Sentencia Civil Nº 132/2008, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 61/2008 de 27 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00132/2008

Apelación Civil 61/08

Juicio Ordinario 204/07

Juzgado de Iª Instancia e Instrucción de Villablino

S E N T E N C I A NUM. 132/08

Iltmos. Sres.:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. MANUEL ANGEL PEÑIN DEL PALACIO.- Magistrado

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

En León, a veintisiete de mayo de dos mil ocho.

VISTOS, ante el Tribunal de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil arriba indicado, en

el que ha sido parte apelante DIRECCION000 , C.B., representada por la Procuradora Dª. Soledad Taranilla Fernández y asistida

por la Letrada Dª. Adela García Rodríguez y apelada DIRECCION001 , C.B., representada por el Procurador D. Javier Muñiz Bernuy y

asistida por el Letrado D. José Antonio González Sierra, actuando como Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 27 de noviembre de 2007 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Con desestimación de la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Blanco Sierra, en nombre y representación de la entidad " DIRECCION000 C.B", frente a la entidad " DIRECCION001 C.B".- Se condena a la entidad " DIRECCION000 C.B" al pago de las costas causadas en este proceso".

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y dado traslado a las demás partes personadas ante el Juzgado, por la demandada se presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose las actuaciones a esta Sección y señalándose para la fecha de deliberación el día 26 de mayo de 2008.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- " DIRECCION000 C.B.", en su calidad de arrendataria del local comercial sito en Villablino, Avda. de Laciana nº 25 , Bajo, promovió demanda frente a la propietaria arrendadora " DIRECCION001 , C.B.", al amparo de los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.944 y 1.554 del Código Civil, que imponen al arrendador la obligación de efectuar las reparaciones necesarias para conservar el objeto arrendado en las condiciones necesarias, incluida la habitabilidad, para servir al uso pactado, reclamando de un modo principal la condena a la demandada a ejecutar las obras necesarias para subsanar la totalidad de los desperfectos existentes en el local objeto de arrendamiento y que vinieron motivados por las filtraciones que se describen, de acuerdo con el informe pericial acompañado a la demanda y, subsidiariamente, que se autorice a que "dichas obras o reparaciones sean realizadas a su costa" y, caso de estimarse la pretensión principal, se condene a indemnizar a la actora en 490,10 euros por la avería inutilización del "switch" (repartidor de señal para los ordenadores) a causa de las filtraciones, cantidad a la que, en caso de estimarse la pretensión subsidiaria, se pide se añada la suma de 4.244,62 euros en que, según el informe pericial aportado, se valoran las obras necesarias para la subsanación de los desperfectos que presenta el local.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda por entender que las reparaciones que se pretenden tienen su origen en daños producidos por averías localizadas en elementos comunes del edificio, en concreto en las bajantes comunitarias, a cuya reparación debe atender la comunidad de propietarios y no el propietario arrendador.

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la actora que la ataca acudiendo, en primer lugar, a la infracción de normas procesales, por haberse rechazado la existencia de litisconsorcio pasivo necesario en la audiencia previa y desestimarse en cambio en la sentencia la demanda por considerar que era la Comunidad de Propietarios la única responsable, y, en segundo lugar, a la vulneración de preceptos sustantivos que regulan los derechos del arrendatario frente al arrendador.

SEGUNDO.- Entrando en el análisis del primer motivo, es preciso señalar que la acción ejercitada con la demanda deriva del contrato de arrendamiento suscrito entre actora y demandada, ya que tiene su fundamento en los preceptos del Código Civil (art. 1.554.2º ) y de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 21 ), trasunto de aquél, que consagran la obligación positiva de todo arrendador de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias para su adecuado estado de uso.

Al tratarse de una acción contractual la relación jurídico procesal ha de conformarse únicamente entre quienes fueron parte en el contrato y ello aunque, como entendió la juzgadora "a quo", la pretensión no debiera ser acogida por no ser de cargo de la arrendadora demandada la obligación que se le exige. Dicho con otras palabras, lo determinante para apreciar la excepción litisconsorcial no es tanto quién o quiénes sean o puedan ser los responsables, como la acción entablada, que es la que predetermina a los pasivamente legitimados.

