Sentencia Civil Nº 129/2015, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 70/2015 de 26 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00129/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 70/2015 - JC

SENTENCIA Nº 129 de 2015

En la ciudad de Logroño a veintiséis de mayo de dos mil quince.

La Sala constituida por el Ilmo Sr. DON FERNANDO SOLSONA ABAD,Magistrado de la Audiencia Provincial de La Rioja, ha visto en grado de apelación ante esta Audiencia, los Autos de JUICIO VERBAL Nº 319/2014, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 1 de HARO, a los que ha correspondido el Rollo Nº70/2015, en los que aparece como parte apelante DOÑA Francisca representada por la procuradora DOÑA MIRIAN AYALA MOLINUEVO y asistida por el Letrado DON ALBERTO VILLAR FERNANDEZ, y como apelado DON Joaquín , representado por el Procurador DON LUIS OJEDA VERDE, y asistido por el Letrado DON VICTOR MANUEL ROSALES ZANZA.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 3 de diciembre de 2014 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Haro (f.-192 y ss ) recaída en el Juicio Verbal 319/14 de dicho Juzgado en cuyo fallo se recogía: 'Se estima la demanda interpuesta por ASENJO VALDECANTOS S.L. contra Doña Francisca por reclamación de cantidad y se CONDENA al mismo al pago de la cantidad de 3.360 euros más los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial, el día 22 de septiembre de 2014, e incrementados en dos puntos desde sentencia y costas del procedimiento'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandada Doña Francisca se presentó escrito interponiendo recurso de apelación del cual se dio traslado a la parte contraria para que en 10 días presentase escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable. La representación procesal de la actora ASENJO VALDECANTOS S.L. se opuso al recurso.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se turnó para que fuera resuelto en fecha 21 de mayo de 2015 y se designó magistrado encargado de dictar resolución al magistrado de esta Audiencia Provincial Don FERNANDO SOLSONA ABAD.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la demandada Doña Francisca contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Haro que la condena al pago a la demandante ASENJO VALDECANTOS S.L. de la suma total de 3360 euros más los intereses desde la interpelación judicial, en concepto de rentas adeudadas en contrato de arrendamiento relativo al local de negocio sito en el bajo del edificio de la Calle la Vega nº 11 de Haro ( La Rioja), que la parte actora había arrendado a la demandada hoy apelante en virtud de contrato privado suscrito en fecha 1 de septiembre de 2012 ( ver folios 7 y ss), en el que se pactó una renta mensual de 1350 euros.

La actora reclamaba en su demanda lo siguiente: 660 euros correspondiente a la renta adeudada hasta la fecha en que la demandada arrendataria devolvió las llaves al arrendador, junio de 2014; y la cantidad correspondiente a cuatro mensualidades de renta derivada a la cancelación anticipada y unilateral del contrato llevada a cabo por el arrendatario ( 5400 euros), pues en la cláusula cuarta del contrato, segundo párrafo, se indicaba que en caso de finalización anticipada del contrato por el arrendatario, éste debía de preavisar con cuatro meses de antelación al arrendador de su voluntad ' inequívoca e irrevocable' de dar por terminado el contrato , y tal preaviso con cuatro meses no se produjo, pues el arrendatario simplemente comunicó por carta certificada su voluntad de terminar el contrato entregando las llaves en ese momento . De esa cantidad debería compensarse (deducirse) el importe de la fianza que en su día abonó la arrendataria (2700 euros) , por lo que la suma que reclama es el resultado de esa deducción del importe adeudado por los conceptos antes descritos ( 3360 euros más intereses)

La sentencia se basó, sustancialmente, en la siguiente argumentación:

1.- En cuanto a la reclamación de 660 euros por rentas adeudadas, aunque la demandada pretendía haber realizado un ingreso de 600 euros , la sentencia consideró que aunque en la cuanta de Doña Francisca sí consta un importe por 600 euros en concepto de 'alquiler', lo cierto es que ese concepto es en realidad un ingreso, pues la cuenta pasaría a tener 2229,54 euros a tener 2829,54 euros, a lo que se sumaría que en la cuenta de Doña Francisca donde habitualmente se ingresaba la renta por el demandado no se reflejó ese pretendido pago. Por lo tanto estima la demanda en este punto.

