Sentencia CIVIL Nº 128/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 818/2016 de 27 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
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FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
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Recurso de apelación 818/2016 -J
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 01 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 580/2015
Parte recurrente/Solicitante: AUTOESCUELA CORSA SL, Juan Francisco
Procurador/a: Carles Badia Martinez, Carles Badia Martinez
Abogado/a: ROSA BUTI FERRET
Parte recurrida: ROMESQUER SL
Procurador/a: Eva Morcillo Villanueva
Abogado/a: JAVIER DELGADO MERCE
SENTENCIA Nº 128/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 27 de febrero de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 21 de julio de 2016 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 580/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 01 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Carles Badia Martinez, Carles Badia Martinez, en nombre y representación de AUTOESCUELA CORSA SL, Juan Francisco contra Sentencia - 22/03/2016 y en el que consta como parte apelada e impugnante el/la Procurador/a Eva Morcillo Villanueva, en nombre y representación de ROMESQUER SL.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Estimo parcialmente la demanda promovida por ROMESQUER, S.L. contra AUTOESCUELA CORSA, S.L. y Juan Francisco y condeno solidariamente a los demandados al pago de 64.527,55 euros hasta julio de 2015 y el 60% del importe de las rentas posteriores hasta la finalización del plazo contractual de diez años, con los intereses legales desde la presentación de la demanda o desde el devengo de las rentas y sin perjuicio de que las partes puedan alcanzar un acuerdo de resolución contractual o en cualquier otro sentido antes de alcanzarse la finalización de ese plazo. No se imponen las costas procesales a ninguna de las partes.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 14/11/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- La sociedad ROMESQUER, S.L. presentó demanda contra AUTOESCUELA CORSA, S.L.

y contra D. Juan Francisco , y solicitó la condena de los demandados solidariamente a abonarle la suma de 107.545,92 euros, en cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, correspondiente a las rentas devengadas e impagadas de los meses de agosto de 2011 a julio de 2015, ambos inclusive, así como al pago de las rentas que se devengasen desde la fecha de la demanda y hasta el momento del pago, más los intereses que legalmente correspondieran, con imposición de costas a los demandados.

Según alega en la demanda, en fecha 1 de abril de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada ROMESQUER, S.L. en relación con el local de su propiedad sito en la calle Bori i Fontestà, nº 16, bajo interior, derecha entrando, y el demandado D. Juan Francisco , Administrador de la sociedad, se constituyó en fiador de todas las obligaciones económicas y sociales dimanantes del contrato. Los demandados comunicaron a la actora mediante carta de 14 de julio de 2011 su voluntad de dejar libre el local objeto de arrendamiento y de hacer entrega de las llaves el 29 de julio de 2011, respondiendo la actora por carta de 25 de julio de 2011 que se oponía a la finalización unilateral del contrato, cuya duración pactada era de diez años a partir de su formalización. A principios de agosto de 2011, la actora encontró un juego de llaves en el buzón, dentro de un sobre con el nombre del demandado, entendiendo que pertenecían al referido local, por lo que, mediante carta de 4 de agosto de 2011, reiteró su oposición a la pretendida finalización unilateral. Los demandados dejaron de abonar la renta, por lo que les remitió carta en fecha 31 de enero de 2012 de requerimiento de pago de las rentas pendientes; posteriormente, les comunicó un incremento de renta; mediante carta de 25 de abril de 2012, los demandados, a través de letrado, comunicaron que consideraban resuelto el contrato en virtud de su renuncia, si bien reconocieron expresamente la existencia de daños y perjuicios causados al actor, añadiendo que habían hecho una propuesta a la propiedad, que, pese a ser proporcionada y ajustarse a los criterios judiciales, no había sido respondida; la actora les comunicó nuevamente su oposición mediante carta de 31 de mayo de 2012, y, mediante carta de 15 de marzo de 2013, les comunicó un nuevo incremento de la renta, respondiendo los demandados mediante carta de 25 de marzo de 2013 que el arrendamiento no existía. La actora alegó que el objeto de la demanda era exigir a los demandados el cumplimiento del contrato ex art.1124 CC , sin que el hecho de dejar unas llaves en un buzón equivaliese a la resolución del mismo, puesto que la actora manifestó claramente su negativa a aceptar la pretendida resolución unilateral. Añadió que ignoraba si la demandada había seguido haciendo uso del local desde entonces, pero que ello era intrascendente, al no haber recuperado la posesión del local.

