Sentencia CIVIL Nº 13/2022, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 13/2022 de 21 de Octubre de 2022

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 13

EXCMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOAQUIN CRISTOBAL GALVE SAURAS

ILTMO/A. SR/A. MAGISTRADO/A:

D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI

DÑA. ESTHER ERICE MARTINEZ

En Pamplona, a 21 de octubre de 2022.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 13/2022, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el día 2 de mayo de 2022, en autos de Procedimiento Ordinario nº 236/2019, (rollo de apelación civil nº 370/2020), sobre contratos de compraventa y arrendamiento procedentes del Juzgado de Primera Instancias Nº 9 de Pamplona, siendo recurrentes los demandantes doña Piedad, y don Carlos Jesús, representados ante esta Sala por el Procurador D. Javier Castillo Torres y dirigidos por el Letrado D. Carlos Polite Fanjul, y recurridos los demandados doña María y don Luis Andrés, representados en este recurso por la Procuradora Dña. Elena Burguete Mira y dirigidos por el Letrado D. Teba Baratas Muño.

Antecedentes

PRIMERO.-El Procurador D. Ricardo Beltrán García, en nombre y representación de Dª Piedad y D. Carlos Jesús, en la demanda de juicio ordinario seguida ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona contra Dª María y D. Luis Andrés estableció en síntesis los siguientes hechos: el día 2 abril 2017 se firmó un contrato de arrendamiento entre los demandados, como arrendadores y propietarios y los demandantes, como arrendatarios y futuros compradores. La vivienda se les entregó en concepto de arrendatarios, estableciéndose un plazo de 15 meses de duración del mismo desde el día 1 junio 2017 hasta el 30 agosto 2018. Con fecha 25 julio 2018, los propietarios enviaron un burofax a los actores, comunicándoles la próxima resolución del arrendamiento y manifestándoles que debían abandonar la vivienda y entregar las llaves. Éstos contestaron manifestando su voluntad de comprar pero requiriéndoles al cumplimiento de una serie de obligaciones contractuales. Todas las cantidades adeudadas hasta la fecha fueron abonadas y en la actualidad se está pendiente de la elevación a escritura pública de la vivienda y del pago del resto del precio pactado, debido al incumplimiento de la parte contraria de sus obligaciones contractuales. En los meses siguientes, los arrendatarios detectaron que les costaba mucho calentar la casa, lo que en un principio achacaron al hecho de que la calificación energética de la vivienda era muy baja, sin sospechar que la verdadera causa era que la misma carecía de cualquier tipo de aislamiento térmico, incumpliendo la normativa vigente, de lo que no habían sido informados. De haber conocido este extremo nunca se hubiera pactado el precio que consta en el contrato de la compraventa sino uno mucho más bajo. Se aporta informe pericial al respecto en el que se hace constar que la rehabilitación energética de la vivienda ascendería a 76.903,18 euros. Después de alegar los fundamentos 'se dicte sentencia por la que, estimando la presente demanda, se proceda a: 1.-Declarar la obligación de Doña María y DON Luis Andrés de saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en la vivienda sita,en la localidad de Paternain (Navarra) en la Avenida Muru-Astrain núm. 5 y que fue adquirida por Doña Piedad y D. Carlos Jesús en virtud de contrato de compraventa de 2 de abril de 2017. 2.- que como consecuencia de la anterior declaración se declare la obligación respecto a Doña María y DON Luis Andrés de rebajar la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TRES EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (76.903,18), del precio pactado para compraventa anteriormente señalada. 3.-Hacer expresa imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Dª Elena Burguete Mira, en nombre y representación de Dª María y D. Luis Andrés, oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: los demandantes conocían perfectamente el estado de la vivienda, su edad constructiva y su estado de conservación y habitabilidad al tiempo de la adquisición. Es cierto que el certificado energético es el más bajo de la escala pero eso ya lo conocían los compradores al tiempo de formalizar el contrato de la compraventa. Los demandantes residen en la vivienda desde mayo 2017 y hasta la fecha de interposición de la demanda, año y medio después, no manifestaron ningún problema de pérdidas de calor ni de frío. Se rechazan las propuestas de obra planteadas por los actores en base a la pericial elaborada ya que además de no exigirlas la normativa, están fuera de toda lógica y proporción. Con el informe pericial que aporta esta parte, el coste total de la intervención necesaria, ascendería a 904,55 euros. De cualquier manera, O ha vencido el plazo para iniciar la acción que se pretende, si se valora la existencia de una entrega, entendiendo como válida la fecha en que se entregaron las llaves y se produjo la posesión del contrato de compraventa y arrendamiento, en junio de 2017 dado que el plazo de caducidad es de 6 meses en el Código Civil y 12 meses en el FN o ni siquiera ha empezado el cómputo, puesto que no se ha perfeccionado tal entrega, ya que no hay fecha de efectiva formalización de la compraventa. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia rechazando las pretensiones de los actores o subsidiariamente, de entender la procedencia en la obligación de saneamiento por vicios o defectos ocultos, fije la cuantía de los mismos en la suma de 904,55 euros, rebajando la cuantía del precio pactado en concepto de compraventa, con expresa imposición de costas a la parte demandante'.

TERCERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona se dictó sentencia en fecha 3 febrero 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando totalmentela demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Beltrán García en nombre y representación de Dª. Piedad y D. Carlos Jesús contra Dª. María y D. Luis Andrés representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Burguete Mira, por apreciación de prescripción de la acción, y sin entrar conocer del fondo del asunto debo absolver y absuelvoa los referidos demandados de las pretensiones formuladas en su contra con expresa condena en costas a la parte actora'.

CUARTO.-Contra la referida sentencia interpuso la parte demandante recurso de apelación, que fue resuelto por sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra en fecha 13 octubre 2021, en la que se desestimaba íntegramente el recurso de apelación.

QUINTO.-Interpuesto recurso de casación contra dicha resolución por la parte actora se formó el rollo de casación nº 18/21, dictándose sentencia en fecha 7 marzo 2022, cuya parte dispositiva dice textualmente : ' 1º. Estimar el recurso de casacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales don Javier Castillo Torres, en nombre y representación de doña Piedad y don Carlos Jesús. 2º. Casar y anulardejándola sin efecto la sentencia 1287/2021, dictada el 13 de octubre de 2021 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en autos de procedimiento ordinario núm. 236/2019 del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Pamplona, que confirmaba por falta de legitimación activa la sentencia desestimatoria de la demanda pronunciada en primera instancia. 3º. Devolver las actuacionesa la Audiencia Provincial, con certificación de esta resolución, para que, con plena libertad de criterio, aunque sin entrar en el examen de la legitimación ya resuelta, sepronuncie sobre las pretensiones y excepcionesde fondo oportunamente deducidas en la litis que quedaron imprejuzgadas en la sentencia de segunda instancia. 4º.No hacer expresa imposición de las costas de esta casacióna ninguna de las partes litigantes. 4º.-Devolver a la parte recurrente el depósitoconstituido para su interposición. 5º.- Notificaresta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra ella no cabe ulterior recurso jurisdiccional'.

SEXTO.-Devueltas las actuaciones a la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra, ésta, dictó nueva sentencia en fecha 2 mayo 2022, en la que se acuerda 'la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Piedad y D. Carlos Jesús contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona en fecha 3 febrero 2020 ratificando íntegramente su contenido. Las costas se imponen a la parte recurrente'.

SÉPTIMO.-La mencionada sentencia ha sido de nuevo recurrida en casación por la parte actora, dando lugar al presente rollo de casación nº 13/2022. Se interpone dicho recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 477.2.3º y 477.3.2º LEC, en base al siguiente motivo: por infracción de las Leyes 32 y 36 del Fuero Nuevo en su nueva redacción, así como de la Ley 40 de la redacción anterior, en relación a la interrupción de la prescripción.

OCTAVO.-Por auto de fecha 8 septiembre 2022, dictado por esta Sala, se declara la competencia de la misma para conocer del recurso de casación interpuesto y se admite el motivo de casación articulado, si bien exclusivamente en relación a la Ley 40 del FNN, aplicable a la resolución de la litis. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opone al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de costas a la parte recurrente.

NOVENO.-. Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 14 de octubre de 2022, la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 19 de octubre de 2022.

DÉCIMO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Fernández Urzainqui.

Fundamentos

PRIMERO.- La acción quanti minorisejercitada: sus antecedentes y la resolución en la instancia. El recurso interpuesto.

1. Los antecedentes del conflicto planteado

Reproduciendo en lo sustancial los antecedentes ya expuestos por esta Sala en la sentencia 3/2022, de 7 marzo, recaída en un anterior recurso de este mismo proceso judicial, preciso es recordar que los demandados-recurridos, doña María y don Luis Andrés (propietarios de una parcela de terreno sita en Paternain y de la vivienda unifamiliar, de planta baja, construida en 1984-1985 por su primer propietario, en la que ellos vivieron durante cuatro años) concertaron sobre la expresada finca y su vivienda con los actores-recurrentes, don Carlos Jesús y doña Piedad, y suscribieron con fecha 2 de abril de 2017 en sendos documentos privados, dos contratos: a)uno, de arrendamiento de inmueble urbano con duración de 15 meses, entre el 1 de junio de 2017 y el 30 de agosto de 2018, por una renta de 600 euros mensuales, de los que 500 tendrían la consideración de ingreso a cuenta del precio de compra convenido en el segundo; y b)otro, de compraventa de la misma finca, en su estado de conservación actual, por el precio total de 249.000 euros, para cuyo pago convinieron un calendario de sucesivas entregas con periodicidad mensual, que se iniciaba con el abono anticipado el 24 de marzo de 2017 y concluía con el pago del resto pendiente de pago a la firma de la escritura notarial de compraventa, para la que se señalaba el 'plazo máximo' del 30 de agosto de 2018.