2.- En cuanto al preaviso, considera que según la cláusula cuarta del contrato, segundo párrafo, en caso de cancelación anticipada del contrato por parte del arrendatario, éste debía de preavisar con cuatro meses de antelación al arrendador de su voluntad ' inequívoca e irrevocable' de dar por terminado el contrato , y que tal preaviso con cuatro meses no se produjo, pues los anuncios de internet que puso para traspasar al negocio no podían interpretarse como una comunicación inequívoca de su voluntad de cancelar anticipadamente el contrato dado que algunos datan de 8 meses antes de la fecha en que supuestamente se dejó el local, y además, siguió con el local abierto y ejerciendo su actividad comercial incluso 4 meses después de emitir esos carteles y anuncios, e incluso aunque cerró en junio de 2014 al publico, resulta que Doña Francisca pagó al renta de junio de 2014, lo que se compadecería mal con el hecho de haber manifestado con anterioridad al arrendador su voluntad de dar por terminado anticipadamente el contrato.

3.- En cuanto a la compensación de la fianza, la juez la estima procedente.

Por tal motivo estima íntegramente la demanda.

Los motivos de recurso pueden resumirse de la forma siguiente:

1º) Error en la valoración de la prueba documental en cuanto al importe debido de las rentas. Considera que la juez 'a quo' yerra al interpretar el extracto de la cuenta de la demandada Doña Francisca , pues en ella se aprecia con claridad que los 600 euros no son un ingreso pues pone una 'D' de ' debe', y fue evidentemente un cargo o pago hecho con cargo a la cuenta.

En segundo lugar señala que Doña Francisca adquirió la condición de arrendataria en virtud de contrato de traspaso de 4 de septiembre de 2012 concertado con el anterior arrendatario Don Alonso siendo el precio de 40.000 euros y que ese contrato aunque se firmó haciendo constar la fecha el 1 de septiembre de 2012, lo cierto es que a esa fecha había otro arrendatario y el traspaso y entrega del local a Doña Francisca se produjo con fecha posterior , siendo ese el motivo de que se pactase un pago inferior a la renta mensual a la vista de que la nueva arrendataria (Doña Francisca ) no había hecho uso del local la totalidad del mes; que tal situación fue siempre consentida por el arrendador y no se explica entonces que ahora reclame esos 660 euros. Si el actor cobra la renta de ese mes a ambos arrendatarios (al cedente Don Alonso y a la cesionaria Doña Francisca ) incurriría en enriquecimiento sin causa.

2º) Que por lo que afecta al preaviso, existe error en la valoración de la prueba en cuanto a la documental en relación con la testifical. Que aunque no existió un preaviso por escrito el arrendador conocía la intención de Doña Francisca de abandonar el local, y no solo porque publicase anuncios en internet sino por que el propio Sr. Joaquín era cliente habitual del bar.

Que el testigo Don Emilio declaró que habó con el demandante porque estaba interesado en el traspaso, lo cual acredita que el arrendador tenía conocimiento de la situación. Alude el apelante a que el artículo 1154 prevé la posibilidad de moderación de la cláusula penal cuando hay cumplimiento parcial.

Que la baja, y por ende el cierre del local, según un certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria es de 30 de abril de 2014 y no en junio de 2014 como dice la sentencia.

Que en la carta que el abogado de Doña Francisca envió a ASENJO VALDECANTOS S.L. ya se dijo que el local desde agosto de 2013 solo estuvo abierto al objeto de traspasar el negocio. Que es falso que ASENJO VALDECANTOS S.L. al recibir la carta no supiera que se refería al local pues no en vano , al recibir el aviso de correos de la recepción de la carta, requirió la presencia de Notario para su apertura, no siendo esto normal, lo que evidencia que lo cierto es que cuando si el Sr. Joaquín envió al Notario a abrir esa carta es porque sabía que se refería al local y por ende ya conocía la decisión de Doña Francisca de dar por terminado anticipadamente el contrato.

Que en cuanto al hecho de que la arrendataria abonó las rentas hasta junio de 2014,debe interpretarse de forma distinta a como lo hace la sentencia pues con independencia de que se diera o no preaviso, es claro que las rentas debían de pagarse hasta la entrega efectiva de llaves, y esto fue lo que hizo Doña Francisca .

Invoca también el apelante la prueba de presunciones.

