Sentencia CIVIL Nº 132/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 8, Rec 467/2020 de 17 de Julio de 2021

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO 8 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)

JUICIO VERBAL NÚMERO 467/2020

SENTENCIA NÚM 132/21

El Vendrell, 17 de julio de 2021

Dª Patricia Sandra del Barrio López, juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 8 de El Vendrell, ha visto los autos de juicio verbal número 467/2020 promovidos Luis Manuel, representado por la procuradora de los tribunales Assumpció Polo Aibar y asistida por la letrada M. Carmen López Ruiz, frente a D. Luis Miguel representado por el procurador de los tribunales Maria Escudé Pont y asistido por la letrada Rocío de Mantaras Macián, Dª Milagrosa representada por el procurador de los tribunales Angel Ramon Fabregat Ornaque y asistida por el letrado Jose Antonio Belmonte Lucena y Dª Nicolasa, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Antecedentes

PRIMERO.-El 28 de septiembre de 2020 Luis Manuel presentó demanda de juicio verbal frente a D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y Dª Nicolasa.

Indicaba la parte actora que el 1 de febrero de 2019 la actora, como parte arrendadora, suscribió un contrato de arrendamiento para vivienda con los demandados, D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y Dª Nicolasa, como parte arrendataria: concretamente, el arrendamiento lo era de la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Roda de Barà. Según la demandante, la demandada había impagado las rentas correspondientes a los meses de febrero de 2020 a septiembre de 2020, a razón de 504 euros mensuales, lo que hacía un total de 4.027 euros. Asimismo, la actora reclamaba 1.643,36 euros en concepto de suministro de agua y 410,68 euros en concepto de tasa de recogida de basuras.

Por ello pedía el dictado de una sentencia por la que se estimara la demanda y se declarara resuelto el contrato de arrendamiento, se desahuciara de referido inmueble a los arrendatarios y se condenara a D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y Dª Nicolasa a pagar a la actora la cantidad de 6.081,04 euros, correspondiente a las rentas y suministros impagados, así como a las futuras que se pudieran devengar hasta la efectiva entrega de la vivienda, todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandada.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda se emplazó a la parte demandada para personarse y contestar.

El 8 de febrero de 2021 Dª Milagrosa se opuso a la demanda de desahucio. En su escrito de oposición, la demandada no negaba el impago de las rentas reclamadas, a excepción del mes de marzo de 2020, que aducía haber pagado aportando para ello como DOC. nº 8 justificante del ingreso de la renta. No obstante no negar el impago de la cantidad reclamada por la actora, la demandada entiende que a dicha cantidad debería descontarse el importe de 1.690,15 euros relativos a reparaciones realizadas a cargo del arrendatario que no son de mero mantenimiento de la vivienda y que por tanto corresponde su pago a la actora. Por ello, pedía el dictado de una sentencia por la que se desestimara íntegramente la demanda.

El 1 de marzo de 2021 D. Luis Miguel se opuso a la demanda de desahucio. En su escrito de oposición, el demandado alegó la falta de legitimación activa para la interposición de la demanda por cuanto la escritura de declaración de obra nueva aportada por la actora no acredita su condición de titular de la vivienda arrendada en las fechas en las que se devengan las cuotas reclamadas. Asimismo, si bien no niega el impago de las rentas reclamadas excepciona como compensación a dicha deuda la cantidad de 1.200 euros en concepto de fianza que los arrendatarios entregaron al arrendador al comienzo del arriendo. Respecto a los suministros y tasas de basuras reclamados por la actora, la demandada alega que no consta en los documentos aportados por la actora que los demandados sean los obligados al pago de dichos suministros. Por ello, pedía el dictado de una sentencia por la que se desestimara íntegramente la demanda.

Dª Nicolasa no se personó ni contestó a la demanda.

TERCERO.-El 5 de julio de 2021 tuvo lugar la celebración de la vista, a la que comparecieron las partes en legal forma.

