Sentencia CIVIL Nº 133/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 443/2019 de 05 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 443/2019 -P
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de DIRECCION000
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 875/2018
Parte recurrente/Solicitante: Arcadio
Procurador/a: Mª Francesca Bordell Sarro
Abogado/a: Encarnacio Rodriguez Santiago
Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a: JUAN MANUEL ISERTE GIL
SENTENCIA Nº 133/2020
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich
Barcelona, 5 de marzo de 2020
Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 15 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/ contract del plazo art. 250.1.1) 875/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Mª Francesca Bordell Sarro, en nombre y representación de D. Arcadio contra Sentencia - 14/12/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A..



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por BUILDINGCENTER S.A frente a Arcadio , dispongo lo siguiente: 1º/ Se declara resuelto el contrato de arrendamiento respecto de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 casa de la localidad de DIRECCION000 . 2º/ Se condena a Arcadio a desalojar la referida finca litigiosa, dejándolo a la entera y libre disposición de su propietario en el plazo más breve posible. 3º/ Se apercibe al arrendatario condenado que, en el caso de que no desalojara los antecitado inmueble, se practicará la diligencia de lanzamiento, a su costa. 4º/ Sin imposición de costas.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/01/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- El demandado, D. Arcadio , interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por BUILDINDCENTER, quien ejercitó acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de abril de 2013 en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , casa, de DIRECCION000 , por expiración del término contractual. Alegó la actora en la demanda que, conforme a lo dispuesto en el art.10.1 LAU, y con más de un mes de antelación a la fecha de vencimiento del contrato (09/12/2017), comunicó mediante burofax al arrendatario demandado su intención de no prorrogarlo, y a fin de impedir la tácita reconducción ex art.1566 CC. A dicha acción, acumuló la actora acción personal en reclamación de las rentas adeudadas al tiempo de ser presentada la demanda (477,26 euros y de las que fueran venciendo a lo largo del procedimiento, desde la última impagada según el certificado aportado y hasta que se produjera el lanzamiento y la restitución de la posesión del inmueble arrendado, a razón de 195,154 euros mensuales.

El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de que venía satisfaciendo desde el inicio de la relación contractual el precio del alquiler pactado entre las partes por aplicación del Programa Descentralizado de Alquiler Solidario de Obra Social 'La Caixa', ascendente a 150 euros mensuales, como acreditaba con documentos bancarios, precio que fue mantenido, al no haber cambiado su situación pasados dos años desde la celebración del contrato, de modo que era incorrecto el importe de la renta fijado en la demanda, y el demandado no adeudaba cantidad alguna a la actora en tal concepto. Alegó que, siendo voluntad de la arrendadora, según burofax supuestamente enviado al demandado (documento nº 3 de la demanda), renovar el contrato por un período de tres años, en caso de estar al corriente de pago de la renta, como así sucedía, lo procedente era la prórroga del contrato por esos tres años más, conforme al art.10.1 LAU, en la redacción vigente al ser suscrito el contrato, por lo que no procedía el desahucio por expiración del plazo contractual.

Alegó que no había recibido la notificación de preaviso, como resultaba del acuse de recibo adjuntado al documento nº 3 de la demanda, y que la arrendadora no había respetado tampoco el plazo de preaviso, puesto que, en la demanda, se indica que el contrato vencía el 9 de diciembre de 2017, y el burofax de preaviso fue remitido con posterioridad, supuestamente, el 1 de marzo de 2018. Añadió que él y su familia se hallaban en situación de riesgo de exclusión social y residencial, que no podría hacer frente a los elevados precios de alquiler del mercado privado de viviendas, dado que, con sus escasos ingresos, tenía que mantener a su familia, con dos hijos menores, según resultaba del Libro de Familia y del certificado de empadronamiento, por lo que solicitó la suspensión del lanzamiento, señalado para el 4 de marzo de 2019, en tanto no fueran realojados en una vivienda adecuada, en virtud de lo establecido en la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, del Parlament de Catalunya.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se acoge la acción de desahucio por expiración del término contractual, porque se señala que el demandado fue preavisado oportunamente por la actora mediante burofax 28 de febrero de 2018, cuando el contrato finalizaba el 30 de mayo de 2018, y que dicho burofax surtió plenos efectos la comunicación, puesto que al destinatario demandado le correspondía acreditar que la no recepción no tuvo lugar por motivos ajenos a su voluntad. No se acoge, en cambio, la acción personal en reclamación de rentas, porque se tiene acreditado que el demandado ha venido abonando 150 euros mensuales, no solo durante los dos primeros dos años de contrato, sino también después, y ello hasta diciembre de 2018 inclusive, sin que la actora haya dirigido carta ni requerimiento alguno indicando que la renta vigente fuera otra.

El demandado ciñe su recurso a la estimación de la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, y solicita la revocación de la sentencia en el sentido de que sea desestimada dicha acción, con imposición a la actora de las costas procesales.

