Última revisión
07/05/2004
Sentencia Civil Nº 133/2004, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 83/2004 de 07 de Mayo de 2004
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Orden: Civil
Fecha: 07 de Mayo de 2004
Tribunal: AP - Murcia
Ponente: NICOLAS MANZANARES, JOSE MANUEL
Nº de sentencia: 133/2004
Núm. Cendoj: 30030370052004100292
Núm. Ecli: ES:APMU:2004:1229
Núm. Roj: SAP MU 1229/2004
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00133/2004
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCION QUINTA (DE CARTAGENA)
ROLLO DE APELACION Nº 83/2004
JUICIO ORDINARIO Nº 531/2002
JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº DOS DE SAN JAVIER
SENTENCIA NUM. 133
Iltmos. Sres.
D. José Manuel Nicolás Manzanares
Presidente
D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas
D. José Joaquín Hervás Ortiz
Magistrados
En la ciudad de Cartagena, a siete de Mayo de dos mil cuatro.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 531/2002 -Rollo 83/2004-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de San Javier, entre las partes: como actora la mercantil AGROHOYA, S.L., representada por la Procuradora Doña Rosa Nieves Martínez Martínez y dirigida por el Letrado Don Pedro Eugenio Madrid García, y como demandado Don Luis Carlos , representado por la Procuradora Doña María Dolores Cantó Cánovas y dirigido por el Letrado Don Iñigo María de Lacy y Pérez de Cobos. En esta alzada actúa como apelante el demandado, representado ante este Tribunal por el Procurador Don Luis Felipe Fernández de Simón Bermejo, y como apelada la actora, representada ante este Tribunal por el Procurador Don Carlos M. Rodríguez Saura. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.
Antecedentes
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de San Javier en los referidos autos, tramitados con el número 531/2002, se dictó sentencia con fecha 29 de septiembre de 2003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Agrohoya, S.L. contra D, Luis Carlos y DECLARAR haber lugar al retracto de las fincas registrales NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , inscritas en el Registro de la Propiedad Número Siete de Murcia, sitas en Los Meroños, término municipal de Torre Pacheco, correspondientes a las parcelas números NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 del plano parcelario de la zona relativa a los polígonos NUM011 y NUM012 de Torre Pacheco, CONDENANDO al demandado a otorgar, en el plazo de un mes, escritura de venta a favor de la demandante, previa entrega del precio de adjudicación más los gastos legítimos que justifique hasta el otorgamiento de la escritura de referencia de las referidas fincas, previniéndole que de no hacerlo voluntariamente se otorgará la escritura de oficio, con expresa imposición de las costas causadas".
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandada, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandante, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 83/2004, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 27 de abril de 2004 su votación y fallo.
TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.- Ejercitada por la representación procesal de la mercantil AGROHOYA, S.L., la acción de retracto arrendaticia de finca rústica con respecto de las registrales NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , inscritas en el Registro de la Propiedad Número Siete de Murcia, sitas en Los Meroños, término municipal de Torre Pacheco, correspondientes a las parcelas números NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 del plano parcelario de la zona relativa a los polígonos NUM011 y NUM012 de Torre Pacheco, la misma es estimada por la sentencia de instancia en los términos del "Fallo" más arriba transcrito, frente a cuyo pronunciamiento se alza el demandado, Don Luis Carlos , alegando seis motivos que denomina: 1º) sobre el contrato simulado y la infracción de normas procesales; 2º) sobre la caducidad; 3º) sobre la litispendencia y la cosa juzgada; 4º) sobre la ausencia de título para ejercitar el retracto y documental privada sin efecto frente a terceros; 5º) sobre la ausencia de profesional de la agricultura; y 6º) infracción de la doctrina jurisprudencial referida a la "purga de las hipotecas".
SEGUNDO.- Los motivos primero, tercero, cuarto y quinto se van a tratar conjuntamente, por cuanto que, incluido el referido a la "litispendencia y cosa juzgada", en todos ellos, como apunta la parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación, se viene a incidir en un mismo alegato: el contrato sobre las fincas objeto de retracto es un contrato inexistente, simulado y carente de causa, con el que se busca priva de eficacia a la hipoteca constituida en documento público.
Pues bien, bastaría para rechazar tal alegato con decir que la Juzgadora "a quo" ha realizado un detenido estudio de las actuaciones, examinando con corrección y ordenadamente el problema propuesto a su decisión, incluyendo convincentes razonamientos acerca de sus deducciones, las que le conducen a rechazar esa oposición del ahora apelante a la pretensión actora, que ya planteó en su contestación a la demanda; sin que sus argumentaciones se estimen conmovidas o desvirtuadas por el parecer de la apelante que, en gran medida, traduce el resultado de las diligencias de prueba practicadas de manera subjetiva y con el propósito de que apoyen su pretensión revocatoria, y que, por ello, no pueden prevalecer sobre la glosa que la Sra. Juez expone respecto a todos los referidos puntos problemáticos, llegando a resultados que no cabe tachar de ilógicos, absurdos o desacertados.
