Sentencia Civil Nº 132/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 310/2013 de 01 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN IV PALMA DE MALLORCA

Autos Nº: 720/11

Rollo Nº: 310/13

SENTENCIA NUM. 132/14

ILMOS. SRS.

PRESIDENTE

D. Miguel Ángel Aguiló Monjo

MAGISTRADOS:

Dª. María del Pilar Fernández Alonso

Dª. Juana María Gelabert Ferragut

Palma de Mallorca, a uno de abril de dos mil catorce.

Vistos, en grado apelación, los presentes autos juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca bajo el nº 720/2011, Rollo de Sala nº 310/2013, entre partes, de una como actora-apelante, Dª. Martina , representada por el Procurador Dª. Samantha Meade-Newman, y de otra como parte demandada-apelada, 'Cesgarden, S. L.', representada por el Procurador Dª. Juana María Serra Llull, asistidas ambas de sus respectivos letrados D. José María Sierra Álvarez y D. Pedro Mayrata Vicens.

ES PONENTEel Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, en fecha 21 de diciembre de 2012, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: 'Debo DESESTIMAR y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Antonio del Barco Ordinas, en nombre y representación de D.ª Martina , posteriormente representada por la Procuradora D.ª Samantha Meade-Newman Whittigton, contra la mercantil Cesgarden, S. L., absolviendo a la citada demandada de las pretensiones deducidas contra la misma, e imponiendo a la actora las costas procesales causadas en el presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora y seguido el recurso por sus trámites se presentó por la parte demandada el correspondiente escrito de oposición, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial para su decisión.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-En el suplico de la demanda inicial del presente procedimiento, interpuesta por Dª. Martina frente a la mercantil 'Cesgarden, S. L.', se interesaba que se dictara sentencia, 'DECLARANDO resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 24 de mayo de 2.006 y posteriormente novado mediante documento de fecha 16 de junio de 2.008, por incumplimiento de la vendedora CESGARDEN, S.L. CONDENE a ésta última CESGARDEN, S.L. a restituir a mi principal todas las cantidades entregadas en concepto de prima de la opción de compra, esto es, la suma de TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS EUROS (32.400,00 €) con más los intereses legales y con expresa imposición de costas'.

La sentencia de instancia, cual se avanzaba, decidió desestimar íntegramente las pretensiones actoras y contra la misma se interpuso por dicha representación procesal el correspondiente recurso de apelación, todo lo cual motiva la presente alzada y resolución.

SEGUNDO.-En el recurso de apelación se afirma que la resolución combatida incurre en error en la valoración de la prueba u omisión en su ponderación, lo que conduce a una indebida aplicación del Derecho y a una, jurídicamente, incorrecta decisión.

Son hechos documentados y primordiales los siguientes:

1º.- En fecha de 24 de abril de 2006, las partes, ahora litigantes, suscribieron documento, denominado de 'reserva', por el que la Sra. Martina entregaba la suma de 3.000 € por la reserva de la vivienda de que se trata, que se convertiría en parte del precio a pagar, descontándose del mismo, una vez firmada la OPCIÓN DE COMPRA. El precio del inmueble se fijó en 327.560 € más el IVA correspondiente.

2º.- El referido documento de opción de compra se firmó el mes siguiente, en fecha 24 de mayo de 2006, dejándose constancia de que la Sra. Martina abonaba en el acto la suma de 9.000 € y se obligaba a realizar entregas a cuenta de 1.250 € bimestrales desde el mes de julio de 2006 al mes de mayo de 2008. Se mantenía el precio total de a vivienda, ascendente a 327.560 € y se pactaba que la entrega del inmueble se realizaría en la primera quincena del mes de julio de 2008. La entidad promotora, 'Cesgarden, S. L.' se comprometía a no disponer de la vivienda aludida a persona distinta a la Sra. Martina hasta 31 de agosto de 2008, fecha a partir de la cual, o bien se perfeccionaba la compraventa o bien se resolvía, perdiéndose la reserva y las cantidades dispuestas hasta entonces por la actora, quedando la vivienda a libre disposición de la empresa demandada. En el pacto octavo de dicho contrato se especificaba: 'En caso de que la obra planificada no obtenga las oportunas licencias para su realización, el presente contrato se considerará nulo y por tanto se restablecerá la situación anterior al mismo, devolviendo las cantidades entregadas en concepto de reserva o de mensualidades. En dicha situación, por el presente renuncian expresamente ambas partes a reclamar indemnización de ningún tipo'.