3º) Se alega por el demandante 'hechos de nuevo conocimiento' con base en unos documentos que pretendió aportar como prueba con su escrito de recurso. Debemos significar a este respecto que esta Sala por Autos de 25 de febrero y 19 de marzo de 2015 inadmitió estos documentos como medios de prueba, por lo que nos remitimos al contenido de estas resoluciones.

4º) Considera que es improcedente la aplicación de intereses de demora desde la demanda, sino que procedería desde la sentencia ex artículo 576 Ley de Enjuiciamiento Civil , pues la cantidad era indeterminada hasta que se fijó en sentencia.

La parte actora se opone al recurso.

SEGUNDO.-En cuanto a las alegaciones relativas a la suma de 660 euros de renta, debemos razonar lo siguiente:

1.- Es cierto que la juez 'a quo' interpretó incorrectamente el extracto de la cuenta de la demandada en el sentido de que, efectivamente, examinada esa cuenta, se observa que el asiento de 600 euros realizado en fecha 5 de diciembre de 2012 por cuanto que examinado ese extracto obrante al folio 184 de autos (documento 2 aportado por la demandada) se comprueba que tal como se dice en el recuso, es una extracción tras cuya realización el saldo de la cuenta pasa de tener 2829,54 euros a tener 2229,54 euros.

Ahora bien, de lo que ya no hay suficiente prueba es de que ese dinero fuera entregado al demandante arrendador en concepto de pago de renta del arrendamiento objeto del presente procedimiento; es cierto que en el extracto mencionado indica como concepto de esa extracción el de ' alquiler', pero de tal mención, unilateral de esa cuenta que insistimos pertenece a la arrendataria demandada , no cabe extraer sin más que ese dinero fue a destinado a pagar el arrendamiento que nos ocupa, ni que dicha cantidad fuese a parar a al arrendador.

En este sentido, es muy relevante el extracto de la cuenta del arrendador en la entidad IBERCAJA aportado con la demanda y que obra a los folios 13 y siguientes de autos. En dicho documento se puede comprobar cómo los sucesivos pagos del precio del arrendamiento ( 1350 euros mensuales) fueron hechos por la arrendataria en los distintos meses mediante ingresos que, aunque no uniformes en periodicidad e importe, fueron realizados todos ellos en esta cuenta del arrendador, algunos mediante transferencia bancaria. Pues bien, no hay ingreso alguno en al cuenta del arrendador por importe de seiscientos euros en concepto de alquiler en la fecha 5 de diciembre de 2012 en que se produjo la salida de este dinero de la cuenta del demandado. Lo que consta es un ingreso en esa fecha realizado por el arrendatario de 1350 euros ( importe de la renta) por lo que es dudoso que además ingresase otros 6009 euros de los que no hay constancia alguna en esa cuenta. Es decir, la salida de este dinero - 600 euros- de la cuenta de la arrendataria Doña Francisca no se corresponde con un ingreso equivalente en la cuenta del actor arrendador. Esto refuerza cabalmente las dudas- serias- de que este dinero que la parte demandada extrajo de su cuenta el 5 de diciembre de 2012 fuese entregado al arrendador en concepto de pago de renta del arrendamiento que nos ocupa.

Pudiera quizás argüirse que ese pago se realizó en metálico y se entregó en mano al arrendador, y que por eso no figura ingresado en la cuenta de IBERCAJA de éste. Pero lo cierto es que el extracto de cuenta del demandante evidencia que los pagos se verificaban mediante ingresos en la cuenta del demandante, no en mano; y en todo caso, tampoco consta ninguna prueba de que el actor recibiera esos 600 euros sacados de la cuenta de la demandada apelante el 5 de diciembre de 2012 (no consta ningún recibo del pago de renta ni documento similar, entregado por el arrendador por esa cantidad). En definitiva, no hay ninguna prueba de que esa suma se llegase a entregar al demandante. Solo la hay de una extracción de seiscientos euros de la cuenta del demandado en la que éste hizo constar como concepto 'alquiler', pero por las razones expuestas eso no es bastante para considerar probado que este dinero se entregó al actor en concepto de pago de renta del arriendo que es objeto de esta 'litis'. Siendo que la carga de la prueba del pago corresponde a quien pretende haberlo hecho, y no habiéndose probado por la arrendataria este extremo, la consecuencia es que estas alegaciones del recurso han de rechazarse.