Los demandados se opusieron y formularon excepción de falta de legitimación 'ad causam' de la actora, por no acreditar la propiedad que mantiene respecto de la finca de autos. Alegaron que el codemandado ya era arrendatario desde el 1 de noviembre de 1985, con pacto anexo de 1997 y posibilidad de desistir con preaviso de 90 días; por motivos fiscales, en 2007, se suscribió contrato con la sociedad demandada, una empresa familiar reconocida en Barcelona, y que el demandado avaló, realmente, el contrato, pero que la relación era muy antigua, y la renta fue ya muy elevada con respecto a la anterior. Alegaron que no se trataba de demanda de desahucio, sino reclamación de alquileres, no siendo aplicable el art.56 LAU 1964 , y que, en esos supuestos, existía facultad de moderar la indemnización; no hay pacto en el contrato de 2007 relativo a la indemnización; la demandada notificó formalmente a actora en carta de 14 de julio de 2011 su dificultad de continuar con la relación, lo que le obligaba a desistir y a hacer entrega de llaves; en mayo y en junio de 2011, se intentó flexibilizar las condiciones pactadas, por el motivo expuesto; la demandada pagó julio y entregó las llaves a finales de julio/principios de agosto de 2011, y la posesión está a disposición de la propiedad; la actora ha dejado transcurrir el tiempo, rechazando toda oportunidad de arrendar el local y reclamando rentas, sin reconocer el desistimiento, y no cobra el alquiler, por no girar los recibos al cobro en la cuenta bancaria, y tampoco insta el desahucio. Alegaron que el ejercicio de su derecho no puede tener lugar contra la buena fe que prevé el art.7 CC , y que nunca se ha reconocido por la jurisprudencia poder reclamar rentas hasta el final del contrato, sino que se genera el derecho a reclamar indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento del plazo contractual, siendo que la actora reclama en su demanda alquileres, no indemnización. El arrendatario no continúa en el uso del local, y las llaves las tiene la actora, no la demandada.

La actora habría tenido que ingresar el IVA, y no lo ha hecho. Alegaron que, además, algunos alquileres reclamados están prescritos conforme al CCC, pues la última carta de reclamación data de enero de 2012, más allá de los tres años previstos por la Ley. Subsidiariamente, alegaron que siempre ha sido su voluntad resarcir cualquier daño y perjuicio, y que así constaba en correos electrónicos enviados, demostrativos de su buena fe; los documentos 4 y 5 de la contestación hablan, incluso, de posible resolución anticipada, pero no se llegó a acuerdo alguno, lo que obligó a la demandada a la renuncia anticipada. Si en el contrato anterior, la indemnización era cero y, en el nuevo, no hubo pacto, no cabe indemnización alguna. La actora tergiversa la jurisprudencia porque dice que no se ha vuelto a alquilar el local, y ello fue porque se negó a alquilar el local, rechazando solicitudes dirigidas a tal fin. La entrega del local fue hecha sin daño, sin perjuicio de la fianza, que no consta devuelta. Si no procede indemnización, la jurisprudencia ( SSTS, de 20 de mayo de 2004 y 9 de abril de 2012 ), en caso de desistimiento anticipado, establece como criterio indemnizatorio el de una mensualidad de renta por año de contrato incumplido, por analogía con art.11.2 LAU 1994 ; en caso de no poder arrendar el contrato o sufrir cuantiosos gastos, podría ser superior, pero no se prevé la no moderación judicial. La indemnización debería ser, en su caso, de 1 mes por año, con deducción de la fianza.

