Sentencia Civil Nº 130/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 152/2014 de 30 de Abril de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 152/2014 SENTENCIA 30 de abril de 2014
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 152/2014
SENTENCIA Nº 130
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistradas
Doña María Mestre Ramos
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
En la ciudad de Valencia, a 30 de abril de 2014.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen,
ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2013,
recaída en el juicio verbal nº 1118/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de los de Valencia , sobre
desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.
, representada por la procuradora doña Esperanza de Oca Ros, y asistida del abogado don Rafael Peguero
Perales, y como apelado el demandante don Eulalio
Gómez, y asistido del abogado don Jesús Raez Expósito.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada CLÍNICA RADIOLÓGICA VALENCIA S.L.
, representado por la procuradora doña Alicia Ramírez
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «Que estimando la demanda formulada por D. Eulalio , representado por el Procurador D. Alicia Ramírez Gómez, contra CLÍNICA RADIOLÓGICA VALENCIA S.L., representada por el Procurador D.

Esperanza De Oca Ros, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de marzo de 1992,por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta, y, en su consecuencia, condenar al demandado a que firme que sea esta sentencia deje libre, vacua y a disposición de la actora el bien arrendado, local sito en Valencia, calle Isabel La Católica nº 1, 1º, 2º,procediéndose al lanzamiento y entrega de la posesión al demandante conforme a las posibilidades del Servicio Común, considerando bienes abandonados los que hubieren en el interior del inmueble que no reclamare el demandante.

Y estimando como estimo la acción acumulada en reclamación de rentas ejercitada, debo condenar y condeno a CLÍNICA RADIOLÓGICA VALENCIA S.L., representada por el Procurador D. Esperanza De Oca Ros, a abonar a la actora la cantidad de 1.860,37 euros, en concepto de rentas y cantidades asimiladas no satisfechas y derivadas de dicho arrendamiento, al pago del interés legal de la mencionada cantidad desde la interpelación judicial; e imponiendo a la parte demandada las costas procesales originadas en el presente juicio.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que revoque la dictada por el Juzgado y desestime la demanda con imposición de costas al actor o, subsidiariamente, estime el recurso en lo que se refiere a la posibilidad de enervación y declare enervada la acción en mérito a la consignación realizada, con imposición de costas al actor por haberse opuesto indebidamente a la enervación o, en otro caso, sin imposición de costas.



TERCERO.- La defensa del demandante presentó escrito de oposición al recurso el recurso, y solicitó resolución por la que desestime íntegramente la apelación planteada por la demandada, declarando expresamente su temeridad, ratificando la sentencia de instancia y condenando al apelante a las costas causadas en esta alzada.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 29 de abril de 2014, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.-La sentencia recurrida estimó la procedencia de la reclamación del IBI , razonando en esencia: «

CUARTO.- [...] el hecho de abonar sin interrupción ni objeción el IBI de los años 2003 a 2012, teniendo en cuenta que en la cláusula contractual se asumen por el arrendatario 'todos los gastos del local', constituye un acto propio, y además consolida, verifica, y FIJA lo realmente pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, que incluye el IBI como uno de los gastos asumidos por el arrendatario.

Esta actitud define sin duda la situación jurídica y ofrece un inestimable valor interpretativo, pues resulta ininteligible que se pagara el IBI sucesivamente y durante tan largo periodo, si no se consideraba dicho impuesto incluido en el contrato.

La conducta del arrendatario rechazando el pago del IBI del año 2013 supone una alteración unilateral de la relación de derecho existente entre las partes por quien se hallaba obligada a respetarla; existiendo entre la conducta anterior y la pretensión actual una incompatibilidad manifiesta, contraria a la buena fe, y a las legítimas expectativas creadas a la contraparte; conducta que no puede ser amparada en derecho.

Con lo que partiendo de la teoría de los actos propios como significativa de una voluntad concorde de las partes respecto a lo pactado en orden al pago de los conceptos a que nos estamos refiriendo, resulta la procedencia de esa reclamación del IBI, cuyo impago puede sustentar, por tanto, la acción de desahucio entablada.



