Sentencia CIVIL Nº 131/2017, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 576/2016 de 06 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00131/2017

N10250

1- UPAD CIVIL, PASEO DE GARAY N? 3, 30003 MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968229180 Fax: 968229184

002

N.I.G.30027 41 1 2012 0006356

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000576 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de MOLINA DE SEGURA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000778 /2012

Recurrente: CLUB SOCIAL DE EMPLEADOS DE CAJA MURCIA

Procurador: JOSE MARIA SARABIA BERMEJO

Abogado: JESUS ALONSO MARMOL

Recurrido: CLUB TENIS DE MOLINA DE SEGURA

Procurador: MIGUEL RAFAEL TOVAR GELABERT

Abogado: PABLO RUIZ PALACIOS

SENTENCIA

NÚM. 131/2017

ILMOS. SRES.

DON MIGUEL ANGEL LARROSA AMANTE

Presidente

DOÑA MARIA PILAR ALONSO SAURA

DON CAYETANO BLASCO RAMÓN

Magistrados

En la Ciudad de Murcia, seis de marzo de dos mil diecisiete.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se han seguido con el nº576/16 en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Molina de Segura, entre partes, como demandante y en esta alzada apelante, el Club Social de Empleados de Caja de Ahorros de Murcia, representado por el Procurador D. José María Sarabia Bermejo y dirigido por el Letrado D. Jesús Alonso Mármol, y como demandado y en esta alzada apelado, el Club de Tenis de Molina de Segura, representado por el Procurador D. Miguel Rafael Tovar Gelabert y dirigido sucesivamente por los Letrados D. José Tovar Gelabert y D. Pablo Ruiz Palacios. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARIA PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Instancia citado con fecha nueve de marzo de dos mil dieciseis dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por la entidad CLUB SOCIAL DE EMPLEADOS DE CAJA DE AHORROS DE MURCIA frente a CLUB DE TENIS DE MOLINA DE SEGURA, acuerdo absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra; todo ello, con expresa condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandada, dándose traslado a la demandante, que presentó el correspondiente escrito, y previo emplazamiento de las partes, fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 576/16, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada, dictándose auto el día 29 de julio de 2016, que admite el documento aportado por la parte apelante junto a su escrito de interposición del recurso, y acuerda dar traslado a la parte apelada para que alegue lo que estime conveniente en el plazo de cinco días, y señalándose para deliberación y votación el día de la fecha mediante providencia dictada el día 28 de febrero último.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia, que desestima su demanda, en la que pretende la resolución del contrato de compraventa que concertó con el demandado mediante escritura pública otorgada el día 1 de febrero de 2011, por impago del precio pactado, con restitución de las prestaciones recíprocamente prestadas y la indemnización de los daños y perjuicios, que indica. Aprecia la sentencia apelada que el incumplimiento contractual previsto en el artículo 1504 del Código Civil no puede estar representado por un mero retraso en el cumplimiento de la obligación de pago del precio, siendo necesario un impago prolongado en el tiempo y carente de justificación razonable, y que en este caso la parte actora no sólo procedió a ejercitar la facultad resolutoria a los pocos días del vencimiento del pagaré, sino que consta que la demandada le comunicó sus dificultades financieras para hacer frente al pago de la parte del precio pendiente, así como que la demandante le comunicó su decisión únicamente de ejecutar el pagaré, si no se procedía a cumplir las nuevas condiciones mínimas ofrecidas dos días antes del vencimiento del título valor, quedando a la espera 'de prontas noticias', sin fijación de plazo alguno, en negociaciones con quien era Presidente de la entidad demandante, aunque en la vista asegurara que sus funciones se limitaban a trasladar lo hablado a la asamblea.

