Sentencia Civil Nº 130/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 804/2006 de 27 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 804/2006-A

JUICIO ORDINARIO Nº 14/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE L'HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 130/2008

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de Febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 14/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat, a instancia de Dª. María Rosario , contra Dª. Constanza ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de Julio de 2..06, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Alicia Portabella, en representación de María Rosario , contra Constanza , representada por el Procurador Antonio Maria de Anzizu Furest, con condena en costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de Octubre de 2.007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, arrendataria de una vivienda según contrato suscrito en fecha 1.1.1982, se dirige contra la propietaria del mismo en reclamación de la suma de 1.789 ?, importe de la reparación de parte de las tuberías de la instalación de agua caliente y fría de la vivienda que, atendido el grave estado de deterioro por el transcurso del tiempo - corrosión- que presentaban, le provocaban innumerables filtraciones y humedades, afectando al normal uso de la misma, reparación que hubo de realizar y costear la arrendataria ante la negativa del administrador de la propiedad de hacerse cargo de la misma, a pesar de que estaba obligado a ello de conformidad con lo establecido en los arts 1554 CC y 107 TRLAU 1964 , aplicable al caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos .

La demandada se opone a dicha pretensión alegando exclusivamente que a tenor de lo pactado en su día en el contrato rector de la relación arrendaticia, corresponde a la arrendataria asumir los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, y en particular de sus tuberías.

La sentencia de primera instancia, acogiendo la oposición de la propietaria, desestima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna alegando que la sentencia dictada infringe la doctrina jurisprudencial que considera, de acuerdo con lo dispuesto en el TRLAU 1964, irrenunciable el derecho del arrendatario a que el arrendador realice las obras necesarias para conservar la vivienda en el estado de servir para su uso.

Atendidos los términos de la controversia, no se discute la relación jurídica ni por tanto la legitimación de las partes, ni el importante grado de deterioro de las tuberías de la instalación de agua, ni la necesidad -ni siquiera la urgencia- de llevar a cabo su reparación ni el importe de la misma, el debate se centra en una única cuestión, a saber, si las obras deben ser costeadas por el arrendador de acuerdo con lo previsto en el artículo 107 TRLAU 1964 en relación con el art. 1554.2 CC , o si, por el contrario han de ser a cargo de la arrendataria, a tenor de lo pactado en las cláusulas 7ª Y 6ª del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

SEGUNDO.- Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega al arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC EDL 1889/1 ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2 ) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3 ) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce. Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, mereced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer (art. 1088 ) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello. En suma, podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar, en tanto que la noción de reconstrucción excedería de tales deberes, según aprecio la STS de 20 de junio de 1980 . El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble no es nuevo ya que en el mismo sentido se pronunciaba el antiguo art. 107 LAU 1964 y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 2º del apartado 1º del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28 ; pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, el art. 21 de la ley (al que se remite el art. 30 ) dispone que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho de elevar la renta, todas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Se trata, pues, de un precepto de corte similar al art. 107 TRLAU 64 y al art. 1554.2 CC , con el que se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato.

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera,con el único límite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566 ; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93 , al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de ésta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 TRLAU ) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» (STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992 ), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 ).

TERCERO.- La aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos lleva a la conclusión de que las obras cuyo importe exige la arrendataria son encuadrables en el supuesto del art. 107 del TRLAU , por lo que ha de correr a cargo del arrendador.

Opone el arrendador que conforme a lo dispuesto en el artículo 6,2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , son renunciables, salvo el de prórroga, los beneficios que la Ley otorga a los inquilinos de viviendas, y que, en este caso, en la condición anexa 7ª del contrato de arrendamiento se pactó que serían "de cuenta y cargo del inquilino...los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, termosifón, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador, antenas T.V., y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina de gas y económica y sus tuberías ...". Alega asimismo en su oposición la arrendadora el contenido de la cláusula 6ª del contrato, si bien esta no puede considerarse de aplicación a la obra de autos, por cuanto no se trata de una modificación de las instalaciones relativas a un suministro sino de obras de reparación (por reparación ha de entenderse la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas) necesarias para que puedan seguir sirviendo a su uso.

En otras resoluciones recaídas en supuestos análogos (S. 24.5.2007 entre las más recientes), este tribunal ha recordado la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 , que declara que la renunciabilidad de los beneficios del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según lo previsto en su artículo 6,2 únicamente es predicable de las viviendas suntuarias, entendiendo por tales las de lujo, no habiéndose practicado en este caso ninguna prueba que permita alcanzar la conclusión probatoria del carácter suntuario de la vivienda arrendada, que se encuentra sita en L'Hospitalet de Llobregat, y para la que se fijo en el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 1982, una renta anual de 180.000 pesetas, es decir de 15.000 pesetas al mes. Por ello, tal como concluye la citada sentencia del Alto Tribunal "la cláusula 4 (en nuestro caso la 7 ) del contrato de arrendamiento que liga a la partes de este recurso, al contener renuncia de los beneficios legales, consistentes en la determinación de la persona del inquilino, como la obligada a realizar las obras necesarias para conservar en buen estado la vivienda; ha de estimarse nula y sin valor o efecto alguno. Todo lo cual significa que el contenido del artículo 107 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos , debe entrar en juego en toda su plenitud, y por lo tanto proclamar que las obras necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido, serán de cargo del arrendador, o, sea de la parte recurrente."

En cualquier caso, en el artículo 6,2, párrafo sexto del Texto Refundido de 1964 se exige que la renuncia de los beneficios que la Ley otorga a los inquilinos de viviendas, se haga de forma expresa y escrita, no habiendo en este caso en el contrato ninguna renuncia expresa y escrita del arrendatario a los derechos del artículo 107 , que conste de manera clara y precisa.

En consecuencia, la condición anexa 7ª del contrato de arrendamiento es nula de pleno derecho, siendo aplicable el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que pone a cargo del arrendador las obras de conservación de la vivienda, procediendo en definitiva la estimación del recurso de apelación.

Así pues, procede estimando la demanda interpuesta condenar a la demandada al pago de la suma de 1789 ?, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 1100, 1101 y 1106 del Código Civil .

CUARTO.- El tribunal considera que concurren en el presente supuesto serias dudas de derecho (no puede obviarse la abundante jurisprudencia contradictoria que existe al respecto, lo que constatan las citas jurisprudenciales efectuadas por las partes en sus respectivos escritos de alegaciones) que justifican que, en aplicación de lo que dispone el art. 394.1 LEC no se impongan las costas de la primera instancia a ninguno de los litigantes. Asimismo y dada la estimación del recurso no procede un especial pronunciamiento respecto a las devengadas en la segunda instancia (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. María Rosario , contra la sentencia dictada en fecha 6 de Julio de 2.006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de l'Hospitalet de Llobregat en el procedimiento ordinario nº 14/2006, SE REVOCA la mentada resolución, dictándose en su lugar otra por la que, estimando la demanda promovida por la citada apelante contra Dª Constanza , SE CONDENA a ésta a abonar a la citada apelante la suma de 1.789'00 ? (MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS) más los intereses legales de esta cantidad desde la fecha de interposición de la demanda; ello, sin hacer especial pronunciamiento sobre las causadas en ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.