Y es que, en efecto, la sentencia, perfectamente estructurada y motivada, analiza en primer lugar (v. Fundamento de Derecho Segundo) la cuestión relativa a la capacidad de Don Carlos Daniel , el arrendador, para, precisamente, arrendar y la resuelve con acierto, en el sentido de que sí tenía esa capacidad por su condición de propietario (v. artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y STS de 9 de junio de 1990), tomando en consideración no sólo la existencia de un testamento a su favor otorgado por quien fuera propietario de las fincas objeto de la "litis", Don Pedro Enrique , y que aquél era hijo de éste y su único y universal heredero, sino también las testificales de Don Bartolomé , Don Eloy y Don Héctor , vecinos de las tierras, asegurando que las tierras pertenecían a la familia Pedro Enrique Carlos Daniel y que han sido cultivadas por ésta y por la mercantil Agrohoya, S.L., sin interferencia de otras personas, y el testimonio de Don Raúl , dejando constancia de que efectuó determinadas instalaciones en las tierras.
Seguidamente, la sentencia de instancia (también en el Fundamento de Derecho Segundo) se centra sobre si existía o no contrato de arrendamiento, al tiempo que resuelve otras cuestiones vinculadas a esa principal y al mismo tiempo esenciales para dar una adecuada respuesta a ésta y, se anticipa, a la de la posible simulación del contrato para frustrar la eficacia de la hipoteca, todo ello igualmente con acierto. Así: a) ante el alegato de que el contrato ni siquiera está documentado, recuerda que la Ley de Arrendamientos Rústicos no exige forma escrita para el contrato de arrendamiento, citando expresamente el artículo 20 de dicha Ley, en cuanto que consagra la libertad de forma, y el artículo 22 (dice la sentencia "artículo 25" al que sí se remite aquél) de la misma, en cuanto a la duración y precio del arrendamiento, cuando no constaer el tiempo o precio convenidos; b) a continuación declara probado que la mercantil actora cultivó las controvertidas tierras desde el año 1998 hasta el año 2002, y ello con base a una valoración lógica y racional de la prueba practicada, tomando en consideración las declaraciones de los testigos ya referidos y las de Don Carlos Antonio y Don Juan Ramón , el certificado de la Cooperativa Fruveg aportado con la demanda como documento número 13 y ratificado en el juicio, el informe pericial aportado con dicho escrito rector como documento número 27, el acta notarial de presencia también aportada con dicho escrito (documentos 26 y 27), la inspección ocular llevada a cabo por un agente de la Guardia Civil a raíz de una denuncia interpuesta por el DIRECCION000 de la actora, Don Constantino (folio 205 de autos), los talones de riego de la Comunidad de Regantes del Campo de Cartagena (documentos 7 a 11 de la demanda), y el testimonio de Don Bartolomé y Don Carlos Daniel dejando constancia de que Agrohoya, S.L., como socia de una comunidad de regantes, se abastecía de agua a través de un pozo artesiano (explica el déficit de agua para riego si sólo se tuviera en cuenta la de los referidos talones); y c) a partir de todo ello y teniendo en cuenta el testimonio del Sr. Raúl , asegurando la existencia del arrendamiento, concluye que éste, verbal, está probado.
Finalmente, relacionado con los motivos del recurso que ahora tratamos, en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia de instancia la Juez, en cuanto a ese contrato, pone de relieve la inexistencia de indicios o motivos "para creer que existiera una divergencia querida y deliberadamente producida entre la voluntad y su manifestación, ni un acuerdo simulatorio entre las partes con fines de engaño a terceros", y, asimismo, evidencia lo ilógico de la conclusión contraria diciendo: "pues carecería de toda lógica sostener que Agrohoya, S.L. ocupó determinadas tierras, las cultivó y todo ello sin contraprestación alguna al propietario de las mismas".
En definitiva, resultado de una correcta apreciación de la prueba, son hechos probados a tener en cuenta: a) que Don Carlos Daniel tenía capacidad para arrendar las fincas litigiosas; b) que éste y la mercantil actora concertaron en el año 1998 un contrato verbal de arrendamiento rústico de dichas fincas; c) que en virtud de ese contrato la actora ha cultivado las tierras al menos hasta el año 2002 (año de interposición de la demanda); y d) que dicho contrato "no estaba carente de causa, ni existían fines defraudatorios en el mismo que puedan llevar a considerarlo simulado", tal y como literalmente afirma la sentencia de instancia al final de aquel tercer Fundamento de Derecho.