2.- Alegaba también la parte apelante que aunque en el contrato de arrendamiento que suscribió con ASENJO VALDECANTOS S.L. consta fecha 1 de septiembre de 2012, en realidad ella adquirió el arriendo del local mediante contrato de traspaso obrante al folio 71 celebrado con Don Alonso el 4 de septiembre de 2012 (arrendatario anterior), lo que significa que el local no se le entregó a principio de emes (1 de septiembre), que se le entregó más tarde, y que por esa razón se pactó que no pagara el mes entero ascendente a 1350 euros deduciéndosele 4 días. Por lo tanto, alega que de ser condenada al pago de esa suma el arrendador obtendría un enriquecimiento sin causa porque habría obtenido pago del anterior arrendador y por otro, el pago de la hoy demandada.

Este motivo se desestima porque ese contrato de traspaso es irrelevante para el demandante. El contrato que liga al demandante (arrendador) con la demandada (arrendataria) es el aportado con la demanda (folio 7 y siguientes) suscrito el uno de septiembre de 2012, en la que se pactó una renta de 1350 euros a pagar por mensualidades anticipadas entre los días 1 y 5 de cada mes. No consta que se pactase ninguna rebaja para el mes de septiembre, y las relaciones que pudieran haber existido entre Doña Francisca y Don Alonso (persona con al que suscribió ese contrato de traspaso) , en las cuales ASENJO VALDECANTOS S.L. no fue parte, en nada pueden perjudicar a éste, que tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato a la arrendataria Doña Francisca , contrato que ésta suscribió con el actor libre y voluntariamente.

TERCERO.-En cuanto al preaviso, debemos significar que en la cláusula cuarta del contrato que Doña Francisca y ASENJO VALDECANTOS S.L. suscribieron el 1 de septiembre de 2012 , tras señalarse un plazo de duración del contrato de cinco años, se estableció lo siguiente:' no obstante se concede al arrendatario la facultad de finalizar el contrato anticipadamente, siempre que avise por escrito a la propiedad de su voluntad inequívoca e irrevocable de darlo por terminado con una antelación mínima de por lo menos CUATRO MESES ( 4 meses), a la fecha que se señalare para su marcha; o bien opte por abonar las rentas vigentes de igual periodo. En este supuesto vendrá obligada la parte arrendataria a permitir que se coloquen letreros que indiquen el próximo arrendamiento e incluso a mostrar el local a futuros ocupantes...'

De la literalidad de la cláusula (que conforme al artículo 1281 del Código Civil es el criterio primigenio de interpretación contractual, sin que sea dable acudir a ningún otro cuando el sentido de las palabras, como en este caso, es claro), resulta lo siguiente:

a) El contrato dura cinco años, durante los cuales el arrendatario está obligado a pagar la renta. Esa es la regla general.

b) No obstante esa regla general, se concede al arrendatario la facultad, libre para él, de finalizar el contrato anticipadamente, esto es, antes de ese plazo de cinco años. Ahora bien, en el caso de que ejercite esta facultad de cancelación anticipada, está obligado a preavisar al arrendador.

En realidad esta cláusula constituye la regulación de las condiciones de la cancelación anticipada de un contrato que se firmó por las partes por cinco años. Se trata en definitiva de conjugar los intereses de ambas partes contratantes. Por un lado, se garantiza un derecho del arrendatario de poner fin al contrato antes del plazo por el que éste se concertó (cinco años). Pero al mismo tiempo, se exige de éste que avise de su marcha al arrendador con una anticipación de 4 meses (durante los cuales el arrendatario debe seguir pagando la renta) para que el arrendador tenga tiempo de ofrecer ese local a otros interesados que puedan sustituir al arrendatario una vez llegada la fecha en que el arrendatario abandone el local, de forma que el arrendador no experimente perjuicios derivados de que el contrato no haya tenido la duración de cinco años inicialmente pactada.

En caso de incumplimiento del preaviso, se pacta que el arrendador debe de pagar 4 mensualidadades de renta, como indemnización para al arrendador de los perjuicios que de esa falta de preaviso pudieran derivársele ( por ejemplo, tener el local cerrado hasta que sea de nuevo arrendado a un tercero).

c) Ese preaviso no se puede realizar de cualquier forma ni tener lugar con cualquier anticipación.

