Sentencia Civil Nº 132/2013, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 133/2013 de 17 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00132/2013

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN Nº 133/2013

NÚMERO 132

En Oviedo, a diecisiete de Abril de dos mil trece, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña María José Pueyo Mateo y Doña Nuria Zamora Pérez, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 133/2013,en autos de Procedimiento Ordinario nº 345/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número dos de Mieres, promovido por DON Mauricio , demandante en primera instancia, contra la entidad CONSTRUCCIONES MIERENSES, S.L., demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don Francisco Tuero Aller.

Antecedentes

PRIMERO.-Que la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de Mieres dictó Sentencia con fecha dieciocho de Enero de dos mil trece cuya parte dispositiva dice así: Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Begoña Ocio Fernández, en nombre y representación de Mauricio , frente a Construcciones Mierenses, S.L. Se imponen las costas procesales causadas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día dieciséis de Abril de dos mil trece.

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia desestimó la demanda interpuesta por D. Mauricio quien, en su condición de inquilino de la vivienda sita en el edificio designado con el nº NUM000 de la CALLE000 , de Mieres, pretende que le sea reconocido el derecho de retorno en el nuevo edificio construido por la demandada, 'Construcciones Mierenses, S.L.'. Argumenta dicha resolución, acogiendo la tesis opuesta por esta última, que de la interpretación jurisprudencial de los arts. 78 , 81 y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se desprende que el plazo del que dispone el arrendatario para ejercitar el derecho de retorno y desalojar el inmueble es el de un año a contar desde la notificación del propósito de derribo por la propiedad; plazo que no fue observado en el presente caso.

SEGUNDO.-Efectivamente, de la documental obrante en autos se desprende que la Compañía propietaria del inmueble notificó al arrendatario con fecha 24 de noviembre de 2009 que el Delegado de Gobierno había autorizado la demolición del edificio el día 4 de igual mes y año, añadiendo literalmente: 'asimismo, es nuestra intención comunicarle que las obras se iniciarán en el plazo de 15 meses desde el 6 de noviembre de 2009, esto es, el 6 de febrero de 2011. En todo caso, la reedificación se verificará respetando sus legítimos derechos de retorno'. Nada se decía en dicho escrito acerca de cual fuera el plazo concreto para el ejercicio de ese derecho de retorno o para el desalojo del inmueble.

La siguiente comunicación que consta en autos es de fecha 7 de diciembre de 2010, es decir, más de un año pero menos de quince meses después de la anterior, en la cual la propietaria hacía saber el arrendatario demandante que había vencido el término para el ejercicio del derecho de retorno, con la consiguiente pérdida del derecho, al tiempo que le requería para el inmediato desalojo del inmueble. Dos días después, el 9 de diciembre, el arrendatario dirigió escrito a la propiedad instándola a suscribir el documento al que se refiere el art. 81.1 de la ley arrendaticia de 1964, que luego reiteró nuevamente en escrito de 27 del mismo mes y año, a lo que no se avino la demandada. Finalmente, el 14 de enero de 2011, el arrendatario procedió a desalojar el inmueble entregando las llaves a la arrendadora.

TERCERO.-Ahora bien, los hechos expuestos, plenamente coincidentes con los que tiene por acreditados la sentencia apelada, no permiten llegar a la misma conclusión alcanzada por ésta. Se argumenta en ella, con cita de diversas sentencias del T.S. (23 de diciembre de 1963 , 7 de abril de 1964 y 1 de julio de 1970), así como de otras de esta misma Audiencia Provincial , que el ejercicio de la facultad que al arrendatario confiere el artículo 81 de la L.A.U . ha de producirse dentro del año de la notificación del propósito de derribo que señala el art. 78 de la ley, hasta tal punto que el arrendatario que no desaloje el local en ese plazo pierde su derecho de opción; insistiendo, a continuación en que en el plazo del año a contar desde la notificación fehaciente hecha por el arrendador, deben haberse cumplido ambos requisitos: suscripción del documento y desalojo.

