Sentencia CIVIL Nº 131/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 388/2018 de 21 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 388/2018 -3
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 514/2016
Parte recurrente/Solicitante: Pascual , Pedro , DIRECCION000 CB, Fermina
Procurador/a: Eva Morcillo Villanueva, Eva Morcillo Villanueva, Eva Morcillo Villanueva, Maria Jesus Gonzalez
Vizcaino
Abogado/a: ALFREDO SALA PONSA
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 131/2020
Magistrados:
M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Barcelona, 21 de abril de 2020
Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 28 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 514/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Eva Morcillo Villanueva, en nombre y representación de Pedro , DIRECCION000 CB, Fermina y por el Procurador Maria Jesus Gonzalez Vizcaino en nombre y represetnación de Pascual contra Sentencia - 27/11/2017 .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda promovida la Procuradora de los Tribunales Dª Eva Morcillo Villanueva, en nombre y representación de ' DIRECCION000 , CB', D. Pedro y Dª Fermina , contra Pascual , debo: a) fijar la revisada, a partir del uno de Marzo de dos mil dieciséis, en la cantidad de 2.863,34 €; b) condenar al demandado a abonar la diferencia entre la renta revisada, a partir del uno de Marzo de dos mil dieciséis, y la satisfecha, diferencia que a la fecha de esta sentencia asciende a la cantidad de 7.630,14€, más los intereses desde la interposición de la demanda, y las diferencias que se puedan devengar con posterioridad.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.' Habiéndose dictado en fecha 11 de enero de 2018 auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente : ' En atención a lo expuesto, DECIDO: Rectificar el párrafo final del Fundamento Jurídico de la sentencia y donde dice: '...la diferencia mensual desde la indicada fecha es de 363,34€, que multiplicada por veintiún mes, los que distan de Marzo de dos mil dieciséis hasta el presente mes de Noviembre , da un total de 7.630,14€', debe decir: '...la diferencia mensual desde la indicada fecha es de 254,70€, que multiplicada por veintiún mes, los que distan de Marzo de dos mil dieciséis hasta el presente mes de Noviembre , da un total de 5.348,70€'. En consecuencia, rectificar el extremo b) de la parte dispositiva de la sentencia fijando en 5.358,70€ la cantidad a abonar por el demandado.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 19/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del debate.

Con la demanda inicial la actora, DIRECCION000 CB, Pedro y Fermina , propietarios del local sito en CALLE000 núm. NUM000 , local NUM001 de esta ciudad, ejercita una acción de determinación y revisión de la renta y de reclamación de diferencias de rentas contractuales que dirige contra Pascual , arrendatario del mismo en virtud de contrato de 1.3.2011.

Alega, en esencia, la actora para fundar dicha pretensión que el contrato, pactado por un período de 20 años y con una renta de 2.500€, preveía una actualización anual de la renta conforme al IPC y una revisión quinquenal que debía efectuarse de acuerdo con lo pactado en la cláusula 19 del contrato, cuyo tenor literal es el siguiente: ' Cada quinquenio se procederá a la revisión del precio del alquiler según informe de tasación que se solicitará al efecto. Esta tasación se realizará por perito oficial que, en cuyo caso, cada parte, arrendador y arrendatario, solicitarán informe pericial independiente, y del resultado de ambos dos, se aplicará el promedio de valoración de los dos informes. Pero nunca reduciendo la renta actual' (sic); la renta actualizada sería exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito. Relata la actora que, ante la discrepancia sobre la oportunidad de realizara la revisión y su procedencia, ambas partes acordaron pedir por separado una tasación, y mientras el perito designado por la arrendadora fijó el valor del alquiler mensual en 4.790'43€, el escogido por el arrendatario lo estableció en 936'24€. Considera que la renta propuesta por el arrendatario no se ajusta a la realidad inmobiliaria y urbanística de la zona, resultando del todo desproporcionada y que lo único que pretende es que la renta revisada sea la misma que venía pagando; sostiene que ello constituye una conducta de mala fe y que ello comporta que deba estimarse como renta revisada y aplicable desde marzo de 2016 la determinada por el perito de la actora.

