Sentencia Civil Nº 133/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 82/2012 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00133/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN)82/12

Asunto: ORDINARIO 43/11

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 2 DE CAMBADOS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D.FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

D.FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

D.JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM. 133

En Pontevedra a veinte de marzo de 2012.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de JUICIO ORDINARIO 43/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.2 de Cambados, a los que ha correspondido el Rollo núm. 82/12, en los que aparece como parte apelante-demandado: PROMOCIONES VIRGEN DA LANZADA representado por la Procuradora Dª. MARIA DOLORES ABELLA OTERO y asistido por el Letrado D. FRANCISCO FERNANDEZ PEREZ, y como parte apelado-demandante: D. Darío , representado por la Procuradora Dª. TERESA RENDO COUTO , y asistido por el Letrado D. MARCOS FERNANDEZ DELGADO, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm 2 DE CAMBADOS , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que ESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora sra. SOUTULLO CRESPO, quien actúa en nombre y representación de DON Darío , con la dirección del Letrado Sr. FERNANDEZ DELGADO contra PROMOCIONES VIRGEN DA LANZADA, S.L., representada por la Procuradora sra. ABELLA OTERO y bajo la dirección del Letrado sr. FENÁNDEZ PÉREZ:

1.- DECLARO resuelto el contrato de opción de compra de vivienda de fecha 9 de enero de 2008 celebrado entre DON Darío Y PROMOCIONES VIRGEN DA LANZADA, S.L."

2.-CONDENO a PROMOCIONES VIRGEN DA LANZADA, S.L. a reintegrar a DON Darío la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL (66.000.€) recibida como prima de opción y a cuenta del precio de la vivienda, así como DOS MIL OCHOCIENTOS CINCO EUROS CON VEINTICINCO CÉNTIMOS DE EUROS como daños y perjuicios causados.

3.- CONDENO a PROMOCIONES VIRGEN DA LANZADA, S.L. a estar y pasar por esta resolución, y al pago de los intereses señalados en el fundamento jurídico quinto y a las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por PROMOCIONES VIRGEN DA LANZADA se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 15.03.12 para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima la demanda en la que se pretende, en esencia, la resolución del contrato de opción de compra firmado el 9 enero 2008 entre las partes contendientes respecto de un apartamento NUM000 del bloque de NUM001 apartamentos turísticos en DIRECCION000 (Sanxenxo). El argumento esencial es el incumplimiento de la parte demandada que no llegó en momento alguno a requerir a la parte actora del pago del último plazo que debía coincidir con el momento de su facturación, y la falta de entrega en la fecha límite en agosto de 2008.

La parte demandada alega caducidad de la acción y eximiéndose de cualquier incumplimiento, señala que la fecha límite para el ejercicio del derecho de opción era agosto de 2008, según la cláusula sexta del contrato, tal y como también reconoce la parte actora, de forma que, no ejercitada la acción, ha caducado, y se ha extinguido la relación jurídica, resultando imposible la resolución de lo que ya no existe.

La sentencia de instancia estima la demanda al considerar que si el plazo de ejercicio debía coincidir con la entrega en agosto de 2008, la falta de entrega, en lógica hermenéutica, determina la falta de virtualidad del plazo, pues se perjudicaría al optante al obligarle a ejercitar una opción sobre un bien inexistente en su finalidad, pues una vivienda no terminada carece de interés.

Contra dicha sentencia se alza la parte demandada, considerando que existe un error en la valoración de la prueba, que consiste únicamente en la documental aportada esencialmente por la parte actora, pues no se ha acreditado incumplimiento alguno por la parte demandada, y sin embargo lo que se ha puesto en evidencia es que el plazo máximo para el ejercicio del derecho de opción era agosto de 2008, caducando la acción por su no ejercicio en plazo.

SEGUNDO . Antes de proceder al examen del caso concreto no está de más recordar la figura jurídica ante la que nos encontramos. El contrato de opción de compra , no regulado en el Código Civil aunque tenga reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse, según la jurisprudencia como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra , la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción , siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990 , 23 de diciembre de 1991 , 13 de noviembre 1992 , 1 diciembre 1992 , 19 de abril de 1995 , 7 de marzo de 1996 , 30 de enero de 1998 , 14 de noviembre de 2000 y 2 abril 2004 por todas).

