Sentencia Civil Nº 13/2010, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 420/2009 de 22 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00013/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100440

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000420 /2009

Juzgado procedencia : JDO. DE 1º INSTANCIA N.5 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0001749 /2008

S E N T E N C I A Nº 13 DE 2010

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistrados:

D. LUIS MIGUEL RODRÍGUEZ FERNÁNDEZ

D. RICARDO MORENO GARCÍA

En la ciudad de Logroño a veintidós de enero de dos mil diez

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1749 /2008, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA N. 5 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 420 /2009, en los que aparecen como parte apelante D. Marco Antonio y D. Dimas representados por la procuradora Dª MARÍA LUISA MARCO CIRIA, y asistido por el letrado D. ÁNGEL ARAMAYO, y como apelado la mercantil LÓPEZ TERRERO S. L., -incomparecida-, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. LUIS MIGUEL RODRÍGUEZ FERNÁNDEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 25 de mayo de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "Estimo parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sra. Marco Ciria en nombre y representación de don Marco Antonio y don Dimas , contra López Terrero S. L., y en su virtud condeno a dicha demandada a abonar a los actores la suma de 46107,32 euros correspondientes a las rentas impagadas de los meses de Agosto a Diciembre de 2008, con sus intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 21 de enero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda interpuesta con fecha 19 de diciembre de 2008 por la Procuradora de los Tribunales doña María Luisa Marco Ciria, en nombre y representación de don Marco Antonio y don Dimas , contra la mercantil "LOPEZ TERRERO SL", se pone de manifiesto que los demandantes son titulares de los derechos arrendaticios dimanantes del contrato de arrendamiento de local de negocio otorgado en Logroño en fecha 2 de diciembre de 1991, siendo el objeto del contrato dos parcelas de 3.400 m2 en las que existe una edificación y un terreno, en la localidad de Recajo-Agoncillo, estando destinadas a establecimiento de hostelería, así como de los derechos arrendaticios derivados del contrato celebrado el 1 de noviembre de 1991 sobre una finca urbana en el término conocido como "Roturos" de la jurisdicción de Agoncillo, de los enseres e instalaciones del negocio de hostelería denominado "Club Acapulco", y de los derechos dimanantes de las autorizaciones autonómica y municipal para el desarrollo de la actividad. En tal condición, con fecha 10 de febrero de 2005 fue suscrito por los demandantes el contrato de subarriendo de inmuebles y arrendamiento de enseres con la demandada "LOPEZ TERRERO SL", contrato que se aporta con la demanda (folios 12 y siguientes), siendo el precio pactado el de 10.000 euros mensuales. Se señala igualmente que la mercantil demandada entró en la posesión de los inmuebles y desarrolló su actividad mercantil, abonando la renta pactada, hasta el mes de agosto de 2008, dejando de pagar entonces la cantidad de 4.400 euros y sin que se abonasen las mensualidades siguientes, por lo que se dice adeudada, en concepto de rentas, la cantidad de 46.107,32 euros.

A partir del ejercicio acumulado de las acciones de desahucio y reclamación de las cantidades adeudadas, los demandantes- recurrentes solicitaron en el suplico de la demanda que se declarara la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes, que se declarara que como consecuencia de la resolución del contrato la demandada se hacía cargo de la pérdida de la fianza constituida -que habría de quedar en manos de los subarrendadores-, y la condena de la demandada al pago de la indicada cantidad de 46.107,32 euros, correspondiente a las rentas devengadas y no satisfechas hasta el momento de interponerse la demanda y, la condena además al pago de todas aquellas rentas y demás cantidades asimiladas que se devenguen hasta el día en que la actora recupere la posesión de los inmuebles, "más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, de conformidad con lo pactado en el contrato".

La demandada "LOPEZ TERRERO SL" no compareció en autos, siendo declarada en situación procesal de rebeldía. Pese a ello la sentencia dictada en la instancia no es plenamente estimatoria de las pretensiones de los demandantes, pues se limita a condenar a la demandada al pago de la cantidad de 46.107,32 euros, "con sus intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución", dándose la circunstancia de que los demandantes desistieron a lo largo del procedimiento de la acción de desahucio. No obstante, no se estiman las otras dos pretensiones de los demandantes, las relativas a las cantidades entregadas en concepto de fianza y a los intereses de las cantidades reclamadas. Se razona respecto a la fianza que "conforme al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es obligación del arrendador devolver la fianza al final del arriendo, o en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido, previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza".

