Sentencia Civil Nº 128/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 207/2015 de 29 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 207/2015 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 932/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 128

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a treinta de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 932/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Barcelona, a instancia de Everardo contra Natividad , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 28 de noviembre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMARla demanda formulada en su día por Don Everardo contra Doña Natividad , ABSOLVIENDO a ésta de todos los pedimentos deducidos en su contra en este pleito, imponiendo al demandante el pago de las costas procesales causadas en el mismo.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de marzo de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Natividad a abonar a D. Everardo la suma de 3387'11 € (concretada en 3.300'66 € en la audiencia previa) más los intereses legales, en concepto de liquidación del contrato de arrendamiento que ligaba a ambas partes. A dicha pretensión se opuso la demandada impugnando el contrato (y aportando otro sin cláusula adicional), y alegando diversos incumplimientos del arrendatario actor (subarriendo inconsentido a una sociedad, no actualización de la fianza, impago de rentas,...).

La sentencia de instancia desestima la demanda, con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza por error en la valoración de la prueba (respecto de la apreciación de los desperfectos: se trataba de una sola baldosa del pavimento que en absoluto justifica una factura por 3461'81 €, que suponen la sustitución de 40 m2 de baldosas y zócalos y 83 horas de operario; y se trata de un presupuesto desorbitado - de reforma integral - en relación con dicho reportaje, y ninguno del resto de desperfectos se ha reparado, salvo el pavimento). Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 14 y ss, 72 y ss, 140 y ss), de 17.2.2005 sobre el local sito en la C/ Carolinas , 19-2, bajos cuarta, de Barcelona, concertado entre Dª Natividad como arrendadora y D. Everardo como arrendatario, con destino 'asesoría fiscal-laboral', del que merecen destacar, a los presentes efectos, los siguientes extremos: a) se concertó por 10 años y una renta inicial de 550 €/mes, asumiendo el arrendatario el importe de los suministros; b) el arrendatario entregó, en concepto de fianza, la suma de 1000 €, y además, en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYA, avaló al arrendatario hasta un máximo de 3000 €, que responde al 'pago de las rentas...y demás responsabilidades..(servicios,suministros,desperfectos,..indemnizaciones) derivadas del contrato (f. 18); c) el arrendatario acepta el estado y características del local, siendo de su cuenta y cargo los desperfectos que se produzcan, la conservación y reparación de instalaciones a fin de conservar el local en estado de servir para el uso convenido, no pudiendo realizar obras sin autorización escrita (cláusulas 8, 10, 15); d) se pacta una carencia de alquiler de 43 días, por las 'necesidades de acondicionamiento' (ha de estarse al aportado por la Administración). 2) en 24.4.2013, el arrendatario comunicó al administrador, Fincas Borbón, su voluntad de rescindir el contrato (f. 19); la propietaria acusó recibo de dicha notificación, proponiendo fecha para la entrega de llaves, el 5 de julio, así como que las operaciones relativas a la liquidación del contrato fueran tratadas con su letrada, a la vez que su hija, Dª Esperanza (f. 20). 3) Efectivamente, en 5.7.2013 se entregaron las llaves en el local arrendado (f. 21), acudiendo la arrendadora con dos testigos (sres. Carlos Miguel y Sra. Sofía ), se constataron una serie de desperfectos (a los f. 83 y ss, obra reportaje fotográfico sobre el estado del local, efectuado el mismo día de la entrega de llaves, por el referido Sr. Diego , que no fue impugnado por el actor). 4) Por escrito de 10.7.2013 se reclamó a la propietaria la devolución del importe de la fianza y del aval bancario, reconociendo a favor de ésta una deuda de 612'89 €, en concepto de renta del mes de julio 2013 (f. 22); a ello contestó la referida letrada, de un lado, negándose a devolver cantidad alguna y, de otro, exigiendo el pago de 8.224'26 €, correspondientes a suministros pendientes (f. 93), obras y desperfectos (acompañando presupuesto para su reparación de SERTEC SL, a los f, 96 y ss, tampoco impugnado por el actor); de los que la empresa OLAMAR SL efectuó la reparación del pavimento - 40 m2 -, por un importe de 3.461'81 €, IVA incluido, al f. 113) tras detraer de la mayor suma los 4.000 de fianza y aval (f. 24 y ss). 5) La referida entidad bancaria comunicó al arrendatario la ejecución del aval en 12.8.2013 a favor de éste a instancia de la beneficiaria, cargando 12 € en concepto de comisión (f. 29, 112 y), reintegrándose dicha entidad a costa del avalado más l 10%, es decir 300 € ya abonados al arrendatario (f. 30). 6) La demandada arrendó de nuevo el local en 1.12.2013, constando un mes de franquicia (f. 114 y ss).