La mayoría de estas sentencias, sin embargo, toman como premisa el hecho de que la propiedad hubiera procedido a requerir expresamente al arrendatario bien para el desalojo bien para el ejercicio del derecho de retorno por el indicado plazo del año, que es el mínimo legal, pero que es posible superar si eso es lo que se desprende de la citada notificación. Así resulta del propio tenor del art. 78.2 cuando, al regular esta obligación del arrendador, señala que debe hacer esa notificación al arrendatario 'con un año de antelación por lo menos' al día en que proyecte iniciar la demolición. En realidad, la jurisprudencia aplicable al caso enjuiciado no es la citada por la demandada y acogida en la sentencia de instancia, sino la reflejada en las sentencias de 5 de octubre de 1973 y 15 de marzo de 1974 , así como en el Auto de 28 de febrero de 2006, todos ellos del Tribunal Supremo . Se refieren todas ellas a aquél caso en el que el propietario de la finca, con más de un año de antelación al día en el que estaba proyectado el inicio de la demolición del edificio, notifica este hecho a los arrendatarios del inmueble, sin fijar expresamente plazo de desalojo, sentándose, como doctrina legal, que, al no fijarse plazo de desalojo en el escrito de notificación de la autorización administrativa de derribo y sí fijarse, en dicha notificación, la fecha en la que se proponía empezar la demolición, hasta esa fecha extendía el arrendador el plazo que concedía para el desalojo, y, por lo tanto, dentro del cual podía el arrendatario ejercitar su derecho de retorno, ya que, a tenor de la citada doctrina jurisprudencial, el párrafo 2º del art. 78 de la L.A.U. de 1964 no establece un plazo de caducidad, dentro del cual el arrendatario tenga que ejercitar el derecho de retorno del art. 81 del mismo Texto Legal , sino que impone al arrendador un plazo mínimo de preaviso al arrendatario, en garantía de éste, con objeto de darle tiempo, antes de que la demolición empiece, para que busque local para que le haya de servir de refugio temporal, caso de optar por el retorno, mientras la reconstrucción se verifica, pero ese plazo mínimo no hay ningún incoveniente legal para que pueda ser ampliado por el arrendador de forma expresa o tácita.

Supuesto el indicado en dichas resoluciones idéntico al aquí contemplado, en el que la propiedad se limitó a anunciar que iba a comenzar la demolición del inmueble quince meses después, de tal modo que, al no señalar plazo alguno para el ejercicio del derecho de retorno y para el desalojo, habrá que sobreentender que éste tenía igual extensión.

CUARTO.-Conclusión de lo hasta aquí expuesto ha de ser el acogimiento íntegro de la demanda pues el arrendatario pretendió ejercer el derecho de retorno y desalojó la vivienda dentro de plazo; y al ser imputable al arrendador tanto que no se suscribiese el oportuno documento como, según parece, que no se reservara la correspondiente vivienda en el edificio reedificado y, en definitiva, que no pudiera hacerse efectivo el derecho de retorno, el inquilino tiene derecho, como solicita, a reclamar la correspondiente vivienda, manteniendo igual renta a la que satisfacía en el derruido (arts. 81.1 en relación con el 87 y 88, todos ellos de la ley arrendaticia de 1964).

QUINTO.-Al estimarse íntegramente demanda y recurso, serán de cargo de la demandada las costas causadas en primera instancia, sin que haya lugar a hacer expresa declaración de las del recurso ( arts. 394 y 398 L.E.C .).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por D. Mauricio frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Mieres en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 345/12, la que revocamos y dejamos sin efecto, y en su lugar acordamos:

1º)Declarar que D. Mauricio tiene derecho a retornar y ser reintegrado en su condición de inquilino al inmueble núm. NUM000 de la C/ CALLE000 de Mieres en una vivienda de dicho inmueble de las características que se indican en el art. 83.1 y 2 de la L.A.U . texto refundido de 1964, y si no se hubiera efectuado reserva alguna a su favor de vivienda concreta de tales características, se declara su derecho a reclamar cualquier vivienda de las que hubiera en el inmueble reedificado dicho para ser ocupada por el mismo en su condición de inquilino con el lanzamiento implícito de cualquier otro ocupante que lo fuera del inmueble elegido.

2º)Que la renta a abonar por D. Mauricio en la nueva vivienda reservada para ocupar o bien en la nueva vivienda que el mismo elija de entre las existentes en el edificio reedificado núm. NUM000 de la C/ CALLE000 de Mieres habrá de ser la existente al momento del desalojo previo al derribo, esto es 55'17 euros mensuales. Y

3º)Condenamos a la demandada 'Construcciones Mierenses, S.L.' a estar y pasar por estas declaraciones así como a poner a disposición de D. Mauricio , vivienda en el inmueble núm. NUM000 de la C/ CALLE000 de Mieres reedificado que se hubiera reservado para el mismo según se dice en el punto 1º o a poner a su disposición la vivienda que el mismo elija en dicho inmueble, si no hubiera tal reserva, tal y como se indica en el punto 2º, en éste caso con lanzamiento implícito de los ocupantes que hubiera, y con la renta indicada en todo caso.

Todo ello con imposición a dicha demandada de las costas ocasionadas en primera instancia y sin hacer expresa declaración de las del recurso.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Español de Crédito 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.