamentos

PRIMERO:Se formuló demanda de actualización de la renta y reclamación del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en la que el actor indica, en esencia, que el 28 de julio de 1975, se suscribió con el demandado contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la PLAZA000 NUM000 de Madrid.

El 24 de noviembre de 1995, la parte arrendadora envió por vía notarial una carta al hoy demandado con el fin de actualizar la renta y reclamar el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no oponiéndose el demandado a la actualización de la renta.

Por sentencia de 24 de abril de 1995, dictada por el juzgado de primera instancia 5 de Madrid , se declaró resuelto el contrato por falta de pago, pese a lo cual el demandado continuó residiendo en la vivienda y abonando la misma renta que hasta entonces, y dado que el arrendador, por falta de asesoramiento jurídico, no ejecutó la sentencia, le caducó la acción para solicitar la ejecución.

El arrendador, dado que el contrato había sido resuelto por sentencia, formuló demanda con el fin de que se declarase que el demandado ocupaba el inmueble en virtud de contrato que habría de regirse por la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, pretensión que si bien fue estimada en primera instancia, fue revocada en apelación.

El 15 de julio de 2009, continúa indicando la demandante, la misma envió al demandado burofax notificándole la actualización de la renta y reclamándole el pago del Impuesto de Bienes inmuebles. El demandado no recogió dicho burofax, ni tampoco el que le fue remitido posteriormente en iguales términos.

Solicitaba el actor se declarase como renta actualizada la de 197,66 €, subsidiariamente la de 54,13 y subsidiariamente la de 44,63 €, y en todo caso se requiriese al demandado para que abonase el Impuesto de Bienes Inmuebles.

El demandado se opuso a la demanda alegando, en esencia y entre otras cuestiones, que tras la notificación de la actualización de renta efectuada en noviembre de 1995, el demandado hizo saber a la arrendadora que en atención al número de ocupantes de la vivienda y sus ingresos, no era procedente la actualización, por lo que las partes convinieron en que la renta no se actualizaría según los cálculos de la notificación, sino que el hoy demandado abonaría 7.492 Ptas, por encima del segundo tramo del 20% que hubiera correspondido con arreglo a la actualización. Como consecuencia de dicho acuerdo, no se hizo ninguna otra notificación que correspondería para las anualidades sucesivas. Igualmente con respecto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la arrendadora optó por no exigirlo.

La sentencia que se recurre estimó la demanda, declarando como renta actualizada 197,66 €, requiriendo al demandado para que abonase el Impuesto de Bienes Inmuebles.

SEGUNDO:Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los fundamentos de esta resolución.

TERCERO:Formula recurso la parte demandada, indicando en primer término que se ha producido indebida aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , dado que la sentencia recurrida razona que ante el requerimiento fehaciente de la arrendadora, el arrendatario debería haberse dirigido a la propietaria dentro de los 30 días siguientes oponiéndose a la actualización, no habiéndose acreditado dicha comunicación en plazo ni la existencia de acuerdo verbal, si bien, considera el recurrente, con ello se confunde lo dispuesto en la regla 6ª de la Disposición Transitoria Segunda D) 11, con la acreditación de la improcedencia de la actualización de la renta regulada en la regla 7ª, entendiendo el recurrente que el plazo de 30 días únicamente es aplicable al supuesto establecido en la regla 6 referida.

Tal alegación debe ser desestimada.

CUARTO:En primer término, la sentencia recurrida no indica lo que señala el recurrente, dado que lo que determina es que, habiéndose reconocido por el demandado que la actualización se efectuó en noviembre de 1995 'pero alega la existencia de un acuerdo verbal que no acredita pues la oposición a dicha actualización conforme a la regla 6 debe efectuarse mediante comunicación fehaciente, y no lo acredita, ni tan siquiera que fuese aplicable la regla 7, en virtud de los ingresos en aquella fecha atendiendo al número de personas con las que convivía, pues también es un hecho cuya carga de la prueba incumbe a la demandada, no habiendo acreditado tal extremo, por lo que debe considerarse actualizada la renta el 23 de noviembre de 1995 ...' (fundamento segundo, folio 187).