En la parte expositiva de los dos contratos la parte arrendataria-compradora declaraba ' que ha visitado con anterioridad el inmueble definido..., que conoce sus características, su estado de conservación, su estado general, que ha recibido todas las informaciones pertinentes(y, en el de arrendamiento: ' que ha recibido copia de la cédula de habitabilidad y copia de la certificación energética')quedando satisfecha y enterada de todas las cuestiones pertinentes'. A los contratos firmados se acompañó la certificación energética del edificio en la que éste consta con la calificación energética 'G menos eficiente'.

Producida la entrega material de la finca el día 1 de junio de 2017, al inicio del arrendamiento, comenzaron a suscitarse en el curso de la relación contractual sucesivas diferencias entre las partes sobre la necesidad, procedencia e imputación de costes de determinados arreglos, reparaciones y reposiciones en la vivienda objeto de los contratos, por puntuales desperfectos, fallos, averías y defectos de funcionamiento en sus instalaciones y servicios, que desembocaron en la interposición de una demanda de los arrendatarios-compradores en la que solicitaban de los arrendadores-vendedores la condena a reembolsar a los actores 1.403,22 euros por gastos realizados para la habitabilidad de la vivienda, a acometer las obras de reparación de todas las patologías relacionadas en ella y las de instalación de la toma de tierra en los elementos en que ésta era obligada, así como a indemnizar a los demandantes con la devolución del 75% de las rentas abonadas. La demanda dio lugar al procedimiento ordinario núm. 311/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona, que concluyó por sentencia de 19 de octubre de 2018, parcialmente estimatoria de la reclamación, en la que los demandados fueron condenados a abonar 306,01 euros y a reparar las deficiencias a que se comprometieron en el burofax de 26 de febrero de 2018, siendo en cambio absueltos de los demás pedimentos formulados contra ellos.

El 30 de agosto de 2018, fijado como término final del arrendamiento y fecha límite para el otorgamiento de la escritura notarial de compraventa, no se produjo dicho otorgamiento. Los propietarios-arrendadores habían comunicado el 25 de julio de 2018 la resolución del arrendamiento por incumplimiento de los arrendatarios y vencimiento del plazo, requiriendo la entrega de las llaves si antes de 30 de agosto no ejecutaban la compraventa; pero los compradores-arrendatarios contestaron al requerimiento el 1 de agosto negando su propio incumplimiento y denunciando el de sus contradictores por no haber cumplimentado los requerimientos administrativos acreditativos de la seguridad y legalidad urbanística de las construcciones, de su seguridad y de su habilidad para el fin propio de su destino como vivienda. Cumplida la fecha, los compradores reiteraron el 31 de agosto su voluntad de adquirir la finca, pero previo cumplimiento por la otra parte de aquellos requerimientos administrativos, en cuanto de su resultado pudiera derivarse la inhabilidad del objeto del contrato o la depreciación de su valor.

Al margen de la demanda judicial de 2018, de las reclamaciones que la precedieron y de las denuncias ante las Administraciones Local y Foral en relación con la legalidad urbanística de lo edificado en la finca y la cédula de habitabilidad de la casa, los arrendatarios-compradores encargaron un informe pericial de arquitecto acerca de la habitabilidad de la vivienda. El dictamen, emitido por el arquitecto señor Julián, en febrero de 2019, concluía que ni el proyecto, ni la construcción del edificio, cumplieron las exigencias de aislamiento térmico requeridas para su destino a vivienda por la norma NBE-CT 79, en vigor a la fecha de la edificación, siendo esa la causa de su muy limitada eficiencia energética. El informe proponía para la adecuación de la obra a los estándares obligatorios de 1984 una obra de rehabilitación de envolventes en fachadas, aislamientos en cubiertas y forjado del suelo, y sustitución de la caldera, con un coste estimado de 76.903,18 euros.

