Sentencia CIVIL Nº 130/2020, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 725/2018 de 03 de Marzo de 2020

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 15

Fax.: 928 42 97 75

Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000725/2018

NIG: 3501942120170001601

Resolución:Sentencia 000130/2020

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000251/2017-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de San Bartolomé de Tirajana

Apelado: Tesdalos, S. L.; Abogado: Francisco Luzardo Rodriguez; Procurador: Veneranda Rodriguez Aguiar

Apelante: Comunidad De Propietarios DIRECCION000; Abogado: Salvador Cuyas Morales; Procurador: Octavio Roca Arozena

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a tres de marzo de dos mil veinte;

VISTAS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial de Palmas de Gran Canaria las actuaciones de que dimana el presente rollo de apelación en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de San Bartolomé de Tirajana en los autos referenciados (Juicio Ordinario nº 251/2017) seguidos a instancia de la entidad mercantil TESDALOS, SL, parte apelada, representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña Veneranda Rodríguez Aguiar y dirigida por el Letrado don Francisco Luzardo Rodríguez contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000, parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Octavio Roca Arozena y asistida por el Letrado don Salvador Cuyás Morales siendo ponente el Magistrado don Víctor Caba Villarejo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. Uno de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: 'Que se ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por TESDALOS S.L. 5representada por Doña VENERANDA RODRÍGUEZ y bajo la asistencia letrada de Don Francisco Javier Luzardo, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/AS DEL DIRECCION000 representada por Don OCTAVIO ROCA y bajo la asistencia letrada de Don Salvador Cuyás y en consecuencia:

- se DECLARA que TESDALOS S.L. es propietario, en régimen de condominio, de la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de San Bartolomé de Tirajana, apartamento nº NUM001, de la planta NUM002 del ala trasera del complejo denominado Apartamentos DIRECCION001, sito en San Bartolomé de Tirajana.

- se CONDENA a la demandada a estar y pasar por esta declaración y a abandonar y dejar libre la finca reivindicada, reintegrándola a TESDALOS S.L., con la prevención de proceder a su lanzamiento en caso de no hacerlo.

Se condena en costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.- La referida Sentencia de fecha 21 de mayo de 2018, se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo.

Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Expresa la demandada y aquí recurrente Comunidad de Propietarios DIRECCION000 que nada tiene que oponer, y por ello se allanó parcialmente a la demanda, a que se declare que la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad 2 de San Bartolomé de Tirajana, apartamento número NUM001 de la planta NUM002, ala trasera, del complejo de apartamentos denominado 'Hotel DIRECCION001' es de la propiedad de la actora siendo su principal causa de oposición el contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios demandada. Estatutos de la comunidad que complementan al Título Constitutivo de la propiedad horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.

Añade que los Estatutos del año 1973 limitaron el goce y disposición de los apartamentos o habitaciones que integran el apartahotel por ser bienes inmuebles destinados a la inversión turística.

Que en el momento de la redacción de los Estatutos la entidad explotadora ciertamente era Protucasa pero no se limitó esa modalidad de explotación hotelera que se establecía, limitando el uso y disposición de los apartamentos a tal uso hotelero a la pervivencia de Protucasa siendo posteriormente explotado el denominado Hotel Playa del Inglés por la comunidad de propietarios demandada y actualmente cedida su explotación a Hoteles López, SL.

Siendo la primera fuente normativa de la comunidad de propietarios sus propios Estatutos hay que respetar su contenido y en el caso de autos la actora apelada Tesdalos, SL adquirió el apartamento con pleno conocimiento de los Estatutos y no ha interesado desde entonces, año 1.997, la posesión de la finca, sabiendo que: 1) la comunidad de propietario radica en un hotel; 2) que conforme a sus Estatutos no se establece excepción alguna a la explotación turística como destino de las distintas unidades alojativas; 3) que el pacto de ese específico uso no ha sido controvertido por la demandante.

