Sentencia CIVIL Nº 126/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 298/2016 de 27 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE TORROX.
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 298/2016.
SENTENCIA NÚM. 126
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
D. Alexander Codes Trujillo
En Málaga, a 27 de febrero de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio
verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torrox, sobre desahucio arrendaticio
urbano por falta de pago de la renta, seguidos a instancia de Doña Zaira contra la entidad 'Peccati Di Gola
S.C.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra
la sentencia dictada en el citado juicio. Habiendo impugnado la sentencia la entidad demandada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torrox dictó sentencia de fecha 16 de junio de 2015 en el juicio verbal arrendaticio del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Martín Acosta en nombre y representación de Dª Zaira contra la entidad Peccati di Gola, S.C debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes el día 1 de abril de 2.014 sobre local de negocio sito en calle Almirante Ferrandiz nº 42 de Nerja y por tanto debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del mencionado inmueble, condenando a la demandada a que abandone ésta en el plazo legalmente previsto desde la firmeza de esta resolución, apercibiéndole de lanzamiento si no lo hiciere; igualmente debo condenar y condeno al demandado a que abone al actor la cantidad de 7.639,32 euros, cantidad que devengará el interés legal, con expresa condena en costas a la demandada' Por auto de fecha 1 de septiembre de 2016 se aclaró la parte dispositiva de dicha resolución en el sentido siguiente: 'DISPONGO, rectificar la sentencia de fecha 16 de junio de 2015 en el sentido que consta en el Fundamento de Derecho Único: ...Así, en el Fallo donde dice 'con expresa condena en costas a la demandada' debe decir 'sin expresa condena en costas'.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese.

Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 26 de febrero de 2018.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente la demanda con condena en costas. Esta parte está de acuerdo con la argumentación de la sentencia en el sentido de entender como hecho probado que la parte demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes al haber procedido al pago de la renta tan solo en el primer mes (abril de 2014), debiendo, por tanto, la renta desde el mes de mayo de 2014. Igualmente está de acuerdo en que, como consecuencia de dicho incumplimiento de la parte demandada, se dé por resuelto el contrato de arrendamiento del local de referencia. Pero con lo que esta parte no puede estar de acuerdo - y es el presupuesto principal de este recurso - es dar como hecho probado, tal y como se dice textualmente en la sentencia, que la parte demandada puso en septiembre de 2014 a disposición de la actora la posesión del local arrendando, y que ésta se negó a recibirla, motivo por el cual concluye el Juez que tan solo tiene que abonar la renta y los gastos hasta septiembre de 2014; cuando lo cierto es que en ningún momento ha quedado acreditado el hecho de que la parte demandada haya demostrado ni el más mínimo interés en devolver la posesión del local, ni tampoco se ha acreditado que la actora se haya negado a recibir dicha posesión, siendo lo único cierto que, hasta el día 9 de julio de 2015, la parte demandada ha estado usando, disfrutando y poseyendo el local arrendado sin abonar ni un solo euro, ya que la parte demandada ha efectuado en esa fecha el depósito de las llaves del local en el Juzgado mediante escrito de fecha 8 de julio que consta en los autos. Por tanto, se centra la cuestión en analizar si ha existido realmente una voluntad de la parte demandada favorable a entregar la posesión del local arrendado y una evidente negativa de la parte actora a recibir dicha posesión, ya que en este presupuesto, erróneamente valorado, es donde se fundamenta la sentencia para no acceder íntegramente a las pretensiones de esta parte demandante. Los hechos probados, a juicio de esta parte, han sido los siguientes: el 1 de abril de 2014 se firma un contrato de arrendamiento de un local comercial entre ambas partes, pactando una renta de 3.500 euros mensuales y la entrega de una fianza de 7.000 euros equivalentes a dos mensualidades de renta; la parte demandada procede