Para que produzca efecto, el preaviso debe ser:

-'Por escrito'.Así puede exigirlo el arrendador, pues así lo dice expresamente la cláusula cuarta. No está obligado el arrendador a aceptar por lo tanto las comunicaciones de otro tipo (verbales por ejemplo). Menos todavía, claro está, puede pretenderse que tal comunicación se entiende sin más hecha de modo indirecto o supuestamente tácito (como por ejemplo, el anunciar por internet o mediante carteles la voluntad de traspasar el negocio).

- Debe ser' inequívoco e irrevocable':se enfatiza así - unido a su carácter escrito- que no puede derivar de actos equívocos. Por ejemplo, el hecho de colocar carteles o anuncios por intenet ofreciendo el traspaso en local, no equivale a dirigir una comunicación 'inequívoca e irrevocable' al arrendador manifestando el propósito de cancelar anticipadamente el contrato, pues una cosa es ofrecer un local en traspaso y otra muy distinta traspasarlo realmente; dicho de otra forma, es perfectamente que alguien mantenga un local en uso y abierto al público y al tiempo, esté ofreciéndolo en traspaso por si recibe alguna oferta interesante ( la cual puede por otra parte aceptar, o puede incluso echarse a tras de su decisión de ofrecer el local en traspaso). Una conducta de este tipo en absoluto supone una voluntad inequívoca y menos todavía irrevocable de cancelar anticipadamente el contrato. Por lo tanto, el que el arrendador conociera que la arrendataria estaba ofreciendo en traspaso el local es irrelevante a estos efectos.

- Ha de ser con unaantelación mínima de cuatro meses. Obsérvese que el contrato dice literalmente 'con una antelación mínima de por lo menos CUATRO MESES ( 4 meses)'enfatizando mediante esta redundancia que esa antelación es un plazo mínimo: nunca puede ser inferior.

- La consecuencia de que el preaviso no se haga con esa antelación mínima de 4 meses es que el arrendatario debe de pagar 'las rentas vigentes en igual periodo'.

Lo expuesto determina el rechazo de las alegaciones del apelante relativas al supuesto conocimiento que el arrendador tenía de la supuesta voluntad de la arrendataria de cancelar el contrato. Ni los anuncios de internet ni de otro tipo anunciado el traspaso (por cierto, muchos de ellos muy anteriores a la extinción del contrato en junio), ni el hecho de que el Sr. Joaquín fuera o no cliente del bar, ni el que la arrendataria cerrase anticipadamente el local al publico ( lo cual solo a ella afecta), cumple las exigencias del preaviso en los términos que ambas partes (las dos) pactaron contractualmente: por escrito (esto es, no verbalmente, ni menos aun por actos pretendidamente tácitos), expresando una voluntad de extinguir el contrato locaticio que fuera inequívoca (esto es, no posible, ni probable, ni interpretable) e irrevocable ( difícilmente la puesta en oferta del traspaso del local es irrevocable, pues toda oferta se puede siempre retara por quien la hace antes de que sea aceptada) y con cuatro meses de anticipación. Es irrelevante también, a estos efectos, todas las circunstancias que el apelante invoca acerca del hecho de que el arrendador acudiera con un Notario a los efectos de proceder a la apertura de la carta en la que (sin el preaviso pactado) la arrendataria comunicaba su voluntad de extinguir el contrato y ponía a disposición del arrendador las llaves. El hecho de que el arrendador se sirviera de dicho fedatario publico ( principalmente, a los efectos de que extendiera acta del estado del local) no supone el cumplimiento por el arrendatario de su obligación de preavisar, por escrito y con cuatro meses de anticipación, manifestando su voluntad inequívoca e irrevocable de extinguir el contrato. En realidad, el envío de esa carta por sus abogados ha sido la única comunicación por escrito dirigida por la arrendataria al arrendador manifestando su voluntad 'inequívoca e irrevocable' de cancelar el contrato. Sin embargo, resulta meridiano que la remitió sin la anticipación pactada de cuatro meses, por lo que la aplicabilidad de lo pactado en la cláusula cuarta resulta meridiano.

CUARTO.-Cabe añadir que ciertamente la cláusula controvertida, como afirma la apelante, puede ser calificada de cláusula penal. Sin embargo, no podemos compartir la pretensión de la apelante de que se proceda a la moderación de la misma conforme al artículo 1154 del Código Civil porque la Jurisprudencia establece que la facultad moderadora prevenida en el indicado precepto no es aplicable cuando la penalidad se aplica directa y precisamente ante el supuesto que las partes contemplaron al establecerla.

