Sentencia CIVIL Nº 129/2017, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1095/2016 de 21 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION Nº 1

Pza.de la Constitución s/n

NIG: 1402142C20140005945

RECURSO de Apelacion Civil 1095/2016 Negociado: RR

Proc. Origen: Procedimiento Ordinario 1513/2014

Juzgado Origen : Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Córdoba

S E N T E N C I A Nº 129/2017

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

Magistrados:

D. FERNANDO CABALLERO GARCÍA

D. MIGUEL ANGEL NAVARRO ROBLES

En CORDOBA, a veintiuno de febrero de dos mil diecisiete.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto porMONTALQUIVIR S.L.,representado por el Procurador Dª. María del Mar Montero Fuentes Guerra, bajo la dirección jurídica del Letrado D. Francisco Estévez Hernández; siendo parte apeladaD. Víctor ,representado por el Procurador Dª. María Nieves Pozo Martínez, bajo la dirección jurídica del Letrado Dª. Rosario Artacho Tejederas.

Es Ponente del recurso el Iltmo. Sr. D. MIGUEL ANGEL NAVARRO ROBLES.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-El día 14 de junio de 2016, el Juzgado referido dictó sentencia cuyo fallo literalmente dice:

'DESESTIMAR LA DEMANDAinterpuesta por MONTALQUIVIR S.L. contra DON Víctor , absolviéndole de la pretensión ejercitada en su contra, con imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria que se opuso, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el 17 de febrero de 2017.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución anterior -que desestimaba la demanda de reclamación de fianza arrendaticia- se interpone recurso de apelación por la parte actora alegando en esencia, el error en la valoración de la prueba e infracción de la normativa y jurisprudencia que entendía aplicables, con resultado de incongruencia de la resolución recurrida e ignorancia de la mayoría de las alegaciones y documento presentados, adoleciendo además de insuficiencia de justificación jurídica.

Por la defensa apelada se hizo valer expresa oposición en los términos de su escrito de autos, interesando la conformación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Resultaba como antecedentes apreciables, la realidad un contrato de arrendamiento entre el representante de la actora y la demandada de fecha 15 de agosto de 2005 -folio 18 y ss-. En el contrato se autorizaba expresamente a la arrendataria para la realización de las obras de acondicionamiento oportunos al ejercicio de la actividad de restauración y cafetería que era propia de la misma (franquicia 'los 100 Montaditos'). El contrato se ha mantenido en el tiempo hasta su resolución en julio de 2013. En el desarrollo del mismo, se advirtieron por la comunidad de propietarios (en adelante CCPP), de la finca en la que se ubica el local arrendado, una serie de desperfectos y daños en la red de saneamiento de la finca que resultaban relacionados con la canalizaciones de los servicios del establecimiento actor y obras realizadas por el mismo, que finalmente avocaron a una demanda de dicha comunidad frente al propietario arrendador y frente al arrendatario, ambos como responsables solidarios, (con antecedentes de un procedimiento de conciliación núm 641/12 del JPI 6 Córdoba), siguiéndose así autos de ordinario número 193/2013 en el JPI nº1 Córdoba. En tal demanda que por copia se acompaña a la de autos -folio 31 y ss-, se expresa la incidencia acontecida en la red de saneamiento comunitarios advertidos que se imputaban y pretendían repercutirse sobre ambos demandados . Los daños iniciales dieron lugar a actuaciones inmediatas de reparación por parte de la comunidad de propietarios, en los meses de abril y mayo de 2010, abonándose por la misma la factura correspondiente (de 1722,60 € y otros 228,30 por tasas y permisos municipales, en suma, 1950,91€), -folio 37 y ss-. Sin perjuicio de otras subsiguientes obras de reparación que se realizaron ya por encargo y a costa de Montalquivir en los meses de septiembre y octubre de 2010 -según se expresaba igualmente en la copia de demanda documento tres folio 32 y ss. Efectivamente abonados por la misma como igualmente se refiere en el informe pericial y ampliación -folios 254 y 270 y ss-

