Sentencia Civil Nº 131/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 242/2006 de 07 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 242/06

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1026/04

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 22 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 131/2007

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a siete de marzo de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1026/04, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona, a instancia de la empresa INMUEBLES EN RENTA, S.A., representada por el Procurador Don Manuel Sugrañes Perotes y asistida por el Letrado Don Jaime López Collado, contra Don Carlos Daniel , representado por la Procurador Doña Nuria Tor Patino y asistido por el Letrado Don Carlos Monje Moliner; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de diciembre de 2005, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Manuel Sugrañes Perotes, Procurador de los Tribunales y de INMUEBLES EN RENTA S.A., contra D. Carlos Daniel , representado por la Procuradora Dª Nuria Tor Patino, debo DECLARAR Y DECLARO ajustada a derecho la actualización verificada por la actora en escrito fechado al día 21 de septiembre de 1995 y de la renta del arrendamiento concertado en fecha 1 de agosto de 1972 respecto a la vivienda sita en la localidad de Barcelona, CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 puerta NUM002 , con efectos a partir del primero de noviembre de 1995, decretando finalmente en materia de costas procesales que cada parte abonará las devengadas a su instancia entre tanto las comunes lo serán mitades."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 6 de febrero de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juzgador de instancia considera que la comunicación de la actualización de la renta y de la suma que debería abonar el arrendatario a partir del mes de noviembre de 1995, verificada por la actora el 21 de septiembre de 1995, es acorde con lo exigido por la Disposición Transitoria 2ª apartado 11 de la vigente Lau, al partir de la renta inicial en el momento de celebrarse el contrato, y no de la fecha en que se produjo la descalificación de la vivienda, que había sido de protección oficial, sin que proceda la resolución del contrato por falta de pago de la renta actualizada, ni tampoco entrar a resolver sobre una eventual reclamación de las sumas correspondientes al aumento de renta no abonadas por el demandado, que no se efectúa en la demanda; por lo cual, estima parcialmente la acción principal ejercitada por la actora, y declara procedente la actualización de renta verificada, que habrá de producir efectos desde la mensualidad de noviembre de 1995, sin efectuar especial imposición de las costas.

Frente a la sentencia dictada se alza la parte demandada y, en síntesis, centra sus alegaciones en que no se ha iniciado la actualización de la renta, dada la oposición explícita y en forma efectuada a la misma, conforme al artículo 101.2 Lau 1964 , lo cual supone, como consecuencia, que no puede admitirse que la fecha de 1 de noviembre de 1995 pueda producir efectos de actualización, máxime cuando no ha existido falta de pago en ningún momento, concluyendo que, si no se ha iniciado el proceso de actualización y el demandado se halla al corriente de pago, no puede reclamarse ninguna cantidad indebida ni resolverse el contrato, por ser ello improcedente, y, en cualquier caso, porque ambas acciones están caducadas. Manifiesta que se ha producido un grave error en la valoración de los hechos probados, reiterando que se opuso a la actualización y siguió abonando en la oficina del Administrador la renta que hasta el momento venía pagando, que en la contestación a la demanda se adujo la existencia de irregularidades, así como la caducidad de la acción al no haberse ejercitado la acción dentro de los tres meses posteriores a la oposición, y que debía partirse para el cálculo de la fecha de descalificación de la vivienda, y, básicamente, que no puede establecerse la actualización con efecto retroactivo.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, y solicita la confirmación de la sentencia impugnada con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- Aquietada la mercantil actora a la sentencia dictada, de forma que es ociosa cualquier referencia a la resolución por falta de pago del contrato de arrendamiento, el debate planteado por la parte apelante se centra, básicamente, en los efectos que la comunicación de actualización efectuada en septiembre de 1995 debe producir, afirmando que la acción ejercitada está caducada por el transcurso de tres meses, y, en el caso de que se estimara ajustada a derecho tal actualización, la misma debería producir sus efectos a partir de la sentencia, al no poder tener dicha acción efectos retroactivos.

