Sentencia Civil Nº 134/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 20/2010 de 04 de Marzo de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 20/10

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 20/2010

SENTENCIA nº 134

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Doña María Mestre Ramos

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 4 de marzo de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2009, recaída en autos de juicio ordinario nº 442/2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº DOS de los de SUECA, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante, D. Santiago , y Dª. Juliana , demandados, representadas por D. Ricardo Manuel Martínez Pérez, Procurador de los Tribunales y asistidos de D. Sergio González Malabia, Letrado; y, como parte apelada, PROMOCIONES FER-SUECA S.L., representada por Dª. Antonia Ferrer García España, Procuradora de los Tribunales, y defendida por Dª. María Ángeles Ferri Rubio, Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

" Que estimando la demanda formulada por PROMOCIONES FER-SUECA, S.L. a través de su representación en autos contra D. Santiago y Da. Juliana debo:

- Declarar resuelto el contrato de compraventa entre actor y demandado objeto de este proceso, de fecha 1 de junio de 2007 (doc. 2 de la demanda).

- Condenar solidariamente a los demandados a reintegrar al actor la cantidad percibida de éste en concepto de arras penitenciales, duplicadas, en la suma de 240.000 euros, más los intereses legales de dicha suma, computados desde la fecha de interposición de la demanda 31 de julio de 2008.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por D. PASCUAL HIDALGO TALENS en representación de D. Santiago y Da. Juliana absolviendo a la demandada reconvencional PROMOCIONES FER-SUECA, S.L., de las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte demandante reconvencional.."

SEGUNDO.- Las partes demandadas interpusieron recurso de apelación, alegando, en síntesis, que se había producido error en la valoración de la prueba, al entender que la parte vendedora había incumplido con el contrato `privado de compraventa, toda vez que la parte compradora recibió la documentación registral y catastral de los vendedores y visitó y midió la finca con anterioridad al contrato privado, por lo que la venta era sobre un cuerpo cierto y a precio a tanto alzado. Por ello, ni que tuviera menos metros que los que constata en el catastro, ni que pudieran resolverse las discrepancias de cabidas fácilmente, al ser reducción de cabida, y no aumento, eran causas suficientes para que no se realizara la escritura pública de compraventa.

Terminaban solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que previos los trámites legales oportunos, se estime el recurso de apelación, acuerde revocar los pronunciamientos de la resolución recurrida, dictando otros en su lugar por los que se declare incumplido el contrato suscrito por la parte compradora y demandante, quedando por tanto facultados los demandados reconvinientes para hacer suya la cantidad de 120.000 euros en concepto de arras penitenciales entregada en su día por la parte compradora y, de igual forma, se estime la demanda reconvencional formulada por esta parte, todo ello con condena en costas a la parte contraria.

TERCERO.- La defensa de PROMOCIONES FER-SUECA S.L., presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia por la que se ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 3 de marzo de de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Razonó la sentencia de primera instancia:

"Entrando en el fondo del asunto, procede pronunciarse, tal y como resulta de las alegaciones de las partes, sobre cual de las dos partes ha incumplido las obligaciones que para la mismas se derivaban del contrato que les vincula.

Pues bien, para resolver esta cuestión ha de partirse de lo prevenido en el arto 1258 C.c., en el cual se dispone que, "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley", y de lo dispuesto en el art. 1091 C.c ., que previene que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos".

Sentado lo anterior, ha de tenerse presente que nos encontramos ante un contrato de compraventa, conforme a lo prevenido en el art. 1445 C.c ., celebrado entre las partes, tal y como las mismas ponen de manifiesto en sus respectivos escritos, lo que obliga a acudir a la regulación de tal contrato, a fin de comprobar las obligaciones que para ambos se derivan del mismo.

Pues bien, la obligación que al vendedor le impone el art. 1461 Cc , consiste en la entrega y saneamiento de la cosa vendida, debiendo ponerse en relación tal precepto, al tratarse el objeto vendido de un bien inmueble, con el arto 1462 C.c ., dado que la venta iba a ser llevada a cabo mediante escritura pública, con lo que su otorgamiento equivaldría a la entrega de la finca a que hace alusión el contrato.