SEGUNDO.-Frente a tal modo de razonar, la defensa de la arrendataria alega en síntesis: SEGUNDA.- La repercusión del IBI no tiene fundamento contractual . Ni puede entenderse comprendida en la estipulación cuarta del contrato, ni el hecho de que la arrendataria la haya pagado en los últimos años puede considerarse un ' acto posterior ' que sirviera para interpretar aquella estipulación, ni un ' acto propio ' que obligue a mantener y eternizar un error en la aplicación del contrato.

Es directamente aplicable el artículo 1281 CC y, sin necesidad de acudir el 1282, siendo claros los términos del contrato, habrá que concluir que no procede la repercusión del IBI.

El artículo 1282 conduce a la conclusión opuesta a la de la juzgadora de instancia. Para conocer la voluntad de las partes hay que retrotraerse al momento inmediato a la firma del contrato.

Mi mandante es arrendatario desde el 1 de marzo de 1992 (documento dos de la demanda).

El arrendador, Don Mariano , era el padre del actor, Don Eulalio .

El Sr. Mariano , que plasmó su voluntad en el contrato, falleció el 23 de enero de 2002 (documento uno de la demanda, página 6).

Desde que mi mandante concertó el arriendo con el Sr. Mariano hasta que éste falleció (años 1992 a 2002) NUNCA SE REPERCUTIÓ EL IBI . Es en 2003, cuando el actor hereda el inmueble, cuando se comienza a repercutir el IBI.

Si quien suscribió el contrato como arrendador en el año 1992 no repercutió nunca el referido impuesto, es evidente que los actos posteriores a los que se refiere el artículo 1282 indican que no fue voluntad de las partes tal repercusión.

Sería absurdo sostener que la voluntad de quien firmó el contrato como arrendador ha de deducirse de los actos que su hijo 10 años después, precisamente de forma diferente a como había actuado el propio firmante.

Cuando fallece el primitivo arrendador, su heredero induce a error a la arrendataria y, pese a que no era procedente, le repercute el IBI.

Pero ese pago durante 9 años es un simple error que podrá impedir a la arrendataria recuperar lo indebidamente pagado, pero no consolida la irregular repercusión.

En el régimen de la propiedad horizontal, STS, Sala de lo Civil, nº 1094/2004, de 16 de noviembre , habría existido tolerancia ante una práctica inadecuada que, a lo sumo, únicamente podrá determinar la pérdida del derecho a reclamar las cantidades indebidamente abonadas, al menos respecto a las que estuvieran prescritas.



TERCERO.- Valoración por el Tribunal.

Son hechos probados relevantes que: El contrato se concertó el 1 de marzo de 1992 (folios 6 a 8) entre el arrendador don Mariano y la arrendataria demandada.

La controvertida cláusula 4º del contrato dice (folio 7): «4º GASTOS:- Todos los propios del referido local, tales como suministro del fluido eléctrico, aguas potables, recogida de basuras, impuesto de radicación, teléfono, hilo musical, y cualquier otro suministro que en su día pudiese contratar, así como los gastos de comunidad serán por cuenta exclusiva del arrendatario, así como las reparaciones que hubiese que efectuar en el local que se arrienda, y en general, todos aquellos gastos que dimanen del uso y disfrute del local y los que recaigan sobre la apertura del mismo.» No consta que el arrendador don Mariano repercutiera nunca el IBI a la arrendataria.

El 23 de enero de 2002, falleció el arrendador don Mariano (folio 17 vuelto) y su hijo don Eulalio le sucedió en tal condición de arrendador (folios 15 a 22).

En abril de 2004, don Eulalio requirió a la arrendataria para que le reembolsara el importe del IBI de la finca arrendada, correspondiente al periodo impositivo 01/01/04 - 31/12/04 (folio 62).

El 28 de abril de 2004, sin protesta ni oposición ninguna, la arrendataria transfirió a la cuenta bancaria del arrendador el importe de ese recibo de IBI (folio 10) Desde entonces, todos los años hasta 2012, sin cuestionar su obligación de hacerlo, la arrendataria le reembolsó al arrendador, mediante transferencias a la cuenta bancaria de éste, el importe correspondiente a tal impuesto (folios 10 y 11).

El 3 de abril de 2013, la arrendataria remitió un burofax al arrendador diciéndole que el pago del IBI por ella no estaba contemplado en el contrato, por lo que debía abstenerse de remitirle el recibo para su abono, reservándose el derecho a reclamarle el reintegro de lo indebidamente pagado en años anteriores (folio 66).