SEGUNDO.- En el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Luisa Marco Ciria, en nombre y representación de don Marco Antonio y don Dimas , se interesa en esta instancia que se revoque parcialmente la sentencia y se estime íntegramente la demanda presentada, con imposición de costas procesales en primera instancia a la demandada. Se alega para ello "error de hecho en la apreciación de la prueba dimanante de documentos que obran en autos", en referencia al contrato de arrendamiento suscrito entre los hoy litigantes, así como al documento de fecha 14 de enero de 2009, que determinó que los demandantes desistieran de la acción de desahucio, en el que se expresa que la demandada "LOPEZ TERRERO SL", a partir de la entrega de las llaves del local, renuncia a cualesquiera derechos o indemnizaciones que pudieran corresponderle. Del mismo modo, en el expositivo segundo, se denuncia "vulneración del art. 36 LAU 1994 , en relación con el art. 1255 CC ", entendiendo los recurrentes, en este punto, que existe una clara distinción, doctrinal y jurisprudencialmente reconocida, entre lo que es fianza y lo que es depósito, y que estando ante un contrato de subarriendo, no será de aplicación lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En lo que se refiere a las cantidades devengadas en concepto de intereses de las cantidades reclamadas, los recurrentes alegan de nuevo (expositivo tercero) "error de hecho en la apreciación de la prueba dimanante de documentos que obran en autos", con referencia a la fecha de devengo de las rentas de cada mensualidad, y "vulneración de los artículos 24.1 y 120.3 CE en relación con el art. 218.2 y 3 LEC ", tratándose de preceptos procesales que vienen a recoger lo que se denomina en la doctrina y en la jurisprudencia como "incongruencia omisiva", ya que no se fundamenta en este caso el rechazo de su pretensión. Con carácter más general y con razones que parecen aplicables a los dos pedimentos desestimados, se alega en el expositivo cuarto "vulneración del principio de autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC , en relación con los artículos 1091, 1258 CC (principio de pacta sunt servanda) y el principio de interpretación literal de los contratos ex art. 1281 CC ".

TERCERO.- En el examen conjunto de los motivos expuestos y en lo que se refiere a la fianza, debe recordarse que la fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido. La fianza, como apunta la STS de 22 de diciembre de 2003 , no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el "saldo de la fianza en metálico" que corresponda, regulación de este reintegro en la nueva ley que ha llevado a la más autorizada doctrina a estimar que el legislador -superando en este punto el problema planteado con la regulación de la fianza en la legislación precedente y que había llevado a un amplio sector doctrinal y judicial a estimar que el arrendador no podía unilateralmente aplicarla al pago de lo que estimara le debía el arrendatario al finalizar el arriendo- teniendo en cuenta que la fianza se establece en garantía del arrendador, con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce a éste el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, pues el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a "devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable". Así pues, la restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo... que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la Ley de Arrendamientos Urbanos establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

No obstante, según el artículo 1.255 del Código Civil , los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público; criterio general que en el específico ámbito de los arrendamientos urbanos y en concreto en cuanto al afianzamiento del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario, el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre , dispone que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Precisamente al ejercicio de esta facultad, expresamente reconocida en la ley, responde la cláusula en cuestión (estipulación decimoquinta ), en la que se señala que "la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones que en las estipulaciones de este contrato se establecen, dará opción a dar por resuelto el presente contrato... independientemente de la pérdida de la cantidad consignada como fianza por el subarrendatario, la cual quedaría definitivamente en poder de la propiedad, de darse el supuesto de incumplimiento del arrendatario". Con ello, en el contrato se ha querido garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, estableciendo una cláusula de carácter penal que recae sobre la cantidad entregada por la demandada como fianza, y que permite que esta entrega de dinero cumpla otra función, además de la indicada, en cuanto que estamos ante una "promesa accesoria y condicionada que se incorpora a una obligación principal, con doble función, reparadora y punitiva en cuanto no sólo procura la indemnización en realidad procedente, sino que la vuelve más gravosa para el deudor y además establece un régimen de privilegio a favor del acreedor" (STS de 8 de enero de 1945 ), o una "obligación accesoria y generalmente pecuniaria a cargo del deudor y a favor del acreedor que sanciona el incumplimiento o cumplimiento irregular de la obligación general" (STS de 16 de abril de 1988 ).

