Sentencia CIVIL Nº 132/2019, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 478/2018 de 02 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
VALLADOLID
SENTENCIA: 00132/2019
Modelo: N10250
C.ANGUSTIAS 21
-
Teléfono: 983.413495 Fax: 983.459564
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MMA
N.I.G. 47186 42 1 2018 0000409
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000478 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VALLADOLID
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000021 /2018
Recurrente: EON 98 S.L
Procurador: DAVID VAQUERO GALLEGO
Abogado: JOSE MARIA ANDRES CERVERA
Recurrido: Elena
Procurador: GLORIA MARIA CALDERON DUQUE
Abogado: AGUSTIN BOCOS MUÑOZ
S E N T E N C I A num. 132/2019
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
D. JOSE JAIME SANZ CID (PONENTE)
D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS
D. ANGEL MUÑIZ DELGADO
En VALLADOLID, a dos de abril de dos mil diecinueve
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los
Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000021 /2018, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.
9 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000478 /2018,
en los que aparece como parte apelante, EON 98 S.L, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./
a. DAVID VAQUERO GALLEGO, asistido por el Abogado D. JOSE MARIA ANDRES CERVERA, y como

parte apelada, Elena , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. GLORIA MARIA CALDERON
DUQUE, asistido por el Abogado D. AGUSTIN BOCOS MUÑOZ, sobre desahucio por expiración del plazo
contractual, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSE JAIME SANZ CID.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 7 de mayo de 2018 , en el procedimiento JVD nº 21/18 del que dimana este recurso. Se aceptan antecedentes de hecho de la resolución recurrida.



SEGUNDO. - La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: FALLO : 'Desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Vaquero Gallego en representación de la mercantil EON 98, S.L. frente a Dª Elena , representada por la procuradora Sra. Calderón Duque, y en su virtud, debo de absolver y absuelvo a dicha demandada de la pretensión formulada contra la misma; todo ello con expresa imposición de costas procesales derivadas de esta instancia a la parte demandante. ' Que ha sido recurrido por la parte demandante EON 98 S.L, oponiéndose la parte contraria.



TERCERO. - Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 5 de febrero de 2019, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

ULTIMO. - En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - En el contrato de arrendamiento celebrado de vivienda entre partes el 18 de diciembre de 2009 se estipuló: PLAZO DE DURACIÓN, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prorrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendatario de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar el dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que lo autorice y esté de acuerdo el arrendador.

Trascurrido el plazo de cinco años y otros tres de prorroga el arrendador quiere dar por resuelto el contrato, a lo que se opone el arrendatario diciendo que de acuerdo con lo pactado hace uso de las prórrogas y quiere prorrogar el contrato.

La sentencia de instancia muestra su conformidad con el arrendatario y desestima la demanda.

Mostramos nuestra disconformidad con la sentencia, haciendo hincapié que el contrato concertado entre partes se rige por lo dispuesto en el LAU de 1994.



SEGUNDO. - Expone la LAU: Artículo 9. Plazo mínimo 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuera posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Artículo 10. Prórroga del contrato Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorroga do, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal convencional al que estuviera sometido.

El problema está perfectamente delimitado y consiste en si una vez trascurrido el plazo contractual de cinco años y las prorrogas de tres años, el arrendatario tiene derecho a seguir prorrogado el contrato a su entera voluntad o por el contrario debe atenderse la petición de la propiedad de que se pueden denegar más prorrogas.

Entendemos que la prorroga supone una excepción al principio general de la temporalidad de los arrendamientos y por ello debe ser interpretada en un sentido restrictivo.

El texto legal consagra de forma clara e indudable el principio de autonomía de la voluntad en sede de duración del contrato, por lo que las partes podrán pactar aquellos plazos que consideren conveniente, sin límite temporal ni máximo ni mínimo, que mejor se adecuen a sus necesidades temporales. En consecuencia, cabe pactar un contrato de duración inferior a 5 años, en cuyo caso operaría el mecanismo de prórroga anual obligatoria a voluntad del arrendatario hasta el límite de 5 años, ampliable por aplicación del art. 10; igualmente pueden pactarse contratos de duración superior a 5 años, sin perjuicio de que durante los cinco primeros años se configure un régimen de mayor protección para el arrendatario frente a los contratos de duración más amplia. La libertad de pacto no presenta demasiadas dudas exegéticas, dada la amplia tradición en nuestro derecho recogida en el art. 1.255 CC . No obstante, ello, es conveniente plantear algún concreto interrogante sobre los límites de esta autonomía de la voluntad.

a) Contratos con pacto de duración indefinida. A este supuesto le será de aplicación la jurisprudencia ya consolidada que considera que la indefinición del tiempo de duración de un contrato de arrendamiento va contra la propia naturaleza del arriendo como cesión temporal de una cosa, en el sentido impuesto por la tradición jurídica y el art. 1.543 CC ; en consecuencia, dicho pacto no tendrá eficacia jurídica alguna y habrá que reconducir el contrato a la aplicación de lo previsto en los arts. 9 y 10 LAU , de manera que no entrará en juego la tácita reconducción prevista en el art. 1.581 CC , por tratarse de una legislación especial, sino que habrá que entender que el contrato tiene una duración de un año, por aplicación de lo previsto en el art. 9.2 LAU , así como aplicar el régimen de prórrogas regulado en el art. 9.1 y en su caso en el art. 10 del texto vigente, sin perjuicio, como después se estudiará, de aplicar la tácita reconducción una vez transcurrido el plazo máximo de prórrogas previsto en el citado art. 10.