La actora apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- El apelante impugna la sentencia recurrida en cuanto a la estimación de la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, y funda su recurso en el error en la valoración de la prueba, para lo cual reitera los argumentos vertidos en su contestación acerca de que no ha sido respetado el plazo de preaviso, acerca de que no recibió la comunicación que se afirma enviada en tal sentido, y acerca de que, en todo caso, el contrato de arrendamiento debe entenderse prorrogado por tres años, pues esa era la voluntad de la arrendadora, según dicha comunicación. Añade que ha mostrado durante todo el procedimiento su conformidad con la renovación del contrato, y que ha acreditado en cada momento procesal tener satisfechas todas las rentas, razón por la cual fue desestimada la acción ejercitada en reclamación de las mismas, así como que tiene satisfechas todas las rentas devengadas desde la celebración de la vista hasta la fecha del recurso, como aduce resulta del recibo acreditativo del pago de la renta del mes de enero de 2019.

La apelada, en su escrito de oposición al recurso, alega, en primer término, que el apelante no acredita el pago de la renta de marzo de 2019, en contra de lo que prevé el art.449.1 y 2 LEC. 'Ad cautelam', se opone al recurso, y se remite a los razonamientos de la sentencia recurrida, que alega no quedan contradichos por lo expuesto en el recurso.

En cuanto a la consignación/pago de rentas posteriores al 14 de diciembre de 2018, esto es, a partir de enero de 2019, el recurso de apelación fue interpuesto en fecha 28 de enero de 2019, y, por diligencia de ordenación de 7 de febrero de 2019, se concedió al demandado un plazo para subsanar la falta de acreditación de haber dado cumplimiento al requisito del art.449.1 LEC. El demandado presentó escrito el 20 de febrero de 2019, donde, tras poner de relieve que, a tenor de la sentencia, el importe de la renta adeudada era de 150 euros/mes, aportó justificante del ingreso de la renta del mes de febrero de 2019. Y, por diligencia de ordenación de 25 de febrero de 2019, se tuvo por subsanada la falta de acreditación y se tuvo por interpuesto el recurso de apelación.

La apelada hace referencia en su escrito de oposición a falta de acreditación de la consignación/pago de la renta del mes de marzo de 2019, una vez ya interpuesto el recurso de apelación. Y, ciertamente, no consta acreditado ese extremo, que redundaría en tener por desierto el recurso ( art.449.2 LEC), si bien lo cierto es que no ha sido concedida al apelante la posibilidad de subsanación.

En cualquier caso, revisadas las actuaciones, se comparte el criterio de la juez 'a quo' de estimar la acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es cierto que, en la demanda, aparece, por un presumible error material, que la actora envió al demandado un burofax comunicando su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que lo envió con más de un mes de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, que se dice es el 9 de diciembre de 2017. Pero otra cosa resulta del propio contrato de arrendamiento, así como del tenor del propio burofax.

En el contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2013, el pacto segundo.2 establece: ' DURACIÓN.- El plazo de duración de este contrato queda fijado en UN (1) AÑO a contar a partir de la fecha de vigencia del mismo, es decir del día 30/04/2013. Una vez llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpla una duración total de CINCO (5) AÑOS y UN (1) MES, excepto que la ARRENDATARIA manifieste con un mínimo de treinta día de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo, fecha límite en la que la ARRENDATARIA hará entrega de las llaves de la vivienda a la ARRENDADORA'.

Por tanto, las partes pactaron que el contrato finalizaría al cabo de cinco años y un mes, esto es, el 29 de mayo de 2018. Y así lo comunicó la arrendadora al arrendatario mediante burofax enviado el 1 de marzo de 2018, donde consta expresamente que 'por medio del presente le recordamos que, de conformidad con lo dispuesto en el CONTRATO, éste finalizará el próximo día 29.05.2018, debiendo Ud. dejar el inmueble, libre, vacuo y expedito antes de dicha fecha'.

La arrendadora no comunicó arrendatario que el contrato finalizaría el 9 de diciembre de 2017, sino, como era procedente, que finalizaría el 29 de mayo de 2018. Y lo hizo con la suficiente antelación.

En cuanto a que el demandado no recibió el citado burofax, consta documentalmente acreditado por la actora que el burofax de 1 de marzo de 2018 no fue entregado al destinatario, pero no porque fuese desconocido en el domicilio al que fue remitido, sino porque, al no ser hallado el demandado al tiempo de la entrega, dejado el oportuno aviso, el destinatario demandado no pasó a recogerlo ('NO ENTREGADO, DEJADO AVISO').

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 20 de noviembre de 2019, señalamos: ' Respecto de la falta de recepción por la apelante de las comunicaciones enviadas, tales comunicaciones tienen plena eficacia a los efectos previstos en el art. 10 LAU .

En la sentencia recurrida, se cita la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 3 de junio de 2013 , donde señalamos lo siguiente: ' Ahora bien, el requerimiento fue remitido y se dirigió a la dirección correcta.