La sentencia estima en parte la pretensión de la actora. Se parte de que el objeto estricto de la demanda es la exigencia de cumplimiento contractual con pago de las rentas, sin que se pretenda por la actora importe indemnizatorio por la resolución unilateral de la demandada, sino que no se le otorgue efectos a dicha resolución (sin perjuicio de no ser controvertida la entrega de llaves en el buzón y las comunicaciones de la demandada en el sentido de querer resolver el contrato), que se considere subsistente el contrato y, por ello, se declare el incumplimiento por la demandada de su obligación de pago de la renta, con condena a abonar su importe. Se parte, asimismo, de que, a los efectos de analizar si debe o no otorgarse efectos resolutorios a la conducta de la demandada, es relevante que esta última admite que fue una decisión unilateral de la demandada, por motivos económicos, como se refleja en las comunicaciones aportadas, no un incumplimiento de la actora. Tras citar algunos pronunciamientos de la jurisprudencia menor sobre la materia, se señala que la parte demandada no estaba legitimada a desistir unilateralmente del contrato antes de su finalización, al no haber previsión contractual al respecto, ni concurrir ninguna justificación para la resolución, con lo que se ha producido el incumplimiento del plazo y, de modo derivado, del pago de la renta, y que la actora ha optado por el cumplimiento, por lo que los demandados deben asumir el importe de las rentas, si bien se añade que no puede negarse que, en el caso, al haber transcurrido tanto tiempo desde la resolución pretendida por la demandada, el importe de las rentas reclamadas ha ascendido a una cantidad significativa, y en ese punto puede insertarse la alegación de mala fe o abuso de derecho, en el sentido de que la actora habría esperado mucho tiempo para ahora reclamar las rentas. Ello conduce a aplicar al caso, ya sea total o parcialmente, lo resuelto en STS, Sala 1ª, de 20 de mayo de 2004 en un caso similar, en que se reclamó el pago íntegro de las rentas en local de negocio por desistimiento unilateral del arrendatario antes del plazo de finalización del contrato, pues se motiva que la aquí actora pretende realmente reclamar la totalidad de las rentas hasta la finalización del contrato, aunque no lo manifieste de modo expreso en la demanda. Como había transcurrido algo más de 40% del contrato al tiempo del desistimiento unilateral de la demandada, restando algo menos de un 60%, como se puede tener por no discutido que la demandada no ha seguido explotando el local, como la actora ha admitido que no tiene intención de alquilar el local a un tercero y no sostiene que no pueda alquilarlo por estar arrendado a la demandada, se motiva la procedencia de valorar las circunstancias concurrentes (no realización por la actora de las operaciones del IVA, que debería haber realizado de considerar efectivamente vigente el contrato, y falta de constancia de giros de recibos de renta, más allá de los genéricos recordatorios de la actualización de renta y genéricas reclamaciones de cantidad), en el sentido de que la conducta de la actora ha podido ir dirigida a construir un estado de cosas que, por el mero transcurso del tiempo, permitiera generar unas rentas debidas totales por importe ciertamente elevado. Se señala que ello justifica que se module el importe indemnizatorio (aunque sea en concepto de rentas), y se concluye que, tales circunstancias, unidas a las comunicaciones entre las partes, a la causa económica del desistimiento unilateral, y al intento frustrado de negociar una modificación de las condiciones contractuales, procede fijar una cantidad notoriamente superior al criterio del art.11 LAU , por considerar insuficiente la aplicación analógica de dicho precepto legal, pero sustancialmente inferior al 100%, en concreto, el 60 % del importe de todas las rentas.

Los demandados interponen recurso de apelación contra la sentencia y solicitan la revocación de la sentencia, con desestimación íntegra de la demanda.

La actora se opone al recurso e impugna la sentencia, y solicita la estimación íntegra de la demanda.

Los demandados se oponen a la impugnación de la sentencia.



SEGUNDO .- Recurso de apelación de los demandados Los apelantes reiteran en su recurso la falta de legitimación activa de la actora, acerca de la cual no se hace consideración alguna en la sentencia recurrida. Se fundan en que la actora no ha acreditado su título respecto del inmueble, ciertamente, no se hace alusión a ella en la sentencia recurrida, aunque tampoco se pidió, en su momento, el complemento de la sentencia ( art.215 LEC ).

En cualquier caso, no procede apreciar dicha excepción. Así, la actora aparece como la firmante del contrato de arrendamiento fechado en 2007, cuyo cumplimiento solicita en su demanda, por lo que, sin prueba en contrario que lo contradiga, debe tenérsela por parte arrendadora al tiempo de presentar la demanda, correspondiendo esa prueba en contrario a los demandados que cuestionan la legitimación activa ( art.217.3 LEC ), mediante la aportación, por ejemplo, de información registral acerca de la titularidad.

Además, la legitimación activa de la actora no fue nunca cuestionada por los demandados en las comunicaciones habidas con la parte actora que obran en el procedimiento, lo que, como alega la apelada, conforma actos propios reveladores de modo inequívoco de que los demandados han venido reconociendo esa legitimación activa a lo largo del tiempo, después de la resolución unilateral del contrato.



TERCERO .- Seguidamente, los apelantes alegan que, puesto que, aunque es evidente que el documento arrendaticio de 1 de abril de 2007 no incorpora referencia alguna al desistimiento anticipado del contrato, la relación arrendaticia trae causa de un contrato formalizado el 1 de noviembre de 1985 entre actora y codemandada, con un anexo de novación de 1997 en que sí se previó el desistimiento con una antelación mínima de 90 días, por lo que la cuestión es si, ante una relación tan antigua, puede ser acogida una interpretación literal y abusiva del derecho recogido en el art.1124 CC como la contenida en la demanda, y el hecho de que en el último contrato no se incorporase referencia alguna al desistimiento no debería suponer su prohibición, dando lugar a una reclamación abusiva y desmesurada de casi seis años de alquileres de un local del que ha podido disponer la actora.