Por tanto, la sentencia recurrida no indica que sea aplicable un plazo de 30 días para oponerse, lo que establece es que no ha quedado acreditada la oposición prevista en la regla 6ª, sin hacer referencia a un plazo concreto, entendiendo igualmente que no queda acreditado que no sea de aplicar la actualización de la renta en atención a los ingresos de las personas que ocupaban el inmueble, tal y como prevé la regla 7ª.

Y efectivamente, a juicio de esta Sala, no consta debidamente acreditado que haya existido el acuerdo al que alude el demandado, ni que se haya pretendido acoger a lo establecido en la regla 6ª -es más, tampoco alega en su contestación que pretenda o haya pretendido acogerse a lo previsto en la referida regla 6ª- no constando tampoco que la actualización sea improcedente en atención a los ingresos de las personas que ocupasen el inmueble, tal y como prevé la regla 7ª, ya que no han quedado debidamente acreditados en el presente procedimiento los ingresos de los ocupantes del inmueble en el momento de efectuar la actualización, por lo cual no consta acreditado que concurran las circunstancias previstas en dicha norma para evitar el incremento de rentas.

Corresponde al demandado la carga de acreditar tales hechos, ya que la Disposición Transitoria Segunda de Ley de Arrendamientos Urbanos, en el párrafo primero de su apartado 11, establece que la renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador mediante requerimiento al arrendatario, configurándose como un derecho que asiste al arrendador, salvo que el arrendatario se encuentre en alguno de los supuestos que dicha Ley contempla como obstativos a dicha actualización, por lo cual, y por aplicación del artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al demandado corresponde acreditar que existe alguna causa que hace improcedente la elevación.

No habiendo acreditado el demandado ninguna de ambas causas obstativas, obviamente, tal y como con acierto indica la sentencia recurrida, es procedente la actualización de la renta.

QUINTO:Pero es más, y si bien lo indicado ya lleva a desestimar tal alegación, dado que no resulta de lo actuado en este procedimiento que concurra alguna de las causas que motivan la no elevación de la renta, cabe añadir que además, efectivamente, es de aplicación un plazo de 30 días para hacer efectiva la oposición al incremento de renta propuesto.

Es de aplicación a este respecto lo dispuesto en el artículo 101 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , dado que la disposición transitoria segunda de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en su apartado 1 establece que se regirán los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, como es el de autos, por las normas de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones que establece la propia Disposición Transitoria Segunda .

Por tanto es de aplicación el artículo 101 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que establecía el régimen jurídico aplicable para las actualizaciones de renta, el cual en su apartado 2.2 establece que el arrendatario podrá oponerse la recepción de la notificación correspondiente, indicando el apartado 2.3 que en caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador podrá girar el recibo incrementando la cantidad propuesta, pudiendo el arrendatario, indica el apartado 2.4, pedir la revisión de la renta en el plazo previsto en el artículo 106, si las cantidades giradas al inquilino fuesen superiores a las permitidas.

Por tanto, efectivamente, el hecho de no haberse opuesto en el plazo de un mes autorizaba al arrendador a tener por aceptado tácitamente el incremento de renta, a partir de lo cual el inquilino únicamente podrá reclamar aquello que hubiese pagado por encima de lo legalmente establecido, posibilidad ésta, la prevista en el artículo 101.2.4 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que obviamente no tiene cabida en el presente supuesto en el que el importe de la renta actualizada ha quedado fijado mediante sentencia.

Lo indicado abunda en la procedencia de desestimar tal aspecto del recurso.

SEXTO:Alega la parte demandada que se ha vulnerado la doctrina de los actos propios, dado que tras haber transcurrido 15 años, las posibilidades de prueba con respecto a la existencia del acuerdo alegado se han limitado, considerando que cabría aplicar la doctrina del retraso desleal, que considera contraría la buena fe el ejercicio del derecho de manera tan tardía que haya llevado a otra parte a pensar que la actora no iba ejercitarlo.

Tal alegación debe ser desestimada, dado que, en primer lugar, se trata de una cuestión nueva introducida en esta alzada, dado que en la contestación a la demanda se invocó únicamente la doctrina de los actos propios (folios 97 a 99), debiendo discurrir el recurso de apelación por los mismos cauces fácticos y jurídicos por los que discurrió en la instancia, tal y como se desprende del artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En todo caso, debe tenerse en cuenta que la conducta omisiva de la parte demandante ha supuesto un claro beneficio para el demandado, que durante estos años ha venido pagando una renta de 44,63 € (folio 95), inferior a la que correspondería de aplicar la actualización y los correspondientes tramos de incremento de la misma con arreglo a lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 11 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , ya que a partir del tercer año el importe de la renta debió de ser de 50,21 €.