Por tanto, como dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, en fecha 26 de mayo de 2.011 , 14 de noviembre de 2.008 , 7 de noviembre de 2.007 y en la de 20 de octubre de 2.005 , ' no se viola lo dispuesto en el artículo 65 de la anterior LAU , por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento, por causas a él imputables, y ello es lo que aquí aconteció, como indicó el Juez, dado que documentalmente consta la imposición del burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, quien no se personó en la oficina a recogerlo; siendo ello así y no contradicho lo anterior, por ningún otro medio de prueba, es más, como se expone en la oposición, se debe presumir la corrección en el funcionamiento del servicio, ha de rechazarse el primer motivo de impugnación, no sin añadir que no deje de ser una mera afirmación huérfana de prueba, el que se ponga lo mismo por Correos cuando la casa esta cerrada, y en tal caso, incluso puede dejarse también aviso '.

Así lo reiteramos, entre otras, en Sentencia de esta Sección de 27 de junio de 2019 : ' en contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso', y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso'.

Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art.1256 CC ('La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes').' La comunicación efectuada por la arrendadora al arrendatario de que el contrato finalizaba el 29 de mayo de 2018 y de que, por ello, debía desalojar la vivienda arrendada, surte, pues, plenos efectos jurídicos a los efectos previstos en el art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato, que dispone lo siguiente: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.' En cuanto a que la voluntad de la arrendadora era la de renovar el contrato por un período de tres años, en caso de encontrarse el arrendatario al corriente de pago de la renta, como reitera el apelante resulta del citado burofax, de modo que debe entenderse prorrogado por ese período, lo cierto es que la arrendadora comunicó al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento. En ese sentido, ya se ha expuesto que le recordó cuál era la fecha de finalización del contrato y que le advirtió de que debía proceder al desalojo de la vivienda.



TERCERO.- Respecto de que el contrato de arrendamiento debe entenderse prorrogado por tres años, pues esa era la voluntad de la arrendadora, según el burofax de 1 de marzo de 2018, es cierto que, en el burofax, se recuerda también al arrendatario que 'a día de hoy existen ciertas cantidades derivadas del CONTRATO que se encuentran pendientes, por lo que le agradeceríamos que proceda a regularizar su pago a la mayor brevedad', así como que se añade que 'Ahora bien, en el caso de que proceda a la regularización referida en el párrafo anterior, le proponemos la firma de un nuevo contrato de arrendamiento por un nuevo período obligatorio para la ARRENDADORA de tres años, adaptando las condiciones a la situación actual del mercado'.

Sin embargo, el hecho de que, en la sentencia recurrida, se tenga por acreditado que la renta mensual a abonar era de 150 euros, no la cuantía señalada en la demanda, y que, por tanto, no haya sido apreciada la falta de pago alegada por la actora, no significa que lo comunicado en el burofax deje de ser una propuesta de suscribir un nuevo contrato, por tres años y, sobre todo, 'adaptando las condiciones a la situación actual del mercado'.

No se trata, pues, de que el contrato haya quedado por tres años más.

Por consiguiente, tal y como se señala en la resolución recurrida, procede el desahucio por expiración del término contractual.



CUARTO.- Finalmente, dado que el apelante alegó en su contestación que su situación era de riesgo de exclusión residencial y social, si bien de cara al lanzamiento previsto, conviene puntualizar aquí que el Decreto- ley de la Generalitat de Catalunya 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, no ha de tener incidencia en este caso, en el sentido que hemos señalado en el Rollo 592/2019: ' 1.- El 30 de diciembre de 2019 entró en vigor el DL 17/19, 23 diciembre de la Generalitat de Cataluña (ulteriormente convalidado), en cuya Disposición Transitoria 1 ª se dice: 'La obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, del 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto ley, es de aplicación también en caso de que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto ley y estén todavía en tramitación'.

La Disposición Adicional primera de la Ley 24/15 (en su nueva redacción, dada por el Decreto Ley citado) dice: 'Primera. 'Oferta de propuesta de alquiler social.

1. La obligación a que hace referencia el artículo 5.2, de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: ...

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran...' Por otra parte, el artículo 5.2 Ley 24/15 dice: 'Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social...' 2.- El tribunal no puede, obviamente, pasar por alto la entrada en vigor de la citada norma. Ahora bien, a pesar de su Disposición Transitoria 1ª, su incidencia en este recurso de apelación es nula.

El artículo 5.2 Ley 24/15 ya vimos que establece la obligación de ofrecer un alquiler social en los casos allí previstos, 'antes de interponer cualquier demanda judicial...' Ciñéndonos a lo que es objeto de nuestro recurso, y sin entrar a valorar otros problemas que puedan plantearse como consecuencia de la publicación de dicha norma, lo cierto es que ésta no es aplicable en la resolución de este recurso pues se refiere a la fase de interposición de la demanda, lo que, obviamente, no está pendiente de este tribunal.

Por ello, entendemos que no se deriva efecto procesal alguno de la nueva normativa en el caso concreto de resolución de este recurso de apelación.' En virtud de todo lo expuesto, se considera procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



QUINTO.- Por imperativo del art.398.1 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Arcadio contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2018 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de DIRECCION000 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición a la apelante de las costas de este recurso.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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