Sentencia Civil Nº 130/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 380/2008 de 04 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 380/2008-D

JUICIO VERBAL: EXTINCIÓN DEL PLAZO DE ARRENDAMIENTO NÚM. 931/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 35 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº. 130/09

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio verbal: extinción del plazo de arrendamiento nº. 931/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 35 de Barcelona, a instancia de ARKEL, S.L., contra CAJA DE AHORROS DE CASTELLÓN VALENCIA Y ALICANTE; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de febrero de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar como desestimo la demanda formulada por el Procurador Sr. Montero Reiter, en nombre y representación de Arkel, S.L. absolviendo a la demandada, Caja de Ahorros de Castellón, Valencia y Alicante, de sus pretensiones, con imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial. Por la representación de la parte apelante se solicitó el recibimiento del pleito a prueba para la práctica de la prueba documental, y habiendo lugar a las mismas

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la extinción del contrato de arrendamiento de 19.2.1988 sobre el local sito en la Vía Layetana, 30, Bajo A de Barcelona, por expiración del término contractual, al amparo de lo dispuesto en la DT 1ª. ap. 2º LAU en relación con el art. 1566 y 1581 CC (añadiéndose que, a la misma conclusión se llega con la aplicación de la DT 3ª B LAU 94, por remisión de la DT 1ª), planteándose por OTROSI "cuestión de inconstitucionalidad" respecto de la DT 1ª apartado 2 por contravenir los arts. 14 y 33 CE . A dicha pretensión se opuso la demandada, en base a que, precisamente por la DT 1ª LAU 94, y no habiéndose excluido la prórroga forzosa, no procede la pretensión deducida.

La sentencia de instancia desestima la demanda con imposición de costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta, reiterando su pretensión inicial, partiendo de que "...nuestro escrito de demanda contaba con cuarenta y nueve páginas. La sentencia tiene prácticamente una sola y es de una simplicidad abrumadora. Por consiguiente, no ha estudiado el asunto...", para alegar como motivos de apelación (partiendo de la pretensión de eliminación progresiva de la prórroga forzosa y de que fue propósito del legislador fue excluir del régimen de terminación de los contratos de arrendamiento posteriores a la LAU 94 , entre otros, del presente: arrendamiento local, posterior al 9.5.1985, sujeto a prórroga forzosa, con arrendatario persona jurídica), los motivos de oposición planteados en la instancia (aplicabilidad de la DT 1ª en relación con el contrato, excluyendo toda interpretación que conduzca al absurdo de mantener el régimen de prórroga forzosa, que la LAU se propuso eliminar, o aplicabilidad de la DT 3ª por "remisión dinámica" de la propia DT 1ª al pactarse la prórroga forzosa, extinguiéndose a los 5 años desde la entrada en vigor de la ley), llamando la atención de que el contrato dura ya más de 20 años; con ello el debate, estrictamente jurídico, queda planteado en esta alzada, en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda concertado entre la entidad mercantil ARKEL SL (arrendadora/propietaria/actora) y SINDIBANK SA, por una renta inicial de 180.000 pts. mensuales (actualmente 2.770'25 ?) y por el plazo de 1 año, "con renuncia del arrendador a la exclusión de la prórroga forzosa prevista en el art. 9 del RDL 2/1985 de 30 de abril. Vencido el primer plazo de un año el arrendatario podrá dar por resuelto el... contrato avisando al arrendador con 90 días naturales de anticipación..." (f. 59 y ss); por carta de 2.8.1999, SINDIBANK y la CAJA DE AHORROS DE CASTELLÓN, VALENCIA y ALICANTE (BANCAJA), comunicaron a la arrendadora que la segunda había sucedido a la primera a los efectos de la LAU (f. 62), suscribiéndose con posterioridad, el 4.11.1999, anexo al contrato de arrendamiento, subrogándose en la posición de la arrendataria y acordándose una elevación de la renta, así como considerar vigente a todos los efectos el contrato de 1988, y expresamente se establece que al contrato le es de aplicación el TRLAU 64 (f. 63 y ss); y aún después, se suscribió un ANEXO II en 3 de junio del 2002, autorizando a la arrendataria a realizar determinadas e importantes obras (f. 66 y vuelto). 2 ) En 21.7.2003 ARKEL S.L. comunicó a BANCAJA, vía burofax la "imposibilidad de proceder a la prórroga del contrato de arrendamiento...quedará resuelto y vencido el día 18.2.2004..." (f. 67 y ss), a lo que se opuso la arrendataria "a la vista del texto de dicho documento" (f. 70). 3) En 25.5.2005, las partes suscribieron un documento, autodenominado "Addenda al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de 18.2.1988", por el que la actora recuperaba parte del local arrendado (unos 97'20 m2), la garantía para la arrendataria de la suscripción de un seguro por la actora para la indemnidad frente a posibles eventos que pudieran producirse con ocasión de las obras que iba a iniciar ésta el inmueble, de cuyo total era propietaria, y se reiteraba la voluntad de mantener el contrato de arrendamiento de 19.2.1988 en toda su extensión, salvo lo expresamente recogido en dicho documento (f. 72 y ss). 4) La actora siguió con las obras hasta terminarlas, convirtiendo el inmueble en el GRAND HOTEL CENTRAL, ya en funcionamiento (f. 90 y ss). 5) En 30.5.2006, por conducto notarial, requirió a la arrendataria, comunicándole su decisión de poner fin a la relación arrendaticia con efectos el 31.3.2007, a lo que se opuso la requerida al considerar el contrato sujeto a la prórroga forzosa (f. 94 y ss); aquella voluntad se reiteró por correo certificado de 15.3.2007, a lo que la demandada hizo caso omiso (f. 103).