El 21 de mayo de 2013, el arrendador le contestó por carta certificada, que literalmente dice (folios 11 y 12): 'Me dirijo a usted en su calidad de representante de la 'Clínica Radiológica Valenciana, S.L.' ('la Clínica') a fin de poner en su conocimiento que me ha sido girado por el Exmo. Ayuntamiento de Valencia, recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al presente año 2013, relativo al inmueble que le tengo arrendado a la Clínica en la calle Isabel la Católica n° 1, y por un importe de MIL OCHOCIENTOS SESENTA CON TREINTA Y SIETE EUROS (1.860,37 #).

Como quiera que en virtud de la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento que nos une, el abono de dicho gasto le corresponde a la Clínica en tanto que arrendataria del inmueble, tal y como se viene haciendo desde el ejercicio 2003 le ruego procedan a efectuarme el reembolso de tal cantidad cuyo pago he anticipado por cuenta de la Clínica en la cuenta corriente numero NUM000 .

Le adjunto a la presente copia del recibo abonado, y aprovecho para saludarles muy cordialmente.' El 30 de mayo de 2013, el arrendador le remitió un burofax, fechado el 3 de abril de 2013, que literalmente dice (folios 13 y 14): 'Me dirijo a usted en su calidad de representante de la 'Clínica Radiológica Valenciana, S.L.' ('la Clínica') en respuesta a su Buro-fax de fecha 23 de mayo de 2013 en el que deniega expresamente el reembolso a mi persona del recibo satisfecho por cuenta de su representada correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles 2013 que grava el inmueble que le tengo arrendado en la calle Isabel la Católica nº 1, y por un importe de MIL OCHOCIENTOS SESENTA CON TREINTA Y SIETE EUROS (1.860,37 #).

Le comunico que a día de hoy la referida cantidad continúa estando impaga. En consecuencia, le informo que su representada esta incumpliendo las obligaciones asumidas por su parte en virtud de !as estipulaciones acordadas bajo la relación arrendaticia del referido inmueble.

Le ruego procedan a efectuarme el reembolso la cantidad señalada en el plazo máximo de siete (5) días a contar desde la recepción de esta carta en la cuenta corriente número NUM000 .

De no haberse ingresado el importe de la cantidad adeudada en el plazo señalado, les comunico que emprenderé inmediatamente las acciones legales oportunas.' El 3 de junio de 2013, la arrendataria le replicó que no procedía el pago del IBI, y sí el recobro de los indebidamente abonados (folios 70 y 71).

El 29 de junio de 2013, el arrendador presentó su demanda en el Decanato de los Juzgados (folio 1).

El 30 de septiembre de 2013, requerida por el Juzgado la representación del demandante para que manifestara si cabía o no enervación, presentó un escrito en el que dice (folio 24): 'No cabe la enervación del presente procedimiento ya que en cumplimiento de lo prevenido en el Art 22.4 de la Ley Enjuiciamiento Civil , con fecha 3 de abril de 2013 se remitió al demandado carta (Documento 7 y 8) donde se le reiteraba que la cantidad debida continuaba impagada, requiriéndole de nuevo su pago y dicha reclamación fue remitida y contestada por la demandada con más de dos meses de antelación a la interposición de la demanda.' El 7 de octubre de 2013, el Juzgado notificó la demanda a la arrendataria y le requirió para que desalojara el local, pagara o consignara (folio 39).

El 15 de octubre de 2013, la arrendataria consignó cautelarmente el IBI reclamado (folio 40).

El 11 de diciembre de 2013 se celebró la vista del juicio (folio 60).



CUARTO.- De la interpretación literal de los contratos.

En materia de interpretación, el Tribunal Supremo se ha inclinado por la prevalencia de la búsqueda de lo que el art. 1281.1 CC denomina 'la intención de los contratantes', que debe ser común a ambas partes. La teoría de la interpretación exige la aplicación del art. 1281.1 CC en primer lugar, puesto que la interpretación debe orientarse a encontrar la voluntad auténtica de los contratantes. La jurisprudencia ha venido entendiendo que los demás criterios contenidos en los Arts. 1282 - 1289 CC se aplicarán cuando, después de utilizar las reglas del Art. 1281, no se haya podido obtener la verdadera voluntad de las partes. De esta forma, puede afirmarse que las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficiente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la regla del art. 1281.1 CC ( STS 826/2010, de 17 diciembre ).