Con tales fundamentos solicita que se dicte sentencia por la que: (a) Se fije como renta revisada, a partir del día 1.3.2016 , i conforme a lo dispuesto en la condición 19ª del contrato de arrendamiento suscrito, la suma de 4.790'43€. (b) Se condene al demandado a abonar las diferencias entre dicha renta revisada y la que desde la indicada fecha ha venido abonando el arrendatario, más los intereses legales correspondientes y costas.

El demandado se opone a tal pretensión alegando, en esencia, que el perito que emitió el dictamen de la actora no es el técnico idóneo a tal fin, que la cantidad propuesta por la actora no solo es absolutamente desproporcionada (significaría un incremento del 92% respecto de la que se venía pagando) sino que se encuentra del todo fuera de mercado. Expone que, ante la enorme diferencia entre las periciales de parte, encargó al Colegio de Administradores de Fincas un dictamen independiente, informando el perito designado por turno por dicha Corporación que la renta de mercado actual del local de autos se valoraba en 2.999'15 €, y que comunicado este dictamen a la arrendadora , ésta se negó a negociar.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda, fija la renta revisada, a partir del 1.3.2016, en la cantidad de 2.863'34€ y condena al demandado a abonar la diferencia entre ésta y la satisfecha, diferencia que, en definitiva, fija en 254'7€ mensuales, lo que asciende hasta la fecha de la sentencia de primera instancia a 5.358'7€, así como al pago de los intereses desde la fecha de interposición de la demanda y de las diferencias que se puedan devengar con posterioridad. No efectúa una especial imposición de costas.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando, en esencia, que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba.

A su vez, al oponerse al recurso, la parte demandada apelada articula, conforme al art. 461 LEC, una impugnación de la sentencia que limita al pronunciamiento relativo a las costas, solicitando que se revoque el mismo y se impongan a la actora alegando que la demanda se ha desestimado de forma sustancial.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.



SEGUNDO.- Del recurso de la actora. Revisión y determinación de la renta Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se considera bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016 , citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013 , afirma '...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo )'.

Efectivamente, estamos en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en cuya regulación prima la autonomía de la voluntad de las partes contratantes ( art. 4.3. LAU 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil').

Respecto a la renta, las partes pactaron una actualización anual conforme al IPC (con lo que se mantiene el valor del precio) y, dada la prolongada duración del contrato convenida (20 años), un sistema de revisión quinquenal que pretende acomodar dicha renta al precio de mercado. La propia cláusula 19, transcrita en fundamentos anterior, establece la forma en que la revisión debe llevarse a cabo. Los términos de la cláusula resultan claros en su interpretación.

Consecuentemente, y conforme a los arts. 1258 en relación al 1255 CC, hay que estar a lo expresamente pactado (pacta sunt servanda), que en el caso y conforme a la tan repetida cláusula, consiste en fijar la renta en el promedio de los respectivos informes periciales aportados por las partes, no procediendo acudir a un método alternativo no previsto contractualmente por éstas.

Pretender que se acepte, sin más, la renta propuesta por la arrendadora sería tanto como dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes ( art. 1257 CC), tanto más cuanto la actora no ha realizado actividad probatoria de la que resulte que la propuesta del arrendatario era desproporcionada, contraria a la buena fe y fraudulenta (y a ella le correspondía la carga de la prueba de este hecho: justificar que se fije como renta revisada la que mantiene la arrendadora porque la del arrendatario es desorbitadamente baja es un hecho constitutivo de la demanda), teniendo en cuenta que de lo actuado resulta que la presentada por la parte arrendadora podía ser calificada de desproporcionada al alza en similar medida que podía tildarse de desproporcionada a la baja la del arrendatario.