Tal escritura pública debía ser suscrita por las partes, conforme a la estipulación tercera del contrato aportado como documento nº 2 de la demanda, antes del día 15 de diciembre de 2007, previendo el contrato, en su estipulación cuarta, párrafo segundo, las consecuencias que para la parte vendedora, aquí demandada, se derivarían de la firma del contrato por causas imputables a la misma.

Dejando al margen el tema de si la venta era o no de cuerpo cierto, y si la vendedora se obligó o no a entregar una determinada superficie, siendo indiscutible el que la superficie fijada en el contrato suscrito por las partes, no se corresponde con la realidad física de la finca, dado el informe aportado por el perito judicial, la cuestión más bien ha de centrarse, en si la vendedora cumplió con su obligación esencial de permitir que el bien que se vendía, pudiera ser entregado a la parte compradora, esto es, y conforme a los artículos antedichos, en si la parte vendedora permitió que se otorgara la escritura pública de venta, pues el otorgamiento de la misma equivaldría a la entrega de la cosa, y por ende, a que, por parte de la vendedora, se llevara a efecto la venta.

Pues bien, de la documentación aportada con la demanda, y más en concreto de los documentos de la misma, nº 3, 9 Y 10, se desprende que la superficie de la finca que se vendía, no se corresponde en la escritura previa de los vendedores, la nota registral, y la información catastral, esto es, en ninguno de los documentos que habrían de tenerse en cuenta para el otorgamiento de la escritura de venta.

Dicha situación fue puesta de manifiesto a los demandados, tal y como se desprende del documento nO 8 de la demanda, no negado en su escrito de contestación, con anterioridad a la fecha fijada como tope para la firma de la escritura, sin que conste que los mismos llevaran a cabo actuación alguna para acomodar la situación catastral y registral a la realidad física.

Expuesta en el acto de la vista tal situación al perito judicial, por el mismo se ha manifestado que, según su experiencia, y conforme a la documentación del presente caso, la finca que nos ocupa no podría ser inscrita, habiendo declarado en el mismo sentido D. Evaristo , asesor inmobiliario de la parte demandada, quien ha declarado que, antes de la firma, estos posibles defectos han de ser subsanados por los propietarios vendedores.

A ello se une lo expuesto por D. Narciso , Registrador de la Propiedad de esta localidad, quien en su escrito indica que, para poder rectificar la escritura de segregación y compra, esto es, la escritura por la que devinieron propietarios los demandados, y de la que se deriva la inexactitud en la superficie de la finca, es preciso su consentimiento y el del vendedor, o en su defecto resolución judicial, tal y como indican los arts. 217 y ss. Del Reglamento Hipotecario .

Es decir, que en caso de que por parte de los vendedores no se llevara a cabo tal rectificación, lo que se estaría imponiendo a la compradora, es la inevitable carga de acudir a un proceso judicial, en el que, para colmo, se vería obligada a demandar a los vendedores, amén de a un tercero, y ello en el más que dudoso caso de que se permitiera por parte del Notario, el otorgamiento de una escritura pública que adolece de un defecto como el que nos ocupa, y posteriormente el Registrador, su acceso al Registro de la Propiedad.

Otra consecuencia de la falta de rectificación de la superficie por parte de los vendedores, sería el que, simple y llanamente, esa supuesta escritura de venta inscrita, estaría dando publicidad a terceros de un hecho falso.

En resumen, los vendedores están obligados a entregar la cosa vendida, y para ello han de otorgar una escritura pública, no pudiendo versar la misma sobre un objeto con características físicas diferentes a la que se transmite, siendo por tanto de su obligación, el adecuar la realidad registral a la realidad física, a fin de que no se transmita un objeto distinto al que se pretende comprar.