Tal contesto de litigiosidad resultó finalmente saldado mediante acuerdo de partes de 11 de julio de 2013, homologado judicialmente por auto de 10 de agosto de 2013 (doc 3 y 4 demanda). Mediante tal acuerdo se remitía a dictamen pericial la valoración de 'la situación actual de la red de saneamiento general y privada del local y el origen de los años en particular en portería, concretamente en la pared colindante con el local ...y trabajos a realizar.. posible concurrencia de responsabilidades..'. Y en caso de resultar la responsabilidad exclusiva de Montalquivir, la posibilidad por éste de actuar la garantía que le comprendía frente a la empresa encargada de las obras de adaptación del local, 'no obstante la responsabilidad será de la arrendataria con independencia de las acciones que pudiera ostentar frente a la empresa ejecutora de las obras' (acuerdos 6ª). Emitido el informe pericial, había devolverse también la parte correspondiente de la provisión de fondos al señor Arquitecto, a quienes no resulten responsables (acuerdo 4º)-folio 26-.

En fecha de 26 de julio de 2013 se firmó el acuerdo de resolución entre partes así como la incorporación de un nuevo arrendatario en el local (Surantilla Restoring S.L.) el que se preserva la responsabilidad de Montalquivir en cuantas obligaciones y responsabilidades puedan derivarse del reiterado acuerdo de 11 de julio de 2013, pendiente -en aquel entonces- de homologación comicial. Y ello 'hasta en tanto no se produzca la total satisfacción de todas las partes, el perfecto cumplimiento del mismo con la finalización de las obras necesarias de reparación y, en su caso, pago de honorarios de arquitecto' -folio 27-.

El 29 de diciembre de 2013 se advirtieron por la comunidad de propietarios otra serie de daños por humedades, puestos de manifiesto al propietario, y que tras encargo de trabajo de localización y reparación posterior de 2 de enero de 2014 (encargado a la entidad Multiservicio del hogar Córdoba S.L), se .informaba que procedían de una defectuosa colocación del tubo de extracción de humos privativo que fuera instalado por Montalquivir, atravesando el forjado del patio de luces comunitario, y que exigía de impermeabilización al efecto, para solucionar el problema de filtraciones (factura 88,69 € doc 7 de la contestación - folio 201-).Labor esta última que fue realizada por la entidad Prodecor, factura 542,77 € doc 12 de la contestación folio 218) lo que fue puesto de manifiesto por el demandado a la actora mediante burofax de 22 de abril de 2014 -folio 109- y contestado por éste de contradicción al reputarse, en todo caso, como daño ajeno al mismo, destacándose que llevaba ya ocho meses fuera del local y existiendo un nuevo inquilino en el mismo.

Dado lo anterior, se enfrentaban en autos la acción de devolución de la fianza arrendaticia amparo del artículo 36 LAU , esgrimida por la actora, frente de la excepción de retención y compensación de cantidades por conceptos que se reputaban comprendidos en la garantía de aquella fianza comprendía.

TERCERO.- Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de la llave por el mismo, sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución' .

La ley como vemos, no establece la afectación especial de la fianza respecto de una obligación del arrendatario en particular, entendiéndose comprendida en la misma la garantía general por el cumplimiento de cualquier obligación derivada de arrendamiento y a cargo del arrendatario, pendiente o apreciable al fin de arriendo y en el mes siguiente a la devolución de la posesión, hasta su definitiva extinción o satisfacción de la misma .

Así y como se trata de una garantía legal y general exigida al arrendatario, la ley no impide que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía 'del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias'adicional a la fianza en metálico.( Art. 36.5 LAU )

La ley no establece expresa y especialmente tampoco ningún plazo para la devolución, pero se señala el momento a partir del cual debe hacerse efectiva ('al final del arrendamiento'), y así también eldíes a quopara el inicio de la mora legal, en caso de retención indebida o no justificada de la misma ('transcurrido un mes desde la entrega de las llaves').

Supone y permite así la elemental comprobación a cargo del arrendador de la existencia de deudas obligaciones no atendidas o pendientes al momento de la finalización del contrato y entrega de llaves, a cuya garantía de satisfacción se orienta la fianza y que, en atención a ello, puede fundar o legitimar la lícita retención sobre la misma, por el arrendador.