Este Tribunal no puede dar favorable acogida a lo argumentado por los apelantes, partiendo para ello de que el contrato de 1985 y su anexo de 1997, fueron suscritos, no con la sociedad demandada (persona jurídica), sino con el demandado Sr. Juan Francisco (persona física), en calidad de administrador, y tampoco lo fue por la sociedad actora, sino por su propietaria, Dª Clara . Además, el hecho que, en el anexo de 1997 - suscrito por el demandado ya con ROMESQUER, S.L.-, se previera la posibilidad de desistir anticipadamente no tiene la lectura hecha por aquéllos, sino la de que, libre y voluntariamente, conforme al principio de libertad de pactos contractual ( art.1255 CC ), así lo acordaron, sin perjuicio de lo previsto en el art.56 LAU 1964 , que dispone que 'Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir'.

Al tiempo de suscribir actora y demandada el contrato de 2007, había entrado en vigor la LAU 1994, la cual no prevé precepto alguno similar al citado art.56 LAU 1964 para los supuestos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio), sino solo para las viviendas ( art.11 LAU 1994 ). De ahí que, si las partes del contrato no hicieron alusión expresa a dicha posibilidad cuando, por el contrario, sí lo habían hecho en un momento anterior, ello no puede conducir a la conclusión de que cabía el desistimiento unilateral del contrato sin consecuencia alguna para el arrendatario.



CUARTO .- Alegan los apelantes que las pretensiones de la actora son contrarias a la buena fe, no ya porque no ha considerado los problemas económicos de la demandada, derivados de la crisis económica general y, de modo sustancial, en el sector del automóvil, ni porque no considerase siquiera una reducción de la renta, ni el abono de la indemnización que le ofreció por los perjuicios (ocho meses de alquiler más la renuncia a la devolución de los dos meses de fianza que tenía depositada), sino por la demora en el ejercicio de su acción y, aun pudiendo arrendar perfectamente el local, ha decidido no hacerlo hasta el final del plazo contractual en abril de 2017, para reclamar las rentas devengadas que se fueran devengando y que se devengarán hasta dicha fecha. La actora rechazó de modo fraudulento cualquier acuerdo con la arrendataria para así exigirle la totalidad de las rentas, negándose a arrendar el local y a considerar las proposiciones hechas por terceros de arrendarlo. No es que no pueda alquilarlo, ya que el local fue desocupado y entregada su posesión y las llaves a la arrendadora, que, en la sentencia, se reconoce ha admitido que no tiene intención de volver a alquilarlo a un tercero y no sostiene que no pueda alquilarlo por estar ocupado por la demandada.

Al respecto, este Tribunal considera que los apelantes parten de un error, puesto que, de una parte, la posesión del local no quedó materializada mediante el depósito de un juego de llaves en el buzón de la actora, quien en sucesivas ocasiones se negó a conceder eficacia a dicha entrega de llaves. Así, la sentencia de la sección 13ª de esta Audiencia de 1 de septiembre de 2010 señala lo siguiente: ' la consignación de las llaves, aun cuando sea judicialmente, no comporta la resolución del contrato ni evita que se sigan devengándose las rentas sino hasta el momento en que el arrendador, una vez conferido por el órgano judicial traslado de la referida consignación, manifiesta aceptar las llaves consignadas y, con ello, la resolución del contrato, ya que hasta ese momento el mismo mantiene su facultad de optar entre la resolución y el cumplimiento '.

De otra parte, y como indica la citada resolución, si la arrendadora no acepta la entrega de llaves, como ha sucedido en este caso, en que expresamente la actora dirigió varias comunicaciones a la demandada en tal sentido, mantiene su facultad de optar por la resolución o por el cumplimiento del contrato.

La actora, ante el desistimiento del contrato, que los propios demandados reconocen ha sido unilateral, con independencia de la motivación, ha optado aquí por el cumplimiento del contrato, de entre las dos opciones que prevé el art.1124 CC en caso de incumplimiento contractual: 'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.' El desistimiento unilateral de la arrendataria demandada integra incumplimiento del plazo de duración de diez años pactado en el contrato de arrendamiento de 2007. Y, ante ese incumplimiento, la actora insiste en su demanda, como insistió en sus comunicaciones extrajudiciales previas, en pedir el cumplimiento del contrato, es decir, insiste en que la demandada le abone la renta pactada por el plazo pactado, que es la obligación principal a que se comprometió al firmar el contrato ( art.1555.1º CC ).