Por tanto ha de estarse a lo establecido en los Estatutos de la comunidad de propietarios recurrente pues en ellos se configura la finca urbana de la actora como un elemento claro de inversión con mecanismos de explotación como establecimiento hotelero que limitan su uso por los particulares y concede su arriendo a la comunidad de propietarios o a la explotadora que la comunidad designe por mayoría. Acuerdo comunitario de cesión a la actual explotadora que fue adoptado en la Junta General Extraordinaria de Propietarios de 20 de abril de 2016 que no fue impugnado por la demandante.

Añade la recurrente que para interpretar los Estatutos y voluntad de los comuneros hay que tener en cuenta su contexto y antecedentes históricos ( art. 3 CC). Y así en la nota simple informativa de la finca objeto de litis aportada por la propia actora se indica que por estar situada la parcela en la zona susceptible de actividad turística puede darse constancia registral a la vinculación de las unidades alojativas destinadas a dicha actividad, existiendo un establecimiento hotelero al que se concedió autorización de apertura turística el 3 de enero de 1972, siendo el titular de la explotación turística del mismo la La Comunidad de Propietarios DIRECCION000, quedando constancia de dicha cualidad registral de las fincas así como LA VINCULACIÓN DE LAS UNIDADES ALOJATIVAS que integran el Conjunto a la referida actividad.

Es decir sobre el complejo inmobiliario que integra el DIRECCION000 la comunidad de propietarios, no Protucasa, en el año 1972 obtuvo autorización de apertura turística por lo que en consonancia con ello los Estatutos de la comunidad de propietarios contemplan la vinculación a tal fin de las unidades alojativas que lo conforman acorde a esa vocación inversora y de explotación turística.

A lo anterior debe añadirse el principio de Unidad de Explotación (art. 38 de la LTC), que en el caso de autos fue consagrado y aceptado por todos los propietarios de forma expresa y explícita en los Estatutos.

La actora es una sociedad mercantil que adquirió la finca como inversión, conoce los Estatutos y durante 20 años (1997 hasta 2017) no le interesó la posesión de su propiedad que forma parte de un hotel y se mostró conforme con el modo y forma de explotación que venía desempeñando la Comunidad de Propietarios con forma de comunidad de explotación.

Mediante Junta General Extraordinaria de Propietarios de 20 de abril de 2016 se acordó acometer obras de reforma, por los defectos constructivos que fueron puestos de manifiesto en la Junta General Extraordinaria de 19 de marzo de 2016 por el arquitecto técnico Sr. Benito y las mejoras necesarias para tener el edificio en condiciones de habitabilidad y de explotación conforme a la normativa vigente. Todo ello con un coste económico de 6.833.142, 41 € correspondiente a la puesta a punto de las habitaciones y 4.201.273, 51 € para las zonas comunes. Tras ello los propietarios no pagan cuotas de comunidad y derramas y reciben una cantidad fija mensual por unidad alojativa con independencia del resultado de la explotación.

Afirma que la actora conocedora de las obras a ejecutar en el hotel no impugnó la junta en la que se aprobaron y una vez terminadas es cuando ha interesado el reintegro de la posesión lo que está en contradicción con la buena fe ( art.7.1 CC) que debe presidir su actuación y relación con la comunidad de propietarios, pues no bastaba con haber votado en contra de los acuerdos adoptados en ella sino impugnado la junta general.

Finalmente con respecto a su legitimación pasiva alega que el actual explotador turístico, Hoteles López SL, es quien tiene el control sobre las unidades alojativas del hotel, las reservas y los compromisos adquiridos con los turoperadores, y que en todo caso se produciría un enriquecimiento injusto si la actora recibiera ahora su unidad alojativa, incluyendo zonas comunes, dotaciones comunitarias sin pagar cuotas de la comunidad desde que se realizaron las obras además de los daños y perjuicios que ocasionaría para el explotador.