a pagar el mes de abril de 2014 por importe de 3.500 euros, así como entrega en concepto de fianza la cantidad de 7.000 euros; llegado el mes de mayo de 2014, la demandada no abona la renta de dicho mes; igualmente no abona la renta del mes de junio ni de julio de 2014; el 7 de agosto de 2014 esta parte actora le remite un burofax mediante el cual le pide que se ponga al día en los pagos de la renta que tiene atrasada; la parte demandada hace caso omiso a dicho burofax y tampoco abona la renta del mes de agosto de 2014; en septiembre de 2014 la parte demandada envía dos burofaxes mediante los cuales comunica a la parte actora su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento, así como su voluntad de consignar en el Juzgado el mes de penalización pactado en el contrato para el caso de rescisión unilateral anticipada; la parte actora mantiene varias reuniones con la demandada a los efectos de hacer efectiva la rescisión del contrato, requiriéndole la entrega de la posesión del local así como el abono de la renta atrasada de los meses de mayo a agosto de 2014 (no cobrándole la renta del mes de septiembre de 2014); la parte demandada no se aviene a lo requerido y ni a entregar la posesión ni la renta debida, por lo que la actora el día 19 de septiembre de 2014 presenta la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de rentas al no poder llegar a ningún acuerdo con la demandada; la parte demandada el día 25 de septiembre de 2014 consigna en el Juzgado la cantidad de 3.500 euros en concepto de indemnización por rescisión del contrato unilateral y anticipada; a partir de este momento, se siguen los trámites procesales oportunos respecto de la demanda presentada, terminándose con la sentencia de fecha 16 de junio de 2015 recurrida en este acto.

Y lo cierto es que ha sido el día 9 de julio de 2015 cuando ha ofrecido el local la demandada, tomando la demandante posesión efectiva del mismo el día 16 de julio de 2015, conforme a la providencia que consta en las presentes actuaciones. Así es evidente que, si la voluntad inequívoca de la parte demandada hubiera sido la de rescindir el contrato y entregar la posesión del local a la arrendadora, desde septiembre de 2014 hasta ahora, lo podía haber llevado a cabo (antes del 9 de julio de 2015) en diversas ocasiones. Por tanto, es más que evidente que, en el hipotético caso de que la parte actora se hubiera negado en septiembre de 2014 a recibir las llaves del local y por tanto la posesión del mismo (negativa que nunca se produjo), la parte demandada ha podido consignar en el Juzgado las llaves del local en todas esas ocasiones y no lo ha hecho hasta el día 9 de julio de 2015, que lo hizo por medio de comparecencia como ha quedado probado. Y, lógicamente, si ha tenido la posesión del local durante todo este tiempo (desde abril de 2014 hasta el 9 de julio de 2075, es decir, más de un año), pudiendo haber entregado las llaves de multitud de maneras y en multitud de ocasiones, es evidente que debe pagar la renta y los consumos de luz y agua, hasta el mismo momento en que ha procedido a la entrega de la posesión del mismo (9 de julio de 2015). Y, como no queda acreditada la negativa de la actora para recibirla, no se justifica el hecho de que el juzgador no accediera a las pretensiones de esta parte en la demanda y que, evidentemente, son el pago de la renta y de los consumos de luz y agua hasta el mismo momento en que la demandada ha realizado la entrega de la posesión del local a parte actora.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho en relación con el recurso deducido de contrario, añadiendo que en relación con la impugnación de la resolución da esta parte por reproducido todo cuanto alegó en la primera instancia, ya que en el presente caso se dan una serie de cuestiones que por su complejidad exceden con mucho el ámbito del proceso sumario de desahucio instado. Básicamente, la demandante manifestó ser propietaria de un inmueble destinado a local de negocio con una superficie aproximada de 500 metros cuadrados y en consecuencia y por ello en el arrendamiento se pactó una renta de 42.000 euros anuales (3.500/mes) y esta parte arrendataria entregó en el acto 7.000 euros en concepto de fianza, para después conocer que la parte trasera de lo alquilado está situada en suelo no urbanizable con la categoría de Sistema General de Áreas Libres (SG-AL1) Huertos de Carabeo, conforme conocía y sabía la Sra. Zaira . Es pacífico en la doctrina