TERCERO.- Cierto que, supuestos como el presente (singularmente respecto de locales arrendados a personas jurídicas que solo desaparecen con su liquidación), integran una especie de situación excepcional en un ordenamiento con tendencia a hacer desaparecer la prórroga forzosa (a través de un régimen de liquidación progresiva de los referidos contratos). Y cierto también que, de un plumazo el legislador de 1985 tiró por tierra lo que hasta entonces suponía una garantía para la estabilidad del arrendatario, y suponía la institución más típica y característica del Derecho de Arrendamientos Urbanos, pero el mismo legislador, posibilitó pactar la prórroga expresamente.

Conforme al art.9 RDL 2/85 "los contratos de arrendamiento de vivienda o de locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente RDL tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la LAU y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC ..." y "...dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos". A los contratos de arrendamiento de local "posteriores" al 9.5.1985 (entrada en vigor del RDL 2/85) se refiere la D.T. 1ª.2 de la LAU 29/94 , englobando a los sujetos a la prórroga forzosa y a los excluidos de ella ("...continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del RDL 2/85...y por lo dispuesto en el TRLAU 64 ...") ; en todo caso, la referida norma no es aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a aquella fecha, que en todo lo relativo a su duración se regirán por el TRLAU 64; y no cabe la aplicación de la DT 3ª LAU 94, referida solo a los contratos anteriores a 9.5.1985. La intención pues, del legislador (lege data), parece clara y terminante, y de imposible interpretación distinta a la literal.

La Sala es consciente de que en esta materia existen dos tesis: a) la de la supresión automática (en el sentido de que el art. 9 RDL 2/85 suprime ex lege la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 , salvo pacto expreso en contra, al amparo del art. 1255 CC ), seguida por el TS en SS. 22.1.1988, A.135; 12.5.1989, A.3762; 16.7.1991, A.5391; 10.10.1991, A.6905; 4.2.1992, A.823; 25.3.1993, A.2239; 16.6.1993, A.4840; 14.6.1994, A.4187; 23.5.1995, 6.3.1997 ....y aunque parece tener alguna oscilación, en S. 18.3.1992 - en la que se declara que el RDL no suprime la prórroga forzosa, sino que permite "su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación de los arts. 1254, 1255, 1258, 1218 y concordantes del CC...." - se inclina definitivamente por este criterio a partir de la STS 10.6.1993 (es decir si a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la prórroga, a los posteriores solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes), si bien en determinados casos, busca la voluntad real de las partes (así, SSTS. 18.3.1992, A.2206; 20.4.1993, A.3104 ); en definitiva: la entrada en vigor del RDL supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos celebrados "con posterioridad" al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, podrá entrar en funcionamiento, la tácita reconducción, si se dan las condiciones del art. 1566 CC ., de forma que la entrada en vigor del RDL determina la existencia de dos clases de arrendamientos, los anteriores al mismo sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del 1566, a no ser que los contratantes hubiesen convenido "explícita o implícitamente" (dice el TS., así SS. 20.3.1993, 23.5.1995, 15.10.1996 ,...) el sometimiento al régimen de prórroga forzosa b) la de la supresión negocial (en el sentido de que el art. 9 RDL 2/85 "permite" a las partes excluir la prórroga forzosa); es decir, no se excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a las partes para pactar su inaplicación, excluyéndose su aplicación forzosa y perdiendo el TRLAU, en este punto, su carácter imperativo, convirtiéndose en dispositiva, con lo que la prórroga sigue siendo la regla general, solo que se excluye su carácter forzoso, para el arrendador e "irrenunciable" a priori por el arrendatario (con lo que el derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el art. 6 TRLAU 64 , es susceptible de exclusión siempre que esta sea expresa, clara e inequívoca y no presunta (llega a afirmarse que el art. 9 RDL tiene como único efecto el de derogar el art. 6.3º TRLAU , de forma que la prórroga deviene en elemento natural del contrato, que se presumirá, salvo pacto expreso en contrario).