Y como quiera que así lo entendió la juzgadora "a quo", no puede decirse haya vulnerado después preceptos procesales por entender que la demandada no debe responder por no ser a ella achacables las conductas de falta de conservación de los elementos comunes del inmueble de las que directamente derivan los daños cuya reparación se reclama.

Luego, el primer motivo debe ser desestimado.

TERCERO.- Mayores dudas suscita el trato que haya de darse al segundo.

El problema que se plantea a través de su formulación es el determinar contra quién debe accionar el arrendatario en los supuestos en los que las obras de reparación sólo puede llevarlas a cabo la Comunidad de Propietarios al ubicarse las averías causantes de los daños en elementos o servicios comunes. O, dicho con otras palabras, si la obligación de acometer las reparaciones necesarias que los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 (art. 107 LAU de 1.964 ) y 1554.2 del Código Civil imponen al arrendador, a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir al uso convenido, abarca sólo la reparación de elementos propios o privativos de la vivienda o local, o es igualmente exigible cuando el daño tiene su origen en la propiedad de un tercero ya sea la comunidad de propietarios que alberga la vivienda o local, ya cualquier otro tercero ajeno a la relación arrendaticia, como podría serlo un colindante.

La cuestión encuentra soluciones divergentes en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales.

Entre las partidarias de responsabilizar al arrendador se pueden citar las siguientes:

- La Audiencia Provincial de Asturias, Sentencia, Sec. 5ª, de 30.09.02 , que en el segundo de sus Fundamentos razona que "...en el presente caso la obligación de indemnizar se deriva de la propia relación arrendaticia, concretamente de la vulneración por los arrendadores de la obligación que respecto a la conservación de la cosa arrendada en estado adecuado para el uso convenido les impone los artículos 1154 nº 7__h6_0002art>2 del CC y 107 de la L.A.U. de 1964 , deber de conservación que incluye también el mantenimiento de los elementos comunes, toda vez que los mismos inciden de forma directa en el uso pacífico y adecuado del local objeto del arriendo ..." Y Sentencia, Sec. 1ª, de fecha 26.06.06 , que introduce en la responsabilidad del propietario arrendador una serie de matizaciones al señalar que "En el concreto ámbito de la relación arrendaticia, en el que nos hallamos, existe una sentencia, la de 2 de Diciembre de 1.991 , que exonera al arrendador de la obligación de indemnizar los perjuicios a su arrendatario cuando los daños provengan de falta de reparación en los elementos comunes, al imputarlos a la Comunidad de Propietarios. Otras distinguen en función de la notificación del inquilino del mal estado de la dependencia y de la necesidad de hacer las obras. Así la de 21-Junio-1.995 no la considera necesaria, señalando que ni el Código Civil ni en la legislación especial arrendaticia se contiene esa exigencia, olvidando que el precepto antes citado impone la previa comunicación; mientras que la de 10-Noviembre-1.993 y 28-Septiembre-2001 la exigen. Esta Sala se decanta por esta última solución, al igual que el Juzgador a quo, aunque admite que pueden existir casos puntuales en que, el propietario, por residir en el mismo edificio o visitarlo frecuentemente puede conocer el estado de las dependencias y la necesidad de las reparaciones, por lo que ese conocimiento sería suficiente para entender que debería acometerlas", para añadir a renglón seguido que "En todo caso no cabe duda de que esa responsabilidad del propietario se predica de aquellos supuestos en que el daño es debido a un mal estado del edificio por falta de reparaciones necesarias o por ruina del mismo (Sentencias 21-Junio-1.995 y 11-Marzo-2002 ). Cuando no se trata de un deterioro progresivo sino cuando por la conducta culposa de un tercero el arrendador puede llegar a responder si, requerido por el inquilino, adopta una postura negativa a efectuar las obras, pero no cuando hace todo lo posible para llevarlas a cabo, como sucedió en el presente caso...".

