Sentencia CIVIL Nº 133/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 753/2019 de 03 de Abril de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00133/2020
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MCB
N.I.G. 07026 42 1 2018 0006145
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000753 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.5 de EIVISSA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000066 /2018
Recurrente: Santiago
Procurador: ALBERTO VALL CAVA DE LLANO
Abogado: ALEJANDRO CASAS CAMPRUBÍ
Recurrido: Felisa
Procurador: MAGDALENA MARIA MASSANET FUSTER
Abogado: MARIA RIBAS ROIG
Rollo núm. 753/19
Autos núm. 66 /18
SENTENCIA núm. 133/20
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel-Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.

Dª María-Encarnación González López.
En Palma de Mallorca, a tres de abril de dos mil veinte.
VISTOS, en fase de apelación, por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio verbal de desahucio por
expiración del plazo seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Eivissa, estando el número
de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelante D. Santiago ,
siendo su Procurador D. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO y su Abogado D. ALEJANDRO CASAS CAMPRUBÍ, y
como parte demandada- apelada Dª. Felisa , siendo su Procuradora Dª. MÓNICA LÓPEZ DE SORIA MARTÍNEZ
y su Abogada Dª. MARIA RIBAS ROIG; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel-Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Eivissa en fecha 30 de julio del 2019 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo, seguidos con el número 66/18, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Santiago contra Dña. Felisa , en el presente Juicio Verbal de Desahucio nº 66/2018, por inadecuación del procedimiento, ABSUELVO a la demandada de los pedimentos de la demanda, sin perjuicio que pueda el actor acudir al procedimiento pertinente en defensa de sus derechos si así lo considerare. Las costas se imponen al demandante.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de don Santiago y se fundó en las alegaciones que se analizarán en la fundamentación jurídica de esta resolución; y en él termino suplicando que se tenga por interpuesto recurso de apelación frente a la sentencia de 30 de julio de 2019 dictada en los autos de juicio verbal desahucio 66/2018, y, tras los trámites, la Sala acuerde: '1º. La estimación íntegra del presente recurso de apelación, con revocación de la sentencia recurrida, acordándose la íntegra estimación de la demanda con condena en costas a la demandada.

Subsidiariamente, y para el caso de no estimarse la anterior solicitud: 2º. Se estime el presente recurso de apelación revocando la sentencia recurrida por cuanto a la imposición de costas a esta parte en primera instancia, indicándose que no procede la imposición a ninguna de las partes por los motivos expuestos.'

TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.



CUARTO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso sobre la base de las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de Sala concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.


PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Santiago , accionaba contra Dña. Felisa en juicio de de desahucio por expiración del plazo a fin que se declarase la resolución del que dice fue contrato verbal de arrendamiento de habitación en vivienda compartida, habiendo procedido además la arrendataria a cerrar con llave una de las puertas interiores de la vivienda, impidiendo usar al resto de los residentes la cocina y la sala común. Todo ello explicando en la demanda que: '

TERCERO. Que mi mandante, en fecha 21 de septiembre de 2018 remitió sendos burofax a la ahora demandada, a su domicilio profesional y al de la vivienda donde tiene arrendada la habitación, comunicándole la voluntad de no proceder a renovación alguna del contrato de arrendamiento, de conformidad con el art. 1581 del CC , requiriendo a la ahora demandada a fin y efecto que procediera a devolver la posesión de la habitación arrendada y abandonar la vivienda el día 1 de noviembre de 2018.

El burofax al domicilio donde tiene la habitación, nunca fue retirado por la ahora demandada, en un claro intento de obstaculizar el ejercicio del derecho de esta parte. Se acompaña como DOCUMENTO Nº. 4 copia de dicho burofax con acuse de recibo.

El burofax al domicilio profesional de la ahora demandada, fue recepcionado por el gerente del establecimiento, en fecha 24 de septiembre de 2018. Se acompaña como DOCUMENTO Nº. 5 copia de dicho burofax con el justificante de su recepción.

Asimismo, se remitió por este letrado a la ahora demandada, sms certificado en fecha 24 de octubre de 2018, recordándole la finalización del contrato el 1 de noviembre de 2018, y requiriéndola a fin y efecto de que se abstuviera de utilizar partes de la vivienda no autorizadas. Se acompaña como DOCUMENTO Nº. 6 certificado de la emisión del sms.



CUARTO. Que no obstante los requerimientos a la ahora demandada, ésta no ha procedido a devolver la posesión de la habitación arrendada, sin evidentemente, haber abandonado la vivienda.