Señala la STS de 22 diciembre 200 que "Así, como declara la STS núm. 559/2004, de 15 junio , "Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( sentencia de 15 de octubre de 1993 ), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1994 ), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003) en estos términos:

"En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra , aparece la compraventa; ......". (el subrayado es nuestro).

Establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de febrero de 1997 (y en idénticos términos la STS 6 julio 2001 ) que, la opción de compra , consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta; que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido y, una vez ejercitada la opción , oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, siempre que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( Sentencias entre otras, de 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 ). Dentro de los efectos de la opción , se perfecciona una vez debidamente ejercitada, el contrato de compraventa queda sometido a su propia regulación ( artículos 1445 y siguientes del Código Civil ) en la que figura el artículo 1450 que mantiene desde luego la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina del Tribunal Supremo ( Sentencia, entre otras, de 3 de febrero de 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. Por su parte, la de 30 de junio de 1994 proclama que tratándose, como se trata, de un plazo concedido para ejercitar el derecho de opción de compra , es doctrina de esta Sala reiterada, entre otras muchas en Sentencias de 26 de enero de 1988 y 9 de octubre de 1989 , que el plazo concedido al optante es de caducidad, por lo que, pasado el mismo, se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción , resultando extemporáneo su ejercicio.....".

TERCERO . Pues bien, de la documentación aportada, y especialmente del contrato concertado entre las partes, se llega a la misma conclusión que el el juez a quo, pero en función de otros razonamientos.

Ciertamente la parte demandante en su demanda se refiere al límite temporal máximo para el cumplimiento de la opción, en agosto de 2008. Pero desde luego no es eso lo que se desprende del contrato firmado, como ahora aclara la parte apelada, pues el plazo no se fija en la cláusula sexta sino en la cláusula segunda, en la que se dice "El optante podrá ejercitar la facultad conferida, en un plazo máximo de tres meses, contados a partir de la fecha de entrega del precio total pactado....y transcurrido el mismo, quedará de pleno derecho o sin necesidad de requerimiento alguno.....". La cláusula sexta en modo alguno trata la cuestión del plazo de la opción sino de la entrega del inmueble, y con referencia precisamente a la imposibilidad de cumplimiento de la opción. Así establece las consecuencias para el caso de tal imposibilidad, y fijando al final que "La entrega se realizará en el mes de agosto de 2008".

Siendo así, es cierto que se desconoce el motivo de la falta de entrega del inmueble, no pudiendo decirse concretamente si fue debido a que su construcción no estaba terminada en el momento pactado o cualquier otro motivo. Pero no es menos cierto que la fijación del plazo de opción no había empezado a correr puesto que se había fijado a partir del momento en que se hubiera entregado la totalidad del precio, y desde tal momento tendría el plazo de tres meses. Momento que nunca llegó por cuanto nunca se procedió al pago del último plazo de 84.253 euros fijado en la misma cláusula, en el momento de facturación (¿), desconociéndose también porque no se cumplió tal plazo ni a quien era imputable, pues ciertamente, el mismo puede también relacionarse con el incumplimiento de la entrega del inmueble en plazo que a su vez implica la debida construcción del mismo, y éstos como condición de la opción misma, pero desde luego, no puede decirse en buena lid que el plazo de la opción haya transcurrido y caducado.

Ahora, transcurridos ya varios años desde que la parte demandada incumplió su obligación de entrega del inmueble, en agosto de 2008 según cláusula sexta del contrato, y habiéndose imposibilitado el cumplimiento de la opción al no poder exigir el pago del último plazo, lo que difícilmente puede exigir la parte que no ha cumplido con su obligación, debe aplicarse la cláusula sexta del contrato prevista precisamente para el supuesto de resolución del contrato, modulando sus efectos.

CUARTO .- En materia de costas procesales, la desestimación del recurso comporta que se impongan a la demandada recurrente las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la entidad PROMOCIONES VIGEN DA LANZADA S.L. contra la sentencia pronunciada el 24 octubre 2011 por el Juzgado de Primera Instancia 2 Cambados, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS DICHA RESOLUCIÓN. Y todo ello con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.