Siendo las obligaciones que nacen del contrato de compraventa de naturaleza recíproca, habiendo la actora cumplido con su obligación, conforme al contrato suscrito por las partes, y siendo incumplida por la demandada la obligación antedicha, resulta de aplicación la estipulación cuarta párrafo segundo del contrato, así como el arto 1124 CC, en relación con los 1.504 y 1.506 CC, y en consecuencia, procede estimar íntegramente la demanda origen del procedimiento, al tiempo que se desestima la demanda reconvencional, dado que el incumplimiento fue únicamente imputable a la demandada, sin que pueda reclamar indemnización alguna por daños quien ha sido el causante de dichos daños". (Fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida).

SEGUNDO.- La congruencia, como requisito esencial de la sentencia, requiere que entre la parte dispositiva de la misma y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiere ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificada ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras, debiendo resolver todas las planteadas; de modo que la incongruencia resulte de comparar la parte dispositiva de la sentencia y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, no concediéndoles más de lo pedido ni menos de los admitido ni otorgando cosa distinta de lo pretendido por una y otra parte, sin que sea exigible una respuesta pormenorizada a las alegaciones jurídicas expuestas por cada una de las partes, sobre todo cuando el fallo es desestimatorio, lo que supone una denegación de todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda (SSTC 109/1985 [RTC 1985109] y 1/1987 [RTC 19871 ]), estándole permitido al Tribunal, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada, establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada (STS 7 febrero 1994 [RJ 1994919 ], con cita de otras muchas), sin que, por demás, exista incongruencia omisiva cuando del conjunto de la resolución se desprenda una respuesta, aunque negativa, a las pretensiones deducidas, así como la razón implícita de la decisión judicial (STC 11/1995 [RTC 199511 ]), pues la congruencia va referida no a una rígida acomodación a la literalidad de lo suplicado en los escritos de alegaciones de las partes y a lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia que se impugne, sino a una racional correspondencia entre lo uno y lo otro.

TERCERO.- En su demanda, enumera la parte demandante, hoy apelada, lo que a su juicio constituye incumplimiento esencial del contrato por parte de los vendedores, que frustraría el fin del negocio, mediante la entrega de un solar con una superficie menor a la pactada; sostienen que se ha producido un cambio cualitativo en la prestación, y que ello debía equipararse a un "aliud pro alio", implicando la disminución de su cabida para la construcción, hecho que tendría carácter esencial para ella, futura constructora. Se oponía asimismo a la escrituración toda vez que -sostenía la demandante- la segregación de la finca matriz adolecería de errores en la determinación de la superficie restante, y no tendría acceso al Registro de la Propiedad, salvo que se realizara la subsanación de las segregaciones provenientes de la finca matriz, cuestiones todas ellas que le habría correspondido hacer a la vendedora.

La sentencia de instancia, minusvaloró el principal motivo de oposición a la demanda, que era el propio contrato y su interpretación, a los efectos de si se había vendido con razón a un determinada superficie o un cuerpo cierto, y se centró en la cuestión relativa a la menor superficie, y apreciando la existencia de inconvenientes para hacer escritura pública y su posterior acceso al registro, cuando a nuestro entender tal cuestión no ha sido objeto de prueba concluyente. Por el contrario y centrándonos en los términos en que las partes plantearon el debate, entendemos que procede -en primer lugar- interpretar el contrato privado suscrito, y los actos de las partes, anteriores, simultáneos y posteriores a dicho contrato.

Y así resulta que el contrato de 1 de junio de 2007 (folios 12 y siguientes) se denomina CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES PARA LA ADQUISICIÓN DE SOLAR. Urbana Finca número NUM000 , del municipio de Tavernes de la Valldigna, inscrita en el tomo NUM001 , Libro NUM002 , folio NUM003 , con una superficie aproximada de setecientos quince con treinta y cuatro metros cuadrados y sita en DIRECCION000 nº NUM004 , según nota simple del Registro de la Propiedad de Tavernes y nº NUM005 según la oficina virtual del Catastro. Linda al fondo Benedicto y Falmarp; Izquierda, Gumersindo ; derecha Carlos Jesús .