Lo que sí ha efectuado es pagar a principios de noviembre, la cantidad de 560,00 € a mi mandante, correspondiente a 60,00 € de gastos de los meses anteriores, y 500,00 € que esta parte no considera pago de renta alguna de noviembre, sino como mero pago a cuenta de indemnización por la ocupación y no abandono de la habitación y vivienda tras la expiración del plazo del arrendamiento, tal y como se le comunicó mediante sms certificado remitido el 8 de noviembre de 2018, certificado del cual se acompaña como DOCUMENTO Nº.7.

Tras la evidente voluntad de la ahora demandada de incumplir el contrato de arrendamiento, pues no ha abandonado la habitación ni vivienda tras la expiración de éste, no ha quedado a esta parte otra vía que la de reclamar auxilio judicial.' Por lo tanto, la parte demandante considera que el contrato ya habría finalizado, habiendo sido requerida la hoy demandada y notificada la voluntad de no renovar el contrato, ex art. 1.581 CC, solicitando en el suplico que: 'se tenga por resuelto por expiración del plazo de duración el contrato de arrendamiento de habitación en vivienda compartida concertado de forma verbal entre las partes en 31 de diciembre de 2017 en la vivienda sita en CALLE000 nº. NUM000 de Puig den Valls habiendo lugar al desahucio y condene a DOÑA Felisa a estar y pasar por dicha declaración y a que desaloje y deje libre la habitación y espacios comunes arrendados, acordando igualmente la ejecución directa de la sentencia para proceder al lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado, e imponiendo a la demandada las costas del procedimiento.' La demandada se opuso afirmando que no es arrendataria de una habitación con derecho a uso de baño y de cocina, sino que arrendó un apartamento que resultó de dividir la primera planta en dos viviendas; apartamento independiente que dispone de los servicios esenciales y es perfectamente habitable; y que hace ya años que Dª Felisa cambió la cerradura de la puerta que da acceso a su vivienda porque, en dos ocasiones, se percató que, sin preavisar y cuando ella no se hallaba en el domicilio, alguna tercera persona accedió al mismo sin su consentimiento. Añadiendo que: 'El arrendador requirió al Notario para protocolizar una carta, a fin de notificar a mi representada el fin del contrato una vez transcurrido cinco años entregada a mi mandante el 28 de diciembre de 2017 y así consta en el apartado Diligencia primera relativa al acta NUM001 del acta de protocolización notificación y requerimiento con el número 3228 del Protocolo del Notario Don Javier Cuevas Pereda que de contrario se acompaña como documento nº 3 que es del siguiente tenor literal: 'La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que a día 28 de diciembre de 2017, entrego cédula con trascripción literal del acta y advertencia de su derecho reglamentario a contestar y plazo del miso, a la requerida DOÑA Felisa quien se hizo cargo de la cédula...' En la indicada acta notarial -aportada de contrario como documento nº 3 de la demanda en su página 2 se hace constar que se requiere al Notario para que protocolice una carta en virtud de la cual se comunica a la arrendataria la extinción del contrato de arrendamiento verbal de 31 de diciembre de 2012.

El requerimiento de la entrega de la posesión por fin de contrato, tras el transcurso de cinco años de arrendamiento, se notificó a la Sra. Felisa el 28 de diciembre de 2017.

Para que no procediera la prórroga de tres años prevista legalmente por el art. 10.1 de la LAU vigente en el momento de otorgarse el contrato que vincula a las partes y que resulta de aplicación al caso que nos ocupa era requisito indispensable que la parte arrendadora hubiera notificado su voluntad de no prorrogar con una antelación mínima de un mes al vencimiento de los 5 años mínimos estipulados legalmente. Una comunicación con un periodo previo inferior a un mes carece de validez, por cuanto respetar el plazo estipulado es un requisito de valor absoluto, en el caso que nos ocupa se notificó sólo con tres días de antelación.

No denunciado el contrato de arrendamiento en el plazo mínimo legalmente previsto el mismo se prorrogara necesariamente, de forma anual a voluntad de la arrendataria, tres años más; esto es hasta 31 de diciembre de 2020.