y también jurisprudencialmente que el artículo 444.1 de la LEC no debe ser objeto de una interpretación estricta, sino que debe entenderse en un sentido amplio y debe permitirse al arrendatario la alegación y prueba de la llamada 'mora accipiendi', o incluso la extinción del contrato de arrendamiento. Y es que lo contrario, es decir, que solo pueda alegar y probar el pago, le causaría indefensión. En definitiva, el artículo 250 de la LEC, a la hora de establecer el ámbito del juicio verbal, permite en él las circunstancias que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Consta documentalmente y de manera exhaustiva acreditado en autos que la actora no es propietaria, usufructuaria, ni pacífica poseedora del local, por ningún título..., sino que ocupa sin causa ni justificación alguna la mayor parte de este bien inmueble usurpándolo y comportándose de modo permanente como dueña, con intención de procurarse una utilidad o derecho económico y que efectivamente le ha reportado tal utilidad obteniendo un importante beneficio que, abusivamente, exige ante el Juzgado, que debió pronunciarse sobre el particular entrando a resolver sobre el fondo, y, en todo caso, sobre la rescisión contractualmente ejercitada por esta parte demandada en tanto planteó la consignación del precio por la rescisión prevista en el propio contrato, mediante expediente de jurisdicción voluntaria obrante por copias y tramitado ante este mismo Juzgado por medio del oportuno expediente judicial. En cuanto a la oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario, esta parte, desde la más absoluta buena fe, procuró la resolución de la controversia y esto es un hecho objetivo que no sólo se deduce de los múltiples requerimientos efectuados mediante burofax y obrantes en autos, sino también desde el momento en que, acogiéndose a la cláusula de rescisión prevista en el propio contrato, consignó el importe de la cláusula rescisoria judicialmente y sin perjuicio de ulterior pronunciamiento sobre las diferencias habidas entre las partes, para dar por resuelta la controversia. Con reserva, en cuanto a la entrega de la posesión, de discutir lo adecuado a pesar del perfecto conocimiento que la actora tiene de la falta de fundamento de su pretensión, no obstante lo cual insiste en plantear el recurso ante la Sala.



TERCERO.- Considerando que, como bien señala el Juez, en el presente caso se analiza la reclamación efectuada por la parte actora, que manifiesta que el 1 de abril de 2004 (sic, 2014) concertó con la parte demandada un contrato de arrendamiento del local de negocio sito en calle Almirante Ferrándiz nº 42 de Nerja, del que es propietaria. Que la demandada ha dejado de abonar las rentas del mes de mayo hasta septiembre de 2014, debiendo la cuantía de 14.000 euros. Reclama, por tanto, la resolución del contrato y la condena de la demandada a abonar la suma debida a fecha de juicio, más las cantidades que vayan venciendo hasta el completo desalojo del local comercial. La parte demandada - añade el Juez - alega como cuestión previa la inadecuación del procedimiento por tratarse de cuestión compleja, y se opone luego planteando la mora del acreedor y la compensación. Estudia el juzgador en primer lugar la excepción procesal planteada de inadecuación del procedimiento por tratarse de una cuestión compleja. Y, analizando el tenor literal del contrato suscrito y la normativa aplicable, concluye sin lugar a dudas que la intención de las partes fue el arriendo de un local de negocio y no el arriendo de industria que llevaría, tal y como establece la doctrina del Tribunal Supremo, a un régimen jurídico excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se ha de remitir a las normas del Código Civil, por lo que se trata de un arrendamiento urbano no complejo, incardinable dentro del juicio verbal por falta de pago, siendo la acción regulada por el artículo 250.1 de la LEC, la de un Juicio Verbal sumario, de cognición limitada y en el cual no cabe dilucidar cualquier cuestión que se plantee, sino que su objeto se encuentra limitado a la única y exclusiva cuestión del impago de las rentas derivadas de un contrato de arrendamiento de inmueble, y, en consecuencia, desestima la excepción planteada, sin que tal cuestión se reproduzca en el recurso. Añade el juzgador que se alega por la demandada la falta de legitimación activa, pues aporta nota simple del local arrendado en la que no consta como propietaria la arrendadora