SEGUNDO.- El apartamento objeto de litis propiedad de la sociedad mercantil demandante es o constituye una 'unidad alojativa' integrado desde su construcción en un apartahotel destinado a la explotación turística actualmente denominado DIRECCION000. Es decir forma parte de un edificio en propiedad horizontal que tiene asignado desde su origen, un uso concreto y determinado, puesto que era obligación del propietario de la parcela o suelo destinar la edificación construida a un uso compatible con su ordenación territorial y urbanística, uso hotelero tal y como establecía el art.61 Ley de 12 de mayo de 1956 sobre Régimen del suelo y ordenación urbana, conforme al cual 'Las facultades del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento dé los deberes establecidos en esta Ley. o, en virtud de la misma, por los Planes de ordenación, con arreglo a la calificación urbanística de los predios'. Y en el mismo sentido el art.76 del posterior Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, reiterando que:'Las facultades del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley, o, en virtud de la misma, por los Planes de Ordenación, con arreglo a la clasificación urbanística de los predios'. Y como dispone el vigente art.12 de la Ley del Suelo de 2015 conforme al cual '1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien' y el art. 16 de la vigente Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, conforme al cual, 'Delimitación del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo. 1. La clasificación, categorización, en su caso, subcategorización, y la calificación urbanística del suelo vincularán los terrenos y las construcciones o edificaciones a los correspondientes destinos y usos, y concretarán su función social, delimitando el contenido del derecho de propiedad que recaiga sobre tales bienes.

Y el uso autorizado de la parcela donde se construyó el aportahotel de referencia era de uso turístico destinado a hotel constando en el informe pericial de la recurrente que en diciembre de 1968 obtuvo licencia de obra mayor para la construcción de un edificio destinado a hotel, concediéndose en 1972 licencia de apertura del Apartahotel Protucasa, y en mayo de 1980 cambió su denominación a Apartahotel Playa del Inglés.

Consta por otra parte, según nota simple informativa del Registro de la Propiedad aportada por la propia parte actora apelada, que el apartamento NUM001 de la planta NUM002 objeto de litis, finca registral NUM003, formaba parte del Complejo Turístico denominado 'Apartamentos Hotel DIRECCION001' y deja constancia de la vinculación de las unidades alojativas que integran la edificación a la actividad turística conformando un establecimiento hotelero al que se le concedió autorización de apertura el 3 de enero de 1972, clasificado en la categoría de Tres Estrellas, siendo el titular de la explotación turística la entidad Comunidad de Propietarios DIRECCION000, quedando constancia registral de la cualidad de las fincas así como la VINCULACIÓN DE LAS UNIDADES ALOJATIVAS que integran el Conjunto a la referida actividad.

TERCERO.- Obra en autos por otra parte los Estatutos de la comunidad de propietarios DIRECCION000 que aunque se refieran al momento inicial en que los apartamentos quedaron bajo la administración de la cadena hotelera Protucasa rigen y son aplicables igualmente respecto de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, a quien corresponde la administración y explotación turística del apartahotel, por cuenta de los propietarios de las unidades alojativas que lo integran, bien sea asumiéndola directamente o cediendo su explotación a terceros, que es lo sucedido actualmente tras el acuerdo comunitario de cesión de la explotación a Hoteles López, SL.

Y en los Estatutos de la comunidad demandada se contempla que corresponde a la explotadora el alquiler a terceros de los apartamentos o unidades alojativas que integran al apartahotel, durante las temporadas que sus propietarios no residan en ellos, restringidas a un mes anual entero. Y dadas las características especiales de esta comunidad de propietarios dedicada a la explotación turística de sus apartamentos, a la industria hotelera como hotel o apartahotel, se establece en ellos normas de contribución de los comuneros a los gastos comunes así como el modo y forma de obtención de beneficios o rendimientos líquidos en proporción a la cuota de cada propietario en la comunidad.

En definitiva, se contempla en el título constitutivo de la propiedad horizontal el concreto uso del edificio, de los elementos comunes y de las unidades alojativas que lo integran vinculados a la explotación turística, por lo que no está permitido el uso residencial de las unidades alojativas del complejo y así se configuró el edificio desde su construcción en parcela de uso hotelero conforme a la normativa urbanística de aplicación.

Y además acorde a las normas administrativas de esta esta Comunidad Autónoma para mantener el principio de unidad de explotación se pactó en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, que es la titular de la explotación turística del establecimiento hotelero, y en los distintos acuerdos comunitarios normas vinculantes para todos los miembros integrantes de la comunidad de propietarios, en tanto no se modifiquen los Estatutos que únicamente permiten al propietario de la unidad alojativa su uso durante el tiempo estatuido y limitan su arriendo individual a terceros confiriendo esta facultad a la comunidad de propietarios o a la explotadora que esta designe.