Razona la Sentencia del Tribunal Supremo de 7-5-2012 (nº 310/2012, rec. 1421/2009 ) lo siguiente: 'En cuanto al supuesto de hecho normativo que ha de concurrir para su aplicación, del análisis delartículo 1154 Código Civil y sus precedentes históricos y de derecho comparado (artículo 1085 del Proyecto de Código Civil de1851yartículo 1231 del Código Civilfrancés) resulta que dicho precepto remite al juicio de equidad del juez para la moderación de la pena convencional «cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor», respondiendo a la idea de que, cuando los contratantes han previsto una pena para el caso de un incumplimiento total de la obligación, la equidad reclama una disminución de la sanción si el deudor la cumple en parte o deficientemente, ya que, en tal caso, se considera alterada la hipótesis prevista (SSTS de 13 de julio de 1.984,7 de febrero de 2002,29 de marzo de 2004,21 de junio de 2.004,26 de marzo de 2009, RC núm. 442/2004y1 de octubre de 2010; RC núm. 633/2006y10 de junio de 2011, RC núm. 651/2007).

Sin embargo, esta concepción descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional, aun en supuestos de incumplimiento parcial o defectuoso, cuando este incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes. Así lo ha manifestado constantemente la jurisprudencia, que, por respeto a la potencialidad normativa creadora de los contratantes -artículo 1255 CC- y al efecto vinculante de la regla contractual -artículo 1091 CC-, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación (SSTS de 14 de junio de 2.006, RC núm. 3892/1999;13 de febrero de 2008, RC núm. 5570/2000;26 de marzo de 2009, RC núm. 442/2004;1 de junio de 2009, RC núm. 2637/2004y1 de octubre de 2010, RC núm. 633/2006)'.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª de 3 diciembre 2014 , que se remite a la de 21 de febrero de 2014 (rec. num. 406/2013) dice:

«LaSTS 30 de abril de 2013contiene una síntesis de la jurisprudencia en la aplicación delartículo 1154 delCódigo Civil que tiene que ver con la moderación judicial de la cláusula penal . El artículo 1154, se dice, dispone que el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Lasentencia 1363/2007, de 4 de eneroEDJ 2007/1921, resumió la jurisprudencia sobre el sentido de la norma, señalando que encierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir, aunque no hubiera sido instado a ello por ninguna de las partes - al respecto,sentencias 20 de mayo de 1986,27 de noviembre de 1987,25 de marzo de 1988,20 de octubre de 1988,3 de octubre de 1989,10 de mayo de 1989,19 de febrero de 1990,1 de octubre de 1990,73/1993, de 8 de febrero,511/1994, de 31 de mayo,1083/1996, de 12 de diciembre,195/2001, de 28 de febrero,488/2001, de 10 de mayo,79/2002, de 7 de febrero,314/2055, de 27 de abril, entre otras muchas -.

También señaló la referida sentencia que dicho mandato quedaba condicionado a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor - sobre ello, lasentencia 683/2007, de 20 de junio-

En los demás casos la jurisprudencia -sentencias 585/2006, de 14 de junio,170/2010, de 31 de marzo,470/2010, de 2 de julio, entre otras-, respetando la potencialidad normativa creadora de los contratantes -artículo 1255 del Código Civil- y el efecto vinculante de la ' lex privata' -artículo 1091 del Código Civil: 'pacta sunt servanda'-, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido la prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento - total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación - que se hubiera producido.

Lasentencia 585/2006, de 14 de junio, recordó que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora delartículo 1154 del Código civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido - sobre ello, lassentencias 962/2008, de 15 de octubre,211/2009, de 26 de marzo,384/2009, de 1 de junioy170/2010, de 31 de marzo, entre otras -.

Es muy relevante a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014 :'Elartículo 1154 del Código Civilestablece que el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Dicha norma ha sido interpretada por la jurisprudencia en el sentido de que la modificación que contempla está condicionada a la realidad de un cumplimiento parcial o defectuoso de la obligación que incorpora la sanción convencional de que se trate.

La jurisprudencia ha entendido el referido artículo en ese sentido, como ponen de manifiesto los recurrentes y reflejan las resoluciones que seguidamente se mencionan.

Lasentencia 1363/2007, de 4 de enero, recordó que elartículo 1154 del Código Civilencierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir, aunque no sea instado a ello por ninguna de las partes.