Por otra parte, tampoco podemos obviar que, a pesar de la disparidad existente entre ambas posturas ( 4.790'43€, una y 936'24€, otra), la renta revisada resultante aplicando la forma de cálculo pactada por las partes (el promedio de ambas) resulta sensiblemente acorde a lo que este tribunal considera acreditado que sería la renta de mercado correspondiente al local arrendado (2.999'15€, según la pericial del Sr. Colldemar).

Y a este respecto y en relación a la valoración de la prueba pericial, hemos de tener en consideración que, con la LEC 1/2000, no es necesaria la ratificación del informe pericial en el acto del juicio ni el hecho de que el perito no declare en éste (en el presente caso la parte demandada renunció a ella) le resta valor probatorio.

Por otra parte, y en lo que se refiere a la valoración de este medio de prueba, ' lo único que dice el artículo 348 de la LEC es que 'El Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica '. Ello significa - STS 16 de diciembre 2009 - que las normas sobre valoración de la prueba admiten un amplio margen de discrecionalidad' ( STS 10.4.2015) , ya que la apreciación es, en principio, libre, aunque sujeta a las reglas de la lógica, pues, como indica la STS 27.5.15, no existen reglas legales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial (por todas, SS. 1 febrero y 19 octubre 1982 ), ni las reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas (por todas, Sentencia 15 abril 2003 ). Y la reciente STS 10.9.2015, concluye que ' En relación con la eficacia de la prueba de peritos, esta Sala tiene declarado ( STS de 22 de febrero de 2006, RC n.º 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales , que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( STS de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( STS de 10 de febrero de 1994 )'. En consecuencia, los resultados de los dictámenes efectuados por los peritos no vinculan al juez ni constituyen un medio legal de prueba sino que el Juzgador debe valorar dichos informes según las reglas de la sana critica, es decir, con criterios lógico-racionales, valorando el contenido del dictamen y no únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba o del objeto del proceso a fin de dilucidar los hechos controvertidos, y en el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos.

Y en el caso de autos, es la pericial del Sr. Ildefonso la que ha formado la convicción del tribunal en relación al importe de la renta de mercado; si bien es preciso resaltar que esta valoración no resulta determinante para la resolución del pleito, dado que, como razonó el juzgador a quo, la renta revisada se ha determinado en aplicación de lo pactado por las partes en la cláusula 19ª.

En conclusión, como ya se ha avanzado, la sentencia de primera instancia ha de ser confirmada.



TERCERO.- De la impugnación del demandado. Costas de la primera instancia.

Impugna la demandada apelada la sentencia exclusivamente en el pronunciamiento por el que no se efectúa una especial declaración sobre las costas, solicitando que sean impuestas al demandante alegando que ha tenido lugar una desestimación sustancial de la demanda.

Para dar respuesta a este motivo de impugnación, es oportuno recordar la doctrina del Tribunal Supremo en materia de costas, a cuyo efecto cabe traer a colación la STS 715/2015 de 14 de diciembre, que razona: ' 1.- Nuestro sistema general de imposición de costas recogido en el art. 394 LEC se asienta fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad. Por otro lado, la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la ' estimación sustancial ' de la demanda, que si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un 'cuasi-vencimiento', por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por razón de la misma, resulte oportuno un cálculo a priori ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas y, además, se centra la reclamación en relación al valor del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles ( SSTS 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007 ).

2.- El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido apreciado por esta Sala en diversas resoluciones para justificar la imposición de costas a aquel contra el que la pretensión se ha estimado en sus aspectos más importantes cualitativa o cuantitativamente.

Como declara la sentencia de esta Sala de 18 de junio de 2008, recurso núm. 339/2001 , y reitera la de 18 de julio de 2013, ' esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda. Así, entre otras, en las Sentencias de 17 de julio de 2003 , 24 de enero y 26 de abril de 2005 , y 6 de junio de 2006 . Como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003, esta Sala ha mantenido, a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total '.