La parte actora se ratificó en su escrito de demanda y modificó las cantidades reclamadas. Así, afirmó que el demandado no había satisfecho ninguna de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda, por lo que actualizó las mensualidades de renta reclamadas a las comprendidas entre los meses de febrero de 2020 a julio de 2021, ambas inclusive, a razón de 499 euros el mes de febrero de 2020, 504 euros los meses de marzo de 2020 a enero de 2021 y 604 euros los meses de febrero a julio de 2021, lo que hacía un importe total de 9.667 euros. Asimismo actualizó las cantidades adeudadas en concepto de suministro de agua a las comprendidas entre el segundo cuatrimestre de 2019 y el primer cuatrimestre de 2021, por valor de 454,59 euros, 558,05 euros, 246,05 euros, 184,62 euros, 237,14 euros, 335,07 euros, 109,49 euros y 30,83 euros respectivamente, lo que hacía un importe total de 2.155,84 euros. También actualizó la actora la cantidad adeuda en concepto de tasas de basuras a las comprendidas entre el tercer cuatrimestre de 2019 al primer cuatrimestre de 2021, por valor de 79,59 euros, 79,37 euros, 66,12 euros, 66,12 euros, 66,12 euros, 66,10 euros y 66,12 euros respectivamente, lo que hacía un importe total de 489,54 euros.

Por todo ello, la actora mantuvo en la vista sus pretensiones relativas a la resolución contractual y al desahucio, y actualizó la cantidad reclamada a un total de 9.667 euros, correspondientes a las rentas impagadas desde el mes de febrero de 2020 hasta la actualidad, a un total de 2.155,84 eurosen concepto de suministro de agua y a un total de 489,54 eurosen concepto de tasas de basura.

Las partes demandadas se ratificaron en sus escritos de oposición.

La parte actora propuso los siguientes medios de prueba: documental, consistente en la reproducción de los documentos obrantes en las actuaciones; más documental, consistente en la aportación al proceso y reproducción de todos los adeudos de rentas, suministros y tasas de basura objeto de reclamación.

La parte demandada propuso como prueba la documental por reproducida.

A continuación, quedaron las actuaciones vistas para sentencia.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente procedimiento tiene por objeto el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago, a la que se acumula una acción de reclamación de cantidad. Así, la parte actora actualizó en el acto de la vista las cantidades reclamadas en concepto de rentas impagadas y señaló que éstas ascendían a un total de 9.667 euros, correspondientes a las mensualidades comprendidas desde febrero de 2020 hasta la actualidad (julio de 2021), ambas inclusive, así como a un total de 2.155,84 eurosen concepto de suministro de agua y a un total de 489,54 eurosen concepto de tasas de basura.

Por su parte, el demandado, D. Luis Miguel, no se opone en ningún momento al desahucio con base en el impago alegado de contrario, sino con base en la supuesta falta de legitimación activa de la parte demandante, puesto que, según él, el título de dominio aportado por la actora no acredita la titularidad del actor para interponer demanda de desahucio por impago de rentas ni para reclamar el pago de las mismas.

Para centrar el objeto de debate y las cuestiones controvertidas en este procedimiento, resulta ineludible partir de la regulación que efectúa la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) sobre el presente tipo de procedimiento (juicio verbal de desahucio por falta de pago). Dicho procedimiento viene configurado como un proceso sumario, en el que las posibilidades de alegación de las partes y de los medios de prueba se encuentran limitados legalmente. Así, en relación con los motivos de oposición que puede esgrimir la demandada, éstos vienen taxativamente contemplados en el artículo 444.1LEC, que dispone: ' Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

Pues bien, en el presente caso, la parte demandada D. Luis Miguel no se opone con base en haber pagado las rentas reclamadas o en haber enervado la acción, sino que se opone basándose en la supuesta falta de legitimación activa de la parte demandante, por haber aportado un título de propiedad que no acredita la titularidad del actor para interponer demanda de desahucio por impago de rentas ni para reclamar el pago de las mismas.