Lasentencia 300/2011, de 4 de mayo, precisó que, sin embargo, ese mandato queda condicionado, por el propio precepto, a la concurrencia del supuesto en él previsto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

Lasentencia 683/2007, de 20 de junio, destacó que el artículo 1154 responde a la idea de que, cuando los contratantes han previsto la pena para un incumplimiento total de la obligación, la equidad reclama una disminución si el obligado cumple en parte o deficientemente lo que debe.

Responde esa doctrina a que se respeta, también en ésta materia, la potencialidad normativa creadora de los contratantes -artículo 1255 del Código Civil- y el efecto vinculante de la ' lex privata ' que los mismos crearon -artículo 1091 del Código Civil- y, de conformidad con el brocárdico ' pacta sunt servanda ', se rechaza la moderación que el artículo 1154 establece, en el caso de que la pena hubiera sido prevista, precisamente , para sancionar el incumplimiento - total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación - que se hubiera producido.

Lasentencia de 14 de junio de 2006 - recurso 3892/1999- recordó que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está prevista para un determinado incumplimiento parcial, no puede aplicarse la facultad moderadora delartículo 1154 del Código civilsi se produce exactamente aquel incumplimiento parcial, dado que la moderación procede cuando se hubiera incumplido en parte la total obligación para la que la pena se previó, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en si debe rebajarse equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento total y la determinaron en función de esa hipótesis.

Lassentencias 962/2008, de 15 de octubre,211/2009, de 26 de marzo,384/2009, de 1 de junioy170/2010, de 31 de marzo, entre otras, insisten en que la norma delartículo 1154 del Código Civilse explica porque, cuando los contratantes han previsto una pena para el caso de un incumplimiento total de la obligación, procede una disminución de la sanción si el deudor la cumple en parte o deficientemente, ya que, en tal caso, se considera alterada la hipótesis prevista.

En lasentencia 310/2012, de 7 de mayo, declaramos que el repetido precepto ' remite al juicio de equidad del juez para la moderación de la pena convencional cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, respondiendo a la idea de que, cuando los contratantes han previsto una pena para el caso de un incumplimiento total de la obligación, la equidad reclama una disminución de la sanción si el deudor la cumple en parte o deficientemente, ya que, en tal caso, se considera alterada la hipótesis prevista '. Y que esa concepción 'descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional, aun en supuestos de incumplimiento parcial o defectuoso, cuando este incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes. Así lo ha manifestado constantemente la jurisprudencia, que, por respeto a la potencialidad normativa creadora de los contratantes -artículo 1255 Código Civil- y al efecto vinculante de la regla contractual -artículo 1091 Código Civil-, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente , para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación '.

Finalmente, en lasentencia 424/2013, de 21 de junio, precisamos que en torno al artículo 1154 se ha desarrollado una jurisprudencia ' que, en esencia, rechaza la posibilidad de que esta facultad moderadora, a la hora de fijar la indemnización convencionalmente estipulada en una cláusula penal , entre en juego cuando se ha declarado que el incumplimiento contractual es total '.

En el mismo sentido son de mencionar lassentencias 384/2009, de 1 de junio,470/2010, de 2 de julio,633/2010, de 1 de octubre,439/2011, de 10 de junio,615/2012, de 23 de octubre, y779/2013, de 10 de diciembre, entre otras.

II.- En su sentencia - fundamento de derecho séptimo -, el Juzgado de Primera Instancia negó la reclamadamoderación de la pena convencional, en aplicación de la doctrina que ha sido expuesta, es decir, por considerar que la infracción contractual imputable a la demandada había sido precisamente aquella a la que las partes quisieron vincularla.

La Audiencia Provincial motivó la decisión de reducir la cuantía de aquella no por razón de cual era el supuesto previsto, sino por entender que el importe de la pena no se ajustaba a la realidad de los posibles perjuicios. La explicación de la decisión fue esa.

Según la cláusula contractual litigiosa, ' en el caso de que el cliente resuelva el contrato por su sola voluntad, sin que [hubiera] mediado incumplimiento de la parte contraria, antes de la expiración del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas, habrá de pagar a don Ambrosio la cantidad equivalente a las cuatro últimas anualidades vencidas y, en su defecto, la media de las percibidas o por percibir multiplicada por cuatro, sin perjuicio de los demás efectos que prevé el contrato y la Ley '.