Únicamente añadir que toda la argumentación del recurso para sostener la inexistencia del contrato de arrendamiento litigioso con apoyo en el auto dictado en fecha 12 de septiembre de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de San Javier en el juicio ejecutivo número 378/1996 (en él fueron objeto de subasta las fincas objeto del retracto), en el que, en definitiva, viene a negarse la existencia de dicho contrato (con aquella argumentación el apelante hace propia la de este auto y de ahí también que se esgrimiera la "litispendencia y la cosa juzgada" -a juicio del apelante la cuestión sobre la existencia del contrato de arrendamiento ya estaba resuelta-), no puede ser sino rechazada, no sólo por lo expuesto, sino también porque, aportado dicho auto con el escrito de interposición del recurso de apelación como prueba documental, su admisión en esta alzada fue rechazada por auto de este Tribunal de fecha 8 de marzo de 2004, firme al no haber sido recurrido. Además, la razón de ese rechazo es la de que su inadmisión en la primera instancia fue correcta, "al tratarse de un auto dictado por un Juzgado al amparo de lo dispuesto en el artículo 675.3 de dicha Ley Procesal (la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero), que, a tenor del apartado 4 del mismo precepto, deja a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda", tal y como expresa dicha resolución de este Tribunal, razonamiento éste que, aparte del propio rechazo de esa prueba, asimismo, aboca al fracaso las alegadas litispendencia y cosa juzgada.
TERCERO.- En cuanto a la caducidad (motivo segundo del recurso), insiste el apelante en que el día inicial para el cómputo de los 60 días para el ejercicio de la acción de retracto que nos ocupa (art. 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), al tratarse de un supuesto de subasta judicial, ha de hacerse desde el día en que fue celebrada la subasta, por lo que, siendo éste el 23 de julio de 2001, cuando fue presentada la demanda en noviembre de 2002 la acción ya había caducado. El motivo no puede prosperar.
En efecto, aunque jurisprudencia emanada al efecto del Tribunal Supremo (v. SS de 8 de junio de 1995 y 27 de julio de 1996) marcó una nueva dirección sobre el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto, introduciendo la presunción del conocimiento completo de la venta, en caso de enajenación judicial de bienes, desde el momento de la subasta, en cuanto este acto es público y va precedido de la necesaria publicidad, esta tendencia jurisprudencial tenía sentido en el marco de la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil, tras su reforma por
En cualquier caso, la lectura de dicho auto revela que en dicha subasta de 23 de julio de 2001 no compareció postor alguno, solicitando el acreedor ejecutante la adjudicación por la cantidad que se le debía por todos los conceptos, procediéndose por ello a la práctica de la correspondiente tasación de costas y liquidación de intereses, tras lo cual, con fecha 6 de septiembre de 2002, el ejecutante cedió el remate a favor de Don Luis Carlos . Se trata de una actuación interna, desenvuelta en el ámbito de la referida ejecución, a diferencia de las que representan el anuncio y celebración de subastas, por lo que difícilmente pudo el arrendatario conocer esa actuación. Así, pues, hace bien la Juzgadora de instancia en aplicar, en definitiva, la reiterada doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de que para retraer es preciso tener conocimiento cabal y lo más exacto posible de la transmisión operada y de sus elementos esenciales, accesorios y condiciones que puedan resultar influyentes, y, de ese modo, situar el "dies a quo" del cómputo del plazo de caducidad en el día 23 de octubre de 2003, "cuando al presentar D. Constantino - DIRECCION000 de la actora- denuncia ante la Guardia Civil de Torre Pacheco, ésta llevó actuaciones tendentes a localizar a quien había labrado las tierras y fue el propio D. Luis Carlos quien aportó el auto de adjudicación", tal y como refiere la sentencia apelada; por lo que en modo alguno la acción estaba caducada en el momento de ser ejercitada.
CUARTO.- Igual suerte ha de correr el quinto motivo del recurso, en el que se alega la ausencia en la demandante de la cualidad de profesional de la agricultura, según acredita "el certificado que obra en autos", que "la inclusión de una persona física -parece que referido a D. Constantino - en una jurídica invalida a esta última para poder ser o duplicar la condición de profesional de la agricultura", y que "los requisitos necesarios que prevé el art. 2 de la L. 19/95, no aparecen acreditados por ningún lugar".