A pesar de que la falta de legitimación activa alegada por la parte demandada no se encuentra entre los motivos tasados de oposición previstos en el artículo 444.1LEC, esta alegación de la demandada (falta de legitimación activa) no debe considerarse como una causa de oposición propiamente dicha, sino, realmente, como un hecho constitutivo de la pretensión de la actora, es decir, como un presupuesto que debe darse para que la demanda pueda ser estimada, con independencia de los motivos de oposición de la contraparte. Por ello, debe admitirse la controversia planteada por la demandada sobre la falta de legitimación activa y corresponde examinar dicha cuestión en primer lugar, pues su estimación determinaría, sin más, la desestimación de la demanda. En caso de que se estimara la concurrencia de legitimación activa en la actora, corresponderá pasar al examen sobre la procedencia del desahucio y sobre si los demandados, como arrendatarios, son deudores de los suministros de agua y tasas de basuras reclamados por la parte actora así como de la posible deducción de la cantidad reclamada por la actora del importe de 1.200 euros en concepto de fianza que los arrendatarios entregaron al arrendador al comienzo del arriendo.

Por su parte, Dª Milagrosa se opuso a la demanda de desahucio no negando el impago de las rentas reclamadas, a excepción del mes de marzo de 2020, que aducía haber pagado aportando para ello como DOC. nº 8 justificante del ingreso de la renta; no obstante no negar el impago de la cantidad reclamada por la actora, la demandada entiende que a dicha cantidad debería descontarse el importe de 1.690,15 euros relativos a reparaciones realizadas a cargo del arrendatario que no son de mero mantenimiento de la vivienda y que por tanto corresponde su pago a la actora.

En consecuencia, a la vista de lo expuesto, las cuestiones que resultan controvertidas en el presente procedimiento, en atención a su naturaleza sumaria, son exclusivamente las siguientes: la legitimación activa de la demandante y, en caso de concurrir dicha legitimación activa, procedencia del desahucio y de la compensación alegada por la demandada en cuanto a las reparaciones y fianza efectuadas por la misma.

SEGUNDO.-El demandado D. Luis Miguel cuestiona la legitimación activa de la demandante con base en el título de dominio (escritura de declaración de obra nueva) aportado por Luis Manuel al señalar que dicha escritura (DOC. nº 1 demanda) no acredita la titularidad del actor para interponer demanda de desahucio por impago de rentas ni para reclamar el pago de las mismas.

Para resolver sobre esta cuestión, es preciso tener en cuenta lo que propiamente puede constituir la discusión de la legitimación activa en un proceso de desahucio: si la parte demandante ostenta o no la condición de arrendadora en el contrato que vincula a las partes en este procedimiento. No se trata de examinar los títulos de dominio que la actora pudiera tener sobre la finca objeto de desahucio, ni de examinar su condición de propietaria del inmueble (lo que excedería con mucho el objeto de naturaleza sumaria de este proceso). Lo único que interesa a efectos de legitimación activa en un juicio de desahucio es la condición de parte arrendadora de la demandante. Ello es así, puesto que el artículo 27.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), en el seno del contrato de arrendamiento de vivienda (como es el presente) establece que '[...] el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario', de modo que el propio precepto recoge, como presupuesto básico para que tenga lugar la resolución contractual, que quien la inste sea arrendador.

En relación con esta cuestión, así como con la cuestión de si es admisible en un juicio sumario de desahucio por falta de pago el estudio de la legitimación activa de la demandante (su condición de arrendadora), cabe traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 9 de abril de 2015, la cual expone que ' el juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civilque cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por imago de la renta o cantidad asimilada, sólo se admitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse cuestiones complejas; es que en el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las partes, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta sólo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 24 de noviembre de 1994'. Esta sentencia vuelve a dejar claro que lo interesante a efectos de la legitimación activa en un juicio de desahucio es la condición de parte contratante de la demandante (esto es, de parte arrendadora) y no tanto la mayor o menor correspondencia del título de dominio aportado por ella con la finca objeto de desahucio.