De la sentencia recurrida resulta que el supuesto acaecido y al que se vinculó la pena fue, precisamente, el descrito por los contratantes en la cláusula 10 del contrato, dado que doña Sonia decidió extinguir la relación contractual que le vinculaba a don Ambrosio , ' por su sola voluntad ', ' sin que [hubiera] mediado incumplimiento de la parte contraria ' y ' antes de la expiración del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas '.

Como había declarado el Juzgado de Primera Instancia, de conformidad con la expuesta interpretación jurisprudencial delartículo 1154 del Código Civil, no procedía la moderación efectuada por el Tribunal de apelación.'

En este caso, se pactó precisamente esta cláusula penal para el caso de que no se produjera ese preaviso por escrito con cuatro meses de anticipación. Por consiguiente, aplicando la doctrina jurisprudencial expuesta, no vamos a proceder a la moderación de la cláusula penal solicitada en el recurso.

QUINTO.-En cuanto a la compensación de la fianza, el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el 'saldo de la fianza en metálico' que corresponda. Con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce al arrendador el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas por razón del contrato. Así pues, la restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada produciéndose la compensación.

En nuestro caso, la apelante se opone sobre la base de que nada adeudaría al arrendador, razón por la cual no procedería la pretendida compensación con la fianza cuya devolución se le adeudaría a dicha arrendataria. Sin embargo, ya hemos explicado en los anteriores fundamentos de derecho que la arrendataria sí que adeuda la suma reclamada en la demanda, por lo que la compensación sí que es procedente en los términos indicados, debiendo a tal efecto asumir los argumentos que al respecto expone la juez 'a quo'.

SEXTO.-En cuanto al motivo de recurso relativo a los intereses, se desestima.

El artículo 1108 del Código Civil se funda en el principioin illiquidis non fit mora. Este brocado supone o indica que, para cuando la cantidad adeudada no sea liquida, es decir cuando para determinarla es preciso una contienda judicial, el abono de intereses solo procederá desde el instante procesal de firmeza de la sentencia que resuelve dicha contienda judicial. Así se ha proclamado desde antiguo por el Tribunal Supremo.

Sin embargo, a partir de las sentencias de 5 de abril de 1992 y de 18 de febrero de 1994, el Tribunal Supremo ha atenuado y modificado el automatismo del expresado principio, aprobando el devengo de intereses aun cuando la suma reconocida judicialmente no coincida exactamente con la reclamada. Como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2005 , el no devengo de intereses a partir de la interpelación judicial de una cantidad adeudada y declarada así a través del proceso, aunque fuera inferior en su ''quantum'' a la solicitada en la demanda iniciadora de una pretensión de reclamación de cantidad, podría configurar una situación de enriquecimiento injusto, figura odiosa en relación a los principios de igualdad y seguridad jurídica, y que no precisa partir de un acto ilícito o de mala fe, sino simplemente del dato de obtener una ganancia indebida, lo que conseguiría el deudor moroso al que no se le obligara desde el momento mismo de ser requerido judicialmente a través de un proceso, a pagar los frutos civiles o intereses de una cantidad que esta obligado a pagar, sea cual sea el montante definitivo de la misma.

El Alto Tribunal, como abundan las sentencias de 5 de mayo y de 13 de octubre de 2010 , prescinde ya del automatismo de la reglain illiquidis non fit moray atiende al canon del carácter razonable de la oposición para decidir la procedencia de condenar o no al pago de intereses y la concreción deldies a quo(día inicial) del devengo. Este criterio, se dice, que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, toma como pautas para valorar como razonable la oposición, el fundamento de la reclamación, las razones en que aquélla se asienta, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias.

En suma, se atiende fundamentalmente a la certeza de la deuda u obligación aunque se desconozca su exacta cuantía.

En este caso, donde el principal concedido coincide incluso con el principal reclamado, ha lugar desde luego al devengo de los intereses moratorios desde la interpelación.

SÉPTIMO.-Respecto de las costas procesales de esta alzada, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 procede su imposición a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Francisca contra la sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Haro en juicio verbal 319/14 de dicho Órgano Judicial, de que dimana el Rollo de Apelación nº 70/15 debemos confirmarla y la confirmamos. Con expresa imposición de las costas causadas a la parte apelante.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.