De modo que el propietario individual no puede cambiar el uso turístico de su unidad alojativa, su original destino, a uso residencial ni puede explotarla directamente él por propia iniciativa al margen de los acuerdos comunitarios.

En efecto el edificio objeto de litis tiene desde su origen un determinado uso hotelero, que es el autorizado o permitido por la ordenación territorial y urbanística, el contemplado específicamente en la licencia de edificación de la parcela y ocupación, reflejado en el Registro de la Propiedad en la declaración de obra nueva y división horizontal del complejo formando parte del título constitutivo de la propiedad horizontal y a ese uso concreto y específico ha de estarse en tanto no sea legalmente modificado.

A su vez ese uso específico está recogido en los Estatutos de la comunidad de propietarios demandada (( art.5 LPH) que contemplan esa concreta previsión del uso del inmueble destinado a la industria turística y regulan el modo y forma de llevar a cabo su explotación turística como hotel o apartahotel, sin perjuicio de que puedan ser modificados por la Junta General de Propietarios mediante el correspondiente acuerdo comunitario.

Los Estatutos contienen reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones en orden al uso y destino del edificio, derechos y obligaciones de los comuneros, administración y gobierno, vinculan a los comuneros, tienen fuerza de ley y son válidos en tanto no modifiquen siempre que no afecten o alteren normas imperativas de derecho necesario de la propiedad horizontal y solo pueden ser modificados por acuerdo de los propietarios. Por tanto hay que estar al contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y a los acuerdos válidamente adoptados por la referida comunidad de propietarios.

CUARTO.- Opone la sociedad mercantil actora aquí apelada que no le vinculan los Estatutos de la Comunidad de Propietarios recurrente porque no accedieron al Registro de la Propiedad y ello conforme a lo dispuesto en el art.5.3 LPH conforme al cual un estatuto privativo no perjudicará a terceros sin no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad.

Al respecto expresa la Sentencia de la AP de Burgos, Sec. 2ªde 14-10 de 2014, que' los terceros a que alude el art. 5.3 LPH son aquellas personas extrañas a la Comunidad, por lo que no puede ser tercero: ni el ocupante de la vivienda o local, ni el que se convierte en copropietario posteriormente. Por tanto, un copropietario transmite su piso o local y el adquirente hace suyo lo que aquél tenía y como lo tenía, no más, ni menos: nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. El nuevo copropietario quedará, en todo caso, sometido a los Estatutos que afectaban a su transmitente, pues la opinión contraria conduciría ad absurdum: de que por la mera falta de inscripción de una modificación de estatutos que el nuevo copropietario estuviera absolutamente fuera de todo control o norma de convivencia u organización; máxime cuando durante muchas juntas y año tras año se debate el criterio de aplicación sobre el pago de la calefacción como ocurre en nuestro caso. Ello abriría una peligrosa brecha al fraude de ley que el art.6.4 CC trata de evitar' y la STS de 27 de marzo de 1984 expresamente se afirma que 'frente a la publicidad general del Registro de la Propiedad, debe prevalecer la publicidad inmediata relativa al Régimen de Propiedad Horizontal (...), y 'el causahabiente a título particular, soporta los efectos de los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ella, si influye en los derechos que se transmiten'.