2. La demanda rectora de este proceso y la sentencia recaída en la instancia.

Con aportación del citado informe pericial los compradores promovieron contra los vendedores el presente juicio ordinario mediante demanda de 28 de febrero de 2019 en la que, alegando que la vivienda comprada carecía de cualquier aislamiento térmico, con incumplimiento de la normativa vigente a la fecha de su construcción, solicitaban, en ejercicio de la acción estimatoria o quanti minoris, al amparo de lo establecido en la ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra y los artículos 1484 y siguientes del Código civil, sentencia en la que se declarara que los demandados venían obligados al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la vivienda objeto de la compraventa de 2 de abril de 2017 y, en su consecuencia, a la rebaja de la cantidad de 76.903,18 euros del precio pactado en ella.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Pamplona dictó el 3 de febrero de 2020 sentencia desestimatoria de la demanda, al considerar que la acción ejercitada se hallaba prescrita por el transcurso de un año y nueve meses desde la entrega de la vivienda a los demandantes y que, al no haberse otorgado la escritura notarial en la fecha señalada del 31 de agosto de 2018 y no haberse pagado el resto del precio fijado, los demandantes carecían del derecho a ejercitar la acción de saneamiento promovida.

Recurrida esta sentencia en apelación, la Sección Tercera de la Audiencia de Navarradesestimó íntegramente el recurso mediante su sentencia 1287/2021, de 13 de octubre. Pero lo hizo confirmando la falta de legitimación activa que entendía apreciada en la del Juzgado, sin llegar a pronunciarse ni hacer valoración sobre la prescripción opuesta en la contestación a la demanda, ni sobre el resto de las cuestiones de fondo planteadas en la fase expositiva de la primera instancia. Recurrida la sentencia en casación por la parte actora-apelante, este Tribunal Superior de Justicia de Navarra dictó la sentencia 3/2022, de 7 marzo, en la que casó la recurrida, que confirmaba la falta de legitimación activa, y ordenó devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial para que, sin entrar a juzgar de nuevo sobre la legitimación activa, se pronunciara sobre las pretensiones y excepciones pendientes de resolución.

La Sección Tercera de la Audiencia de Navarradictó en apelación la sentencia 282/2022, de 2 de mayo, asimismo desestimatoria del recurso de apelación interpuesto, pero en esta segunda ocasión, por prescripción de la acción quanti minorisejercitada; argumentando, en síntesis: a) que el plazo anual de prescripción debía computarse desde la suscripción el 2 de abril de 2017 del documento privado de compraventa con el que los actores quedaron investidos de su condición de compradores con los derechos inherentes a ella, al estimar que fue en ese momento cuando se produjo la entrega real y física de la cosa; b) que desde esa fecha inicial a la de presentación de la demanda iniciadora de este procedimiento el 4 de marzo de 2019 había transcurrido el plazo legal de un año; c) que, aun siendo un plazo de prescripción susceptible de interrupción, para que el efecto interruptivo se produjera no bastaba la voluntad conservativa del titular de la acción, sino que era necesario que se hiciera llegar ésta a su destinatario con la misma pretensión que luego sería objeto de la acción, en este caso, con la reclamación por el deficiente aislamiento de la vivienda, y d) que, si bien han existido reclamaciones por supuestos desperfectos y defectos en la vivienda, ninguna de ellas se refirió a la ausencia de un aislamiento término acorde a la normativa en vigor a la fecha de la construcción, de la que los actores sólo tuvieron noticia a raíz de la primera visita realizada al inmueble por el arquitecto al que se solicitó el informe pericial emitido en febrero de 2019.

3. El recurso de casación interpuesto por la parte actora

Contra esta segunda sentencia de apelación interpuso también la parte actora-apelante recurso de casación. El recurso se fundaba en cuatro 'alegaciones' de las que, la primera, denunciaba la infracción de las leyes 32 y 36 del Fuero Nuevo de Navarra en su nueva redacción, así como la de la ley 40 de la redacción anterior acerca de la interrupción de la prescripción ( primera), y las sucesivas, formuladas en previsión de la estimación de aquélla, abordaban la inexistente renuncia a la acción de saneamiento por vicios ocultos (segunda), la justificada calificación como vicio oculto de la ausencia de aislante térmico en la vivienda litigiosa (tercera) y la correcta valoración de las periciales aportadas (cuarta); todo ello con la solicitud de una íntegra estimación de la demanda promovida. Como esta Sala señaló en el Auto de admisión del recurso, en rigor únicamente la primera alegación impugnaba la resolución recurrida, porque sólo en ella se combatían los razonamientos y las consideraciones que sustentaban la prescripción de la acción ejercitada en la demanda. Esa sola alegación merece pues el tratamiento de ' motivo' de casación, porque las tres restantes se plantean para el caso de estimarse la impugnación formulada, ante la eventualidad del enjuiciamiento por esta Sala del resto de las cuestiones de fondo controvertidas en la litis.

SEGUNDO.- La prescripción de la acción quanti minorisy su interrupción.