Pues bien, en el presente caso no resulta siquiera controvertida la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, en que el demandante figura como parte arrendadora. Efectivamente, el contrato de arrendamiento aportado (DOC. nº 2 demanda) recoge como parte arrendadora a Luis Manuel y viene referido precisamente al inmueble cuya recuperación posesoria se pretende (la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Roda de Barà). Las alegaciones efectuadas por la parte demandada Sr Luis Miguel resultan irrelevantes, toda vez que consta fehacientemente la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes y referido a la finca cuyo desahucio se pretende (la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Roda de Barà) y en el que figura la actora como parte arrendadora y la demandada como parte arrendataria. Por ello, y conforme a lo expuesto anteriormente, cabe entender que se cumple el presupuesto del artículo 27.2LAU de que la resolución del contrato sea instada por el arrendador; con ello, resulta acreditada la legitimación activa de la parte demandante en el presente procedimiento.

A mayor abundamiento, con base en el mismo contrato (DOC. nº 2 de la demanda), ambas partes se reconocen mutuamente capacidad (como arrendadora y arrendataria, respectivamente) para otorgar el contrato.

Por todo lo expuesto, procede desestimar la excepción material alegada por la demandada relativa a la falta de legitimación activa de la demandante y, así, pasar al estudio de la siguiente cuestión: la procedencia del desahucio por falta de pago.

TERCERO.-La actora basa su pretensión de resolución contractual y desahucio en el impago por la demandada de una serie de rentas y suministros y reclama las que resultan impagadas en la actualidad, esto es, un total de 9.667 euros, correspondientes a las mensualidades comprendidas desde febrero de 2020 hasta la actualidad (julio de 2021), ambas inclusive, así como a un total de 2.155,84 eurosen concepto de suministro de agua y a un total de 489,54 eurosen concepto de tasas de basura.

En relación con la resolución contractual, el 27.2 LAU establece que el arrendador ' podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario[...]'. Así, en el caso de que no conste el pago de las rentas reclamadas por parte del demandado, la consecuencia jurídica aplicable, conforme al artículo 27.2LAU, será efectivamente la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

En relación con el desahucio pretendido por la demandante, el artículo 1569 del Código Civil (en adelante, CC) dispone: ' El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:[...]2.ª Falta de pago en el precio convenido[...]'. Por tanto, la pretensión de desahucio deberá ser estimada, conforme al artículo 1569CC, en el caso de que no consten efectuados los pagos por la parte demandada.

Además, para determinar si en el presente caso se ha producido el alegado impago, ha de tenerse en cuenta el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), que establece las reglas de la carga de la prueba y señala que ' incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior[los hechos constitutivos de la pretensión]'. Por tanto, al ser el pago un hecho impeditivo de la pretensión de la actora, corresponde al demandado acreditar ese hipotético pago. A mayor abundamiento, hacer recaer sobre la demandante la carga de probar la falta de pago alegado por ella implicaría imponer a la actora la prueba de un hecho negativo, esto es, una prueba diabólica.

Pues bien, en el presente caso y en relación con las rentas, tal como se ha expuesto anteriormente, la parte demandada D. Luis Miguel y Dª Milagrosa no basan su oposición en el pago de la renta, es decir, no niegan el impago ni mucho menos han acreditado pago alguno, a excepción de la mensualidad de marzo de 2020, el pago de la cual la demandada Dª Milagrosa alega haber pagado aportando para ello como DOC nº 8 justificante de ingreso de la renta el día 9 de marzo de 2020. En referencia a dicho pago la parte actora ha alegado que éste se realizó a cuenta del mes de enero de 2020, el cual no se reclama precisamente porque dicho pago fue destinado a saldar la deuda referente a la renta de enero de 2020. Por tanto, al ser el pago un hecho impeditivo de la pretensión de la actora, correspondía a los demandados acreditar que dicho pago se correspondía con el mes de marzo de 2020, hecho que hubieran podido acreditar y de cuya facilidad probatoria disponían aportando lo justificantes de pago para los meses de enero y febrero de 2020 y ello porque hacer recaer sobre la demandante la carga de probar la falta de pago alegado por ella implicaría imponer a la actora la prueba de un hecho negativo, esto es, una prueba diabólica.

Por ello, deben considerarse impagadas las mensualidades de renta reclamadas por la arrendadora, a razón de 499 euros el mes de febrero de 2020, 504 euros los meses de marzo de 2020 a enero de 2021 y 604 euros los meses de febrero a julio de 2021. Ello hace un total de 9.667 eurosen concepto de rentas impagadas.