En tales hipótesis se advierte igualmente viable la posibilidad de la compensación alegada por vía de simple excepción y sin necesidad de formular reconvención al efecto.

Con carácter general la compensación, según el Tribunal Supremo (S. de 30 de abril de 2.008 ), 'puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra'. Tres son las clases que conoce nuestro Ordenamiento jurídico: 1) la compensación legal es la regulada en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil y opera 'ipso iure' cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1.196 del mismo cuerpo legal ; 2) la compensación judicial, que se produce en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos exigidos por dicho precepto -singularmente la liquidez-, siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos a tenor de lo actuado durante el proceso; 3) compensación voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido. Y se admite su alegación, tanto en forma expresa como implícita reconvención implícita (entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo, de 9 de abril de 1.994 , 27 de diciembre de 1.995 , 26 de marzo de 2.001 y 7 de diciembre de 2.007 . Y téngase en cuenta, como señalaba la SAP La Rioja 156/2012 de 30 de abril , 'que la compensación judicial no precisa de la concurrencia de todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede diferirse en la concreción del montante de la deuda compensable a la decisión judicial que lo establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena'.

En definitiva, al no reclamarse cantidad superior a la pedida por la actora no preciso la reconvención, pues no se excede el marco de la acción ejercitada, que funde una pretensión especialmente articulada al efecto. Como tampoco es necesaria la previa declaración judicial seguida de la oportuna declaración de liquidez de la deuda, que puede resultar al efecto, con la prueba que se efectúe en el periodo probatorio.

Dicho lo anterior se advierte que por la demandada se opone en el caso distintos conceptos a efecto de compensación; 1.por responsabilidad por daños a la red de saneamiento de la finca, objeto de la demanda -y procedimiento de reclamación antes señalado-, dirigida por la CCPP, tanto frente a él como frente a la actora, de modo solidario, que resultó transado entre partes (gastos por 1950,91€), con extensión a los gastos del perito (en concreto, un tercio de la provisión de fondos, 847€): 2. gastos sobrevenidos por daños por humedades que entiende igualmente imputables por la comunidad a ambos, y; 3. rentas debidas -julio de 2013- y gastos penalizaciones e intereses por rentas abonadas con retraso -abril y mayo de 2013-.

La actora por su parte no interesaba la devolución del total de la fianza sino únicamente de la cantidad que entendía procedente, en virtud de un acuerdo que sostiene alcanzado entre partes al tiempo mismo de la resolución contractual, de compensación de fianza por los días correspondiente del mes de julio que permaneció en el local, hasta tal momento de resolución firmada el 26 de julio de 2013.

CUARTO.- Tal posición actora nos sitúa en primer término en el primer aspecto de compensación por rentas y gastos e intereses reclamados relativos a las mismas.

La actora entendía que había acuerdo de partes sobre la renta de julio y que además las rentas de mayo y de abril fueron en realidad abonadas del modo ordinario, y no habiéndose hecho reserva alguna por el demandado al momento del acuerdo de resolución y no poniéndose de manifiesto tal incidencia sino hasta cinco meses después cuando le dirigió burofax en reclamación de la devolución de fianza en noviembre de 2013, con respuesta obstativa del mismo en diciembre 2013 -folio 99 y ss-, sin que hubiera recibido requerimiento o comunicación anterior, supondría la pérdida de su derecho.

El demandado niega la realidad del acuerdo alguno sobre compensación de rentas en tales términos y por su parte acredita la realidad de gastos de devolución por la mensualidades de abril y mayo y de julio -folio 236 y ss-, por 10,38 €, haciendo valer al efecto el contrato y en particular la cláusula penal 16 del mismo, que sanciona la demora en el pago de cualquier derecho económico en el plazo previsto con una penalización automática del 5% e intereses de demora al 15%, adjuntando la liquidación correspondiente.

En realidad, la pendencia por tales conceptos se comprende en el conocimiento de ambas partes, que cabe suponer, sobre la definitiva liquidación de las mismas ya lo fuera instancias de uno o del otro. La falta de mejor previsión al momento de la resolución no comporta, en sí misma, pérdida o renuncia de derechos en realidad para ninguno, que habría de ser espesa, en todo caso, en perjuicio de cualquiera de ambos ( art. 6.2 Cc ), sin perjuicio de lo que mas adelante se expresa.