A través de un único motivode casación formulado en la alegación primeradel recurso, la parte actora-recurrente denunciaba la ' infracción de las leyes 32 y 36 del Fuero Nuevo en su nueva redacción(la de la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril), así como la 40 en la redacción anterior en relación a la interrupción de la prescripción', si bien esta Sala, en el auto de admisión del recurso, limitó la impugnación a la infracción de la citada ley 40, al no ser de aplicación a la controversia, por razones temporales, la redacción actual modificada en 2019. La reconducción del motivo a la infracción de esta sola norma legal en nada altera sin embargo su planteamiento, porque también en ella se contemplan como medios interruptivos de la prescripción extintiva la interposición de la demanda o acto procesal equivalente, la reclamación extrajudicial dirigida al deudor y el reconocimiento de la deuda por éste, aunque sea implícito, que sustentan el recurso.

Como es sabido, la acción quanti minoris, que asiste a la parte compradora, en correlación al deber de saneamiento de la vendedora (ley 567 FNN), está sujeta en el Derecho civil navarro al plazo de prescripción de un año (ley 35 FNN), computable, tras la perfección consensual del contrato de compraventa (ley 563 FNN y arts. 1258 y 1450 CC), desde la entrega de la cosa vendida ( art. 1490 CC), que -como la doctrina jurisprudencial ha puesto de relieve ( STS 938/1995, de 6 noviembre) y hoy explicita la ley 32 del FNN tras la reforma de 2019- se refiere a la entrega real, física o material, por cuanto, a diferencia de la ficta o instrumental, es la que permite al comprador examinar el objeto del contrato y verificar que está libre de vicios o defectos ocultos ( STS 797/1994, de 23 julio). En el caso enjuiciado, tal como esta Sala ya declaró en su sentencia 3/2022, de 7 marzo, el contrato de compraventa se perfeccionó con la firma del documento privado de 2 de abril de 2017. La entrega real o material de la finca y su vivienda a los compradores se produjo a la fecha de inicio de su arrendamiento, el 1 de junio de 2017, en que los arrendatarios-compradores tomaron posesión de ella. Y la demanda interpuesta en ejercicio de la acción quanti minoriscon que se promovió este proceso fue presentada el 28 de febrero de 2019, cumplido con creces el plazo anual establecido en la ley 35 entre la entrega material del inmueble vendido y la interposición de la citada demanda.

El recurso admite implícitamente y tiene en definitiva por ciertos estos extremos. Pero, partiendo de la naturaleza prescriptiva del plazo legal, defiende en el motivo de casación su ' interrupción'. Tras una cita de doctrina jurisprudencial de la que esta Sala Civil se ocupó ya en el Auto de admisión, el recurso alega que la sentencia recurrida se opone a ella y a la ley 40 del Fuero Nuevo de Navarra; aduciendo, en síntesis:a)que el derecho de saneamiento comprende cualquier vicio oculto o patología existente en la vivienda, no únicamente la ausencia de aislante término en ella; b)que los compradores no han hecho en ningún momento abandono o dejación de ese derecho al saneamiento que justifique la prescripción apreciada; c)que con la demanda que ellos interpusieron el 22 de marzo de 2018 en otro procedimiento quedó clara su intención de reclamar por vicios ocultos en la vivienda, aunque entonces desconocieran que la falta de aislamiento térmico estuviera en el origen de alguna de las patologías mencionadas en ella;d)que los demandados reconocieron implícitamente al contestarla que se estaban reclamando en esa demanda vicios ocultos, alcanzando un conocimiento claro del derecho que con ella se pretendía conservar, y e)que la interposición y admisión de aquella demanda interrumpió la prescripción, sin que el plazo anual reiniciado llegara a cumplirse cuando se interpuso la demanda rectora de este proceso.

El motivo se desestima.

Siendo la prescripción consecuencia del constante y continuado ' silencio de la relación jurídica' durante el plazo determinado por la Ley, es claro que la ruptura de ese silencio por la actuación de uno de los sujetos de la relación, dirigida por el titular a la efectividad, realización, defensa o conservación del derecho o, por el obligado, a su reconocimiento, interrumpe aquel tracto temporal, impidiendo la prescripción. Tal es el sentido de la denominada 'interrupción de la prescripción'.

1. La voluntad conservativa del derecho y su exteriorización interruptora de la prescripción

Respecto a las formas activas de interrupción (ejercicio judicial de la acción y reclamación extrajudicial), es cierto que la doctrina jurisprudencial, retomando la ya clásica vinculación de la prescripción a la presunción de abandono o dejación en el ejercicio de los derechos, ha venido declarando que cuando esa cesación o abandono no aparece debidamente acreditada y sí por el contrario lo está el afán o deseo de su mantenimiento y conservación, la estimación de la prescripción se hace imposible ( STS 877/2005, de 2 noviembre y, en parecidos términos, SSTS 20 octubre 1988, 12 julio 1991 y 30 septiembre 1993). Pero no ha llegado a hacer del animus conservandiun factor determinante para la prescripción por encima de la actuación o dejación del derecho, de modo que una vez probada o constatada la íntima voluntad conservativa del titular queden excluidas las consecuencias derivadas de su inactividad durante el plazo de la prescripción, lo que -como apunta la STS de 22 de febrero de 1991- supondría una derogación por vía interpretativa del régimen de la prescripción.