Centrándonos, pues, en los motivos del recurso, y en cuanto a la caducidad de la acción, este Tribunal ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el particular en diversas ocasiones, en consonancia de criterio con la otra Sección de esta Audiencia que conoce de la materia arrendaticia, en el sentido de que la acción de determinación de renta a ejercitar por el arrendador no está sujeta a plazo de caducidad, a diferencia de lo que ocurre con la del arrendatario. Así en sentencia de fecha 15 de octubre de 1999 , se indica que "en este sentido nos pronunciábamos, entre otras, en las sentencias dictadas en los Rollos 1753 y 1583 del año 1997, diciendo en ésta última que el Tribunal no comparte el criterio del recurrente al respecto, ya que, partiendo de la aplicación del régimen del artículo 101 y concordantes TRLau, la conclusión a la que llega el apelante no es ajustada a derecho. Establece dicho artículo un régimen distinto para las acciones a ejercitar por parte del arrendador y del arrendatario, señalando la regla 4ª del núm. 2 del artículo 101 que el inquilino puede ejercitar la acción de determinación de renta en el plazo del artículo 106, mientras que la regla 5ª establece el plazo de tres meses de caducidad para el caso de que el arrendador quiera reclamar las diferencias de rentas desde el día en que debieron serle satisfechas o resolver el contrato. Para las demás acciones que quiera ejercitar el arrendador, como es el caso que nos ocupa, no se contiene en dicho precepto previsión alguna de caducidad, siendo, a su vez, inaplicable el artículo 106, ya que en su número 2º excluye las acciones reguladas en los artículos 101 y 103 ."

En efecto, la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 establece derechos que reconocen al arrendador la facultad de proceder a la actualización de la renta, de acuerdo con los trámites y con los requisitos que dicho precepto establece, y en cuanto al plazo para el ejercicio de este tipo de acciones, se dispone de una norma específica, cual es la Disposición Adicional Décima , que indica que queda sometido al plazo de prescripción extintiva de 15 años, genérico para todas las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción.

No siendo de aplicación al presente caso el plazo de caducidad, previsto en el artículo 101 de la anterior LAU , dado que la acción de actualización de la renta es una acción nueva que establece la regulación transitoria de la vigente Ley, y que nada tiene que ver con la facultad de elevar la renta o de las cantidades asimiladas a ésta a que se refiere el artículo 101 de la LAU de 1964 .

Así, la acción para reclamar las cantidades que el arrendatario debió abonar como consecuencia del ejercicio de la acción de actualización de las rentas, no debe entenderse sujeta al repetido plazo de caducidad previsto en los artículos 101 y 106 , sino al plazo general de prescripción que establece el artículo 1966 del Código Civil para reclamar la renta de los arrendamientos.

A mayor abundamiento, cabe señalar que el plazo de tres meses del artículo 101.2.5º Lau 1964 no es para ejercitar la acción de actualización de la renta instaurada por la vigente Lau, a fin de intentar desbloquear la situación de rentas congeladas, según se indica en su Preámbulo. Aquí se solicita que se declare la obligación del demandado a abonar como renta un importe actualizado, y el número 1 del repetido artículo 101 establece como regla general que la acción para elevar la renta se podrá ejercitar "en cualquier tiempo" pero sin que la elevación tenga efecto retroactivo, que en este supuesto ha de entenderse diferida al tiempo del requerimiento.

Todo ello conlleva que el derecho a actualizar la renta, por la vía de la DT Segunda Lau 1994, no tiene límite temporal más allá del genérico prescriptivo, pudiendo, pues, hacerse en cualquier momento, si bien la actualización sólo será devengable desde el mes siguiente a la fecha en que se notificó en forma el incremento, sin que el pago actualizado pueda exigirse a momentos anteriores a la notificación o si ésta fuera nula.

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no manifestó una oposición absoluta a la actualización de la renta pretendida, sino que mostró su desacuerdo con el cálculo realizado en cuanto consideraba que para el mismo debía tomarse como renta a actualizar la vigente en la fecha en que la vivienda arrendada dejó de estar acogida al régimen especial de viviendas de protección oficial.

Tal motivo de oposición ha sido correctamente rechazado por el Juzgador de instancia, de acuerdo con el criterio mantenido reiteradamente por esta Audiencia Provincial, sin que se hayan discutido otros aspectos del cálculo realizado, ni puedan prosperar las objeciones formales indicadas en la contestación a la demanda, y que han sido correctamente rechazadas en la sentencia impugnada.

La aplicación de los sucesivos tramos fue también notificada al arrendatario, quien se opuso en cada ocasión por el mismo motivo, por lo que, no cabe sino mantener la conclusión sentada por el Juez de la primera instancia, sin que pueda entenderse que se aplica la actualización retroactivamente, sino que, como se ha indicado, se difieren sus efectos al tiempo del requerimiento.

TERCERO.- En consecuencia, el recurso no puede prosperar, y procede mantener la sentencia impugnada por sus propios fundamentos, lo cual conlleva que las costas de esta alzada deban imponerse a la parte apelante, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Carlos Daniel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 22 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario nº 1026/04 de fecha 2 de diciembre de 2005, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.