Por otro lado, asumiendo en este punto las alegaciones de los recurrentes, es evidente que la mercantil demandada ha renunciado expresamente a una posible devolución de la cantidad entregada como fianza (o de parte de ella), asumiendo de este modo las consecuencias de su incumplimiento, a partir del documento de fecha 7 de enero de 2009 (folio 33), en el que se procede a la entrega de las llaves del local, documento que sirvió de base para que los demandantes desistieran de la acción de desahucio y manifestaran su intención de continuar el juicio respecto a las demás acciones acumuladas.

CUARTO.- En lo que se refiere a la pretensión de abono de los intereses pactados de las cantidades reclamadas, se alega incongruencia omisiva y error en la valoración de la prueba.

Según el Tribunal Constitucional (STC num. 40/ 2006 de 13 de febrero), la congruencia de las sentencias viene referida al deber de decidir por parte de los órganos judiciales resolviendo los litigios que a su consideración se someten "evitando que se produzca un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo mas, menos o cosa distinta de lo pedido". Con arreglo a la misma la resolución judicial no puede variar la causa de pedir, alterando de oficio la acción ejercitada, pues ello supone que se habrá dictado sin dar oportunidad de debate y contradicción.

Así, es jurisprudencia constitucional la que declara que la incongruencia omisiva se produce cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las pretensiones sometidas a su consideración, de modo que el fallo contiene menos que lo pedido en las pretensiones de las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución. Esto es así, por cuanto para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no es necesaria una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen, pudiendo ser suficiente, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita una respuesta individualizada y expresa respecto de alegaciones concretas no sustanciales (SSTC 91/95, 56/96, 58/96, 85/96, 26/97 y 124/00 ). No obstante, en la medida que no toda ausencia de respuesta a las cuestiones planteadas ocasiona la lesión del derecho a la tutela judicial efectiva, el examen de la concurrencia de incongruencia omisiva lesiva de este derecho, requiere distinguir (SSTC 91/95, de 19 de junio, 212/99 de 29 de noviembre, 23/00 de 31 de enero ), entre las alegaciones de las partes en defensa de sus derechos o intereses y las pretensiones en sí mismas consideradas, pues si en orden a las primeras no es necesaria una respuesta explícita y pormenorizada, respecto de las segundas, la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor.

Tal y como se expresa por los recurrentes, siendo ésta una de las pretensiones de los demandantes, la sentencia recurrida no contiene razonamiento alguno relativo a la imposición a la demandada de los intereses pactados en el contrato, limitándose a afirmar que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para terminar condenando a la demandada al pago de los "intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución". A suplir esta omisión está destinado el recurso de apelación interpuesto, debiendo de estimarse igualmente la pretensión de los demandantes en este punto, ya que consta con claridad que en el contrato se pactó y teniendo en cuenta que los intereses moratorios suponen una indemnización por el retraso (mora) en el cumplimiento de la obligación de pago de una cantidad de dinero, y sin perjuicio, de que tal función sea desempeñada por los intereses legales reconocidos en la sentencia apelada a partir de la interposición de la demanda.

Es por ello por lo que ha de ser estimado el recurso de apelación, y revocada la resolución recurrida en los términos interesados por los recurrentes, con estimación íntegra de la demanda.

QUINTO.- La estimación de la demanda conlleva, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia a la demandada, sin imposición de las causadas por el recurso, de conformidad con lo ordenado en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Luisa Marco Ciria, en nombre y representación de don Marco Antonio y don Dimas , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Juez de Primera Instancia núm. Cinco de Logroño (La Rioja) con fecha 25 de mayo de 2009, en autos de juicio verbal de desahucio núm. 1749/08, de los que el presente Rollo núm. 420/09 dimana, debemos revocar y revocamos, estimando íntegramente la demanda en su día interpuesta por la representación procesal de los recurrentes y condenado a la demandada en los términos interesados en la demanda, con imposición de costas procesales en primera instancia a la demandada; y sin imposición de las costas causadas en esta instancia.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.