Se alega en el recurso de apelación error en la apreciación de la prueba cuando se considera que los incumplimientos de pago del demandado no justifican la resolución del contrato de compraventa, y que el incumplimiento de éste se circunscribe a una pequeña demora de una semana que no frustraba la finalidad del contrato, aludiendo, por una parte, a las entregas realizadas por la parte demandada en pago del precio, y en concreto a que la suma de 300.000 euros satisfecha el día 1 de febrero de 2012, en que se otorgó la escritura de compraventa, fue obtenida mediante hipoteca que grava la finca, que el demandado dejó de pagar, las correspondientes amortizaciones, habiendo tenido que hacer frente la demandante a las mismas para evitar la ejecución, y con ello 'la purga' de la condición resolutoria expresa concertada para el supuesto de impago del pagaré por nominal de 179.000 euros, de vencimiento 1 de agosto de 2012, al ser pospuesta dicha condición a la citada hipoteca, indicando las cantidades que abonó desde el día 25 de marzo de 2013, conforme a la documentación que aportó en la audiencia previa, en el acto de juicio, y con posterioridad mediante documento que adjunta, aduciendo que se omite que cuando el citado día 25 de marzo de 2013 pagó la suma de 6.301,47 del préstamo que grava la finca concedido al demandado, estaba en mora, así como que éste únicamente ha pagado 24.000 euros iniciales y aproximadamente 10.000 euros de capital de las primeras cuotas adeudando el resto, continúa en la posesión del inmueble y obliga al demandante a hacer frente a la hipoteca transcurridos casi cuatro años desde el incumplimiento del pago aplazado, refiriéndose a la situación de endeudamiento del club demandado. Por otra parte, alega que en la escritura de compraventa consta que se aplazaba el pago de la suma de 179.000 euros al día 1 de agosto de 2012, que no estaba obligada a aceptar la prórroga pedida por el comprador, y que no cabe dejar el contrato al arbitrio de éste, argumentando al respecto, e invocando la vulneración de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil , al considerar la sentencia apelada que la demandante no podía ejercitar la facultad resolutoria a los cinco días de vencimiento del pagaré, puesto que la demandada le comunicó sus dificultades financieras para hacer frente al pago de la parte de precio pendiente, y error en la apreciación de la prueba en cuanto a la interpretación dada al e-mail enviado por el presidente del club demandado, en relación con el burofax de 27/7/2012 y el acta de manifestaciones y presencia de 31 de julio de 2012, y al conceder crédito al testigo D. Baltasar , formulando las correspondientes alegaciones, refiriéndose seguidamente a la vulneración del artículo 1504 del Código Civil y doctrina aplicable, y a los reintegros e indemnización consecuencia de la resolución contractual.

