Sentencia Civil Nº 129/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 187/2015 de 29 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 187/2015 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 3/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 129

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a treinta de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 3/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Barcelona, a instancia de Luisa , contra COMPAÑÍA GENERAL DE CONSTRUCCIONES GUADALEST, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de diciembre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda,

1.- Absuelvo a la demandaa de todas las pretensiones interesadas en su contra;

2.- impongo las costas a la parte actora, con expresa declaración de temeridad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de marzo de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora, formulada al amparo de los arts. 21.1 , 26 , 27 LAU en relación con los arts.1553 y ss CC , va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad COMPAÑIA GENERAL DE CONSTRUCCIONES GUADALEST SL a abonar a Dª Luisa la suma de 15.000'84 € (suma en que se cuantifican los perjuicios causados como consecuencia de no haber dispuesto la arrendataria actora de la vivienda arrendada en condiciones plenas de habitabilidad, a consecuencia de no haber realizado la arrendadora las obras necesarias para ello, integrada por 4.107'31 €, como perjuicio patrimonial por no poder gozar del espacio íntegro de la vivienda arrendada - debido a las continuas humedades y goteras en uno de los dormitorios -, 10.350 € por daños morales, 122'13 por gastos de hotel y 421'39 € por actas notariales) más los intereses legales. A dicha pretensión se opuso la demandada, partiendo de las numerosas actuaciones que efectuó en la vivienda para resolver el problema de humedades (llegando a rehabilitar las terrazas de los áticos) que resultaron totalmente eficaces, no existiendo prueba alguna de los daños o faltando la relación causal respecto de fastos, que considera evitables o superfluos.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición a la actora de las costas y expresa declaración de temeridad. Frente a dicha resolución se alza ésta por (1) error en la apreciación de la prueba, al considerar acreditado el incumplimiento contractual de la demandada de la obligación de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, que motivó la existencia de continuas filtraciones y humedades en la habitación principal; (2) error en la apreciación de la prueba, al considerar acreditados los daños y perjuicios, de lo que deriva la aplicación por analogía de los apartados 3 º y 4º del art. 21.1 LAU , por la privación del uso íntegro de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su destino normal, durante las reparaciones que no solucionaron el problema, respecto del daño moral y respecto de los gastos consecuentes (hotel y notario). Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda de 6.9.2007 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 de Barcelona concertado entre entidad COMPAÑIA GENERAL DE CONSTRUCCIONES GUADALEST SL (propietaria de todo el inmueble) como arrendadora (y por ella su administradora, Dª Consuelo ), y Dª Luisa , como arrendataria (f. 26 y ss); la arrendataria, en el hecho 1º del escrito inicial, admite que 'se recibió en perfecto estado de habitabilidad, tal y como consta en el propio contrato' (sic). 2) sobre el dormitorio principal, existe una terraza/ático; que presentaba humedades, lo que motivó que, a instancia de la demandada, se realizasen actuaciones tendentes a su reparación, a través del albañil Sr. Narciso ...... 3) en principio todas las actuaciones, realizadas por dicho albañil, se efectuaban en el sumidero de la terraza superior y la tela alfáltica alrededor del mismo; así:

1) en mayo de 2005 se repararon las humedades del bajante, sustituyéndose las racillas alrededor del sumidero y colocándose nueva tela asfática, rebozando parte de la pared en la terraza y dentro de la vivienda arrendada se picó parte del techo para verificar la humedad provocada por el bajante, resaneando el agujero del techo y pinntando paredes y techo de la habitación; es decir, se actuó tanto en el ático como en la vivienda arrendada (factura de 31.5.2010, de Narciso , al f. 109).

2) En octubre de 2010, se repicó 1 m2 del suelo de la terraza alrededor del sumidero, colocando nueva tela asfáltica, tapándose un agujero del techo de la habitación, y pintándose (factura de 25.10.2010, al f. 110).

3) en enero 2011 apareció una mancha de humedad en el techo del dormitorio principal de la vivienda, encima de la cama, lo que comunicó inmediatamente a la administración, y, de nuevo, el Sr. Narciso , volvió a repicar hasta un metro y medio alrededor del sumidero, con nueva tela asfáltica y racillas, colocando 'sika flex' en las grietas del zócalo de la terraza, así como vierteaguas (factura de 28.3.2011, al f. 111).