- La Audiencia Provincial de Zaragoza, Sentencia, Sec. 5ª, de 29-05-03 , que considera que "...el arrendatario tiene acción para exigir el cumplimiento de la obligación de conservar la finca arrendada en estado de servir para su uso y destino, aunque se trate de elementos comunes, al arrendador", estableciendo con anterioridad en su razonamiento que será este último, en su condición de condómino, "el que tendrá que exigir a la comunidad lo pertinente para que el arrendatario puede disfrutar de lo que a su favor resulte del contrato del arrendamiento".

- La Audiencia Provincial de Segovia, Sentencia de 30-12-04 , que ante una serie de desperfectos en el local arrendado consistentes en abombamientos en el suelo y humedades en las paredes, que tenían su origen en averías en las tuberías y conducciones generales de la Comunidad de Propietarios razona que "El problema que se plantea es el de determinar contra quién debe accionar el arrendatario en los supuestos en los que las obras de reparación sólo puede llevarlas a cabo la Comunidad al tratarse de elementos comunes los causantes del daño. En principio, cabría afirmar que el arrendatario debe accionar contra la comunidad de propietarios, pues es quien debe reparar los elementos dañados. Se ha afirmado que una demanda dirigida contra el arrendador en este sentido carecía de sentido práctico, pues este último no podría cumplimentar una eventual condena, al tratarse de algo que escapa de sus posibilidades, en la medida que los elementos comunes debe repararlos la Comunidad de propietarios, bien por propia iniciativa o por resolución judicial. Sin embargo, ello no obsta para que, en un caso como el presente, en que la reparación ha sido ya afrontada por el inquilino, tras numerosos requerimientos tanto a la comunidad como al arrendador, éste responda del importe invertido en realizar las reparaciones, sin perjuicio de su acción de repetición contra la comunidad. El motivo debe desestimarse puesto que, como señala la doctrina del TS contenida en sentencia de 15 de junio 1955 hay que concluir que "el concepto de reparaciones necesarias abarca a aquéllas a efectuar incluso fuera de lo arrendado refiriéndose a las que afecten a elementos comunes o de seguridad del edificio". En efecto, y sin perjuicio de que finalmente sea la Comunidad de Propietarios la que deba sufragar el importe de las reparaciones, en la medida en que queden afectados elementos comunes, la obligación contractualmente impuesta al arrendador por el art. 107 LAU de mantener el local arrendado en perfectas condiciones para el uso a que se destina implica que él es en primer lugar, el que debe responder frente al inquilino del importe a que asciende la reparación de los desperfectos existentes, ya afecten estos a elementos comunes o a elementos privativos del propio local".

- La Audiencia Provincial de Madrid, Sentencia, Sec. 14ª, de 14.02.06 , en la que se dice que "...parece oportuno interpretar el art. 107 en la amplitud de sus propios términos, referido genéricamente a obras y reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir al uso convenido, sin distinguir el texto legal entre reparaciones atinentes al mismo local, o a las propiedades circundantes, pues de uno u otras pueden provenir las disfunciones impeditivas del uso que le es propio. Y en el entendimiento de que el arrendador no puede invadir la propiedad ajena, acometiendo directamente obras o reparaciones en zonas pertenecientes a un tercero (en este caso la comunidad de copropietarios del edificio), pero sí está legitimado para ejecutar cuantos actos sean necesarios, frente a ese tercero, en defensa de su dominio hasta obtener el cese de la perturbación o perjuicio".

- La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sentencia, Sec. 1ª, de 13.03.06 , que, con cita de las Sentencias de las Audiencias de Zaragoza de 21 de abril de 1.999 y Baleares de 27 de julio de 1.988 , razona que "...existe un vínculo contractual entre apelante y apelado del que traen causa una serie de derechos y obligaciones recíprocos; así, mientras que el arrendatario debe -entre otras obligaciones- pagar religiosamente las rentas que vayan venciendo -no habiéndose cuestionado en el presente caso que no lo haga-, la arrendadora ha de conservar el inmueble arrendado en condiciones de habitabilidad suficientes para que venga usándose a efectos cumplir la finalidad de vivienda familiar para el que se alquiló. Si luego resulta que puede reclamar a la Comunidad de Propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda arrendada porque, en base a disposiciones de otra Ley, no de la L.A.U., sino de Propiedad Horizontal por ejemplo, porque alguna norma legal de derecho a ello, podrá desde luego ejercitar la correspondiente acción; pero se trataría de un procedimiento diferente al de autos que se basa, como ya se ha dicho, en la presunta falta de cumplimiento de la arrendadora de las obligaciones que tiene para con el arrendatario, surgida la acción que se ejercita por éste de la Ley que regula la relación arrendaticia e impone, entre otras, la obligación a la propietaria que exige el inquilino mediante la interposición de su demanda; siendo que la Comunidad de Propietarios de referencia no tiene nada que ver con el objeto de esta litis ya que es ajena al contrato de arrendamiento originador de derechos y obligaciones entre las partes ligadas por aquel negocio jurídico".