que suscribe el contrato. Sin embargo, esta excepción es desestimada por el Juez ya que la acción de desahucio es un acto de administración y no de disposición ( STS de 6 de abril de 1993) y por ello no es necesario ser propietario, sino parte contractual, siendo claro que el contrato de arrendamiento fue firmado por Doña Zaira , que es la actora en este proceso. La cuestión queda reducida - sigue razonando el Juez - a lo dispuesto en el artículo 444.1 de la LEC, que establece que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Tras el análisis de la prueba a la luz de las alegaciones de las partes, declara el Juez que, en virtud del contrato presentado y de las manifestaciones de la demandada, entiende que efectivamente existió el contrato de arrendamiento sobre el local que se indica en la demanda; que a fecha de la demanda está vigente, y que procede declararlo resuelto pues el demandado no ha acreditado haber satisfecho las rentas y cantidades debidas; rentas que, según la actora, ascienden a la cuantía de 38.000 euros más las sumas correspondientes a los suministros de agua y luz (978'79 euros), así como las cantidades que por ocupación vayan venciendo hasta la entrega efectiva del local, descontando los 7.000 euros entregados en concepto de fianza. Añade que, sin embargo, la demandada acredita su voluntad, reiterada en el mes septiembre de 2014, antes de la interposición de la demanda, de entregar la posesión del local arrendado, dando por resuelto el contrato, como se desprende de los burofaxes aportados en el acto del juicio. Y que tal requerimiento no fue atendido por la parte actora, evidenciando su negativa a recibirlo, 'por lo que no procede acceder a las pretensiones de la misma, que pudo recuperar la posesión en septiembre de 2014, debiendo adeudar únicamente la parte demandada las rentas reclamadas en la demanda y los suministros de agua de marzo-mayo, 36'53 euros, así como el importe de 602'79 euros de electricidad'. En cuanto a las costas acude el Juez al artículo 394.2 de la LEC, y no las impone expresamente al haber estimado parcialmente la demanda.



CUARTO.- Considerando que por sistemática judicial entrará la Sala primero a estudiar la alegación de cuestión compleja que opone, de nuevo en esta alzada, la demandada a la tramitación por juicio verbal de la demanda interpuesta por la arrendadora Sra. Zaira . Y ya de entrada debe decirse que la alegada existencia de una cuestión compleja con base en la argumentación de la demandada debe rechazarse de plano porque este concepto, a la vista de la reforma operada en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, no resulta de aplicación pues en realidad su marco de actuación resultaba de la anterior legislación de 1881. En este sentido, siendo cierto que no puede pretenderse a través de tan estrecho cauce procesal obtener pronunciamientos relativos a la validez y eficacia de los títulos en liza - su nulidad, anulabilidad, resolución, etc.-, lo que es propio de un juicio declarativo común, no lo es menos que la idea de 'cuestión compleja' no puede ser utilizada de forma genérica para rechazar cualquier argumentación que soslaye los límites precisos del concepto de precario o de impago de rentas, aunque ciertamente existen algunas argumentaciones que por su complejidad debe ser analizadas en procedimientos de mayor envergadura. En lo que coincide ahora la jurisprudencia es en que el proceso de desahucio por impago de renta, que es el que nos ocupa, contemplado como modalidad del juicio verbal por razón de la materia en el artículo 250.1.1º de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, no tiene naturaleza plenaria, ya que el artículo 447 lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada y el artículo 444 limita los medios de prueba en estos desahucios. Partiendo de lo anteriormente expuesto debe proyectarse sobre la situación invocada la alegada situación de complejidad, que resulta enormemente difícil de mantener y ello primero porque se hacen alegaciones sobre la falta de dominio sobre el local por la demandante, lo que, de existir, aunque no ha sido probada en ningún aspecto, en nada altera la situación de referencia ya que el arrendamiento es un acto de administración y no de disposición sobre el bien inmueble, sin perjuicio de que coincidan en la misma persona el arrendador y el dueño o de que éste faculte al poseedor para arrendar. Por tanto, no concurre una supuesta falta de legitimación activa