El precio de la futura compra se fijaba en Dos millones ciento noventa y tres mil seiscientos noventa y cuatro euros, (2.193.694 €) y en ese acto se entregaban 120.000 € por parte de FER-SUECA S.L. a D. Santiago y Dª. Juliana , que se percibían en concepto de arras penitenciales.

Se dispuso una vigencia del contrato máxima hasta el 15 de diciembre de 2007.

En la disposición cuarta se convino expresamente que el supuesto de que la Parte compradora no formalizase el contrato de compraventa dentro del plazo anteriormente mencionado, se entenderá que renuncia expresamente a la compra-venta, al igual que si manifiesta fehaciente su desistimiento, en cuyo caso, la parte vendedora hará suya la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales y quedará en total liberta para dar el destino que estime conveniente al inmueble reseñado en el expositivo I de este documento.

Del mismo modo, si la compraventa no se lleva a efecto por causas imputables a la parte vendedora o ésta manifiesta fehacientemente su desistimiento, queda obligada de manera solidaria a abonar al comprador el doble de la cantidad entregada por éste último en concepto de arras penitenciales.

CUARTO.- Sostiene la parte apelada en su demanda que tratándose de una compraventa no resultaban de aplicación las reglas contenidas en los artículos 1469 a 1472 del Código Civil . Sin embargo, un aspecto a tener en cuenta es que en el solar está construida una nave, que fue visitada por la representación de la futura adquirente, que ésta recibió la información registral y catastral sobre la finca, antes de la firma del contrato privado, como se reconoce en el acto del juicio, que la empresa demandante tiene experiencia en temas de construcción pues se iba adquirir con fines a una posible construcción futura, y que se midió, existiendo discrepancia si fue antes o después del contrato privado, del contrato privado de arras, y que el propio contrato indicó que la superficie era "aproximada".

Por tanto, del contrato no se establece un precio atendiendo a un importe determinado por metro de cabida, por lo que resulta de aplicación el artículo 1471 del Código que dispone que en la venta de inmueble hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tiene lugar el aumento o disminución del precio aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato..

Siendo que en el caso presente, al margen de reconocer la demandante haber visto la finca y la nave con anterioridad a la firma del contrato, lo que se observa es que las diferencias empiezan a manifestarse una vez que remite la mercantil Promociones Fer-Sueca S.L., la comunicación de 26 de noviembre de 2007 (folio 23), en que se pide la suspensión de la formalización de la escritura, y se pide la subsanación de la superficie real del solar, y aparte de ello se habla de que el precio de adquisición de la finca deberá ser renegociado de nuevo, dando por supuesto unilateralmente que la superficie del contrato era de 715,34 m2, suprimiendo en su comunicación interesadamente toda referencia al "aproximadamente" que se recogía en el contrato privado.

No consta, pues ninguna prueba concluyente se ha realizado al respecto, que existiera inconveniente legal alguno para que se pudiera haber suscrito el contrato de compraventa, habiendo citado la parte vendedora a la compradora para escriturar, negándose la parte compradora a hacerlo, mediante acta de manifestación de 13 de diciembre de 2007 (folio 21 y siguientes), amparándose en la inexactitud de la documentación mostrada, y solicitando la ampliación de la estipulación cuarta del contrato, es decir, la entrega de las arras duplicadas.

Por tanto, a diferencia de lo que concluye la sentencia de instancia, no podemos dejar al margen la circunstancia de que el contrato se convino con un precio a tanto alzado y cierto, y que la parte interesada en la adquisición del solar, en que los lindes estaban claramente determinados, era conocedora de las características de éste. Tampoco se ha dado posibilidad a la parte vendedora de subsanar la cuestión relativa al "defecto de cabida", que reflejaban la escritura y el catastro, sino que, se ha acudido a unas supuestas dificultades futuras o imposibilidad de acceso al registro que desde luego no se han demostrado.