Por el contrario, se muestran en contra de la responsabilización del arrendador frente al arrendatario por los daños sufridos en la vivienda o local arrendado por las averías no reparadas y ubicadas en elementos comunes, entre otras:

- La Audiencia Provincial de Las Palmas, Sentencias, Sec. 3ª, de 18.01.05 que, en relación con unos daños causados por la rotura de una bajante comunitaria, señala que "...la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido a cargo del arrendador, hay que entenderla referida a las reparaciones necesarias para servir al uso convenido de la vivienda o local arrendado que emanen de causas que vengan asignadas a los servicios privativos de tales viviendas o local, pero no a las que, como en el presente caso ocurre, provengan a reparaciones a realizar en elementos comunes, pues en tal supuesto es la Comunidad de Propietarios la obligada a ejecutar las mismas. Una vez determinada cual es la causa de los daños y que en nada afecta a la demandada, a ésta no le alcanza responsabilidad alguna. Una cosa es que los actores tengan legitimación activa para el ejercicio de la acción del art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contra la arrendadora que ostenta la pasiva, y otra que concurran los requisitos necesarios para el éxito de la acción, lo que no sucede, como se dijo en el presente caso, por lo que la demanda debe ser desestimada en su totalidad, con absolución de la demandada..."

- La Audiencia Provincial de Barcelona, Sentencia, Sec. 1ª, de 05-04-05 que razona que "Tanto el artículo 107 de la LAU citada como el artículo 1554-2 del Cc , imponen al arrendador la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el bien arrendado en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. Al mismo tiempo, el artículo 1559 del Cc dispone que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, la necesidad de las reparaciones que fueren precisas para mantener la cosa arrendada en buen estado", añadiendo a renglón seguido que "este último precepto ha de entenderse referido a las reparaciones que afecten al interior del local o de la vivienda alquilada al que el propietario no pudiera o no tuviera fácil acceso, pero es evidente que tal exigencia no puede referirse a las reparaciones que afecten a los elementos comunes del edificio porque los mismos han de ser debidamente controlados y supervisados periódicamente por el propietario..."

- La Audiencia Provincial de Granada, Sentencia, Sec. 4ª, de 21-10-05 , que señala que "el deber que impone el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local en condiciones de servir al uso convenido no ha de extenderse a las que son propias de la comunidad en que esté ubicado el piso o local afectantes a los elementos comunes, pues el art. 10,1º de la LPH declara la obligación de aquella de subvenir a las mismas, ello, sin perjuicio de las consecuencias que su incumplimiento pueda producir en la esfera de la relación arrendaticia (rescisión o suspensión contractual), así como la facultad de repetición que cualquier copropietario pueda ejercitar frente a la comunidad por los daños y perjuicios que la omisión de aquellas pueda haberle ocasionado o se le produzca durante la realización de las obras (art. 9, 1 c ) de la L.P.H.). Así lo expresa la S.T.S. de 2-12-91 al interpretar el art. 107 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, coincidente en lo esencial con el citado art. 21 : "puesto que este precepto lógicamente hay que entenderlo referido a las reparaciones necesarias para servir el uso convenido de la vivienda o local arrendado que emanen de causas que vengan asignadas a los servicios privativos de tales vivienda o local, pero no a las que, como en el presente caso ocurre, provengan de reparaciones precisas realizar en elementos comunes, pues en tal supuesto es la Comunidad de Propietarios la obligada a llevar a cabo las precisas reparaciones en ellos".