Dicho lo anterior y conforme al contrato la renta ha de ser abonada, conforme a la cláusula tercera, dentro de los cinco primeros días de cada mes . En el caso la renta de abril, resultaba abonada el 23 de abril de 2013 y la de mayo el día 16/5/2013 -folio 105.- No constando el abono de la renta de junio y siendo rechazado todo acuerdo por la demandada no teniendo valor legal alguno la falta de reserva expresa sobre la reclamación económica pendiente por la arrendadora en cuanto al principal de la renta, por lo que no procede tener por acreditado el mismo ni por sancionada la renuncia sobre dicho principal de la mensualidad discutida.

Ahora bien resultaban igualmente unos potenciales cargos accesorios, por intereses, gastos de devolución y penalización (s.e.u.o y en suma 502,66€), en cuanto a los meses de abril y mayo, respecto de lo que si cabía apreciar la necesidad de prevención o reserva especial al efecto, previo al percibo del principal de la deuda por el acreedor, ex artículo 1110 del Código Civil , que fundaba la desestimación de toda compensación por los mismos en las circunstancias del caso. Y si bien dicho precepto se refiere únicamente a los intereses, cabe comprender en el mismo igualmente la penalización y gastos señalados, por su accesoriedad y subordinación, en cuanto que en las hipótesis de deuda compleja lo único que se preserva legalmente es claramente el principal .

Resultando así únicamente procedente la reclamación por renta de julio pendiente de abono por 4398,65 € y resto de gastos e intereses y penalización relativos a la misma mensualidad, que igualmente se reclamaban por la demandada y se tienen por justificados (10,38 + 219,93 + 63, 27).

QUINTO.- Gastos por reparación relativos a daños sufridos en la red de saneamiento de la finca por 1950,91 €, satisfechos por la CCPP, y por razón de la provisión del perito, satisfechos por el propietario demandado.

La pendencia de los mismos se comprende, por su parte, en la propia reserva y remisión de la liquidación por tal responsabilidad a pericia privada desde el momento mismo de la finalización del contrato, planteando por ello menos dificultades, en cuanto que expresamente fue objeto de la transacción y homologación judicial en los autos de juicio ordinario ante señalados y finalmente resuelto con el informe pericial correspondiente, en el que se destacaban dos aspectos esenciales -folio 246 y 269 y ss- ; i) el estado de corrección actual sobre el inmueble en cuanto a la red de saneamiento que no precisa de mayor atención, a efectos de las presentes y; ii) la responsabilidad atribuida en exclusiva a la actora que comportaba la asunción por la misma de los gastos consiguientes, así como también de los honorarios de perito. En este sentido resultaba procedente ambos gastos señalados, y no solo por perito sino también la compensación de los gastos de CCPP por 1950,91€, en cuanto deuda cierta y liquida ya reclamada por aquella sobre ambas partes solidariamente, y también considerados por el perito en la ampliación de su informe -folio 273 y ss-. Ello como resultado de la reclamación solidaria previa de la CCPP frente a ambas partes de autos, resuelta en la exclusiva responsabilidad de la actora frente a los mismos, meced al acuerdo alcanzado,'hasta la total satisfacción de todas las partes..y en su caso, pago de honorarios del Arquitecto'-folio 27-, mas arriba extractado del acuerdo de 11 de julio de 2013 - y por su extensión el acuerdo de 26 de julio-. Lo que comprometía hasta tal momento, la responsabilidad de dicho demandado, que fundaba su reclamación de compensación y legitimación crediticia actual en autos. No se trataba por tanto de solamente una deuda del arrendatario frente a la comunidad sino también frente al arrendador, solidariamente demandaba el efecto y voluntariamente asumida por el actor. Siendo en la relación interna deuda exclusiva del actor frente al demandado ( art. 1145 del código civil ) conforme al resultado dicha pericia y acuerdos alzanzados.

SEXTO.- Finalmente en cuanto a la deuda por daños por humedades sobrevenidas por defectuosa instalación del tubo de extracción de humos .