Es cierto que el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, en su redacción dada por la disposición final 1ª de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, al hablar del profesional de la agricultura lo hace en sentido amplio y genérico, y que referido a la persona natural o física lo integra la persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor personal, de acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del artículo 2 de la citada Ley 19/1995, precepto éste que define al agricultor personal como la persona física que siendo titular de una explotación agraria, al menos, el 50 por 100 de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria realizada en su explotación no sea inferior al 25 por 100 de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total; concepto que lleva insito el sentido de titularidad empresarial de dirección y explotación, sin la exigencia de realización personal de los trabajos propios de la explotación agrícola que se reservan para el cultivador personal, también profesional de la agricultura, referido en el art. 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que es la persona que lleva la explotación por sí o con ayuda de familiares que con él conviven, sin utilizar asalariados en caso de circunstancialmente por exigencias estacionales de explotación agraria, no perdiendo su condición aunque se utilicen uno o dos asalariados en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que le impida continuar el cultivo personal, y si bien la condición de profesional de la agricultura es requisito ineludible para ser arrendatario (artículo 14) y el cultivador personal será considerado en todo caso tal profesional a los efectos de la ley (artículo 16), ciertamente no tiene porqué suceder a la inversa.
Ahora bien, como ya apunta la sentencia apelada, tratándose de personas jurídicas el propio artículo 15, en su apartado c), especifica que se entiende por profesional de la agricultura las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles, laborales u otras mercantiles, que en caso de que sean anónimas sus acciones deberán ser nominativas y tengan por objeto exclusivo, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria. Y, entendiendo la Ley 19/1995 por actividad agraria el conjunto de trabajos que se requieren para la explotación de productos agrícolas, ganaderos y forestales, los estatutos de la mercantil actora, en su artículo 2, especifica que "constituye el objeto social la explotación agrícola en general, tanto en propiedad como en arrendamiento o aparcería" (folio 299 de autos), por lo que es claro que cumple aquella exigencia de exclusividad en el ejercicio de la actividad agraria. Por supuesto que este dato es tenido en cuenta por la Juez en la sentencia impugnada, en la que, por otro lado, también toma en consideración, como dato corroborador de esa condición de profesional de la agricultura de la actora, la certificación emitida por Frugev, Sociedad Cooperativa Limitada, de fecha 14 de mayo de 2003 (folio 196 de autos), "que refiere que Agrohoya, S.L. figura inscrita en el libro de socios de la cooperativa, figurando así como profesional de la agricultura".
QUINTO.- Tampoco puede prosperar el último motivo del recurso, en el que, como se ha dicho más arriba, se alega infracción de la doctrina jurisprudencial referida a la "purga de las hipotecas". Baste con decir que no puede defenderse que el arrendamiento quedó extinguido por la ejecución de una hipoteca, al no poder ser de mejor condición un derecho personal que uno real, pues, aunque lo contrario fue postura del Tribunal Supremo (SS de 31 de octubre de 1986 y 23 de diciembre de 1988), la doctrina jurisprudencial posterior proclama que la ejecución de la hipoteca no determina la extinción o purga de los arrendamientos concertados con posterioridad al establecimiento de la carga hipotecaria, salvo en los casos de mala fe o afán fraudulento (SSTS de 9 de junio de 1990 y 23 de febrero y 6 de mayo de 1991 -que contempla también el caso de un arrendamiento no inscrito-), situación que, por lo más arriba expuesto, no es predicable al caso de autos. No podemos sino remitirnos a las acertadas consideraciones que sobre este particular hace la sentencia apelada en el sexto de sus Fundamentos de Derecho, que aquí se da por reproducido, siendo especialmente interesante la cita del artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y la conclusión que del mismo obtiene, permitiéndonos añadir que, si ese precepto establece que "la resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada facultará al que resulte propietario para pedir la resolución del arrendamiento sin perjuicio de las acciones que correspondan a los que concertaron el arrendamiento", cuando antes el artículo 74 de la misma Ley dispone que "el adquirente de la finca, aun cuando estuviere amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador", puede admitirse que la ejecución hipotecaria es motivo de la extinción del arriendo, pero no como equivalente a una extinción automática, por ministerio de la Ley, al margen del conocimiento y/o voluntad de las partes (al nuevo propietario podría no interesarle dar por terminado el arriendo), como viene a sostener el apelante; de manera que esa "purga del arrendamiento" por la ejecución de la hipoteca viene a constituir una causa adicional y peculiar de extinción de arriendo, de efectos no diferentes de las causas de terminación ordinarias, por lo que, mientras el contrato no se dé por extinguido, el arrendamiento sigue existiendo con plenitud de sus derechos, incluido, por tanto, el retracto (así lo entiende también la referida sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990).
SEXTO.- Habida cuenta la desestimación del recurso de apelación, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer al apelante las costas procesales de mismo.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
En nombre de S.M. el Rey
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Dolores Cantó Cánovas, en nombre y representación de Don Luis Carlos , contra la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de San Javier, en el Juicio Ordinario número 531/2002, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución; y ello con expresa imposición de las costas procesales de este recurso al apelante.
Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que contra la misma cabe interponer recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 468 a 489 y Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.
DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.