Por tanto, no podemos entender que exista una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera imputable al deudor. Y ha resultado probado con claridad meridiana que el comprador conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de arras y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, por lo que nos hallamos ante un supuesto de compraventa de "cuerpo cierto" regulada en el art. 1.471 CC, en cuyo párrafo primero se establece que "en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato", y a la cual se refiere una profusa doctrina jurisprudencial (SS., entre las más recientes, de 18 EDJ1997/1247 y 25 febrero y 24 abril 1997 EDJ1997/3254 , 25 julio 1998, 18 junio 1999, 21 julio EDJ2000/22068 y 5 diciembre 2000 EDJ2000/40714 y 31 enero 2001 EDJ2001/1281 ). Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivado de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso. La diferencia de cabida en este caso es de unos 32 metros cuadrados, lo que no puede considerarse constitutivo de "aliud pro alio", en relación a un total medido por el perito de 673 metros, y teniendo en cuenta la actividad de la demandante, la medición efectuada sin solicitar la rescisión del contrato, sino a punto de llegar el momento de escriturar una reducción del precio, y la falta de acreditación de la escrituración, conllevan la estimación del recurso y la desestimación de la demanda, con imposición de las costas ocasionadas en la primera instancia por dicha demanda a la parte demandante, hoy apelada.

QUINTO.- En cuanto a la reconvención. Solicitaba la parte apelante en primera instancia una indemnización en concepto de daños y perjuicios de 11.850'72 euros, fundamentando el hecho tercero de la reconvención que se cuantificaba tal indemnización al dejar de obtener las rentas que pudieran haber correspondido al arrendamiento de la finca desde el 1 de septiembre de 2007, hasta el 1 de septiembre de 2008. Si se analiza lo acaecido, resulta que los problemas sobre la cabida, y la firma ante notario de la compraventa, fueron posteriores a la resolución del contrato de arrendamiento de la nave. Pero no estamos en el caso de que el futuro comprador pretenda que se le entregue la nave y la finca, sino todo lo contrario, pretende la devolución de lo entregado, y según su punto de vista, el abono de la penalización convenida, a cargo del vendedor. Es decir, que el vendedor tuvo en todo momento la posesión de la nave, y dada la reclamación que se le efectuaba y la postura del futuro comprador, reacia a la venta, la disposición de la nave, de aquí que no existía obstáculo alguno para que pudiera disponer de ella, y arrendarla, sin que por tanto pueda relacionarse los perjuicios que reclaman, con la actuación de la parte demandada, pues a diferencia de la pérdida de cantidad entregada en concepto de arras, que sí está prevista en el contrato, y es directamente relacionable con la posición adoptada por la empresa compradora, no se ha establecido una relación directa entre dicha postura, y el perjuicio que invoca la parte demandada. Por tanto, la reconvención debe de ser estimada tan sólo en parte, declarando que fue la parte compradora quien incumplió el contrato, quedando por tanto facultados los demandados reconvinientes para hacer suya la cantidad de 120.000 euros en concepto de arras penitenciales entregada en su día por la parte compradora.

La estimación parcial de la reconvención comporta que no se efectúe expresa condena en costas en primera instancia derivadas de dicha reconvención.

SEXTO- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, dada la estimación parcial del recurso de apelación.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por D. Santiago , y Dª. Juliana , y en su virtud:

a. Desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por PROMOCIONES FER-SUECA S.L., imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales ocasionadas en primera instancia por su demanda.

b. Estimamos en parte la reconvención formulada por D. Santiago , y Dª. Juliana , contra PROMOCIONES FER-SUECA S.L..

i. Declaramos que fue la parte compradora PROMOCIONES FER-SUECA S.L.. quien incumplió el contrato, quedando por tanto facultados los demandados reconvinientes para hacer suya la cantidad de 120.000 euros en concepto de arras penitenciales entregada en su día por la parte compradora.

ii. Desestimamos la reclamación de daños y perjuicios efectuada en la reconvención.

iii. No hacemos expresa imposición de costas en primera instancia por la reconvención.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.