4) Al persistir el problema, de difícil diagnóstico, se llegó a la conclusión de que lo que provocaba la humedad y después gotera, permitiendo la entrada de agua, no estaba en ese punto de la terraza, por lo que la actora optó por dar parte a las Cías REALE y ARAG, quienes enviaron a sus respectivos peritos, los cuales constataron las humedades en techo del dormitorio principal, consecuencia de las filtraciones de aguas pluviales desde la terraza del ático (f. 29 y ss), valorando las reparaciones en 189'30 € y 330'40 €, respectivamente (f. 117 a 119)

5) ante los informes de REALE y ARAG, la demandada contrató a la empresa Fórmula Activa SL, para reparar la gotera, levantando las terrazas de los áticos, NUM003 y NUM004 de la escalera NUM005 incluido el zócalo, con retirada de la tela asfáctica, y colocando un nuevo aislamiento asfáltico, con nuevos pavimentos de rasilla y zócalo abriendo un agujero en el cajón por el que discurría el agua del terrado, de manera que reformó las dos cubiertas del edificio (f. 117 y ss), y efectuó actuaciones por importe 5.044'50 € (factura de 26.4.2012, al f. 113); tras finalizar dichas tareas de rehabilitación en las terrazas, se realizó la cata del cajón ubicado en el techo del referido dormitorio, perforándolo y habilitando el acceso al bajante pluvial que derivaba por el mismo, para - teniéndolo descubierto - evaluar la correcta estanqueidad de las referidas obras y comprobar la ausencia de pérdida de agua (f. 116, en relación con las fotografías del acta notarial de 2.5.2012, f. 51 vuelto y 52)

6) un mes después, D. Narciso realizó el saneado del cajón del bajante por donde discurría la tubería del desagüe, comprobando que estaba seco, lo que significaba el correcto funcionamiento del sumidero, y amplió el agujero (factura de 26.5.2012 al f. 114), y unos días después se saneó el cajón tapando el agujero (factura de 26.5.2012, al f. 115).

7) tales obras han resultado eficaces, según se infiere delinforme del arquitecto técnico sr. Jesús Manuel f. 142 y ss

TERCERO.-Resulta incontrovertido que se trata de obras 'necesarias' (singularmente de reparación), en principio a cargo del arrendador conforme a los arts. 1554.2 CC , 107 TRLAU 64 y 21 LAU 94 (de aplicación por razones de vigencia temporal), en tanto que indispensablespara que el inmueble pueda, precisamente servir al uso convenido, abarcando cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el arrendamiento, siendo indiferente la causa motivadora de dichas obras (mero transcurso del tiempo, desgaste natural, utilización correcta conforme a lo estipulado, ...), y van referidas tanto a - en este caso - la vivienda como a los elementos comunes del edificio en que esté ubicado. Ciertamente, si el arrendador no realiza las obras, el arrendatario podrá optar entre: a) resolver el contrato; b) exigir la ejecución de las obras, con el abono de indemnizaciones en ambos supuestos; lo que no se autoriza a dicho arrendatario es dejar de pagar las rentas, sin perjuicio de los supuestos de suspensión del contrato mientras duren las obras.

El art. 1559 CC impone al arrendatario la obligación de comunicar a la arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones, aunque cabe la renunciadel arrendatario al derecho de comunicar al arrendador las obras necesarias, conforme a lo dispuesto en la LAU y el principio de libertad contractual ex art. 1255 CC , y es válido el pacto por el que el arrendatario asume tales obras a su cargo, singularmente en arrendamientos de locales ( SSTS. 6.10.1976 , 28.7.1994 ,...)

El arrendatario está obligado a permitir el acceso a la vivienda en el caso de reparaciones necesarias, pues, en otro caso, el arrendador estar'á exento de toda responsabilidad.

CUARTO.-La acción ejercitada (indemnización de daños y perjuicios por falta de reparaciones necesarias) se basa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios ex art. 1101 en relación con los arts. 1554.2 CC y 21 LAU 94; la ahora actora está activamente legitimada para la reclamación que efectúa, en base a que la propiedad no realizó las obras a que venía obligada estando vigente el contrato (adopta una actitud absolutamente pasiva, no obstante disponer de la licencia y el proyecto de obras), antes de su resolución, lo que, según la misma, produjo los perjuicios cuya indemnización reclama).

Ciertamente el 'incumplimiento' por sí mismo no genera de suyo una obligación de indemnizar, pero ello no excluye la idea de que no constituya un perjuicio o un daño, una frustración en la economóa del arrendatario, en su interés material o moral (así, las SSTS 18.7.1997 , 29 y 31.12.1998 , 16.3.1999 ,...), lo que ocurre cuando se deduce necesaria y fatalmente su existencia ( SSTS. 19.10.1994 , 16.3.1995 , 11.7.1997 , 28.12.1999 ,...) o es una consecuencia forzosa ( STS 25.2.2000 ), o natural e inevitable ( SSTS 22.10.1993 , 18.12.1995 ), o se trata de daños incontrovertibles ( STS 30.9.1998 ) o patentes ( STS25.3.1998 ), pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato opera en el vacio y que las contravenciones de las partes no habrían de tener ninguna repercusión; es evidente el deficiente estado del local, el mantenimiento del los soportes impidiendo la actividad, el peligro de desplome, la larga duración de una situación de pasividad e inactividad, imposibilidad de explotar el negocio, el conocimiento de toda esa situación al instarse el desahucio con reclamación de cantidad y la condena consiguiente.