Tras el análisis de las diferentes opiniones doctrinales y jurisprudenciales, se concluye que los estatutos o sus modificaciones no inscritas deben afectar a los terceros adquirentes por varias razones, que recoge y sintetiza la SAP Málaga (Sección 5ª) 352/2004, de 26 de marzo : 'el espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal de vigorizar la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares; porque todo el ámbito no imperativo de la Ley podría ser rechazado por el tercer adquirente; porque sería imposible la aplicación de los estatutos que contengan limitaciones afectantes al derecho de terceros adquirentes; porque igual que prima la realidad extrarregistal sobre el Registro en cuanto a la obligación de pago del verdadero propietario - aunque no sea el titular registral - también deben prevalecer los estatutos no inscritos frente a terceros; porque el artículo 6 de la LPH al establecer que las normas de régimen interior obligan a todos los titulares sin distinción por el momento de su adquisición, originaria o derivativa de la finca; porque también los nuevos adquirentes quedan vinculados por anteriores acuerdos de la Junta que no tienen acceso al Registro de la Propiedad; porque un tercer adquirente nunca puede ser considerado como tercero de buena fe ya que todo el que adquiere un piso, sabe que está sujeto a normas de la Comunidad; porque cabe el diligenciado de los libros de actas por el Registrador de la Propiedad de un complejo inmobiliario no inscrito; por la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 1986 y por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 1993.'

En todo caso, y a mayor abundamiento, aunque a los nuevos adquirentes se les pueda atribuir la condición de 'terceros' en sentido estricto, argumento que como hemos visto es más que discutible, es evidente que no podrán legitimarse posiciones de abuso o simplemente contrarias al normal desarrollo y convivencia de la Comunidad, en relación con aquellos adquirentes que conocían o tuvieron la oportunidad de conocer los estatutos no inscritos. Así, encontramos Sentencias que directamente niegan la condición de terceros a los nuevos adquirentes de pisos o locales. Por citar sólo algunas de ellas: SAP Madrid (Sección 21ª) 552/10; de 16 de diciembre, SAP Vizcaya (Sección 5ª) 135/09, de 9 de marzo SAP Barcelona (Sección 1ª) de 11 de diciembre de 2006; SAP Valencia (Sección 11ª) 585/05, de 20 de octubre; SAP Jaén (Sección 2ª) 108/2004, de 7 de mayo; SAP Sevilla (Sección 5ª) de 28 de noviembre de 2003.

En otras resoluciones, tal argumento se ve reforzado por la ausencia de 'buena fe' de los adquirentes, bien por la doctrina de los actos propios, al haber transcurrido un cierto tiempo desde su adquisición sin haber manifestado disconformidad u oposición alguna (ej. SAP Madrid (Sección 14ª) 74/2010, de 2 de febrero ; SAP Burgos (Sección 2ª) 339/03, de 24 de julio ), o bien porque los adquirentes conocían los estatutos o tuvieron oportunidad de conocerlos ( SAP Lérida (Sección 2ª) 303/07, de 24 de septiembre ; SAP Tarragona (Sección 1ª) de 19 de octubre de 2005 ).

En estas últimas sentencias se razona que 'no es conforme con la buena fe la conducta de quien, antes de entrar a formar parte de la Comunidad, no se informa de los estatutos vigentes, pidiendo por ejemplo una copia de los mismos, y luego pretende ampararse en su falta de inscripción para no sentirse vinculado por ellos', (...) 'la finalidad de artículo 5.3 LPH no es otra que la publicidad frente a terceros de ese estatuto privativo de la propiedad horizontal, y si desde el punto de vista registral la buena fe, en su aspecto positivo, consiste en la creencia, por parte de quien trata de ampararse en la protección registral, de que lo que el Registro publica se ajusta a la realidad extraregistral, difícilmente puede admitirse la ignorancia que propugnan los recurrentes queriendo hacer valer la falta de publicidad de lo que ni siquiera han consultado'.

Como expresa la STS 1ª 2161/2013 de 25-04-2013, 'Dice el artículo 5, en su párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, que 'El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'. Sin duda, para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado.

Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo'.

La STS 1ª de 29-12-2015 expresa que ''es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron. Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que'[...] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'. Ahora bien, ello será ( STS de 25 de abril de 2013) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario; lo que se compadece mal con la fecha de su adopción y ejecución sin haber sido objeto de impugnación, sobre todo si se tiene en cuenta que consistía en un tema tan cotidiano y notorio'.

En el caso de autos la sociedad mercantil actora apelada conocía al tiempo de adquirir por título de compraventa su unidad alojativa en el año 1997 su vinculación a la explotación turística, a la industria hotelera que en el edificio o complejo inmobiliario se desarrollaba, y ello por la propia publicidad registral de la finca tal y consta en la nota simple informativa que aportó con su demanda, y por ser un hecho público y notorio desde el inicio de su actividad hotelera.