En referencia a los suministros de agua y las tasas de basura reclamadas, ninguno de los demandados ha negado el impago de los mismo y únicamente el Sr Luis Miguel ha alegado que los arrendatarios no son los deudores de dcihas cantidades reclamadas por cuanto el contrato de suministros no están a nombre de los mismos, sino de la actora. En este punto cabe poner de manifiesto que deben considerarse impagadas y debidas por los demandados y arrendatarios las cantidades de 2.155,84 eurosen concepto de suministro de agua y de 489,54 eurosen concepto de tasas de basura y ello en base al art. 20 de la LAU y al propio contrato (DOC. nº 2 de la demanda). Concretamente, respecto a la tasa de basuras, la cláusula 5 c dispone '(...) Será a cargo de los arrendatarios la tasa de residuos/basuras por el importe que establezca el Ajuntament de Roda de Berà, (...). Dicha tasa la pagará la propiedad y, posteriormente, la repercutirá a los arrendatarios en el recibo del alquiler'y respecto al suministro de agua, la cláusula 7 dispone '(...) La finca se entrega con los suministros de luz y agua contratados y al corriente de pago (...) se entregan a los arrendatarios una fotocopia de la última factura pagada de luz y agua para que tramiten los correspondientes cambios de nombre y de domiciliación bancaria en el plazo de 15 días. (...) Será condición previa a la rescisión del contrato que los arrendatarios devuelvan la finca con los suministros dados de alta y al corriente de pago'.Por todo lo expuesto, deben considerarse deudores los arrendatarios de las cantidades reclamadas en concepto de suministro de aguas, concretamente del importe de 2.155,84 eurosreferido a recibos de agua comprendidos entre el segundo cuatrimestre de 2019 y el primer cuatrimestre de 2021, por valor de 454,59 euros, 558,05 euros, 246,05 euros, 184,62 euros, 237,14 euros, 335,07 euros, 109,49 euros y 30,83 euros respectivamente; y en concepto de tasa de basuras, concretamente del importe de 489,54 eurosreferido a recibos de tasa de basuras comprendidos entre el tercer cuatrimestre de 2019 al primer cuatrimestre de 2021, por valor de 79,59 euros, 79,37 euros, 66,12 euros, 66,12 euros, 66,12 euros, 66,10 euros y 66,12 euros respectivamente, los cuáles han sido acreditados por la actora mediante la aportación de los DOCs nº 5 y nº 15 de la demanda consistentes en documento informativo emitido por el Ayuntamiento de Roda de Berà con detalle de la deuda por el suministro de agua y tasas de basuras de los ejercicios 2019 a 2021, periodos correspondientes a la vigencia del arrendamiento.

CUARTO.-Por lo que respecta a la procedencia de compensación por reparaciones opuesto por la parte demandada, cabe poner de manifiesto que, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil, la compensación del crédito pretendida contra la parte actora por razón de las reparaciones en la vivienda arrendada, para que proceda, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil. En este caso, el crédito que el demandado arrendatario manifiesta ostentar contra la demandante arrendadora no se encontraba vencido, líquido, y exigible a la arrendadora, en el momento de la presentación de la demanda que es objeto de los presentes autos, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por no haber constancia de que el crédito hubiera sido reconocido por la arrendadora en cualquier momento anterior al inicio del pleito, no habiendo tampoco constancia de ninguna resolución judicial o arbitral por la que se condene a la arrendadora al pago al arrendatario de las reparaciones por importe alguno, resultando por el contrario de lo actuado que el arrendatario decidió, unilateralmente, realizar unas reparaciones, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, el crédito que la parte demandada manifiesta ostentar contra la demandante no era oponible en los presentes autos, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrarse la deuda por las reparaciones vencida y exigible.