La parte apelada se ha opuesto al recurso de apelación, interesando su desestimación por los propios fundamentos de la sentencia apelada, alegando que la cuestión a debatir es si el retraso o impago de una parte del precio aplazado debe considerarse como un incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte compradora, que justifique la resolución del contrato de compraventa en los términos que se plantean en la demanda, sosteniendo que la parte apelante ha ejercitado su derecho sin sujeción a la buena fe y contra sus propios actos, refiriéndose al momento temporal a tener en cuenta para el análisis de la causa de resolución contractual alegada, y en concreto a los actos previos a la firma del contrato, coetáneos y posteriores que se suceden hasta la firma del pagaré -1 de agosto de 2012-, señalando que el demandado abonó a la demandante 324.000 euros, que representa un total del 65% del precio, y el resto por importe de 179.000 euros quedó aplazado y garantizado mediante un pagaré con vencimiento al siguiente mes de agosto, así como que CajaMurcia no tiene nada que ver con el demandante Club Social empleados de CajaMurcia, ni tampoco tiene que ver el endeudamiento del demandado, que era solvente a la firma del contrato y cuando se ejecuta la condición resolutoria, y lo sigue siendo a resultas del procedimiento. A continuación formula alegaciones relativas a burofax remitido a la demandante el 27 julio de 2012, a las conversaciones entre las partes, al correo electrónico de 30 de julio de 2012, y al acta notarial de manifestaciones de 31 de julio de 2012, de los que, afirma, se desprende la voluntad del demandado de cumplir con lo acordado en el contrato, y que siempre se negoció pretendiendo el aplazamiento del pago, ejercitándose la condición resolutoria ante un retraso mínimo en el cumplimiento del pago aplazado al día 1 de agosto de 2012. Finalmente niega que existan las infracciones invocadas por la parte apelante, y error en la apreciación de la prueba testifical del Sr. Baltasar , y argumenta en relación con los reintegros que interesa la parte demandante, y con la falta de eficacia probatoria del informe pericial del Sr. Jesús Luis , con referencia expresa al cálculo del alquiler mensual del inmueble objeto de la compraventa, interesando la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Conforme a las alegaciones que se formulan por las partes, sintéticamente expresadas, las cuestiones que se suscitan en esta alzada se corresponden con los hechos controvertidos concretados en la primera instancia, esto es, en si concurre la causa de resolución contractual en que se basa la demanda, consistente en el incumplimiento por la parte demandada, compradora, de su obligación del pago del precio pactado, por impago de la cantidad aplazada de 179.000 euros, nominal del pagaré emitido el día 1 de febrero de 2012, de vencimiento 1 de agosto de 2012 y, de proceder la resolución contractual, en los daños y perjuicios causados por el incumplimiento que se reclaman en la demanda, ya que son hechos admitidos que las partes concertaron el contrato de compraventa mediante escritura pública otorgada el día 1 de febrero de 2012 siendo vendedor el club de empleados demandante y comprador el club de tenis demandado, y que éste no ha abonado la referida suma de 179.000 euros.

Constatado el incumplimiento de la parte demandada, para determinar si constituye causa de resolución contractual, no quedando acreditados hechos anteriores de las partes relevantes a dicho efecto, ha de partirse de los términos de la citada escritura de compraventa, en que respecto de la cantidad de 179.000 euros a que asciende el precio aplazado, la parte compradora entregó a la vendedora el pagaré librado contra la cuenta que se reseña, de fecha uno de febrero de 2012 y vencimiento el día uno de agosto de 2012, indicándose que'El precio aplazado queda garantizado con la condición resolutoria explícita a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria . En caso de impago del plazo reseñado, podrán ejercitar la resolución, cumpliendo lo establecido en el artículo 1504 del Código Civil y concordantes y la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado. Las partes pactan y consienten expresamente que el Derecho de Resolución del artículo 1504 del Código Civil y su garantía real erga omnes quede extinguido por el transcurso del plazo de un año a partir del vencimiento del plazo reseñado....', de cuyos términos, conforme al artículo 1281 párrafo primero del Código Civil , se desprende que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes otorgaron al impago de dicha parte aplazada del precio en el tiempo convenido el carácter de incumplimiento grave y esencial de la obligación principal de la parte compradora de pago del precio, que frustra el fin del contrato o la finalidad económica del mismo.

Sobre dicho presupuesto ha de determinarse si en virtud de los actos posteriores de las partes quedó desvirtuada tal gravedad y esencialidad del impago, mediante la aceptación por la demandante de una nueva propuesta de pago, lo que no se desprende de los siguientes hechos admitidos y corroborados por la prueba practicada: A) La remisión de burofax del club demandado al demandante, de fecha 26 de julio de 2012, que ésta recibió el día siguiente, en el que, entre otros extremos, expresaba que'Ante la dificultad de cumplir en el plazo indicado nuestro compromiso de pago del resto del precio por la citada compra como hubiera sido nuestro deseo, nos vemos en la necesidad de contactar con VD en calidad de Presidente del Club a fin de solicitarle que se avenga a conceder a esta parte una moratoria o prórroga de doce meses en el cumplimiento de nuestra obligación.