En este caso no cabe sostener pendencia alguna al momento de la finalización del contrato pues antes al contrario dicho daño ha resultado de modo sobrevenido. La afección de la fianza a un daño sobrevenido, no sería por otra parte, apreciable sin más, en cuanto la fianza se sujeta naturalmente a obligaciones pendientes y apreciables precisamente al momento de la finalización del contrato o en el mes siguiente que para la mora legal previene el artículo 36 LAU . La prorroga de afección -ya justificado el mantenimiento de la retención sobre la fianza por responsabilidades pendientes-, sin embargo, podría sostenerse por analogía a la prenda ordinaria al amparo del art. 1866 Cc , siempre que pudieren conectarse sin dificultad, aquel daño sobrevenido con obligaciones derivadas del arrendamiento anterior. Y ello pudiere ser así valorado. No advirtiendose para ello, en principio, mayor dificultad si sólo comprendiere la cuestión a las propias partes de autos y pudieren ser objeto de valoración y prueba oportuna todos los aspectos de dicha responsabilidad sobrevenida. Pero ello no sería posible, cuando la cuestión litigiosa añadiera una complejidad excesiva el propio objeto procesal de las presentes, alcanzando o pudiendo alcanzar además a terceros que no son parte en las mismas (en este caso Surantilla Restoring SL), con riesgo de merma de los intereses de defensa de tal tercero o de las propias partes de autos.

El caso se advierte en este último sentido, pues de un lado, no consta como dice la recurrente litigiosidad alguna precedente y preexistente sobre las mismas, no habiéndose formulado reclamación al efecto siquiera por la comunidad de propietarios que no es parte tampoco en las presentes. Rechazándose por el actor toda responsabilidad en los hechos dado ya el tiempo transcurrido desde que abandonó el local, y que apunta a la posible contradicción también en relación a otro tercero cuál es el actual inquilino del local, quien, igualmente, no es parte la presentes. No pudiendo alcanzar por todo ello y sin más, a una declaración de responsabilidad exclusiva del actor que redundara en una deuda cierta y exigible al mismo, ni ser objeto de compensación alguna en su contra.

Por lo que procede el rechazo de la compensación interesada sobre este aspecto considerado, con reserva a la demandada de las acciones que en derecho lo comprendan.

Resultaba así, en definitiva, una estimación meramente parcial del recurso interpuesto, con admisión igualmente parcial de la compensación y minoración de la fianza reclamada en aquellos importes no considerados, sin perjuicio además de que ya la reclamación actora era de cuantía inferior a la fianza total inicialmente aportada por la misma. Así de la cuantía real de la fianza por 8.100 € resultaba deducible únicamente la renta de julio de 2013 e importes accesorios de la misma antes señalados en suma 4.692,65 € así como también la provisión de fondos de perito por 847 € y la factura de reparación de la red de saneamiento en interés de la comunidad, por 1950,91 €. Lo que suman, s.e.u.o, 7.490,56 €, procediendo en coherencia la devolución a la actora únicamente de la cifra resultante por diferencia, de 609,43 €, lo que comporta la estimación del mismo de modo parcial de su demanda de autos .

Resultando ademas tal cifra de la previa liquidación litigiosa de la misma, no cabe considerar otros intereses sobre la misma, que los legales del art. 576 LEC

SÉPTIMO.- En materia de costas, dada la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, que comportaba la final estimación de igual modo meramenta parcial de la demanda actora, no se hace especial imposición de costas en ninguna de las instancias ( Arts 394 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sr/a. Montero Fuentes-Guerra, en nombre y representación de MONTALQUIVIR SL, contra la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado de Instancia nº 10 de Córdoba, con fecha 14.6.2016 , debemos revocar dicha sentencia acordando en su lugar haber lugar a estimar parcialmente la demanda formulada por el anterior frente a D: Víctor , representado por Procurador Sr/a. Pozo Martínez, condenando a ésta a abonar a aquella la cifra de 609,43 €, en concepto de devolución de fianza arrendaticia de autos, con más los intereses de ley, y todo ello sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Notifíquese esta sentencia a las partes, con indicación de que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno y los extraordinarios únicamente en los términos del Acuerdo de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011; y devuélvanse los autos originales al Juzgado de lo Mercantil de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.