En otro orden de cosas, cabe hacer mención a la sentencia número 852/2020 de la Audiencia Provincial de Barcelona Sección 13ª de 18 de noviembre de 2020 que dispone 'Entendiendo, en su caso, opuesta por la parte demandada el incumplimiento previo de la arrendadora demandante de la obligación, impuesta por el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, es lo cierto que, de acuerdo con los artículos 1100, párrafo tercero, y concordantes del Código Civil, pudiendo fundarse el incumplimiento justificado de una de las partes en el contrato con prestaciones recíprocas únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

En relación con las excepciones opuestas de contrato no cumplido o contrato cumplido defectuosamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1991 , al establecer la distinción entre ambas excepciones, no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos, y han sido sancionadas por la jurisprudencia, así en cuanto a la de contrato no cumplido, los artículos 1466 , 1500,párrafo segundo , 1100 ,y 1124 del Código Civil, y las Sentencias de 7 de octubre de 1895 , 8 de junio de 1903 , 9 de julio de 1904 , 10 de abril de 1924 , 1 de abril de 1925 ,y 29 de diciembre de 1965 ; y en cuanto a la excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, los artículos 1157, 1100,apartado último, y 1154 del Código Civil, añade, citando la Sentencia de 13 de mayo de 1985 , que el éxito de la excepción de contrato no cumplido está condicionada a que el defecto o defectos sea de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciendo el objeto del contrato impropio para satisfacer el interés del contratante, de modo que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del contratante quede satisfecho con lo entregado u ofrecido, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del negocio, no autorizan el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil, y sólo permiten la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio'.

En el caso que nos ocupa, las reparaciones alegadas por el arrendatario demandado consisten en una serie de reparaciones en el cuadro eléctrico, reparación de fuga de agua en el jardín y reparación de la puerta de entrada de la vivienda cuya acreditación pretende la parte demandada Sra Milagrosa realizarla con la presentación de la documental aportada como DOCs nº 9 a nº 11 de la contestación a la demanda, consecuencia de las deficiencias denunciadas por la misma.

Por lo tanto, no hay constancia de que las averías fueran de suficiente entidad para justificar el impago de la renta, de modo análogo al previsto en el artículo 21.2, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé la posibilidad de disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. Por otro lado, no ha sido propuesta en los presentes autos ninguna prueba acerca de la causa de las reparaciones, siendo así que son a cargo del arrendatario los gastos de reparación de los desperfectos en las instalaciones ocasionados por un mal uso, atendido además que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En el presente caso, no consta que el arrendatario promoviera las acciones judiciales pertinentes para exigir de la arrendadora el cumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Tampoco consta que el arrendatario hubiera puesto en conocimiento de la arrendadora la necesidad de las reparaciones, de haberlas considerado urgentes, en los términos admitidos por el artículo 21.3, último inciso, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, exigiendo su importe después al arrendador, oponiendo la compensación con la finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil, que en todo caso requiere, según lo expuesto, que deban concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil.

Por el contrario, no se ha acreditado comunicación alguna por el demandado a la arrendadora, siendo que tampoco consta que el demandado, en cualquier momento, haya interesado de la arrendadora la suspensión del contrato, o la disminución del precio del arriendo, en los términos previstos en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1558 del Código Civil, por razón de la necesidad de las reparaciones.

Por tanto, resulta de lo actuado que el demandado se limitó a dejar de pagar las rentas a partir de febrero de 2020, sin solicitar previamente la suspensión del contrato, o la disminución de la renta, y sin comunicar, en su caso, la necesidad de cualquier actuación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en los términos previstos en el artículo 21.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Por lo que no aparece debidamente justificado el impago de las rentas, por no poder apreciarse la existencia de un incumplimiento total o propio previo de la arrendadora. En este sentido, no procede la compensación alegada por la demandada en lo que se refiere a las reparaciones.

En lo que se refiere a la fianza, la parte demandada D. Luis Miguel alega la existencia de un crédito compensable e indica que la fianza abonada permite compensar el importe adeudado. Sin embargo, no podemos obviar que la citada fianza se abona al inicio del contrato con objeto de garantizar la restitución del inmueble al propietario en condiciones adecuadas y que, finalizado el arrendamiento y constatado el buen estado del inmueble, procederá la restitución al arrendatario. Así pues, la fianza tiene por objeto que el propietario del inmueble pueda retener una cantidad de dinero para el caso de que se produzcan daños, deterioros o menoscabos en la finca arrendada. Por tanto, a día de hoy, no habiendo alegado la demandada que hubiera restituido el inmueble en perfecto estado, y desconociendo esta juzgadora el estado en el que se encuentra el inmueble, no puede operar la mencionada compensación.