3º.- El 16 de junio de 2008, las partes firmaron documento modificativo del contrato de opción de compra de 24 de mayo de 2006. En el mismo se pactaba que la entrega de la vivienda se efectuaría en la última semana del mes de diciembre de 2009 y, asimismo, que la Sra. Martina podría ejercitar su derecho de opción de compra hasta el día 10 de diciembre de 2009. En el pacto III se convenía: 'Asimismo las partes como complemento de lo acordado en el contrato de 24 de mayo de 2.006 quieren hacer constar que el plazo de opción se verá rebajado en el supuesto que la entidad Cesgarden obtenga con anterioridad a la última semana de Diciembre del 2.009 la cédula de habitabilidad de la vivienda cuyo derecho de opción se concedió.- En este supuesto el optante deberá ejercitar su opción de compra en el plazo de 15 días a contar desde que Cesgarden le notifique la obtención de la cédula de habitabilidad'.

4º.- Por lo que se refiere al edificio de la Calle Aragón, en el que se ubica la vivienda en cuestión, constan documentalmente los siguientes extremos: a) El 22 de julio de 2009 se emitió el certificado de final de obra por los técnicos intervinientes en su construcción (folio 99); b) la entidad 'Cesgarden, S. L.' el 10 de agosto de 2009 presentó instancia al Ayuntamiento de Palma interesando el certificado municipal de finalización de las obras (folio 101); c) dicho certificado fue emitido por el correspondiente servicio municipal del Ayuntamiento el 19 de enero de 2010 (folio 102); y d) al folio 31 de las actuaciones, consta certificado expedido por el Jefe del Servicio de Autorizaciones Territoriales del Consell de Mallorca, del siguiente tenor: 'Que als arxius de la secció d'habitabilitat del Servei d'Autoritzacions Territorials del Departament del Territori, al meu càrrec, consta que a l'habitatge ubicat al carrer Aragó 83, 5º B del terme municipal de Palma es va expedir la cèdula de primera ocupación el dia 26 de gener de 2010, essent el núm. de cèdula 505/2010' (folio 31).

5º.- Mediante carta dirigida por 'Cesgarden, S. L.' a la actora, Dª. Martina , fechada a 14 de abril de 2010, se le comunicaba que se le había caducado su derecho de opción de compra y que 'a pesar de ello y en prueba de buena fe', se le hacía saber la voluntad unilateral de la empresa de concederle, en las mismas condiciones que las concedidas en el contrato de opción de compra de 24 de mayo de 2006, una nueva opción que vencería en el plazo de un mes desde la recepción de la misiva, trascurrido el cual quedaría en libertad para trasmitir la vivienda a tercero, haciendo suyas las cantidades hasta entonces abonadas (folio 20). Dicha carta fue contestada por la demandante, mediante burofax de 17 de mayo de 2010 por el que se denunciaba la resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento de y la exigencia de devolución de las cantidades entregadas a cuenta, anunciando -en caso contrario- el ejercicio de las correspondientes acciones judiciales. La actual demanda tiene fecha de presentación a 28 de julio de 2011.

TERCERO.-Expuesto lo anterior, hay que poner de relieve que la Sra. Martina no hizo uso del ejercicio de la opción de compra ni antes del 10 de diciembre de 2009 ni tampoco utilizó la oportunidad que se le brindaba en la carta de 14 de abril, prorrogando su ejercicio hasta un mes después desde su recepción, cuando ya la vivienda contaba con cédula de habitabilidad.

El contrato (o precontrato) de opción de compra es aquél en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Se trata de un negocio jurídico atípico que no aparece regulado en el Código Civil, si bien se encuentra reconocido a efectos registrales en el art. 14 del Reglamento Hipotecario . Dicho contrato viene siendo admitido con base en el art. 1.255 CC y en la doctrina jurisprudencial, que ha perfilado su concepto y caracteres. Los elementos principales del contrato de opción de compra podrían resumirse en: 1º) la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto de la realización de la compraventa; 2º) la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura quede plenamente configurada; 3º) el señalamiento del precio de la adquisición; y 4º) la concreción del plazo para el ejercicio de la opción.

Al propio tiempo dispone el artículo 1.255 del Código Civil que 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público'.