- La Audiencia Provincial de La Coruña, Sentencia, Sec.3ª, de 21-07-06 que, ante un supuesto de sucesivas inundaciones, en su Fundamento Quinto establece que "...salvo que la Ley lo imponga expresamente (por ejemplo en el artículo 1.903 del Código Civil ), nadie responde por los actos de un tercero. Si la demanda parte de la base fáctica de que el origen de todos los problemas en la explotación de la sidrería tienen su origen en la colocación de la grúa y andamios que llegaron a tapar de forma importante ambas fachadas, así como que las inundaciones son debidas a la realización de las obras en la planta quinta, la acción debía haberse dirigido contra D. José y Dña. Carolina, como promotores de las mismas. El Banco arrendador no responde de los daños directos o indirectos que pueda ocasionar la actuación de un tercero. Si en un edificio dividido en propiedad horizontal al vecino de arriba se le desborda la lavadora, el perjudicado tiene acción directa contra aquél en reclamación de los correspondientes daños y perjuicios; pero no contra el arrendador (en el supuesto de que fuese alquilado) que nada puede hacer para impedir ese evento, ni es propietario de la lavadora. Sólo en el supuesto de que se hubiese acreditado que todo el edificio es propiedad de "Banco Etcheverría, S.A." (lo que no consta, pues la parte ni se ha molestado en aportar una certificación del Registro de la Propiedad) podría plantearse la responsabilidad, al haber tenido que autorizar esas obras. Luego, en contra de lo sostenido en el recurso, la determinación del origen de cada filtración es la piedra angular de todo el litigio, para verificar si puede imputarse la responsabilidad a la falta de cuidado y mantenimiento al Banco demandado; pues si el origen está en instalaciones privativas de otro propietario, o en elementos comunes, la responsabilidad no sería de la arrendadora del bajo".

Ante tal disparidad de criterios, a este Tribunal sólo le queda inclinarse por uno de ellos, haciéndolo por el segundo, que es el de la resolución recurrida porque encuentra apoyo no ya en la lejana sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1.991 , citada en varias de las transcritas, sino en la más reciente de 18 de mayo de 2006 del mismo Tribunal, que en el Segundo de sus Fundamentos, para la resolución del caso, se remite a "la interpretación jurisprudencial de los artículos 1.554 de este Texto legal y 107 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos " que -añade- "ha sentado que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputados a la arrendadora del local como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado (STS de 7 de diciembre de 1.984 ), cuya posición es de aplicación al supuesto debatido". Coincidiendo en señalar los sectores doctrinales que recibieron con agrado la resolución que la misma proporciona luz a las responsabilidades del arrendador cuando el piso o local se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios y que lo que fija con acierto es que el arrendador no puede responder de los problemas y daños que sean consecuencia de servicios o elementos comunes, ya que no tiene capacidad de ordenar lo que debe hacer la Junta de Propietarios.

En consecuencia, el recurso, en cuanto a su pretensión fundamental de que se estime la demanda, debe ser rechazado.

CUARTO.- Los precedentes razonamientos ponen de manifiesto las importantes dudas de derecho que suscita la cuestión planteada en la litis. Por aplicación del último inciso del párrafo primero del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de la primera instancia, en contra de lo resuelto en la resolución recurrida, no deben ser impuestas a ninguna de las partes litigantes, lo que se traduce en una estimación, siquiera sea muy parcial, del recurso planteado que, por aplicación del artículo 398 en relación con el artículo 394 de la citada Ley , conlleva que tampoco deba hacerse imposición expresa de las costas procesales del mismo derivadas.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Que, estimando muy parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de " DIRECCION000 C.B." contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia de Villablino, en fecha 27 de noviembre de 2007 , en los autos de Juicio Ordinario nº 204/2007 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 30 de abril de 2008 , la confirmamos en sus pronunciamientos, excepción hecha de la imposición a la parte demandante de las costas procesales de la primera instancia, que se deja sin efecto, no haciéndose imposición a ninguna de ellas de las costas ocasionadas en las dos instancias procesales.

Dese cumplimiento, al notificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.