La apelada sabía que el alojamiento adquirido se integraba o formaba parte de un complejo hotelero o edificación hotelera abierta al público como tal y que estaba siendo explotado turísticamente en su conjunto o unidad total del edificio por una única comunidad de explotación, Protucasa inicialmente y mas tardes por la propia comunidad de propietarios constituida como comunidad de explotación ' DIRECCION000' y es que constas en el Registro de la Propiedad que el titular de la explotación turística era la entidad Comunidad de Propietarios DIRECCION000, por lo que conocía o podía fácilmente conocer el contenido de los Estatutos y sin que por otra parte, habiendo sido convocada y participado en las distintas juntas generales de propietarios haya instado su reforma o modificación, como tampoco consta que haya impugnado los acuerdos comunitarios de explotación por la comunidad de propietarios ni de cesión de la explotación del apartahotel a la actual sociedad mercantil Hoteles López, SL y los acuerdos válidamente adoptados por la comunidad de propietarios obligan a todos los comuneros.

Y es que no es lógico que cada propietario de las 189 unidades alojativas que integran el apartahotel u hotel Playa del Inglés, configurado siempre y desde su construcción como un apartahotel u hotel, pueda disponer libremente o a su antojo de sus habitaciones, arrendándolas por su cuenta y riesgo o con explotaciones turísticas separadas pues haría inviable su funcionamiento como tal establecimiento hotelero y de ahí su lógica configuración normativa bajo el principio de unidad de explotación.

Por tanto, la limitación del uso de las unidades alojativas al específicamente contemplado en el título constitutivo de la propiedad horizontal (uso hotelero) y la declaración de exclusividad del explotador del establecimiento hotelero establecida en los estatutos, bajo el principio de unidad de explotación, sustentado no ya en normas administrativas de esta Comunidad Autónoma de Canarias (LTC), sino en los propios acuerdos de la comunidad de propietarios, impide al propietario de cada unidad alojativa el uso residencial de su apartamento, su arrendamiento ordinario o su arrendamiento turístico, directamente o a través de un explotador turístico que no sea el designado por la comunidad de propietarios, y ello en tanto no sean modificados los estatutos o dejado sin efecto los acuerdos comunitario a tal efecto válidamente adoptados.

Acuerdos comunitarios que obedecen a la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de la pluralidad de propietarios de los apartamentos con el destino hotelero permitido y autorizado en el título constitutivo para ese complejo inmobiliario y los intereses generales de los comuneros acordes a tal fin o uso y ello es lo que justifica, sin duda, la fijación, legal y estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de los respectivos titulares de los espacios privativos en tanto no se supriman o modifiquen por la comunidad de propietarios.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios demandada ha de ser estimado y con revocación de la resolución recurrida es procedente desestimar íntegramente la demanda absolviendo a la comunidad demandada de las pretensiones contenidas en la demanda, sin que proceda hacer expresa condena con respecto al pago de las costas procesales de la primera instancia por las especiales circunstancias concurrentes en el caso de autos y dudas que a priori suscitaba la legalidad de las restricciones o limitaciones de las facultades dominicales de los comuneros, no siendo de aplicación al caso de autos la jurisprudencia citada en la resolución recurrida para otros supuestos conflictivos de actuación paralela o convivencia de comunidades de propietarios y comunidades de explotación turística, puesto que el elemento privativo adquirido por la actora en este caso había sido una unidad alojativa de un establecimiento hotelero que desde su construcción ha sido explotado turísticamente bajo de principio de unidad de explotación ( art.394 LEC).

ÚLTIMO.- Estimándose el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada no procede hacer condena alguna respecto al pago de las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de San Bartolomé de Tirajana de fecha 21 de mayo de 2018 en los autos de Juicio Ordinario nº 251/2017, que revocamos y en su lugar desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por entidad mercantil TESDALOS, SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, absolviendo a ésta de los pedimentos de la demanda sin que proceda hacer expresa condena con respecto al pago de las costas procesales de ambas instancias.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.