A tal fin le convoco, para el próximo día treinta y uno de julio del presente año 2012 en la notaria de Don Francisco Sobrao Dominguez....... A las 13,00 horas de su mañana, al efecto de instrumentar en un nuevo documento público el compromiso citado, que consistirá en la cancelación del pagaré número 3.032.392.18200.3 e importe de nominal CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL(179.000.-) euros, con vencimiento el próximo día uno de agosto, la emisión de un nuevo pagaré por el mismo importe con nuevo vencimiento uno de agosto 2013, con prórroga hasta esa fecha de las disposiciones consignadas en el otorgando tercero de la escritura de compraventa, entendiendo que si no ponen reparo a la nueva ampliación del plazo concedido, se entenderá consentida la nueva prórroga;B) La remisión de e-mail remitido por D. Maximiliano , presidente del club social demandante, al Club de tenis demandado el día 30 de julio de 2012, en el que se indica que 'Ante la prontitud de la firma, y después de muchas reuniones t acercamientos que al parecer no han llegado a buen fin, y no pudiendo aceptar su proposición como tal, pues es incoherente y no se acerca ni de cerca a lo pactado anteriormente, procederemos a la ejecución del pagaré, a no ser que se cumplan por vuestra parte de mínimo de requisitos....'como serían, entre otros:- min 30.000 euros de entrega a cuenta y vencimiento 31.01.2013 el nuevo pagaré, ; y C) la constatación por acta notarial de 31 de julio de 2012 de la comparecencia de D. Baltasar en nombre y representación, como presidente del Club de Tenis Molina de Segura, y las manifestaciones de éste en el sentido de que el mismo día había contactado por D. Maximiliano presidente del Club social demandado'para requerir su comparecencia en esta Notaria y dar cumplimiento al burofax enviado el veintiséis de julio de dos mil doce, y que dicho seños ha declinado su comparecencia...',sin que el Sr. Maximiliano hubiera comparecido tampoco en la notaria de Archena. Hechos estos anteriores al vencimiento del pagaré, de los que no resulta que el demandante aceptase una renegociación de la deuda, subsistiendo la obligación de pago en los términos pactados, pues en todo caso del e-mail citado se desprende que se trataba de una propuesta de mínimos respecto de la que no consta que las partes llegaran a un acuerdo.

En las referidas circunstancias consta que el club social demandante a ejercitaóla facultad resolutoria prevista en el contrato mediante acta notarial de requerimiento y notificación de 6 de agosto de 2012 a instancia del Sr. Maximiliano en representación del mismo, en que manifestó que el citado pagaré resultó impagado por incorriente, y daba por resuelto el contrato de compraventa de 1 de febrero de 2012, concediendo al club demandado plazo hasta el día 30 de agosto de 2012 para el otorgamiento de la escritura que permitiese la reversión de la finca al primero, con lo que vino a dar cumplimiento al requerimiento del artículo 1504 del Código Civil , que conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2012 , 'como requisito necesario para la resolución en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado, ha de entenderse como una voluntad resolutoria inequívoca, manifestada al comprador mediante requerimiento judicial o por acta notarial ', sin que la proximidad de dicha opción en relación con la fecha del vencimiento del pagaré obste a la eficacia de la misma, pues no cabe desconocer que garantía real erga omnes de la condición resolutoria fue conferida por un plazo de un año, ni por el hecho de que inicialmente se comunicase que ejecutarían el pagaré, lo que no suponía una renuncia a la resolución contractual, por lo que ésta es procedente.

CUARTO.- Como consecuencia de la resolución contractual las partes han de reintegrase las prestaciones que recíprocamente recibieron. En concreto, como se interesa en la demanda, el demandado ha de devolver al demandante la posesión del inmueble objeto del contrato, realizando a su costa los actos necesarios para la cancelación de la inscripción del dominio del mismo a su favor en el Registro de la Propiedad, debiendo reponer éste al estado en que se encontraba y, en concreto, la barbacoa de obra y la carpa existentes en el inmueble, cuyo desmontaje y eliminación, respectivamente, se admite en el escrito de contestación a la demanda, de conformidad en cuanto a ésta de las fotos que se adjuntan a dicho escrito, además de reponer el tabique de separación entre la estancial gimnasio y la destinada a salón multiusos, sin que se estime acreditado el importe de dichas reposicio es que se informa por el Sr. Jesús Luis .