Sienta la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2013 que, por lo que se refiere a la facultad de resolución contractual por incumplimiento, su ejercicio ha quedado supeditado por la jurisprudencia a que el incumplimiento se refiera a una obligación principal, y que sea grave, en la medida en que frustre la finalidad del contrato. Este criterio jurisprudencial, como recuerda la Sentencia 532/2012, de 30 de julio , con cita de otras anteriores (Sentencias 1000/2008, de 30 de octubre , y 305/2012, de 16 de mayo ), 'se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990 ), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación». En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte». También en este sentido apunta el artículo 1199 de la propuesta de anteproyecto de Ley de Modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos elaborado por la Comisión General de Codificación, a cuyo tenor cualquiera de las partes de un contrato podrá resolverlo cuando la otra haya incurrido en un incumplimiento que, atendida su finalidad, haya de considerarse como esencial'.

CUARTO.-Toda la anterior argumentación viene a propósito del debate doctrinal suscitado en la instancia sobre la opción de compra, discutiendo acerca de su naturaleza unilateral o bilateral y sinalagmática y sobre la procedencia jurídica de instar la facultad resolutoria por incumplimiento, prevista en el artículo 1.124 del Código Civil .

Lo cierto es que entre las categorías de ineficacia contractual diseñadas en nuestro ordenamiento jurídico, ya sea la resolución, la rescisión, la anulabilidad o la nulidad absoluta, la cuestión controvertida se mueve en los términos genéricos de ineficacia, cualesquiera que sean los conceptos barajados por las partes, pues queda claro que, sin alterar los hechos y la causa de pedir, la aplicación del derecho está a cargo de los órganos jurisdiccionales, de conformidad con el principio 'iura novit curia'.

Se insiste en la demanda y en el recurso en que las sucesivas prorrogas en relación al plazo de la entrega de los inmuebles fue propiciada e impuesta finalmente por la promotora 'Cesgarden, S. L.', a la vista de su propia imposibilidad de cumplimiento. Se enfatiza en el recurso, asimismo, que en el documento de novación de fecha 16 de junio de 2008, se introdujo su cláusula III (anteriormente reproducida), a petición o imposición de la parte actualmente acora, en prueba de que la obtención de cédula de habitabilidad previa a la finalización del plazo para el ejercicio de la opción, se convertía en condición 'sine qua non', concediendo a la optante la facultad resolutoria que se ejercita a través del presente proceso y anunciada en el burofax de 17 de mayo de 2010.

Los alegatos del recurso no son aceptados y ello por los mismos argumentos que se utilizan en la sentencia combatida. No hay atisbo, cualesquiera que fueran las circunstancias particulares que concurrieran en el momento singular, de que en los sucesivos convenios entre las partes concurriera algún vicio del consentimiento que invalidara su eficacia vinculante. Tampoco se concuerda que en la llamada novación contractual se contemplara como requisito ineludible y previo la obtención de la cédula de habitabilidad, pues no se coincide con la interpretación que se le otorga en el recurso, entendiendo que la reducción del plazo de opción de compra para el caso de que la entidad 'Cesgarden, S. L.' obtuviera con anterioridad a la última semana de Diciembre de 2009 la cédula de habitabilidad, fijándola en 15 días desde su comunicación a la optante, no significa la elevación de dicho dato a condición esencial del contrato de opción de compra, ni tampoco que el retraso en su obtención supusiera un incumplimiento grave que pudiera propiciar la resolución contractual, especialmente si se tiene en cuenta la desatención a la nueva ampliación del plazo de ejercicio de la opción, propiciada por el burofax de la demandada de 14 de abril de 2010 (folio 20).

Es por todas las anteriores consideraciones por las que se desestimará el recurso de apelación interpuesto, confirmándose la sentencia apelada por sus propios fundamentos.

QUINTO.-Considerando que el caso enjuiciado presenta serias dudas de hecho y de derecho en los términos a los que se alude en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hará especial pronunciamiento de condena en cuanto a las costas devengadas en esta alzada.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª. Samantha Meade-Newman, en nombre y representación de Dª. Martina , contra la sentencia de fecha 21 de diciembre de 2012 , dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado nº 1 de Inca en los autos juicio ordinario de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos y pronunciamientos.

2)Noha lugar a especial pronunciamiento de condena en costas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior sentencia por el Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública. Palma de Mallorca,