de la actora que actúa en defensa de sus intereses como arrendadora, sea o no sea dueña del local arrendado por ella a la demandada, quien por cierto no le discutió la legitimación al momento de la celebración del contrato. Por lo que considera la Sala que no estamos ante una cuestión compleja que impida el debate interno y de fondo de la cuestión debatida en este juicio verbal. Consecuencia de lo dicho es la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la apelada como impugnación de la sentencia ya recurrida de adverso. Por tanto, debe entrar la Sala a conocer del fondo del asunto, es decir, del recurso de la demandante que, dando por indiscutido el arrendamiento y de acuerdo ambas partes en su resolución por falta de pago de la renta - sea con causa o sin causa -, se centra en la cuantía y mensualidades de la renta debida.



QUINTO.- Considerando que es cierto que la parte demandada pudo, como dice la demandante, aportar las llaves y depositarlas en el Juzgado al tiempo de renunciar al arriendo, en septiembre de 2014; pero no es menos cierto que la arrendadora no contestó a los dos burofax en los que, en fechas 10 y 11 de septiembre de 2014, la arrendataria ya advertía de la frustración del contrato y de su inmediata puesta a disposición del local; ello sin perjuicio de la posterior demanda de conciliación y del subsiguiente depósito de las llaves. Ninguna oposición consta que realizara la arrendadora a tal ofrecimiento de las llaves y a la resolución contractual, cuya causa, según la arrendataria, era la imposibilidad de ejercer en el local el negocio de hostelería. En base a lo expuesto considera el Tribunal que la relación contractual arrendaticia que ligó a las partes litigantes, como arrendadora la parte demandante y como arrendataria la demandada, debe tenerse por finalizada y extinguida en septiembre de 2014. Ello, unido al ofrecimiento ni contestado ni negado en su momento - ahora sí en el proceso -, implica la presunción de que la arrendataria ya no estaba en el local desde entonces y solo tendrá derecho a percibir la renta concedida por el Juez, así como los consumos correspondientes que también concede. Ciertamente, la prosperabilidad del recurso de apelación está unido al cumplimiento por la arrendadora del principio de la carga de la prueba recogido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que corresponde al actor, y al demandado reconviniente, la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, y de la reconvención; e incumbe al demandado, y al actor reconvenido, la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. Ello implica que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contra-normas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes, nace de la misma existencia de las normas y contra-normas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar, no solo el nacimiento del derecho, sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo. Y frente a ello el demandado debe acreditar la extinción del derecho a lo largo del tiempo pretendido por el actor. Y en el presente caso no puede concederse el cobro de una renta y de cantidades asimiladas cuando consta que la demandada puso el local a disposición de la arrendadora por carta que consta remitida y recibida, y no obtuvo respuesta categórica en contrario, es decir, voluntaria e inequívoca de mantener la relación arrendaticia. Debe confirmarse la sentencia recurrida incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia, pues la estimación de la demanda es parcial y, conforme al artículo 394.2 de la LEC, 'si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad', que no es el caso.



SEXTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso ni la impugnación y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a cada parte apelante al abono de las causadas con su respectiva apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Zaira contra la sentencia dictada en fecha dieciséis de junio de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Torrox en sus autos civiles 743/2014 - y aclarada por auto de uno de septiembre siguiente -, y desestimando igualmente la impugnación de la sentencia formulada por la apelada y demandada en la instancia, la entidad 'Peccati Di Gola S.C.'; debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a cada parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada con su respectiva apelación.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.