En cuanto a las cantidades a devolver por la demandante procede estimar sus pretensiones, de reintegro de la cantidad de 24.000 euros en concepto de precio recibido el día 30 de octubre de 2011, y del capital amortizado por el demandado de la hipoteca que grava la finca, como medio de la recuperación del dominio del inmueble objeto de la compraventa sin limitaciones, ya que la existencia de dicha hipoteca por un principal de 300.000 euros ha quedado acreditada, así como el impago por el club demandado de las cuotas correspondientes desde el mes de marzo de 2013, hipoteca que fue antepuesta a la condición resolutoria.

En concepto de daños y perjuicios la demandada ha de abonar a la demandante los gastos de notaría por importe de 412,86 euros, más la suma de 38.183,56 euros correspondiente al impuesto de plus valía que pagó el demandante por la compraventa que queda sin efecto, pues no es un hecho cierto y acreditado la recuperación por partes de éste de la referida suma, lógicamente sin perjuicio de la reclamación devolución que en su caso pueda efectuar la demandada con obligación del demandante de prestar la colaboración que en su caso precise para la efectividad de tal devolución, y sin que haya lugar al pago del importe del precio de un alquiler a razón de 3000 euros mensuales hasta la entrega del inmueble, ya que de conformidad con la sentencia del tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016 , con referencia a su sentencia de 29 de mayo de 2014 'La jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'., y en este caso la citada cantidad que , en definitiva , se reclama en dicho concepto de lucro cesante no ha quedado debidamente acreditada por la prueba pericial practicada, al fundamentarse en parámetros teóricos y abstractos, que además no quedan debidamente justificados , ante la eventualidad de un contrato de arrendamiento cuya realidad concreta no consta, y en consideración de unos ingresos brutos, sin considerar detracción alguna derivada de dichos ingresos, por lo que ha de estimarse parcialmente la demanda y el recurso de apelación interpuesto

SEXTO.-No ha lugar a verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia y de esta alzada ( artículos 394 y 398 de la L.E.Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Club Social de Empleados de Caja de Ahorros de Murcia, representado por el Procurador D. José María Sarabia contra la sentencia dictada el día nueve de marzo de dos mil dieciséis por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Molina de Segura , en autos de juicio ordinario nº 778/12, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar dictamos otra por la que estimando parcialmente la demanda formulada por el citado Procurador en la mencionada representación contra el Club de Tenis de Molina de Segura, debemos declarar y declaramos la resolución de contrato de compraventa concertado por las partes mediante escritura otorgada el día 1 de febrero de 2012 y que ha de cancelarse la inscripción del dominio a Favor del Club de Tenis de Molina de Segura en el Registro de la Propiedad, y en consecuencia el demandante debe abonar al demandado la cantidad de 24.000 euros y el capital amortizado por éste de la hipoteca que grava el inmueble, condenando al demandado: a) A devolver al demandante la posesión del inmueble objeto del contrato, realizando a su costa los actos necesarios para la cancelación de la inscripción del dominio del mismo a su favor en el Registro de la Propiedad; B) A reponer éste al estado en que se encontraba mediante la reposición de la barbacoa de obra, de la carpa existentes en el inmueble y del tabique del gimnasio conforme al Fundamento de derecho Quinto de esta resolución; y C)A pagar a la demandante en conceptos de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de 38.595,86 euros, acordando la compensación de estas cantidades con las que ha de abonarle el demandante, sin verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia y de esta alzada.

Estimándose parcialmente el recurso de apelación se acuerda la devolución del depósito constituido por la parte apelante para su interposición

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, y, en su caso conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, a interponer ante esta sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia en el plazo de veinte días siguientes a su notificación mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el depósito de la cantidad de 50 Eur., salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial , así como la tasa prevista en la Ley 10/2012.

Llévese certificación de esta sentencia al Rollo de Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.