En el caso, la cláusula controvertida es ambigua, pues se inicia con una declaración absoluta que atribuye a la arrendataria '[t] odos los [gastos] propios del referido local', que se matiza con una enumeración ejemplificativa de tales gastos en la que no se menciona el IBI, y termina con una declaración general, que se refiere a 'aquellos gastos que dimanen del uso y disfrute del local y los que recaigan sobre la apertura del mismo' . Por tanto, una interpretación meramente literal no permite conocer cuál fue la voluntad de los contratantes en relación a si el IBI era o no repercutible a la arrendataria, pues no cabe duda de que se trata de un gasto propio del local, y aunque es verdad que no se le menciona como tal, tampoco se le excluye, aunque no se halla entre los gastos que dimanan del uso y disfrute del local y recae sobre su apertura, tampoco esta mención tenía para los contratantes un valor absoluto, pues de haber sido así, sobraba la relación de gastos concretos que le precede.

Es verdad que el hecho de que el originario arrendador nunca repercutiera el IBI a la arrendataria podría significar, como hecho posterior ex artículo 1282 CC , que la voluntad conjunta de los contratantes había excluido ese impuesto de los gastos que la arrendataria debía abonar. Sin embargo esa hipótesis no es la única posible, pues la no presentación al cobro, como conducta meramente negativa, podría responder a otras causas ajenas a la voluntad del arrendador, y desde luego se desmiente precisamente por el hecho de que, sin discusión ninguna, la arrendataria abonara el IBI cuando en el año 2004 fue requerida para ello por el heredero del arrendador, y cada año, hasta 2012, continuara abonándolo mediante transferencias a la cuenta bancaria de éste. Tal comportamiento activo y reiterado durante años es de naturaleza unívoca, y revela que la arrendataria era consciente de que el contrato le impuso la obligación de pagar ese impuesto, y por ello lo pagó, sin que resulte posible interpretarlo de otro modo, teniendo en cuenta además que la apelante es una sociedad mercantil, cuyos controles de toma de decisiones, administración y libramientos de pagos son más severos que los que se suelen aplicar las personas físicas, y que no aportó ninguna prueba de que esos pagos los hiciera por error.



QUINTO.- La sentencia recurrida desestimó la pretensión subsidiaria de que, rechazada por la arrendataria la repercusión del IBI, no cabe acudir a un procedimiento de desahucio para discutir sobre su procedencia , aunque realmente el IBI fuera repercutible, diciendo resumidamente: «

QUINTO.- [...] ha de rechazarse totalmente la petición de la parte demandada, por las siguientes razones: 1º Efectivamente dentro de la regulación normativa de la precedente ley arrendaticia se encuentran los art. 101 y 106, en los cuales se establece el régimen jurídico de actualización de renta, pero precisamente aplicable a los supuestos de incrementos legales de la misma, que, como indica la propia parte demandada NO ES EL CASO que nos ocupa, ya que no se trata de un incremento legal de la renta o cantidades asimiladas. Es un concepto contractualmente asumido por el arrendatario en la estipulación 4ª del contrato, como señalaron las partes. Además, dicho precepto resultaría de aplicación para supuestos de MODIFICACION DE LA RENTA, pero no para cuestionar conceptos QUE YA SE VENIAN PAGANDO, que es el supuesto de autos.

2º Silencia la parte que ya en el año 2004 hubo un requerimiento para pago del IBI (documento aportado al juicio) en el que se reclamaba el abono del IBI, en base a lo pactado en el contrato. Y dicho requerimiento fue atendido por la parte arrendataria, no solo en el año 2003, sino en los sucesivos hasta 2013.

De entender aplicable la regulación expuesta, la oposición debió tener lugar en los treinta días siguientes a aquel requerimiento, y no NUEVE AÑOS DESPUES.

