Sentencia CIVIL Nº 128/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 224/2019 de 13 de Marzo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-1-2018-0020557
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 224/2019- M -
Dimana del Juicio Ordinario [ORD] Nº 000433/2018
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE VALENCIA
Apelante: D. Jorge .
Procurador.- Dña. LAURA LUCENA HERRAEZ.
Apelado: INVERSIONES INMOBILIARIA LIMARA SL.
Procurador.- Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR.
SENTENCIA Nº 128/2020
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
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En Valencia, a trece de marzo de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE
LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000433/2018, promovidos por D. Jorge contra
INVERSIONES INMOBILIARIA LIMARA SL sobre 'derecho de adquisición preferente', pendientes ante la
misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Jorge , representado por el Procurador Dña.
LAURA LUCENA HERRAEZ y asistido del Letrado D. ALFREDO GARCIA LOPEZ-AMO contra INVERSIONES
INMOBILIARIA LIMARA SL, representado por el Procurador Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR y asistido del
Letrado D. PABLO LEDESMA LOPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE VALENCIA, en fecha 10 de enero de 2019 en el Juicio Ordinario [ORD] - 000433/2018 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales D.ª Laura Lucena Herráez, en representación de D. Jorge , dirigido por el letrado D. Alfredo García López-Amo, contra INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L., representado por la procuradora de los tribunales D.ª Natalia Del Moral Aznar y asistido por el letrado D. Pablo Ledesma López: 1.- Absuelvo a la parte demandada de las pretensiones ejercitadas contra ella.

2.- Condeno a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Jorge , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de INVERSIONES INMOBILIARIA LIMARA SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 3 de marzo de 2020.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Jorge formuló demanda como arrendatario de la vivienda y plaza de garaje que se indican frente a la mercantil Inversiones Limara S. L., como adquirente de los inmuebles y actual propietaria, en petición, conforme a su suplico: de declaración del derecho de adquisición preferente sobre aquellos, quedando a disposición del actor previa consignación de la misma cantidad abonada por el comprador. Y ello al amparo del artículo 25 LAU.

Opuesta la demandada se dicta sentencia desestimatoria de la demanda, la que es apelada por el actor.



SEGUNDO.- Expone el apelante ser procedente el derecho de adquisición preferente ejercitado pese a la venta y adquisición por la demandada de los inmuebles arrendador en conjunto y por precio unitario con otros, así como, en relación con la estipulación conteniendo en el contrato de arrendamiento a la renuncia al derecho al tanteo y retracto, haber planteado demanda distinta sobre su virtualidad por lo que procedería la suspensión del presente litigio por la existencia de cuestión prejudicial civil a tenor del artículo 43 LEC, y por último no haberle sido comunicada la venta de los inmuebles conforme a lo establecido en el artículo 25-8 LEC.

Al respecto, debe tenerse en cuenta, con carácter general lo que determina el artículo 25-2 y 3 LAU, conforme al cual el arrendatario puede ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión; y también el de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 CC, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, caducando este derecho a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. Asimismo, conforme a su n.º 7: no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Señalando la jurisprudencia, al hilo de lo que pueden ser tales exigencias que: no puede aceptarse que, por haberse realizado una venta en globo por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario ( STS 8 abril 2000). Pero también que: la efectividad del retracto exige la individualización del precio, dado que, conforme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura como un elemento esencial. De lo que, al margen de otras razones, surge como inconveniente para el éxito de la demanda, el no haberse concretado, ni podido hacerlo, a lo largo del procedimiento el precio individual de los inmuebles objeto del litigio, solo contando el conjunto de la venta global de los inmuebles de 765.299.676,21 euros. De lo que resulta consciente el apelante al proponer una regla de tres para deducir un porcentaje para concretarlo, por lo demás solución completamente insuficiente al precisarse a priori, por el contrario, de estudios técnicos o de otor tipo que permitan conocer a ciencia cierta cuál pudo ser la verdadera valoración del específico inmueble objeto del derecho de adquisión preferente ejerictado en el contexto de la venta en globo o en conjunto.

Pero es que, aún de salvarse el anterior problema surge como nuevo el que el demandante pacta con el arrendador cláusula que excluye su derecho sin haberla discutido oportunamente en el curso del procedimiento, siendo que, mientras no fuera invalidada, resultaba plenamente operativa. En efecto, correspondiendo estar a lo resuelto de forma negativa en auto aparte en el Rollo sobre la petición de suspensión del trámite de la apelación hasta que se dictase sentencia en pleito aparte suscitado por medio de demanda presentada con posterioridad a la sentencia de primera instancia del presente litigio pretendiendo la invalidez de aquel pacto, como igualmente señala la jurisprudencia: el artículo 25 LAU 1994 dispone específicamente que las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, sin que implique que la renuncia efectuada carezca de eficacia por estar conferida en términos generales para aquellos derechos distintos al de prórroga forzosa y traspaso; siendo que la renuncia de derechos constituye un acto de disposición abdicativa respecto de un derecho subjetivo ya nacido que, como consecuencia de ello, sale del patrimonio del renunciante exigiendo que sea clara, contundente y expresa, y cuando se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible ( artículo 1255 CC) salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes (al respecto, STS 4 marzo 2015). Correspondiendo estar, por tanto, a la renuncia válidamente realizada. Y sin que la existencia o no de la comunicación de la venta del inmueble al arrendatario ( artículo 25-8 LAU) impida dar plena virtualidad a la renuncia efectuada.

Por lo que se desestima la apelación y se confirma de manera íntegra la sentencia de primera instancia.



TERCERO.- La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 LEC).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Jorge contra la sentencia dictada el 10 de enero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de los de Valencia en su juicio ordinario n.º 433/2018.



SEGUNDO.- SE CONFIRMA la citada sentencia.



TERCERO.- SE IMPONEN las costas de esta alzada al apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.