b) Pacto de prórroga convencional. -En principio es perfectamente válido dicho pacto en base al juego de la autonomía de la voluntad de las partes, pudiendo pactarse, con necesario respeto al justo equilibrio de las posiciones de las partes en el contrato, tanto un número de prórrogas como la acumulación no limitada de prórrogas mientras una de las partes no denunciase el contrato, así como el tiempo de duración de cada una de las prórrogas. El único problema que se plantearía en este caso es el relativo a si cabe la existencia de fraude por esta vía al impedir la aplicación del juego de prórrogas legalmente establecido. Con relación a esta duda es evidente que no cabe la posibilidad de fraude, pues si el contrato, con las prórrogas convencionalmente pactadas, tuviese una duración inferior a 5 años, entraría en juego de forma automática el régimen de prórroga obligatoria previsto en el art. 9.1, si bien las prórrogas anuales terminarán al llegar a los cinco años de duración del arrendamiento y asimismo, en los supuestos en los cuales el contrato con sus prórrogas convencionales haya llegado o superado los cinco años, tanto por la aplicación del convenio como por la aplicación del art. 9.1, deviene de inmediata aplicación el art. 10 en los términos que posteriormente se estudiarán. En consecuencia, la denuncia de la prórroga convencionalmente acordada solo producirá como efecto el fin de la aplicación de las prórrogas convencionales, pero en ningún caso impedirá la aplicación del régimen legal establecido y un pacto en tal sentido se tendría por no puesto al aplicar de manera directa el art. 6 LAU .

Declarando la nulidad de la cláusula se ha pronunciado la AP La Rioja, Sección 1, 28/09/2014: 'Debe tenerse en cuenta que, como se expone en la sentencia recurrida, folio 231, se trata de una cláusula de larga duración del arrendamiento y su prórroga a voluntad del arrendatario que son consideradas y tenidas por nulas, ya que van en contra de la característica propia del arrendamiento, cuál es su temporalidad, quedaría eliminada a causa de la cláusula de prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para él arrendatario, lo que se mantiene y ratifica en esta alzada, de modo que no puede entenderse que, como también se aprecia en la resolución impugnada, una cosa es la situación de los arrendamientos con anterioridad al año 1985, en los que se podía imponer una situación de prórroga forzosa para el arrendador, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente con base al artículo 4 LAU y el artículo 1255 CC , sin alterar la esencia y naturaleza que el contrato locativo tiene, que ha de ser de duración determinada, o, al menos, determinable y sin que pueda aceptarse que una duración fijada de prórroga anual a voluntad del arrendatario, con carácter indefinido cada año, suponga realmente la fijación de una duración de la relación arrendaticia en la forma legalmente exigida'.

De acuerdo con el art. 1255 CC las partes podrán pactar la duración del contrato que estimen oportuna.

Ahora cinco años, pero que podrían haberlo dado mayor duración, pero en cualquier caso esa autonomía de voluntad en materia de arrendamientos tiene los límites que señala la Ley, y así lo ha entendido la AP de Madrid, Sección 9, 30/05/2012: 'En la misma línea interpretativa la STS de 9 septiembre 2009 , bien conocida por las partes, establece que aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994, la 'duración pactada' podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1543 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato, que, de por sí, ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

De acogerse el arrendatario permanentemente a la prórroga anual voluntaria del contrato, la STS de 17 noviembre 1984 advierte que éste quedaría desnaturalizado, pues su característica es, precisamente, la temporalidad, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU ', a lo que añade que 'la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia AP Madrid, Sección 10, 22/01/2010: 'Su validez queda subordinada a que las dos partes contratantes dispongan de la facultad de ponerle fin.

En aquellos casos en que este derecho sólo se reconozca a una sola de ellas o que se excluya la temporalidad el contrato es nulo por falta de un elemento esencial - Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1964 , 15 de octubre y 17 de noviembre de 1984 , 17 de septiembre de 1987 , 27 de junio de 1989 , 27 de octubre de 1995 y 20 de septiembre de 1996 -, o se permite a cualquiera de las partes que pueda darlo por terminado, mediante su denuncia o revocación unilateral - Sentencia de 26 de octubre de 1998 -.

El motivo alegado por el recurrente debe de ser desestimado en razón de lo anterior expuesto y teniendo en cuenta que EL arrendamiento, se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia.

No se puede aceptar la tesis que el contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad en virtud de una serie de cláusulas estipuladas, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna, lo que evidentemente no ocurre en este supuesto'.

STS 9/09/2009 : La jurisprudencia de esta Sala, en referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente ( sentencias de 15 octubre , 17 noviembre 1984 , 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989 ), como en otras. En concreto, la de 7 de junio de 1979, al descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada por la LAU 1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código Civil, declara que 'la materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate'. La de 15 octubre 1984, citada por la parte recurrente, señala que 'como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes'. Y la de 17 noviembre 1984, también citada por la parte recurrente, afirma que ' una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU , ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU ', a lo que añade que 'la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia'.

ÚLTIMO. - Ante las dudas tanto de hecho como de derecho que nos ha generado la interpretación del contrato, por aplicación del art. 394 y 398 LEC , no hacemos expresa declaración en cuanto a las costas procesales en ninguna de las instancias.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación presentado por el procurador David Vaquero Gallego en nombre y representación de Eon 98, S.L. debemos revocar y revocamos la sentencia de fecha 7 de mayo de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº9 de Valladolid y acordamos que admitiendo la demanda, debemos declarar y declaramos la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes, debiendo la demandada abandonar la vivienda en los plazos legales, procediéndose en otro caso a su lanzamiento, todo ello sin expresa condena en costas a ninguna de las partes.

Al estimarse el recurso procede la devolución del depósito constituido al amparo de la Disposición Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe interponer recurso de casación, ante esta sala, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su no tificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.