TERCERO al tercero de contrario.- Es de ver que la parte arrendadora remitió sendos burofax a mi poderdante uno dirigido al domicilio arrendado y otro al domicilio laboral de la arrendataria, no llega a comprende esta parte como se puede achacar a mi patrocinada intencionalidad de obstaculizar derecho alguno de la parte actora cuando resulta palmario que en CALLE000 NUM000 viven varias personas (como viene manifestando el propio actor) al menos 6; existen 4 viviendas, pero un sólo buzón de correos como es de ver en la fotografías de Google aportadas y del mismo sólo tiene llave la propiedad y ninguno del resto de los arrendatarios, probablemente esta fue la justificación que a la par, el mismo día y con tan sólo una hora de diferencia se remitiera otro burofax con idéntico contenido al domicilio laboral de la arrendataria, debe ser la misma razón por la que en el escrito de demanda justamente se deja indicado como domicilio de la actora también su domicilio laboral y no la vivienda arrendada.

Pretende la parte actora en el requerimiento remitido a la arrendataria el 21 de septiembre de 2018 que se entienda el contrato de arrendamiento hecho por meses, ello contrariamente a lo previsto en el art. 9 LAU que establece que se entenderán celebrados por años los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración, y que resulta de aplicación preferente al art, 1581 CC conforme al principio general del derecho de especialidad normativa (Lex specialis derogat legi generali), no operando tampoco la tacita reconducción como se pretende de contrario si no la prórroga legalmente prevista de 3 años; reiteramos Felisa no ostenta la posesión de una habitación en una vivienda ocupada por otras personas sino que ocupa un pisito independiente fruto de la división de la primera planta que realizó la propiedad de mutuo propio y así disponer de dos viviendas cada una con los servicios mínimos esenciales: baño, cocina y habitación y ambas se hallan arrendadas.

En el momento de interponerse la demanda el contrato se hallaba y aun se halla en situación de prórroga, por lo que sólo cabe desestimar la demanda con expresa condena en costas a la actora.

Por todo ello, considera que hay que aplicar el art. 10 LAU, y, para que no procediera la prórroga de 3 años vigente en ese momento, se debía haber notificado a la demandada con 1 mes de antelación mínimo a la fecha del vencimiento de los 5 años el deseo de no prorrogar, por lo que, al entender que la contraparte no lo hizo correctamente, la demandada consideraba que el contrato sigue vigente hasta 31-12-20.



SEGUNDO. La resolución de instancia consideró oportuno analizar previamente ' lo relativo a una posible inadecuación del procedimiento, como ya expuso esta Juzgadora en el acto de la vista. Y ello porque para 'la ordenación adecuada del proceso existen presupuestos, formas y requisitos procesales que, por afectar al orden público, son de necesaria observancia....'. En dicho sentido, y tras analizar la jurisprudencia aplicable al caso, consideró determinar, en primer lugar, si se plantean o no cuestiones complejas que excedan el objeto del presente procedimiento. Y, en tal contexto, la resolución de instancia concluyó desestimando la demanda por inadecuación del procedimiento, absolviendo a la parte demandada '..., sin perjuicio que pueda el actor acudir al procedimiento pertinente en defensa de sus derechos si así lo considerare'; todo ello, con imposición de las costas al demandante. Fundándose la sentencia, esencialmente, en las consideraciones contenidas en los puntos que seguidamente se transcriben: Así partimos que el contrato es verbal, con lo que no se dispone de 'los términos del acuerdo', a fin de determinar ante qué contrato estamos, y poder determinar si el mismo habría expirado o no.

Siendo las posiciones de las partes radicalmente contrarias respecto de lo que fue (el propio contrato mismo y su naturaleza), lo que implicaría una declaración previa sobre esa cuestión porque no hay claridad meridiana sobre la misma (la actora en su requerimiento notarial parece referirse a la LAU, la demandada manifiesta que fue ella quien cerró la puerta de acceso...) entendiendo que ello supone una cuestión compleja que excede del objeto del presente procedimiento, conclusión a la que se llega una vez analizado el material obrante determinándose que se está ante una cuestión compleja de forma objetiva, por lo que se ha de desestimar la demanda por extralimitarse la reclamación aquí efectuada del objeto del procedimiento incoado.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación solicitando lo ya referido en el Antecedente de hecho segundo de la presente resolución, y ello en base a los motivos que se analizarán.