Cabe añadir que la actora siempre ha mostrado su oposición a la finalización unilateral del contrato, desde el momento en que la demandada, mediante burofax de 19 de julio de 2011, le comunicó su intención de abandonar el local en fecha 29 de julio de 2011, llegando, incluso, a comunicarle dos aumentos de renta.

Así resulta del burofax de 26 de julio de 2011, donde expuso que 'si con tal actuación pretenden dar por finalizado unilateralmente el contrato de arrendamiento, nos oponemos totalmente a tal pretensión, dado que, como bien saben, pactamos un plazo de duración del contrato de diez años, contados desde la formalización del mismo, llevada a cabo en fecha 1 de abril de 2007'.

Por lo demás, las partes estuvieron en vías de alcanzar un acuerdo, según resulta de los documentos números 4 a 6 bis de la contestación a la demanda. En el documento nº 4, un correo electrónico de 5 de mayo de 2011, el demandado contactó con D. Rubén y le sugirió que, dada situación vivida por su empresa, si hubiera algún interesado en alquilar el local entresuelo, le ofreciera también alquilar los bajos, teniendo así acceso directo, y él no tendría problema en dejar el local en una semana, y 'de no ser así intentaré mantenerme como pueda, pero cada vez me es más difícil continuar y contempló la posibilidad de cerrar aunque esta sería la última opción (...) Nota: Por descontado que cualquier persona que venga de mi parte y quiera ver el local puede hacerlo con plena libertad'. El documento nº 5 es un correo electrónico de 15 de junio de 2011, en que el demandado comunicó a D. Rubén que la situación de su empresa era cada vez más difícil y 'debiéramos vernos lo antes posible'. El documento nº 6 es un correo electrónico remitido por D. Rubén al demandado en fecha 20 de junio de 2011, en respuesta al recibido de contrario 'y a la reunión que mantuvimos posteriormente, como consecuencia del mismo, le adjunto proyecto de documento- acuerdo, que, si lo encuentra conforme, como espero, le ruego me remita dos ejemplares firmados quedando en devolverle uno con mi firma'. En ese proyecto, se concede una bonificación temporal de 12 meses de 971,60 euros para que la renta quede en 1.200 euros, más 216 euros de IVA menos 228 euros de retención por IRPF, 1.188 euros mensuales en total, y se acuerda que 'Pasado este plazo de 12 meses, se reunirán ambas partes para hablar sobre el tema'; además, se propone que 'Si Romesquer encontrase un nuevo arrendatario para la tienda, Autoescuela Corsa se compromete a rescindir el contrato de arrendamiento y, a dejar la tienda libre, vacía y expedita a disposición de la Propiedad en el plazo máximo de siete días naturales', y se añade que 'De no hacerlo, perderá la bonificación temporal, tanto la ya disfrutada por los meses transcurridos, como la pendiente de disfrutar'; finalmente, se propone que 'Si Autoescuela Corsa decidiera en un futuro rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento entregaría a Romesquer una indemnización calculada a razón del alquiler vigente antes de la concesión de la bonificación temporal'. El demandado respondió mediante correo electrónico de 27 de junio de 2011 (documento 6 bis) que enviaba el documento firmado 'con una pequeña modificación en el tercer apartado, porque mi abogado considera que lo que se especifica en este apartado no consta en el contrato original'; la modificación consistía en fijar una indemnización 'de dos mensualidades de alquiler mas una por cada año que faltase hasta el vencimiento del contrato vigente, calculado todo ello a razón del alquiler vigente antes de la concesión de la bonificación temporal, y, con renuncia además a la devolución de la fianza que constituyó en su día'.

Ello revela que la actora barajó, en ese momento, la posibilidad de admitir una bonificación temporal en la cuantía de la renta e, incluso, la posibilidad de dar por terminado el contrato, si la demandada encontraba un nuevo arrendatario para la tienda, si bien con pérdida de la bonificación de la renta concedida, sin perjuicio de fijar una indemnización en caso de una eventual rescisión unilateral del contrato por parte de la arrendataria, cuando la LAU 1994 no preveía esa situación en caso de arrendamiento de local de negocio, sino solo de vivienda ( art.11 LAU 1994 ).