3º No es lícito que los arrendatarios, al cabo de nueve años desde que les fuera reclamado el importe del IBI, cuestionen ahora su procedencia, máxime cuando fueron satisfaciendo dicho concepto SIN IMPUGNARLO EN PLAZO. Y, por otra parte, como indica acertadamente la parte demandante, llegaríamos al absurdo de que bastaría oponerse a cada recibo de renta para eludir el procedimiento de desahucio y obligar al arrendador a acudir a un procedimiento distinto al legalmente establecido por el impago de las rentas o cantidades asimiladas.

Por tanto, el recibo del IBI es exigible y adeudado por importe de 1.860,37 euros.

En definitiva, tanto la demanda de desahucio como la pretensión de condena al pago del IBI deben ser estimadas en su integridad.»

SEXTO.-Frente a tal desestimación, el recurso alega , en síntesis: TERCERA.- Habiendo rechazado la arrendataria la repercusión del IBI notificada, no cabe acudir a un procedimiento de desahucio para discutir sobre su procedencia, aunque realmente el IBI fuera repercutible.

El actor tendría que haber acudido al procedimiento declarativo para que se declarara la procedencia en aplicación del artículo 101 LAU , texto refundido de 1964.

La juzgadora de instancia rechaza ese motivo de oposición argumentando que el impuesto ya fue notificado en 2004 y que el actor debería haberlo rechazado entonces.

Discrepa de dichos razonamientos por lo siguiente: a) Indebida admisión de prueba documental e incorrecta valoración de tal prueba.- En primer lugar, la juzgadora da por buena una carta, fechada el 10 de abril de 2004, que aporta el actor en el momento del juicio y cuya admisión impugnamos por no ser momento procesal para ello y porque negamos que se hubiera remitido nunca y sostenemos que se ha 'fabricado' exprofeso para su aportación al procedimiento.

No existe prueba de su remisión.

El actor la tenía que haber aportado con la demanda, sin que sea admisible su aportación posterior, porque, habiendo rechazado la demandada con anterioridad al juicio la procedencia de la repercusión, no fue una alegación sorpresiva o nueva esta negativa. Además, tal posibilidad solo la prevé la Ley para su aportación en la audiencia previa del juicio ordinario (265-3); no en el verbal.

En la vista impugnó el documento, intentó recurrir su admisión en reposición y, ante la manifestación de la juzgadora de la improcedencia de tal recurso, formulamos protesta.

Por tanto, solicita que se rechace el documento y, en otro caso, se revise el valor probatorio que la juzgadora de instancia le otorga.

b) Pero, aunque hubiera existido aquella carta, en ella se habría notificado el IBI de 2004, sin que tal IBI se incluyera en los recibos o condicionara su pago futuro.

c) El IBI tiene un importe variable, por lo que la notificación de un IBI no puede consolidar la obligación de pago en el futuro.

e) Cuando se produce la notificación del IBI de 2013, en el que se fundamenta la demanda, es el momento en que mi mandante rechaza ese IBI y entraría en juego el artículo 101 LAU .

SÉPTIMO.- Valoración por el Tribunal.

De la presentación de documentos por el actor en el juicio verbal, y de que en el procedimiento de desahucio cabe discutir la procedencia de la repercusión del IBI.

El artículo 265.1 LEC establece que a toda demanda habrán de acompañarse los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden.