TERCERO.- La parte actora apelante reprocha a la sentencia que, además de que la contraparte no alegó tal complejidad -judicialmente apreciada de oficio-, el alegato de la adversa de ser la arrendataria de una vivienda completa es una mera 'construcción artificiosa' para eludir un desahucio por expiración de plazo. Asimismo, sostiene que el tipo de procedimiento, juicio verbal de desahucio por expiración de plazo, no tiene limitados (al contrario que los juicio de desahucio por impago de rentas) los medios o alegatos defensivos por parte de la demandada; por lo que entiende que es un plenario y, además, al ser la cuantía del procedimiento una anualidad de renta (6.000,00.- €), según el art. 251.9ª LEC, de seguir ahora el cauce que pretende la sentencia recurrida (el procedimiento declarativo correspondiente), sería también el del juicio verbal, al no ser la cuantía superior a dichos 6.000,00 €.

Apreciando la Sala que, si bien, pese a lo afirmado por la apelante, el artículo 447.2 LEC dispone que no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias de desahucio por expiración del plazo; sin embargo, la propia jurisprudencia que cita la sentencia de instancia evidencia que no es, la de autos, propiamente una 'cuestión compleja' en términos doctrinales. Nótese que, aunque ahora la apelada se acoge a tal tesis, y pese a que ésta podría ser apreciable de oficio, no fue invocada en la primera instancia, lo que tampoco deja de ser significativo. En cualquier caso, y en la consideración del Tribunal, la causa no presenta la complejidad que ve la sentencia, la cual denuncia la ausencia de una 'claridad meridiana' que, sin embargo, no exige la jurisprudencia para denegar la tesis de la causa compleja. De hecho, la propia sentencia nos expone los exigentes requisitos que, para tal instituto, exige la jurisprudencia, los cuales mal podrían encajar en el caso de autos. A saber: 'Para existir esa cuestión compleja se exige que existan otros vínculos distintos de los locativos, cláusulas ajenas o que éstas fueran de tal naturaleza que presentaren sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes e hiciera muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, produciendo un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y haciendo a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quería correr peligro de producir indefensión o error o sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( STS 10-5-93 ).' Téngase presente, en dicho sentido, que las comunicaciones de la actora en sus requerimientos de 2017 y 2018 hacen referencia a una habitación con acceso al uso de cocina y baño; y, además, refieren que la arrendataria habría instalado cerradura interior que, cuando la cierra, los demás no tienen acceso a los espacios comunes.

No negando la demandada tal instalación de la llave, ni constando contestación a tales requerimientos y comunicaciones, como hubiera sido lo propio si las mismas fueran, como ahora sostiene la demandada, falsas o de tan insólito despropósito frente a los términos en su día pactados verbalmente.

De donde se infiere que, el de autos, no sería un arrendamiento de vivienda sino de habitación con acceso a zonas comunes, por lo que, ex art. 1.581 en relación con el 1.566 del Código Civil, los dos requerimientos remitidos y recibidos extrajudicialmente (diciembre 2017 y septiembre 2018) informando de la voluntad de desalojo, determinan la concurrencia de causa de extinción del contrato y, por lo tanto, de estimación de la demanda con revocación de la sentencia de instancia.

En dicho sentido, recordaba la demanda plurales sentencias de Audiencias Provinciales estableciendo que el contrato de arrendamiento de habitación en vivienda compartida queda fuera del ámbito de la Ley de la Ley de arrendamientos Urbanos y se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por la normativa del Código Civil; sin que tampoco discuta la demandada tal interpretación jurídica.

ÚLTIMO.- Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que de las derivadas de la primera instancia procede su imposición a la parte demandada, al ser, finalmente, estimada la demanda; todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Santiago , siendo su Procurador D. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Eivissa en fecha 30 de julio del 2019 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio, seguidos con el número 66/18, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS REVOCARLA, ACORDANDO EN SU LUGAR: 1) ESTIMAR la demanda interpuesta por D. Santiago , en la ya citada representación procesal, contra Dª. Felisa , siendo su Procuradora Dª. MÓNICA LÓPEZ DE SORIA MARTÍNEZ, ACORDANDO tener por resuelto el contrato de arrendamiento de habitación en vivienda compartida concertado entre las partes sobre la vivienda sita en CALLE000 nº. NUM000 de Puig den Valls, y, en consecuencia, CONDENANDO a Dª Felisa a estar y pasar por dicha declaración y a que desaloje y deje libre la habitación y espacios comunes arrendados; apercibiéndole de que, en otro caso, se procederá al lanzamiento dentro de los plazos y formas legalmente previstos.

2) Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada.

3) No ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en la alzada.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la estimación total o parcial del recurso conlleva la devolución del depósito (salvo en los casos en que éste no haya sido necesario para recurrir).

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Artola Sr. Gibert Sra. González PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.

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