El acuerdo no llegó a buen fin. Y consideramos que la actora, siempre que accione dentro del plazo de prescripción aplicable, tiene derecho a solicitar el cumplimiento del contrato ex art.1124 CC , que se traduce en el pago de las rentas, habiendo sido solicitadas en la demanda, sin perjuicio de ulterior reclamación, las rentas que se devengasen hasta la sentencia. La actora no pide una indemnización aparte del cumplimiento, sino el cumplimiento mismo, sin que se advierta que actúe por ello de mala fe al presentar la demanda en fecha 31 de julio de 2015, dado que el contrato finalizaba el 1 de abril de 2017.



QUINTO .- Alegan los apelantes que la doctrina jurisprudencial admite la modulación del importe indemnizatorio, aunque lo que se pretenda reclamar se conceptualice como rentas, pero no están de acuerdo con la moderación llevada a cabo por el juez 'a quo', equivalente al 60% de las rentas reclamadas, vencidas y no vencidas, pues no se justifica adecuadamente, resulta absolutamente desproporcionada y se aleja en extremo del criterio que por analogía merecería su consideración del art.11 LAU 1994 , el cual supondría una indemnización equivalente a seis mensualidades, es decir, 13.848 euros, aproximadamente. No se ha tenido en cuenta el abandono de las reglas de la buena fe por la actora en el ejercicio de su derecho, y merecerían mayor consideración la equidad y la moderación judicial, por lo que consideran que la reducción al 60% de 69 alquileres es arbitraria, aún en el supuesto de que la actora se irrogara un perjuicio por el desistimiento anticipado al que la demandada se vio abocada. Aunque reconocen que el desistimiento del contrato no puede quedar legalmente al arbitrio de una de las partes, tampoco es conforme a Derecho que las partes puedan ejercitar sus pretensiones de forma anormal o antisocial.

Llegados a este punto, conviene aclarar que este Tribunal considera que no procede la aplicación al caso, aunque sea en parte, de la STS, Sala 1ª, de 20 de mayo de 2004 , porque, realmente, no se trata de un caso similar, ya que, en ese supuesto, las actoras-arrendadoras, peticionaron en la demanda la condena de la demandada-arrendataria al pago de las rentas vencidas desde octubre de 1995 y de las que fueran venciendo hasta la firmeza de la sentencia, más el IVA y el incremento anual del índice de precios al consumo correspondiente, pero también una indemnización de daños y perjuicios, consistente en una cantidad equivalente a las rentas de los meses que quedasen por transcurrir desde la firmeza de la sentencia hasta la fecha del vencimiento del contrato (marzo del año 2005), cuya duración era de diez años. Además, la demandada se opuso a la demanda, pero, a su vez, formuló reconvención y pidió que se declarase la extinción del contrato en fecha 31 de octubre de 1995.

Y procede estar a lo que señala la STS, Sala 1ª, de 3 de octubre de 2017 : ' 1. Se alega la infracción del art. 11 de la LAU , por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de los contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU , de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU .

2. Se alega la infracción del art. 4.1 CC según el que procede la aplicación analógica de la norma cuando esta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón y de la jurisprudencia del TS sobre este precepto legal. En su desarrollo sostiene que hay que distinguir entre la aplicación analógica del precepto a los efectos de fijar la indemnización a satisfacer por el arrendatario en el caso en que el arrendador, de forma expresa o mediante actos propios, acepta el desistimiento unilateral y la aplicación analógica consistente en considerar que pese a que la LAU, y específicamente su art. 11 , limita la facultad del arrendatario de desistir del contrato indemnizando al arrendador a los arrendamientos de vivienda, por analogía puede considerarse que tal desistimiento unilateral también es una facultad del arrendatario en los arrendamientos para uso distinto a vivienda. Precisa luego que es en este último aspecto en el que la aplicación analógica del art. 11 LAU que hace la sentencia que se impugna no encuentra amparo en el art.

4.1 CC ni en la jurisprudencia citada, ya que no hay similitud ni identidad de razón entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.



QUINTO .- Decisión de la sala .

Se estiman los dos submotivos.

El art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).

Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.



SEXTO .- Submotivos tercero y cuarto.

«3.º) Infracción de los arts. 1255 del Código Civil y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción aplicable a los contratos objeto de este litigio, que consagran respecto de los contratos en general y el segundo de ellos específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU.

»4.º) Infracción de los arts. 1091 y 1258 del Código Civil , los cuales consagran el principio de irrevocabilidad de los contratos».

Se denuncia la infracción de los arts. 1091 , 1256 y 1258 CC , los cuales consagran el principio de irrevocabilidad de los contratos. En su desarrollo se alega que sentado que el art. 11 LAU no es de aplicación analógica al arrendamiento para uso distinto al de vivienda fuera de los casos de aceptación, expresa o tácita, del arrendador y que la propia sentencia que se impugna proclama que la cláusula rebus sic stantibus no es aplicable al caso para sustentar el pretendido desistimiento unilateral de la arrendataria y que en dicha sentencia no se aduce otra razón para dar eficacia al desistimiento distinta a la aplicación analógica del art.