A su vez, en la STS 21 de octubre de 2003, recurso núm. 1498/1999 , se razonó que ' [e]sta Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quien se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho, lo que, por lo antes explicado, determina el perecimiento de este apartado '.

3.- Por el contrario, esta Sala no ha apreciado estimación sustancial de la demanda en casos en los que, a pesar del carácter accesorio de la pretensión resarcitoria, este no se daba desde la perspectiva económica del proceso....' En primer término, hemos de apuntar que el Tribunal Supremo ha desarrollado la doctrina de la ' estimación sustancial', que, como se ha expuesto, opera únicamente cuando hay una leve diferencia 'entre lo pedido en la demanda y lo obtenido'; atendido este concepto cabe cuestionar que esta doctrina sea aplicable a los supuestos de 'desestimación sustancial'.

Pero en cualquier caso, hemos de concluir que en el supuesto de autos no ha tenido lugar una 'desestimación sustancial', sino una estimación parcial. Así, no podemos obviar que la principal pretensión es la relativa a la determinación de la renta, pretensión que ha sido estimada, por bien que en una cuantía inferior a la pretendida, y que, asimismo, ha sido estimada, por una cantidad nada despreciable, la petición de condena al pago de las diferencias entre la renta que fija la sentencia y la efectivamente abonada (la que se venía pagando con anterioridad a la revisión), debiendo resaltarse que dada la discrepancia existente entre las partes, se hizo necesario acudir a los tribunales a fin de dirimirla (ninguna de las dos partes aceptó en la audiencia previa la posibilidad brindada por SSª de acudir a la mediación), y que tampoco han sido acogida la postura del arrendatario demandado, ya que si bien en la audiencia previa apuntó la posibilidad de admitir que se fijara la renta de acuerdo con la pericial por él aportada del Sr. Ildefonso , es lo cierto que al contestar a la demanda solicitó su íntegra desestimación, manifestando admitir (hecho Sexto) que se mantuviera la renta que venía pagando.

Por otra parte, el art. 394.2 establece que 'si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'. Así pues la falta de condena en costas en caso de estimación parcial constituye la regla general, siendo la imposición a una de ellas la excepción, que, por tanto, debe ser aplicada restrictivamente, y en el presente caso no existen elementos suficientes para considerar que la parte actora haya litigado con temeridad (entendida como actuación dolosa, mantener una pretensión injusta a sabiendas de que lo es, o culposa, sostener la pretensión injusta por un litigante que hubiera podido saberlo indagando con más diligencia sobre los fundamentos de su pretensión y de su falta de razón) temeridad que ha de venir referida al presente litigio, y no a su conducta preprocesal: procedía, según lo pactado, revisar la renta y ante la patente discrepancia entre las partes sobre su procedencia y cuantía, la actora acudió a los tribunales que la han fijado en una cuantía superior a la que se venía abonando, sin que se haya acogido plenamente la postura de ninguna de las partes litigantes.

En conclusión, la impugnación no puede prosperar.



CUARTO.- Costas y depósitos Habiendo sido desestimados tanto el recurso de apelación deducido por vía principal como el articulado a través de la impugnación de la sentencia al oponerse al recurso, ex art. 461 LEC, procede imponer a cada parte las costas devengadas en esta segunda instancia por sus respectivas impugnaciones ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC).

De acuerdo con lo prevenido en la Disposición Adicional 15ª, introducida en la LOPJ por LO 1/2009, se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DIRECCION000 CB, Pedro y Fermina , y DESESTIMANDO, asimismo, la impugnación deducido por la de Pascual contra la sentencia de fecha 27 de noviembre de 2017 dictada en el procedimiento ordinario núm. 514/2016 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 25 de Barcelona, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a las recurrentes de las costas devengadas por sus respectivos recursos en esta segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ.

Lo acordamos y firmamos.

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