La jurisprudencia proclama que están desprovistos de la condición de documentos básicos -entendiendo por tal aquellos en los que la parte funde su derecho-, los que se dirigen a combatir las alegaciones adversas ( STS núm. 1214/2003 de 19 diciembre y las en ella citadas); doctrina que reitera la STS núm. 726/2006 de 11 julio , señalando que se pueden aportar en periodo probatorio aquéllos documentos que exija la contestación, como defensa ante las excepciones de contrario planteadas frente a la demanda, o aquéllos otros, «complementarios», que sean accesorios o auxiliares, y que estén encaminados a integrar el proceso probatorio o a combatir las alegaciones de contrario, es decir, aquellos que «sin contradecir los hechos establecidos, se limitan a aclarar y completar los que se expresan en la demanda o en la contestación»; en sentido análogo, STS núm. 937/2005 de 2 diciembre , que niega el carácter de documentos «fundamentales» a los aportados para contestar a las excepciones o reticencias que, en cuanto a la acción principal o a los propios documentos «fundamentales», se haga en la oposición. Y en el supuesto de autos, basada la demanda en el incumplimiento del contrato por la arrendataria, que se negó a pagar el IBI de 2013, el actor acompañó con su demanda el contrato de arrendamiento (folios 6 a 8) y los certificados bancarios del pago del IBI por la arrendataria en los años 2004 a 2012, ambos inclusive (folios 9 y 10), y el requerimiento, mediante carta certificada, del pago correspondiente a 2013 (folio 13). En la contestación a la demanda, la defensa de la arrendataria opuso el alegato sobre requerimiento previo, lo que justificó que la defensa del actor aportara, en el acto del juicio, la documental acreditativa del requerimiento efectuado en 2004 (folio 61) y el recibo del IBI de ese año (folio 62), cuyo contenido es coherente con el hecho acreditado de que desde entonces el IBI lo pagó todos los años la arrendataria, hasta que dejó de hacerlo en 2013. En definitiva, no se ha producido la pretendida vulneración del contenido del artículo 265.1 LEC , porque en modo alguno puede considerarse que los documentos aportados por el demandante en el acto del juicio puedan calificarse como los documentos en que funda su derecho a la tutela judicial que pretende, y que por ello, debieran haber sido aportados junto con la demanda, sino que se trata de documentos complementarios a los aportados con ella, para justificar que el previo requerimiento de pago del IBI determinó el efectivo abono de éste por la arrendataria, y aunque la carta de 10 de abril de 2004 (folio 61) no hace fe de su remisión, ni de su recepción por la arrendataria, no es menos cierto que tal requerimiento se produjo -el propio abogado de ésta dijo en el acto del juicio que el requerimiento había sido verbal- y desde luego la inquilina no se opuso a tal requerimiento, pues de otro modo no se comprende que, dentro del mismo mes de expedición del recibo del IBI, hiciera la transferencia de su importe exacto a la cuenta del arrendador.

Por ello, largamente consentida por la arrendataria su obligación del pago de ese impuesto, no puede, ex artículos 101 y 106 de la LAU de 1964 , cuestionar ahora su procedencia, y obligar al arrendador a acudir a un juicio declarativo, negándole su derecho a ser resarcido mediante el procedimiento previsto por la ley para el caso de impago de rentas o cantidades asimiladas; pues, como dice la STS, Civil sección 1 del 18 de abril de 2013 ( ROJ: STS 1921/2013 ) 'no se aprecia complejidad alguna [...] discutiéndose únicamente el pago del IBI, lo que por su limitado recorrido puede debatirse sin riesgo de indefensión en el juicio de desahucio.' El motivo se desestima.

OCTAVO.- La sentencia recurrida desestimó la pretensión subsidiaria de la enervación de la acción , diciendo resumidamente: «

SEXTO.- Planteada con carácter subsidiario la enervación de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [...] la acción de desahucio ejercitada se fundamentaba exclusivamente en la falta de pago del importe del IBI del año 2013, en suma de 1.860,37 euros.

Esta cantidad fue ingresada por la demandada con anterioridad a la celebración del juicio [...] [...] el requerimiento efectuado mediante burofax en fecha 3 de abril de 2013 (doc. nº 7 y 8 de la demanda) cumple con las formalidades legales antes expresadas.

Así, tras varias reclamaciones anteriores, la primera ya en el año 2003 (que si fue atendida durante NUEVEAÑOS (documentos aportados por la aparte actora), y las siguientes, hasta el 31 de mayo de 2013 (documentos aportados por la demandada), en las que el arrendatario rechaza el pago del IBI; en los documentos 7 y 8 de la demanda se exige al demandado el abono del IBI del año 2013, por importe de 1.860,37 euros, con apercibimiento de ejercitar las acciones legales oportunas.

Y la demanda se interpone respetando el plazo de dos meses, solicitando el desahucio en base al impago por la parte arrendadora, de la cantidad de 1.860,37 euros del IBI del año 2013.

En consecuencia [...] la comunicación se remitió específicamente para la reclamación de cantidades adeudadas en concepto de IBI, con apercibimiento la última del ejercicio de acciones judiciales; lo que se revela como eficaz para evitar una ulterior enervación.

Por todo ello, procede también desestimar la petición subsidiaria de enervación solicitada por la demandada; con estimación íntegra de la demanda de desahucio entablada.» NOVENO.- Frente a tal desestimación, el recurso alega, en síntesis: CUARTA.- SUBSIDIARIAMENTE PROCEDERIA DECLARAR ENERVADA LA ACCION.