En tal sentido, es manifiesta e intensa la actuación de la actora en tal sentido, prácticamente sin solución de continuidad.....que en definitiva, han llevado a la solución del problema, causa de la humedad denunciada

En todo caso, los daños y perjuicios, han de estar debidamente acreditados y ser consecuencia necesaria del hecho generador, no pudiendo fundarse en meras expectativas, debiendo ser consecuencia necesaria del incumplimiento.

QUINTO.-Dice la actora que la humedad provenía de la terraza del piso superior, ático NUM003 , y que la demandada envió al paleta Sr. Enrique , para que diagnosticara el problema, pero que acudió después en febrero, julio y septiembre, tras quejas y reclamaciones de la misma, obteniendo solo promesas, de forma que la humedad se iba extendiendo, hasta convertirse en una gotera en varios puntos a partir de julio, haciendo inhabitable la habitación, única para dormir(porque era la única en la que cabía la cama de matrimonio), lo dice, en la demanda (y en el mismo sentido el Sr. Moises ), que no disponía de otro dormitorio de las mismas dimensiones en la vivienda, así como que las humedades fueron calando poco a poco, pasando a toda la vivienda, de forma que los recurrentes sufrieron resfriados, dolores articulares, constantes cefaleas, hasta que se cayó el techo de la habitación encima de la cama. Sin embargo:

a) De los hechos básicos se infiere que a instancia de la demandada se efectuaron diversas u continuas actuaciones para la solución definitiva del problema; es decir, se constata una insensa actividad de la demandada tendente a solucionar el problema.

b) aparte de ello, algunas de las actuaciones sufrieron retrasos, no imputables a la demandada, sino debidas a que en varias ocasiones se intentó localizar a la actora sin conseguirse por no encontrarse en su domicilio (f. 112 declaración de la empleada de la actora Sra. Rita ), a pesar de que la actora en el interrogatorio, declara que el 90% del tiempo está en casa, ausencias avaladas por el acta notarial de manifestaciones de la vecina ( NUM003 , NUM003 ) Sra. Blanca (f. 54 y ss), admitiendo que tenía llaves de la vivienda arrendada para emergencias en sus ausencias, en especial para vigilar que la gotera (que apareció por 1ª vez a finales de 2010) que en repetidas ocasiones se les reproducía en el dormitorio no le causara daños por agua, en julio 2011 tuvo que hacerse cargo de cambiar baldes de agua durante casi un día entero, en unos días en que la actora estuvo ausente por motivos de trabajo.Y en el juicio, dicha Sra. manifiesta que la actora se iba bastante de viaje. Además alegada - que no probada - la caida del trozo de techo, ésta coincidió con un viaje a París, según manifiesta la actora en el interrogatorio y declara el testigo Don. Moises .

c) que no es cierto que fuera la única habitación para dormir pues existen dos habitaciones iguales separadas por el cuarto de baño (f. 120 plano, no impugnado y además lo declara la testigo de la actora, Sra Blanca )

d) no resulta en absoluto acreditado que se desprendiera una parte del techo y se cayera de la cama, pues, aparte de no probarse, el agujero se practicó en el lateral del cajón, no debajo, y además previamente se apartó todo el mobiliario de la habitación, de forma que cualquier 'runa' cayese sobre el pavimento (declaración escrita del administrador de Formula ACTIVA SL, Sr. Candido al f 116 con foto uncluida, quien añade que los trozos de yeso se dejaron en el suelo, en relación con la declaración de Doña. Rita , quien manifiesta que tal hecho no le fue comunicado en ningún momento).

e) existe una previa comunicación vía burofax de 27.4.12, (f. 68) ,dando por rescindido el contrato y entregaron las llaves en 2.5.2012; pudiendo dormir en la hotra habitación de iguales características, la actora y el Sr. Moises y fueron a dormir a un HOTEL durante dos noches entre el 25 y el 27.4.12 (f. 53) - se contradicen actora Don. Moises , en que éste dice que pasaron una noche y la actora dice dos, como se infiere de la factura del hotel - y en la fecha de entrega se llaves se levanta acta notarial de 2.5.2012 sobre el estado de la vivienda (f. 47 y ss), ya vacia la vivienda, y resulta más que lógico pensar que en esos días de Hotel intentaban evitar las incomodidades del traslado de vivienda (previamente, el acta notarial de 23.4.2012, a los f. 43 y ss).

f) los alegados 'resfriados, dolores articulares, constantes cefaleas' están rodeados del más absoluyo vacio probatorio y no consta que, en ningún momento por la actora se intentase la posibilidad del art. 21.3 LAU .

SEXTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Luisa contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.