Por tanto, no se puede entender que sea contrario a la buena fe el hecho de pretender percibir la correspondiente renta actualizada en su tramo final, cuando precisamente la inactividad del actor ha supuesto un claro beneficio para el recurrente, al abonar unas rentas inferiores a las que debería haber abonado de haberse hecho valer el derecho del arrendador.

SÉPTIMO:Alega el recurrente que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que es rechazada por la sentencia recurrida sin motivar o razonar tal desestimación, indicando que la arrendadora aceptó percibir 7.492 Ptas, frente a las 3900 Ptas que recibía hasta entonces, lo cual supuso un incremento superior incluso al segundo tramo del 20% de la renta actualizada, no habiendo existido notificaciones posteriores a esa primera actualización, ni habiéndose ejecutado la sentencia dictada en abril de 1995, todo lo cual entiende que revela la existencia del acuerdo que sostiene el demandado.

En realidad el recurrente combina la doctrina de los actos propios con una serie de actos indiciarios que, a su juicio, llevan a dar por acreditada la existencia del acuerdo por él alegado.

Tales alegaciones deben ser desestimadas.

OCTAVO:La doctrina de los actos propios, a juicio esta Sala, no es aplicable en el presente supuesto, dado que tal doctrina está basada fundamentalmente en la buena fe ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2005 , 16 de enero de 2006 y 15 de noviembre de 2007 ,entre otras muchas) y tal y como se indicaba en el anterior fundamento, la conducta de la actora ha supuesto, precisamente por su inactividad, un beneficio para el demandado, sin que se pueda considerar contrario a la buena fe el pretender hacer efectivo un derecho cuyo carácter continuado y falta de ejercicio ha supuesto ya un beneficio para la parte contraria.

Por otro lado, hay que tener además en consideración la doctrina del Tribunal Supremo que señala que la renuncia a los derechos ha de ser inequívoca ( STS de 21-05-2001 , 12-07-1997 , 24-05-2001 y 24-04-2001 , entre otras).

Si bien efectivamente la demandante no ha hecho uso de su derecho a percibir la renta actualizada durante largo tiempo, no obstante, debe precisarse que en el año 2007 ya pretendió que se declarase el contrato quedaba sujeto a Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (documento 5 y 6 de la demanda), y si bien tal pretensión no prosperó, obviamente evidencia la voluntad de la demandante de obtener un régimen jurídico más favorable, sobre todo desde el momento en que de haber prosperado su pretensión sería de aplicación el plazo máximo de cinco años establecido en el artículo 9 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

Por otro lado, debe tenerse en cuenta que el demandado reconoce abonar una renta de 44,63 € mensuales, lo cual constituye una cantidad que es notoriamente insuficiente para considerar que existe una adecuada proporción entre la posesión que recibe el arrendatario y lo que percibe por ello el arrendador.

Por tanto, para poder considerar que el arrendador consiente el mantenimiento de renta tan exigua, renunciando a hacer efectivo su derecho a reclamar una renta superior, no es suficiente su inactividad prolongada, dado que la aceptación 'sine die' de dicha renta supondría un acto de renuncia a un derecho que, lejos de suponer por lo demás la percepción de una renta elevada, simplemente supone el evitar que la ocupación del inmueble por parte del arrendatario se constituya prácticamente en una carga. El hecho de que, pese a lo exiguo de la renta que venía percibiendo, no haya hecho valer el derecho que la ley le confiere, no puede considerarse como una renuncia inequívoca a hacer valer su derecho a obtener la determinación de la renta actualizada.

NOVENO:También debe desestimarse la alegación del recurrente, en el sentido de que la conducta de la demandada no se explica, a su juicio, más que por el hecho de que exista el pacto por él alegado, que a tenor de la contestación a la demanda consistía en que éste pasaba a abonar 7.492 Ptas, frente a las 3900 Ptas que pagaba hasta entonces, lo cual suponía un incremento por encima del segundo tramo del 20% que hubiera correspondido, quedando con ello así fijada la renta a abonar en lo sucesivo.