La misma jurisprudencia, que ha vinculado la interrupción a la voluntad conservativa, ha venido exigiendo su exteriorización, manifestación o constatación en plazo legal, de forma que resulte patente o suficientemente evidenciada al sujeto favorecido por la prescripción ( SSTS 136/2007, de 6 febrero y 1255/2007, de 20 noviembre). Y, aunque se ha mostrado flexible en cuanto a las formas de exteriorización de esa voluntad conservativa en la interpretación de las enunciadas por la Ley, huyendo de una exégesis rigorista de los medios interruptivos ( SSTS 877/2005, de 2 noviembre y 162/2011, de 23 marzo), sí ha exigido en cambio con firmeza el cumplimiento en ella de ciertos requisitos objetivos, entre los que importa destacar aquí dos: a)que el acto de exteriorización no sea mera manifestación de la existencia del derecho, sino expresión de un acto volitivo de efectiva reclamación o exigencia de su efectividad o realización ( SSTS 136/2007, de 6 febrero; 1037/2007, de 27 septiembre y 162/2011, de 23 marzo), en el que aparezca suficientemente individualizada la relación jurídica y la pretensión de cumplimiento o efectividad del derecho que se mantiene y b)que la pretensión objeto de la acción o reclamación interruptiva sea la misma que se deduce o hace valer con la actuación a la que se objeta o excepciona la prescripción ( SSTS 112/2007, de 23 enero y 1177/2007, de 5 noviembre); lo que, tratándose del ejercicio judicial de una acción, se traduce o materializa en que la acción anteriormente ejercitada sea la misma que la que se promueve con posterioridad y no otra con la que pueda tener mayor o menor analogía ( SSTS 602/2005, de 14 julio; 199/2006, de 9 marzo y 151/2008, de 14 febrero), de suerte que entre ambas acciones exista coincidencia ' de sujetos, de objeto y de causa de pedir' ( SSTS 1225/2007, de 12 noviembre y 657/2010, de 3 noviembre).

Esta Sala tuvo ocasión de referirse a este último requisito en la STSJ 9/2012, de 7 mayo, al señalar que la reclamación interruptiva de la prescripción debía ser ' clara y terminante, y referirse específicamente a la relación litigiosa', estimando insuficiente 'una reclamación genérica extrajudicial'. Tratándose sin embargo de una declaración aislada, consideró la Sala, en el trámite de admisión, que no había llegado a conformar una doctrina jurisprudencial propiamente tal sobre la cuestión controvertida, y apreció por su inexistencia el interés casacional del recurso.

2. El reconocimiento de deuda interruptor de la prescripción

Para la forma pasiva de interrupción, ajena a la voluntad conservativa del titular del derecho, el reconocimiento de deuda, que puede ser expreso, tácito o implícito (ley 40, in fine, FNN), directo o indirecto, negocial o confesorio, debe reunir también, mutatis mutandi, ese doble requisito objetivo para la interrupción de la prescripción, en el sentido de ser preciso: a)que afirme, admita o muestre la conformidad del obligado con la existencia, vigencia y exigibilidad de la deuda pendiente a su cargo, si no su disposición misma a actuar como requiere su efectividad ( SSTS 12 marzo 1970 y 12 marzo 1991), y b)que la deuda reconocida de este modo sea la misma cuya realización se demande o sea objeto de pretensión de cumplimiento en la reclamación a la que dicha prescripción se opone.

Esto sentado, debe ya anticiparse aquí que los actos que el recurso considera interruptivos del lapso prescriptivo de la acción quanti minorisejercitada no reúnen estos requisitos, particularmente el segundo, que en la sentencia recurrida determinó la desestimación de la demanda.

TERCERO.- La ineficacia interruptiva de la acción ejercitada en el proceso 311/2018 respecto a la promovida en los presentes autos.

La acción quanti minorispromovida en la demanda rectora de la presente litis no es la misma sino bien distinta de la ejercitada en el procedimiento ordinario 311/2018, que el recurso considera interruptiva del plazo de prescripción computable desde la entrega de la finca y su vivienda en 2017; no sólo porque la patología constructiva denunciada en este proceso no fue descrita, identificada, relacionada o mencionada en el anterior, ni era siquiera conocida cuando se promovió, pues se detectó con el informe emitido en febrero de 2019, a raíz de las investigaciones realizadas por el segundo arquitecto contratado al efecto por los demandantes, sino también porque las acciones ejercitadas en uno y otro proceso difieren en su naturaleza, en sus pretensiones (el efecto o resultado perseguido), en los hechos y fundamentos jurídicos que las sustentan y en el objeto material a que se contraen. La identidad o coincidencia entre ellas se limita a los elementos subjetivos de las acciones y a su relación con la vivienda objeto de compraventa y de arrendamiento.