Y es criterio de esta Sala, de sobra conocido, el de que salvo que las partes pacten la prórroga forzosa del modo establecido en el art. 57 y concordantes TRLAU 64 o de otra forma que articule una presunta prórroga que acepte unas causas de denegación y otras no, todo ello en ejercicio de la libertad de pacto y con los límites del art. 1255 CC, tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 , celebrado un contrato de arrendamiento, una vez expirado el plazo contractual, no se prorroga automáticamente, sino que entra la posibilidad de la tácita reconducción si se producen las condiciones para ello. Tal postura se adoptó y se mantiene en base a: 1) El preámbulo del RDL citado (se dice: "ha aconsejado...la supresión de la prórroga forzosa"). 2) El epígrafe que antecede al art. 9 ("supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos"). 3 ) El propio art. 9 en cuanto reza "...sin que le sea aplicable forzosamente el régimen de la prórroga establecido en el art. 57 ..." : lo opuesto a lo "forzoso" es lo "voluntario". 4) Porque de otro modo carecería de sentido la referencia a la tácita reconducción. 5) La jurisprudencia del TS antedicha, que, en definitiva establece que con el RDL lo que se ha dado es la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa, que solo existirá si las partes expresamente la acuerdan de modo que, salvo este pacto, el contrato concluye al finalizar el plazo contractual.

CUARTO.- Siguiendo con el razonamiento, se reconoce por ambas partes, la aplicación al contrato de la DT.1.2ª LAU, constando expresa e inequívocamente pactada la sujeción a la prórroga forzosa o mejor la "renuncia a la exclusión" de la misma, por lo que la demanda no puede prosperar, máxime cuando, conforme al preámbulo de la LAU, ap. 6º,"...en cuanto al ámbito de los contratos cubiertos por la DT 1ª apartado 2 , los contratos celebrados al amparo del RDL 2/85, no presentan especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes, la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere, por ello estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora venían estando...de esta regulación no quedan exceptuados los contratos que aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste, del libre pacto entre las partes..."

Y como quiera que se alude a una duración más que razonable de la relación arrendaticia, con independencia de que ello no constituye un dato relevante a los presentes efectos, más que una duración de 20 años, supone continuos pactos de mantenimiento de la misma relación que patentizaron la voluntad de las partes de sujeción a la prórroga forzosa (arts. 1281 y ss CC ), reiterándola en el tiempo (anexos y addendas), incluso con visos de mayor duración en atención a la autorización de las obras y con elevación de la renta.

Por lo demás, respecto de la interesada cuestión de inconstitucionalidad por norma (DT 1ª.2ª) contraria a la propiedad privada (resuelto precisamente en la STC 89/1994 ) y al principio de igualdad, la Sala comparte, por ya dicho, los argumentos expuestos en la resolución recurrida.

Todo lo cual conlleva, con desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia (incluso en la "cantidad" de su motivación, no necesariamente proporcional o similar a la extensión de la demanda), cuyo "argumento" se acoge por esta Sala dándolo por reproducido, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por ARKEL S.L. contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.