TERCERO.-En principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador.

CUARTO.-Tal y como expone la apelada en su escrito de oposición al recurso, es criterio de esta Sala, el de que correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió',salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ....), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO.-Respecto del estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de poder ser arrendada de nuevo, art. 1562 CC ). Por de pronto el arrendatacio, según el contrato, acepta el estado y características del local en el momento que se le entrega, apto pues, para desarrollar su actividad, lo que ha de ponerse en relación con la testifical de Doña. Sofía quien alude a que antes del arrendamiento veía el local 'estupendamente'; y si bien se pacta una carencia de alquiler de 43 días, siendo la renta de 500 €, por las 'necesidades de acondicionamiento', lo cierto es que no consta la más mínima prueba de que hiciera obra alguna de acondicionamiento, aparte de que serían actuaciones poco relevantes, atendida la escasa entidad de la carencia; es más, pudiendo hacerlo, el actor , después de proponerlo como testigo (f. 128), renuncia a la testifical del administrador, que podría dar cuenta de ese estado.

En cuanto al estado del local en el momento de su devolución (tras una relación arrendaticia de algo más de 8 años), ha de partirse de que además de las partes, estuvieron presentes dos testifos, Don. Carlos Miguel y Doña. Sofía , quienes coinciden en que se hallama en mal estado y, además, el primero (en lo que se ratifica) realiza el mismo día un reportaje fotográfico, sobre dicho estado, y en base a ello, la demandada encarga un presupuesto a la empresa SERTEC.

a)no se impugnan ni el presupuesto (dos días depués de la entrega de llaves) ni el reportaje fotográfico; en el presupuesto (conteniendo los elementos reflejados en el reportaje fotográfico), como reparación del pavimento aparece la suma de 3951'64 € (37'2 m2 de balsosas y zócalo), en el reportaje fotográfico consta '...pavimento destrozado ...(f. 4 y vuelto ); aparte de ello, Doña. Sofía manifestó que 'sobre todo me acuerdo del suelo lo vi mal...'; si bien, como consta en el mismo, el presupuesto es 'por la totalidad', pues, 'de seleccionar partidas individuales se efectuará una nueva valoración'); en el apartado 'pavimento', constan como actuaciones: 'extracción del pavimento actual y del exceso de material de agarre, nivelado de superficie con mortero de cemento portland, suministro y colocación de baldosas modelo a elegir a un precio de adquisición de 20 € el metro cuadrado, se incluyen zócalos y remates, el pavimento quedará al mismo nivel que el actual, se incluye la limpieza y retirada de runa a vertedero autorizado', sobre una superficie de 37'2 m2 (el total de la superficie, salvo una estancia de 1'6 m2) a razón de 106'25 (3951'64 €). Dicho presupuesto fue puesto, previamente en conocimiento del actor, vía burofax de 23.7.2013, que no tuvo contestación. No se ha intentado prueba por el actor para desvirtuar el referido presupuesto.

b) por la demandada, para proceder a nuevo arrendamiento (que tuvo lugar en 1.12.2013), solo efectuó la reparación del pavimento y zócalo (encargada a la empresa SOLAMAR), que ascendió a 3.461'81 € (f. 112), prácticamente coincidente con el presupuesto antedicho.

c) No forman parte del debate el resto de desperfectos constatados.

SEXTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Everardo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.