En el procedimiento número 311/2018 se ejercitaron acumuladas acciones de cumplimiento del contrato y responsabilidad civil dirigidas a obtener la condena de los demandados a reembolsar a los actores los gastos realizados por servicios, arreglos y reparaciones necesarias en la vivienda (factura de la mancomunidad, mosquiteras, cisterna del inodoro, extractor de la cocina); a acometer las reparaciones requeridas por las puntuales patologías detectadas en su informe por la arquitecta sra. Modesta (buzón, panel de control de riego, ventanas correderas, aire acondicionado, bajante de pluviales, tapón bañera, grifos monomando, olor del desagüe de ducha, impermeabilización de cubierta en la ampliación de la vivienda, instalación de toma de tierra en equipos, grieta horizontal a la altura del alfeizar de las ventanas, puertas de entrada al porche y a la vivienda, grietas en falso techo, puertas de madera de dos dependencias, humedades en esquina del techo y alrededor de la carpintería de ventana, placa de cartón yeso sobre el txoko) y a indemnizar a los actores los daños y perjuicios causados (con el equivalente del 75% de las rentas abonadas desde la entrada en la vivienda). En el procedimiento nº 236/2019, de que el presente recurso dimana, se ejercita en cambio una acción edilicia, estimatoria oquanti minoris, dirigida a obtener una rebaja de 76.903,18 euros del precio de compra de la vivienda pactado en 249.000 euros (por haberse detectado a través del informe técnico elaborado en febrero de 2019 por el arquitecto sr. Julián que la vivienda carecía del aislamiento térmico que en la fecha de arranque de su construcción -1984- imponía la normativa en vigor y que en la actualidad requeriría de obras con el coste cuya rebaja se reclama). La casi totalidad de las patologías denunciadas en la primera demanda se referían a defectos y desperfectos en elementos constructivos e instalaciones, mientras que la denunciada en la segunda tiene por objeto la carencia o ausencia de aislamiento térmico en la edificación construida que incumple así los requerimientos de la normativa vigente al tiempo de su proyección y ejecución.

El fundamento jurídico de las acciones ejercitadas en el procedimiento 311/2018 se enmarca en el régimen del contrato de arrendamiento de finca urbana y reside en la obligación legal del arrendador de proporcionar al arrendatario el goce útil de la cosa arrendada, realizando durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin ( arts. 1154.2º CC y 21.1 y 27.1 LAU) y de indemnizarle los daños y perjuicios causados por su incumplimiento ( art. 1556 CC). El fundamento jurídico de la acción quanti minorispromovida en el presente procedimiento 236/2019 se incardina, por el contrario, en el régimen del contrato de compraventa, descansa en la obligación de saneamiento del vendedor por los vicios ocultos de la cosa vendida (ley 567 FNN y art. 1484 CC) y se propone restaurar la equivalencia de las prestaciones recíprocas, ajustando el precio al menor valor de la cosa por efecto del vicio detectado.

La propia demanda de este segundo proceso declaraba (pág. 4), para justificar en él la aportación de una copia de la del primero, que lo hacía para dejar ' claro que la acción(ejercitada en 2018) lo era en concepto de arrendatarios y que no se trataron cuestiones relativas a lo que se solicita en la presente demanda, ya que ni siquiera se tenía conocimiento de la problemática real y más grave de la vivienda'. Y, en efecto, la normativa invocada en la primera demanda era exclusivamente la arrendaticia común del CC y la especial de la LAU, mientras que la normativa material alegada en la segunda se ha centrado en la civil foral y general del saneamiento en la compraventa.

El recurso cuestiona la supuesta equiparación del derecho al saneamiento con la concreta patología que se reclama, alegando que este derecho engloba cualquier vicio oculto existente en la vivienda, no únicamente el vicio por la ausencia de aislamiento térmico. Pero la sentencia no descarta la posibilidad de pedir el saneamiento por otros vicios; lo que sí niega es que por la carencia de aislante térmico en la vivienda se promoviera en plazo legal una acción de saneamiento u otra susceptible de interrumpir la ejercitada finalmente por esa concreta patología, tras el vencimiento del plazo anual de su prescripción. Asistía a los compradores el derecho de saneamiento por vicios ocultos, y estaban en plazo legal para ejercitarlo cuando promovieron el procedimiento 311/2018; pero no lo ejercitaron en él mediante una acción edilicia (redhibitoria o estimatoria) como la posteriormente planteada; y si -en hipótesis- lo hubieran hecho por alguno de los puntuales defectos allí relacionados, su ejercicio no habría interrumpido tampoco la prescripción extintiva opuesta en este procedimiento 236/2019 a la acciónquanti minoris, al no figurar entre aquellos defectos el que aquí se denuncia para la rebaja del precio. La sola reclamación por ellos no es apta para mantener viva la acción de saneamiento durante una nueva anualidad por cualesquiera otros vicios o defectos que pudieran detectarse con posterioridad.