Si bien consta que, efectivamente, en noviembre de 1995 el demandado abonaba 3900 Ptas (folio 101), y que, al menos desde marzo de 1996 comenzó a abonar 7.426 Ptas (folio 102 y ss), y que, efectivamente, no ha existido actuación del arrendador para hacer efectiva la actualización hasta que dirige en el año 2009 burofax al hoy demandado para hacer efectiva la actualización, y que por ello no ha instado las actualizaciones de los tramos intermedios en sus respectivos momentos, no es todo ello suficiente, a juicio de esta Sala, para inferir racionalmente ( artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) que se haya llegado al acuerdo indicado por el demandado.

Tales hechos igualmente pueden obedecer, simplemente, a las negociaciones entabladas al respecto, llegando al acuerdo de abonar inicialmente la cantidad que el demandado ha venido abonando durante estos años, ya que en el requerimiento que se efectuó en el año 1995 la demandante pretendía el cobro, a partir de diciembre de ese año, de 14.425 Ptas, que incluía 855 Ptas. del IBI (folio 35 vuelto), y si bien ciertamente en las comunicaciones que dirige en el año 2009 se estableció la renta para el primer año de 2.785 Ptas, de 5.570 Ptas el segundo año y 8.354 Ptas el tercer año (folio 60), no obstante lo cierto es que la pretensión de la demandante por aquel entonces era el cobro de la cantidad referida, y por ello pudo fijarse como cantidad inicial a pagar la que posteriormente vino abonando el hoy demandado durante los años sucesivos.

No se quiere significar con ello que efectivamente haya sido así, sino simplemente dejar constancia de que es verosímil que así pudiera haber sido, por lo cual los hechos aducidos por el demandante, al permitir, cuando menos, una explicación alternativa, no son unívocos, y por ello no permiten crear un enlace racional preciso y directo ( artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) con la conclusión que se pretende alcanzar.

Por otro lado, tampoco se puede entender acreditado que la actora tuviera interés en mantener el contrato de arrendamiento con el demandado, en términos tales que justificasen la renuncia a su derecho a percibir la renta actualizada que le correspondía con arreglo a ley a cambio de continuar con la relación arrendaticia, ya que no sólo no consta que existiese tal interés por parte del arrendador, sino que por el contrario, el 24 de abril de 1995, es decir pocos meses antes de pretender la actualización de la renta en noviembre de 1995, se dictó sentencia declarando resuelto el contrato por falta de pago de la renta (documento 5 de la demanda, folio 41), tal hecho obviamente lleva cuando menos a dudar de que la arrendadora aceptase percibir una renta inferior a la que la ley le autorizaba, con el fin de mantener una relación arrendaticia que pocos meses antes había supuesto incluso la resolución del contrato por falta de pago del arrendatario.

De tal manera que el pago a partir de marzo de 1996 por parte del hoy demandado de la cantidad de 7.426 Ptas, puede obedecer simplemente al acuerdo alcanzado al objeto de fijar la renta correspondiente a la primera anualidad, pero en todo caso, a juicio de esta Sala, lo que no queda debidamente acreditado, pese a la inactividad del arrendador, es que con dicho importe, que ni tan siquiera alcanzaba la mitad de lo que inicialmente pretendió la arrendadora, y que por otro lado quedaba ya rebasado por la actualización correspondiente al tercer año con arreglo a los cálculos realizados en el requerimiento del año 2009, el arrendador haya consentido en fijar de forma definitiva la renta actualizada en tal importe, máxime si se tiene en cuenta, como se indicaba, que pocos meses antes de la comunicación para la actualización, se había resuelto el contrato por falta de pago.

DÉCIMO:Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que se desestima el recurso, procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por DON Jose Antonio contra la sentencia de fecha 2 de junio de 2011 dictada en autos de Procedimiento Ordinario nº 152/10 por el Juzgado de Primera Instancia nº 88 de Madrid en los que fue actor DON Valeriano , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 y 3 LEC , en relación con lo dispuesto en la D.Final 16ª de la misma Ley , si concurriesen los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el art. 208.4 de la LECv 1/2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.