11 LAU , la necesaria consecuencia de todo ello es que la declaración de extinción de los arrendamientos constituye una clara infracción de los preceptos indicados.

Se alega la infracción de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU que consagran respecto de los contratos en general y el segundo específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU. Alega la parte recurrente que en ambos contratos, las partes no solo no previeron la posibilidad de desistir anticipadamente del contrato sino que expresamente se resaltó el carácter obligatorio que para ambas tenía el plazo de duración de los arrendamientos.

SÉPTIMO . Decisión de la sala .

Se estiman los dos submotivos.

El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo.

En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.

OCTAVO . Submotivo quinto.

«5.º) Infracción del art. 1124 del Código Civil , según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el cumplimiento del contrato».

Se alega la infracción del art. 1124 CC , según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a esta el cumplimiento del contrato. En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por este y exigiendo el pago de las rentas en las fechas en que se vayan devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al decaer el único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU ) en base al cual niega a la arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.

NOVENO .- Decisión de la sala .

Se estima el submotivo.

En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró: «Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son: »1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec.

229 de 2007 ).

»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».

»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011 .

»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».

Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.'

SEXTO .- Sostienen los apelantes que, en cualquier caso, si procede el pago de alguna indemnización a cargo de la arrendataria, sea cual sea la moderación que se considere, deberá ser descontado el importe de la fianza legal depositada (4.000 euros), lo cual no ha sido recogido en la resolución impugnada.

Al respecto, aunque consideramos que, en la sentencia recurrida, no se planteó el eventual descuento referido porque, en razón de los argumentos expuestos en la misma, se fijó ya un importe ajustado a las circunstancias del caso, no procede el descuento de la fianza arrendaticia.

Se parte de que la estimación de la acción de cumplimiento de contrato no conduce a la condena al pago de una indemnización, sino que a la condena al pago de lo adeudado en concepto de renta estipulada. Además, al tiempo de la interposición del recurso, no había finalizado el plazo de duración del contrato y, se reitera, la actora no aceptó la entrega de llaves, por lo que no se daba el supuesto legal para proceder al descuento de fianza arrendaticia alguna, que, según el tenor de la condición anexa 6ª del contrato de arrendamiento, 'deberá ser devuelta por el arrendador dentro del plazo máximo de un mes desde la rescisión y entrega de llaves efectuada por el arrendatario, a partir de cuyo momento, sin que se hubiere hecho efectiva la restitución, devengará el interés legal del dinero en favor del arrendatario conforme dispone el art.36 de la L.A.U .' SÉPTIMO .- Alegan también los apelantes que la propia actora no ha girado al cobro la renta por domiciliación bancaria, como venía haciendo hasta el mes de julio de 2011, y que tampoco ha ingresado trimestralmente las cuotas de IVA devengado cada mes desde esa mensualidad, por lo que, sin perjuicio del incumplimiento fiscal que ello representa, su actuación es contradictoria con sus propios actos, puesto que se presenta ante Hacienda como si la relación hubiera finalizado en julio de 2011, mientras que argumenta lo contrario en el procedimiento, reclamando los alquileres con IVA incluido.

Al respecto, cabe acoger aquí lo argumentado por la apelada en su escrito de oposición, acerca de que, tras la devolución de los primeros recibos impagados, ante la voluntad manifestada expresamente por la demandada de no abonar la renta, carecía de sentido seguir girando los recibos, puesto que se generarían gastos para la actora. Acerca de la falta de ingreso del IVA, lo cierto es que, con independencia del cumplimiento posterior de las obligaciones tributarias, habría resultado excesivamente gravoso para la actora procede al ingreso de unos importes a partir de lo que no se había recaudado. Además, desde un principio, la actora expresó claramente cuál era su voluntad, de modo que de la falta de giro de recibos y la falta de ingreso de los IVA no resulta una voluntad inequívoca de que la actora no pretendiera ya el cumplimiento del contrato, es decir, que tales omisiones no integran actos propios en el sentido sentado por la jurisprudencia.

Así, la STS, Sala 1ª, 7 diciembre 2010 : ' el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz. ' OCTAVO .- Finalmente, alegan los apelantes que parte de las rentas reclamadas estarían prescritas conforme al art.121-21 a) CCC, que dispone que 'Prescriben a los tres años: (...) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves' respecto de algunas rentas', al haber transcurrido más de tres años desde que la actora dirigió su última carta de reclamación de rentas, en enero de 2012, siendo relativas las posteriores comunicaciones al aumento de renta.