En suma, las acciones ejercitadas en los dos procedimientos confrontados tienen en común el elemento subjetivo (las partes litigantes), pero difieren en el objetivo del petitumy la causa petendi, porque no es igual el resultado o efecto jurídico que se pretende obtener con el pronunciamiento judicial postulado en cada caso (petitum) ni los hechos que sustentan la pretensión y nutren su fundamento, esto es, los hechos alegados a que la normativa material anuda en uno y otro la consecuencia jurídica pretendida (causa petendi). La demanda del primer procedimiento no pudo pues interrumpir la acción ejercitada en la del segundo.

CUARTO.- El reconocimiento implícito de los demandados, interruptivo de la prescripción.

De manera un tanto oscura o confusa, alega también el recurso de casación la interrupción de la prescripción por reconocimiento implícito de los demandados. Los recurrentes apuntan que ya en los antecedentes de hecho de la contestación a la demanda en este proceso los demandados afirmaron que entre las reparaciones y arreglos reclamados en la demanda judicial de 2018 se incluían desperfectos ocultos de la vivienda litigiosa que sólo podrían reclamarse como compradores, con lo que venían a reconocer la voluntad de ejercer éstos el derecho de saneamiento por los vicios ocultos que presentara.

Pero la alegación, puramente defensiva, de que los actores ya actuaban en el proceso anterior en su condición de compradores, instando la reparación, corrección o subsanación de algunas deficiencias que podrían constituir vicios ocultos, no supone el reconocimiento implícito de su efectiva existencia, ni la aceptación o asunción de su obligado saneamiento, y menos aún la del saneamiento de cuantos pudieran descubrirse y denunciarse con posterioridad. El reconocimiento interruptivo de la prescripción ha de serlo de una deuda concreta y determinada, cuya realidad, exigibilidad e imputación se aceptan o asumen, aunque lo fuera con divergencias o reservas sobre alguno de sus particulares, como la cuantía. Pero, además, ha de referirse precisamente a la deuda u obligación a cuya reclamación o pretensión de cumplimiento se opone la prescripción.

Se ha dicho ya que en la primera demanda no se ejercitó ninguna acción edilicia por vicios del consentimiento. Pero si -como en el recurso se afirma- los demandados hubieran reconocido en ella la voluntad de los actores de reclamar el saneamiento por causa de alguno de ellos, el reconocimiento de esa voluntad, que tan sólo sería referible a esos solos vicios, no supondría el de su existencia y las obligaciones derivadas de su saneamiento; y, obviamente, tampoco el reconocimiento de la obligación de atender al saneamiento de cualesquiera otros vicios o defectos que pudieran aparecer o detectarse en el plazo de prescripción de un año contado a partir de aquél reconocimiento.

QUINTO.- Conclusión, costas procesales y destino del depósito constituido.

Lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos conduce a la desestimación del recurso de casación interpuesto, sin que, por la prescripción de la acción ejercitada, haya lugar a entrar en el examen de las demás alegaciones de fondo formuladas en el recurso para el caso de prosperar la primera en que se contenía el motivo de casación.

Respecto a las costas causadas, la desestimación del recurso lleva aparejada su imposición a los actores-recurrentes, por aplicación del principio del vencimiento objetivo, previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

En lo concerniente al depósito, la desestimación del recurso determina su pérdida, conforme a lo establecido en la disposición adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que le ha sido conferida, la Sala con la composición expresada al margen de su encabezamiento, ha adoptado el siguiente

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de casacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales don Javier Castillo Torres, en nombre y representación de los demandantes doña Piedad y don Carlos Jesús.

2º.-Declarar no haber lugar a la casaciónde la sentencia 282/2022 dictada en grado de apelación el 2 de mayo de 2022 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en autos de juicio ordinario núm. 236/2019 (rollo de apelación núm. 370/2020) procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Pamplona.

3º.- Imponer las costasde este recurso a la parte recurrente.

4º.-Declarar la pérdida del depósitoconstituido.

5º.- Notificar esta sentenciaa las partes, haciéndoles saber que contra ella no cabe interponer recurso jurisdiccional alguno y devolver lasactuacionesoriginales a la Sección de la Audiencia Provincial de procedencia con certificación de esta resolución.

Así por esta su sentencia lo pronuncian, mandan y firman el Excmo. Sr. Presidente y los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.