Efectivamente, no se ha acreditado la existencia de ningún crédito a favor de la parte demandada frente a la actora que sea susceptible de facultar que opere la compensación pretendida.

En conclusión, procede estimar las pretensiones de la actora frente a los demandados y condenar a éstos al pago a la actora de 9.667 euros, correspondientes a las mensualidades comprendidas desde febrero de 2020 hasta la actualidad (julio de 2021), ambas inclusive, así como a un total de2.155,84 eurosen concepto de suministro de agua y a un total de 489,54 eurosen concepto de tasas de basura.

Además, conforme al artículo 220.2LEC, y al haberlo solicitado expresamente la demandante, habrá de añadirse a la referida cantidad, en su caso, el importe de las rentas que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento hasta la efectiva entrega de la vivienda, tomando como base de dicha renta el importe de la última mensualidad reclamada (es decir, 604 euros).

Al no haberse acreditado por los demandados el pago de las rentas reclamadas y no haber atendido al requerimiento de pago efectuado por este órgano, cabe entender que D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y Dª Nicolasa, en su condición de arrendatarios, han impagado la renta a cuyo pago venían obligados en virtud del contrato suscrito con el demandante. Así, se da el supuesto de hecho previsto en el artículo 27.2LAU, y 1569 CC y, por tanto, procede declarar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 1 de febrero de 2019 entre Luis Manuel y D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y Dª Nicolasa, relativo a la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Roda de Barà. Asimismo, procede declarar judicialmente el desahucio de la arrendataria y, consiguientemente, condenar a la demandada a abandonar el inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la entidad arrendadora.

Finalmente, procede condenar a D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y Dª Nicolasa al pago de la cantidad de 9.667 euros, correspondientes a las mensualidades comprendidas desde febrero de 2020 hasta la actualidad (julio de 2021), ambas inclusive, más las que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda a la actora, a razón de 604 euros mensuales así como a un total de 2.155,84 eurosen concepto de suministro de agua y a un total de 489,54 eurosen concepto de tasas de basura.

QUINTO.-Conforme al artículo 1100CC, ' incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación'.

Por su parte, el artículo 1108 dispone: ' Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal'.

SEXTO.-En virtud del principio de vencimiento objetivo contenido en el artículo 394LEC, procede imponer las costas a la parte demandada, puesto que ha visto desestimadas todas sus pretensiones.

Por todo lo expuesto,

Fallo

Que, ESTIMANDO la demanda presentada por Luis Manuel frente D. Luis Miguel, Dª Milagrosa Y Dª Nicolasa:

* DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 de Roda de Barà por impago de rentas y cantidades asimiladas.

* CONDENO a D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y a Dª Nicolasa a abonar el importe de 9.667 euros, 2.155,84 eurosy 489,54 eurospor las rentas, suministro de agua y tasas respectivamente adeudados devengadas hasta el momento de la sentencia.

* CONDENO a D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y a Dª Nicolasa a abonar el importe de las rentas que se devenguen hasta la efectiva puesta a disposición del inmueble a la parte arrendadora.

* CONDENO a D. Luis Miguel, Dª Milagrosa y a Dª Nicolasa al desalojo del inmueble, debiendo procederse al lanzamiento en la fecha y hora que se haya establecido o que se determine tras el dictado de la sentencia, (en el caso de que la vivienda no hubiera sido desalojada con anterioridad). Ello sin perjuicio de las prórrogas de lanzamiento que pudieran acordarse.

Condeno a la parte demandada al abono de los intereses del artículo 576LEC, que se generarán desde la fecha de la presente sentencia, así como al pago de los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Las costas causadas en este procedimiento se imponen a la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a la misma cabe RECURSO DE APELACIÓN que deberá presentarse en el plazo de VEINTE DÍAS en el Juzgado para su conocimiento por la Audiencia Provincial con advertencia de que para poder interponerlo la parte condenada tiene que acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.