Sin embargo, no procede apreciar la prescripción alegada, puesto que, en efecto, presentada la demanda en fecha 31 de julio de 2015, la actora dirigió a la demandada carta fechada el 31 de enero de 2012, pero enviada mediante burofax de 14 de marzo de 2012, en reclamación de las rentas adeudadas hasta enero de 2012, inclusive, pero, aunque no se alude expresamente a las concretas rentas pendientes, en la carta de 31 de mayo de 2012, enviada por burofax de 15 de junio de 2012 (documento nº 9 de la demanda), la actora insistió en que nunca había aceptado la resolución anticipada del contrato 'por lo que reiteramos que deben dar cumplimiento al contrato de arrendamiento en los términos pactados en su día (...) procedemos de manera inmediata a interponer demanda judicial en reclamación de las rentas que nos adeuden hasta la fecha de su presentación, sin perjuicio de reclamar las que posteriormente se vayan devengando'. Posteriormente, en carta fechada y enviada mediante burofax de 27 de marzo de 2013 (documento nº 12 de la demanda), insistió en lo mismo, así como en la vigencia del contrato, reiterando que 'Bajo ningún concepto es admisible su pretendida resolución unilateral del contrato, dado que tal resolución únicamente es posible por decisión judicial, o por acuerdo al respecto que, como bien refieren en su carta, nunca ha existido, debiendo Ustedes cumplir con sus obligaciones contractuales, por lo que, evidentemente, recibirán la correspondiente reclamación judicial de las rentas adeudadas'.

Consideramos que insistir en el cumplimiento equivale a requerir de pago de las rentas, con la advertencia de ejercitar acciones judiciales en caso contrario. Han tenido lugar diversos actos de interrupción de la prescripción ex art.121-11 c) CCC, y, entre el último burofax y la presentación de la demanda, no habían transcurrido tres años, por lo que aquélla no ha operado.

En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso.

NOVENO .- Impugnación de la actora La parte actora-apelada impugna la sentencia recurrida, y solicita la íntegra estimación de la demanda.

Se funda en que, aunque está de acuerdo con determinados argumentos de la sentencia recurrida, no ha solicitado indemnización alguna y no considera aplicable lo resuelto en STS, Sala 1ª, de 20 de mayo de 2014 .

Añade que el hecho de que no haya reclamado en la demanda las rentas pendientes de devengo hasta 2017 no supone que haya renunciado a su cobro en el momento en que se devenguen, si ello llega a ocurrir, y nunca ha pretendido el pago de rentas no devengadas, que pudiera dar lugar a interpretar que se trata de algún tipo de indemnización, y que, si la renta se devenga, es porque el contrato está en vigor, y se percibirá en tal concepto, no en el de indemnización.

Lo razonado con anterioridad conduce a la estimación de la impugnación.

En definitiva, procede la íntegra estimación de la demanda, condenando a los demandados - a la arrendataria directamente y al demandado por vía de afianzamiento solidario hasta la extinción del contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2007, a tenor de lo pactado- a abonar a la actora la suma de 107.545,92 euros, más los intereses legales moratorios ex arts.1100 , 1101 y 1108 CC , desde la presentación de la demanda.

DÉCIMO .- En materia de costas procesales, procede imponer a los demandados las causadas a la actora en primera instancia, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394 LEC ) Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia derivadas del recurso de apelación son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones, sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas causadas en esta alzada a la impugnante y derivadas de su impugnación, al haber sido estimada su pretensión.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por los demandados AUTOESCUELA CORSA, S.L. y D. Juan Francisco contra la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2016 por el Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona , y con estimación de la impugnación de la referida sentencia por parte de la actora ROMESQUER, S.L., debemos REVOCAR EN PARTE dicha resolución, y, en su consecuencia, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a AUTOESCUELA CORSA, S.L. y a D. Juan Francisco a abonar a la actora la suma de 107.545,92 euros, en cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, correspondiente a las rentas devengadas e impagadas de los meses de agosto de 2011 a julio de 2015, ambos inclusive, así como al pago de las rentas devengadas desde la fecha de la demanda y hasta el momento del pago, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

Las costas de primera instancia son impuestas a los demandados.

Las costas de la segunda instancia derivadas del recurso de apelación son impuestas a los apelantes.

No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas causadas en segunda instancia a la impugnante y derivadas de su impugnación.

Se declara la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.