La parte actora formula demanda de desahucio por falta de pago sin hacer la menor mención a las circunstancias relativas a la enervación.

Solo cuando es requerida por el juzgado, se manifiesta, mediante escrito de fecha 17 de septiembre de 2013, en el sentido de rechazar tal posibilidad.

Este hecho es ilustrativo de la ineficacia de aquel requerimiento para evitar la enervación. Ni siquiera el actor en su demanda concede al requerimiento tal virtualidad, prueba que no lo hace con la finalidad del artículo 22 .

Es con posterioridad a la formulación de la demanda cuando, con el objeto de 'presionar' a la demanda, se le ocurre sostener que no cabe posibilidad de enervación en mérito a la carta que se acompaña como documento 7 a la demanda y que fue entregada según consta en el documento 8.

Pero, dicho documento 7 de la demanda no cumple los requisitos para que tenga la virtualidad del requerimiento previo que impediría la enervación del desahucio ex artículo 22.4 LEC .

La juzgadora de instancia resume las condiciones que debe reunir el requerimiento para que sea obstativo de la eventual enervación. Pero resuelve justamente en sentido contrario.

Dice la sentencia que, según la Jurisprudencia, el requerimiento debe advertir de ' las consecuencias en caso de impago ' y debe permitir al arrendatario 'saber la intención del arrendador de resolver el contrato ' e incluso que debe advertirse que de no pagar en plazo ' no podrá enervar '.

Y, sin embargo, estima concurrentes los requisitos por el hecho de que la carta hiciera referencia a 'ejercitar las acciones legales oportunas'.

Tal expresión no cumple los requisitos que la juzgadora de instancia recoge en su sentencia.

Para que el requerimiento de pago tenga los efectos impeditivos de la enervación debe contener un apercibimiento claro y expreso de las consecuencias de no atenderlo en el plazo de un mes. En definitiva, debe advertirse claramente al arrendatario que, de no pagar en el plazo de un mes se instará demanda de desahucio y cualquier eventual pago no tendrá efectos enervatorios. La Jurisprudencia, al aplicar el artículo 22.4 LEC , ha dispuesto reiteradamente, que estamos ante un artículo que debe ser interpretado de forma restrictiva en lo que se refiere a la limitación de la acción de enervación.

El requerimiento debe ser 'claro en cuanto a su finalidad y consecuencias' En consecuencia, tendría que declararse enervada la acción en mérito a la consignación efectuada.

DÉCIMO.-Valoración por el Tribunal.

De los requisitos de la enervación de la acción.

La STS, Civil sección 1 del 18 de abril de 2013 ( ROJ: STS 1921/2013 ) recuerda que ya desde la STS, Civil sección 1 del 27 de diciembre de 2010 ( ROJ: STS 7708/2010 ), se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda .

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación.

En el caso estudiado, producido el impago del IBI en el año 2013, el requerimiento fechado el 3 de abril de 2013 no fue remitido en esa fecha, sino el 30 de mayo de 2013 como consta en la certificación expedida por la oficina de Correos, y en él no se confirió a la arrendataria el término de treinta días que establece el último párrafo del artículo 22.4 LEC , de manera que tal requerimiento resulta manifiestamente inhábil para impedir la posibilidad de que la demandada pudiera enervar la acción de desahucio. En consecuencia, no podemos aceptar la resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI, pues aunque consta que al interponerse la demanda, la arrendataria no había abonado su importe, no es menos cierto que lo consignó cuando se le dio traslado de ella (folio 40), por lo cual procede tener por enervada la acción de desahucio.

DÉCIMO
PRIMERO.- Conforme a lo dispuesto por el artículo 394 LEC , procede mantener la condena de la demandada el pago de las costas de primera instancia, pues provocó que el arrendador se viese compelido a iniciar un procedimiento judicial, en el que ha sido enervada la acción.

DÉCIMO

SEGUNDO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

DÉCIMO

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por la demandada CLÍNICA RADIOLÓGICA VALENCIA S.L.

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar: Declaramos enervada la acción de desahucio interpuesta por don Eulalio .

Mantenemos la condena de la demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.